Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Agnieszka Miernik (spr.) Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi [...] Towarzystwa [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [....] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [....] grudnia 2009 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz [...] Towarzystwa [...] w K. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [..] czerwca 2010 r. nr [..], po rozpoznaniu wniosku [..] Towarzystwa Gospodarczego [..] w K. o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymało w mocy decyzję z dnia [..] grudnia 2009 r. nr [..] stwierdzającą nieważność decyzji Burmistrza G. z dnia [..] listopada 2007 r. nr [...] w sprawie podziału nieruchomości.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Starosta G. decyzją z [.] stycznia 2007 r. nr [..] zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego określonego jako budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego o dwóch lokalach mieszkalnych na działce ewidencyjnej [..] we wsi [..] , Gmina [..] jako inwestor wskazany został [..] w K.

Decyzją z [..] listopada 2007 r. nr [..] dokonano przeniesienia decyzji nr [..] na rzecz I. i L. J. oraz [..] Towarzystwa Gospodarczego [..]

Burmistrz G. [..] decyzją z dnia [..] listopada 2007 r. nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej we wsi [...] , gmina [..] , oznaczonej jako działka [..] w obrębie [..] na działki nr [..] o pow. [..] m2 i nr [..] o pow. [..] m2 . Jako podstawę prawną decyzji wskazano art. 95 pkt 1 i art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wszczęło z urzędu postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności powyższej decyzji Burmistrza G. [..] z dnia [..] listopada 2007 r. nr [..].

Decyzją z dnia [..] dnia 2009 r. nr [..] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło nieważność decyzji Burmistrza G. [..] z dnia [..] listopada 2007 r. nr [..] w sprawie podziału nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że działka nr [..] liczyła [..] m2 - tyle, ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części wsi [..] zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w G. [..] (§ 8 pkt 1) przewidywał dla minimalnej powierzchni działki. Podział tej działki zgodnie z planem byłby zatem niemożliwy.

W ocenie Kolegium w sprawie nie można było dokonać podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, bowiem nie zaistniała sytuacja przewidziana w art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość niniejsza zabudowana została nie dwoma, ale jednym budynkiem jednorodzinnym o dwóch lokalach mieszkalnych. Oznacza to, zdaniem Kolegium, że decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości została wydana z rażącym naruszeniem prawa – art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

[..] Towarzystwo Gospodarcze [...] , reprezentowane przez adwokata M. B., wniosło o ponowne rozpoznanie sprawy. We wniosku wskazano na relacje pomiędzy normami prawa administracyjnego a przepisami art. 210 i art. 211 K.c. i dopuszczalność zniesienia współwłasności. Zdaniem wnioskodawcy roszczenia o zniesienie współwłasności zagwarantowane w przepisach kodeksu cywilnego są roszczeniami, o których mowa w art. 95 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i dotyczą one części nieruchomości znajdującej się pod budynkiem.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [..] czerwca 2010 r. nr [..] utrzymało w mocy decyzję z dnia [.] grudnia 2009 r. nr [..].

Kolegium podtrzymało stanowisko, że w sprawie podziału nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi nie ma zastosowania art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na potwierdzenie tego, że budynek wzniesiony na działce nr ew. [...] jest budynkiem jednorodzinnym, organ przywołał definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego sformułowaną w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Kolegium dalej wskazało, że w dacie wydania decyzji podziałowej obowiązywała decyzja dnia [..] stycznia 2007 r. nr [..] - pozwolenie na budowę jednego budynku dwulokalowego.

Odnosząc się do zarzutów wniosku Kolegium wskazało, że w postępowaniu nadzorczym bada się czy przepis stanowiący podstawę wydania decyzji Burmistrza G. z dnia [..] listopada 2007 r. nr [..] w sprawie podziału nieruchomości mógł mieć zastosowanie, nie bada się natomiast, czy zachodziły przesłanki do dokonania podziału na podstawie innego przepisu prawa. W ocenie Kolegium ponadto art. 95 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje inne sytuacje niż sprawa podziału przedmiotowej nieruchomości, tj. takie, gdy własność gruntu jest sporna. Tymczasem w okolicznościach tej sprawy, jak wskazał organ, nie wynika, aby jedna strona w stosunku do drugiej miała roszczenie o ww. grunt. Nie ma znaczenia w sprawie to, że I. i L. J. nabyli udział w nieruchomości i grunt ten pozostaje w ich posiadaniu.

Skargę na powyższą decyzję z dnia [..] czerwca 2010 r. nr [..] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło [..] Towarzystwo Gospodarcze [..] w [..], reprezentowane przez adwokata M. B. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie prawa materialnego - art. 95 punkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 210 zdanie pierwsze k.c. i art. 211 k.c., poprzez niezasadne przyjęcie, iż roszczenie o zniesienie współwłasności nieruchomości nie jest roszczeniem wyłączającym ograniczenia zawarte w ustaleniach planu miejscowego, przewidzianym w art. 95 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazując na powyższy zarzut, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości

i zasądzenie kosztów postępowania sądowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jako zasadna podlegała uwzględnieniu.

Warunki podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego reguluje art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.

z 2010 r. nr 102, poz. 651). Przepisy tego artykułu zawierają enumeratywny katalog sytuacji, w których podział może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Zgodnie z art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczalny, bez względu na ustalenia planu, jest podział nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu, niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Zasadnie więc twierdzi organ orzekający, że stan prawny nieruchomości, na której usytuowany jest jeden dom mieszkalny, w którym wyodrębniono własność dwóch lokali wraz z prawami związanymi z udziałem we współwłasności, uniemożliwia dokonanie podziału na podstawie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie przedmiotem współwłasności był jeden budynek o dwóch lokalach mieszkalnych. Sytuacja ta nie odpowiada uregulowanej w art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zważyć należy jednakże, że ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w art. 95 pkt 4 przewiduje możliwość dokonania podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów tej ustawy lub z odrębnych ustaw. Takim roszczeniem w odniesieniu do części nieruchomości jest roszczenie wynikające z art. 211 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Każde zniesienie współwłasności następuje w wyniku realizacji roszczenia z art. 211 k.c. Pojęcie roszczenia oznacza wynikającą z przepisów prawa i gwarantowaną prawem możliwość domagania się określonego zachowania, w tym spełnienia świadczenia od innej osoby, innego podmiotu. W doktrynie podkreśla się jedynie, że podziałowi podlega nieruchomość gruntowa, a wraz z nią następuje podział budynków stanowiących części składowe gruntu. Możliwy jest zatem podział gruntu i stanowiących jego części składowe budynków na części wyznaczone linią pionowego rzutu ścian rozdzielających budynki na regularne, samodzielne konstrukcyjnie i funkcjonalnie części.

W rozpoznawanej sprawie takie zniesienie współwłasności nastąpiło mocą aktu notarialnego z dnia [..] grudnia 2007 r. rep. [..] nr [..] w wyniku czego skarżąca Spółka nabyła na własność zabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr [...], a L. i I. małżonkowie J. nabyli na własność zabudowana działkę gruntu oznaczoną numerem [..]

Wobec powyższego należy uznać, że w istocie nie było podstaw do dokonania podziału nieruchomości położonej we wsi [..], oznaczonej jako działka [..] w obrębie [..] na działki nr [..] o pow. [..] m2 i nr [.] o pow. [..] m2 na podstawie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie oznacza to jednak, że taka podstawa prawna w ogóle nie istniała. Jak wskazano powyżej przepisy prawa przewidują możliwość dokonania podziału nieruchomości zabudowanej w celu zniesienia współwłasności, co oznacza, że istniała prawna możliwość podziału przedmiotowej nieruchomości, tyle że powinien on nastąpić na podstawie art. 95 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W tej sytuacji za błędne należy uznać podejście Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., polegające na ustaleniu wyłącznie tego, czy w sprawie o podział zaistniały przesłanki wynikające z art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie to powinno objąć także badanie, czy realna podstawa prawna podziału zaistniała.

W niniejszej sprawie zatem w odniesieniu do legalności decyzji z dnia [..] listopada 2007 r. nr [..] zatwierdzającej projektu podziału nieruchomości można przyjąć, że przywołana została błędna podstawa prawna decyzji. Decyzja taka zaś jest dotknięta tylko wadą formy z racji naruszenia przepisu art. 107 § 1 k.p.a. W takim przypadku bowiem podstawa prawna decyzji istnieje, lecz nie ma o niej prawidłowej informacji w decyzji administracyjnej

Wobec powyższego – zdaniem Sądu – nie można uznać, że decyzja Burmistrza G. z dnia [..] listopada 2007 r. nr [..] twierdzeniu projektu podziału została wydana z rażącym naruszeniem prawa.

Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że zaskarżona decyzja utrzymująca w mocy decyzję stwierdzająca nieważność decyzji podziałowej zapadła z naruszeniem wskazanych na wstępie przepisów prawa materialnego oraz art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. Jako taka podlegała uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 lit. i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 cytowanej ustawy.