Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Kołodziej,, Asesor WSA Joanna Wojciechowska, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 listopada 2007 r. sprawy ze skargi E. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału działki oddala skargę.

Prezydent Miasta decyzją z dnia "[...]", po rozpatrzeniu wniosku z dnia "[...]" Wspólnoty Lokalowej Centrum Handlowo – Usługowego w K., - zatwierdził projekt podziału działki nr "[...]" o pow. 0,6699 ha na działki : "[...]" o pow. 0,0687 ha i "[...]" o pow. 0,6699 ha.

Postanowieniem z dnia "[...]", na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 i art. 149 § 1 kpa, po rozpatrzeniu wniosku J. i E. B. oraz J. K. (współużytkowników wieczystych) – Prezydent Miasta wznowił postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki nr "[...]" o pow. 0,6699 ha, zakończonego ostateczną decyzją z dnia "[...]" – gdyż wnioskodawcy bez własnej winy nie brali udziału w postępowaniu o zatwierdzenie projektu podziału działki.

Następnie Prezydent Miasta, postanowieniem z dnia "[...]", zawiesił powyższe postępowanie do czasu zakończenia postępowania sądowego w sprawie ważności uchwały Wspólnoty Lokalowej Centrum Handlowo – Usługowego z dnia "[...]" w przedmiocie wyrażenia zgody na podział nieruchomości.

Po ustaniu przyczyny zawieszenia postępowania, decyzją z dnia "[...]" postępowanie zostało wznowione.

Decyzją z dnia "[...]", Prezydent Miasta, na podstawie art. 151 § 1 pkt 2 kpa, art. 97 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.):

1) uchylił ostateczną decyzję nr "[...]" Prezydenta Miasta z dnia "[...]" zatwierdzającą projekt podziału działki nr "[...]" o pow. 0,6699 ha położonej w obrębie miasta K., opisanej w KW "[...]", na działki nr "[...]" o pow. o,0687 ha i nr "[...]" o pow. 0,6012 ha;

2) odmówił zatwierdzenia projektu działki nr "[...]" o pow. 0,6699 ha, na działki o nr "[...]" o pow.0,0687 ha i nr "[...]" o pow. 0,6012 ha.

W uzasadnieniu decyzji, organ I instancji przedstawił tok sprawy po wznowieniu postępowania i podniósł, że Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia "[...]" w sprawie "[...]" ustalił, że uchwała nr "[...]" Wspólnoty Lokalowej Centrum Handlowo – Usługowego w K. w przedmiocie wyrażenia zgody na podział nieruchomości wspólnej – działki gruntu nr "[...]", nie została podjęta skutecznie.

Organ I instancji stwierdził, że powyższa uchwała stanowiła wymagany przepisami dowód w zakresie zgody współużytkowników wieczystych na podział nieruchomości wspólnej. W tych okolicznościach, skoro przedmiotowa uchwała nie została podjęta skutecznie, to w ocenie organu brak jest zgody na podział działki współużytkowników wieczystych nieruchomości, której projekt podziału został organowi przedłożony do zatwierdzenia.

W dalszej części uzasadnia organ orzekający wskazał, że Wspólnota Lokalowa Centrum Handlowo – Usługowego pismem z dnia "[...]" przedłożyła kopię uchwały nr "[...]" właścicieli lokali w sprawie geodezyjnego podziału nieruchomości (bez kopii protokołu z zebrania ogółu właścicieli).

W dniu "[...]" organ I instancji zobowiązał Wspólnotę Lokali do uzupełnienia wniosku o zatwierdzenie podziału działki przez nadesłanie zgody wszystkich współużytkowników wieczystych tej nieruchomości.

W odpowiedzi na powyższe wezwanie, pełnomocnik Wspólnoty radca prawny, podtrzymał wniosek o zatwierdzenie projektu podziału i wskazał, że w przedmiotowym postępowaniu zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia

o własności lokali, a nie przepis art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dlatego wystarczająca jest uchwała podjęta przez Wspólnotę większością głosów.

Organ I instancji nie podzielił powyższego stanowiska Wspólnoty i wskazał, że zgodnie z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia "[...]" o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw) do podziału nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wymagany jest wniosek wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych. Przy czym ustawodawca nie wprowadził odrębnej regulacji odnośnie nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali.

W ocenie organu I instancji, nie ma racji Wspólnota, że art. 22 ust. 2 pkt 6 i art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali są przepisami szczególnymi w stosunku do art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest wręcz odwrotnie, gdyż ustawa o własności lokali reguluje kwestię podziału nieruchomości wspólnej, który jest pojęciem szerszym od dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości.

Odwołanie od tej decyzji wniosła E. B. będąca jednym ze współużytkowników wieczystych działki nr "[...]" i wniosła o uchylenie decyzji jako wydanej z naruszeniem ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Odwołująca się zarzuciła, że stanowisko organu I instancji to w istocie kwestionowanie zasad zarządzania nieruchomością wspólną.

Przepis art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, wprost stanowi, że podział nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, które zgodnie z art. 23 ust. 2 tej ustawy zapadają większością głosów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]", na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 97 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania E. B. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy – jak wynika to z uzasadnienia decyzji nie uwzględnił zarzutów odwołania i wskazał, że w postępowaniu podziałowym zakończonym decyzją z dnia "[...]" wszystkie strony bez swojej winy nie uczestniczyły w tym postępowaniu i nie miały możliwości wypowiedzenia się. Dlatego zachodziły przesłanki do wzruszenia tej ostatecznej decyzji.

Po przytoczeniu treści art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Kolegium podniosło, że wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i taka czynność wymaga uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników. Brak takiej zgody oznacza nieważność czynności, jest to nieważność bezwzględna. W przypadku wyrażenia zgody przez część współwłaścicieli lub współużytkowników, zgoda pozostałych może być zastąpiona tylko orzeczeniem Sądu wydanym w trybie nieprocesowym (art. 199 kc.) Przesłanką udzielenia zgody przez Sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich, a nie tylko jednego lub kilku współużytkowników.

W rozpoznawanej sprawie wnioskodawca, Wspólnota Lokalowa, jako zarządca nieruchomości dzielonej, takiej zgody nie miała. Nie miała również pełnomocnictwa stron (współużytkowników wieczystych) do występowania w ich imieniu. Zgody takiej nie zastępuje również zgoda większości właścicieli lokali. Analogicznie więc, zdaniem Kolegium, nie ma podstaw by uznać za zasadny argument odwołującej się, że w tym przypadku mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, zwłaszcza art. 22 tej ustawy.

Kolegium podniosło też, że ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami. Uchwała większości właścicieli lokali wydana w trybie art. 22 i art. 23 ustawy o własności lokali, jest wyłącznie zgodą na dokonanie tej czynności przez zarząd oraz udzielająca zarządowi pełnomocnika do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianych w tym w sprawie podziału nieruchomości. Nie zastępuje jednak praw użytkowników wieczystych ujawnionych w księdze wieczystej dzielonej nieruchomości w sprawach podziału tej nieruchomości.

Kolegium podkreśliło, że wszelkie podziały nieruchomości odbywają się w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgoda wszystkich współużytkowników wieczystych jest konieczna w każdym przypadku wnioskowania o podział nieruchomości, bez względu na cel podziału.

Ponadto Kolegium stwierdziło, że organ I instancji po wznowieniu postępowania zapewnił udział w postępowaniu wszystkim stronom, które miały możliwość wypowiedzenia się w sprawie.

E. B. reprezentowana przez pełnomocnika radcę prawnego, wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w której zarzuciła : naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w sprawie przepisów art. 97 ust. 2 z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz nie zastosowanie art. 22 ust. 2 pkt b, w zw. z ust. 2 tego artykułu ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

W rozpatrywanej sprawie istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia przepisy której ustawy tj. czy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami czy też przepisy ustawy o własności lokali stanowić powinny podstawę dla ustalenia sposobu wyrażenia zgody przez współużytkowników wieczystych tworzących wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości na dokonanie jej podziału na wniosek jednego z nich.

Ocena prawna dokonana zaskarżoną decyzją powołującą się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jako na przepisy tej ustawy która ma pierwszeństwo przed przepisami ustawy o własności lokali – prawa nie narusza.

O tym, które przepisy prawa materialnego mają zastosowanie decyduje w pierwszej kolejności wniosek strony, który zakreśla przedmiot postępowania administracyjnego wszczętego na jej żądanie.

Z wniosku E. B. wynika, że wystąpiła do Prezydenta Miasta w dniu "[...]" o zatwierdzenie projektu podziału działki nr "[...]" o pow. 0,6699 ha na działki nr "[...]" i "[...]" działając we własnym imieniu.

Z niekwestionowanych skargą ustaleń wynika również, że E. B. jest jednym z wielu współużytkowników wieczystych nieruchomości położonej w K. opisanej w KW "[...]" Sądu Rejonowego w K.

W związku z takim wnioskiem postępowanie administracyjne toczyło się w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), ta bowiem ustawa reguluje zasady podziału nieruchomości (Dział III Rozdział I tej ustawy), które dotyczą wszystkich nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych i osób prawnych, w tym należących do jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa, a także nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

W przypadku wielości właścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości ustawa ta przewiduje w art. 97 ust. 2, że podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio, co nie dotyczy jedynie sytuacji, gdy o podziale orzeka sąd powszechny.

Powyższe uregulowanie nie pozostawia cienia wątpliwości co do tego, że ustawodawca nie czyni wyjątku odnośnie do zakresu obowiązywania zasady wyrażonej w tym przepisie, w zależności od formy zarządu nieruchomością objętą wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału.

Innymi słowy rzecz ujmując, ustawodawca nie przewidział innego wymogu dla sposobu złożenia zgody na podział przez współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości w przypadku, gdy tworzą oni wspólnotę lokalową a innego dla wyrażenia zgody przez współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości którzy nie utworzyli wspólnoty lokalowej.

Jest oczywiste, że dokonanie podziału nieruchomości należy w rozumieniu kodeksu cywilnego do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Dlatego osoba występująca o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości wspólnej powinna zapewnić sobie zgodę wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wszystkich tej nieruchomości – tak jak wymaga tego art. 97 ust. 2 zd. pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w przypadku braku zgody choćby jednej z tych osób uzyskać orzeczenie sądowe zastępujące tę zgodę w trybie art. 199 kc.

Rację ma Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że dla wyczerpania dyspozycji art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie jest wystarczające przedłożenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej w trybie art. 22 ust. 2 pkt 6 ustawy o własności lokali lub trybie art. 23 tej ustawy.

Przepis ten bowiem dotyczy sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa udziela swojemu zarządowi zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

Skarżąca, co oczywiste, nie występowała z wnioskiem w imieniu zarządu wspólnoty w sytuacji której dotyczą powyższe przepisy.

Podzielając zatem argumentację jaka legła u podstaw zaskarżonej decyzji, należy dodatkowo wskazać na zakres przedmiotowy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali.

Zgodnie z art. 1 – ustawa ta określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Wniosek skarżącej E. B. o zatwierdzenie projektu podziału działki nr "[...]" nie był złożony w ramach zarządu nieruchomością wspólną, lecz w Jej własnym interesie.

Z powyższych względów, merytoryczne rozstrzygnięcie wydane po wznowieniu postępowania administracyjnego jest zgodne z prawem, a zatem skarga na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) podlega oddaleniu.