Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosława Kowalska (spr.), , Sędzia WSA Wojciech Mazur, Asesor WSA Anna Tarnowska – Mieliwodzka, Protokolant Marzena Godlewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2005 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. N. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2004 r. nr [...] w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości związanych z odprowadzeniem wód z tarasu I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku,

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2004 r. nr [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w [...] od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. [...] nr [...] z dnia [...] maja 2004 r. znak [...], nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości związanych z odprowadzeniem wód deszczowych z tarasu lokalu nr [...] w budynku wielorodzinnym przy ul. N. w [...], zgodnie z zaleceniami zawartymi w ekspertyzie technicznej tarasu opracowanej w czerwcu 2003 r. przez rzeczoznawcę budowlanego H. P., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Postępowanie administracyjne w sprawie zalewania mieszkania nr [...] położonego w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym, przy ul. N. w [...] wszczęte zostało przez organ nadzoru budowlanego I instancji na wniosek J. G..

W dniu [...] lipca 2003 r. została przeprowadzona wizja lokalna w budynku wielorodzinnym przy ul. N. w [...] w lokalach [...] i [...].

Stwierdzono, że w loggi lokalu [...] w miejscu przejścia przez strop rury spustowej odprowadzającej ścieki deszczowe z tarasu na wyższej kondygnacji, powstały zacieki na tynku zewnętrznym elewacji na powierzchni nadproża okiennego. Ustalono, że przyczyną występujących przecieków są wady techniczne.

Ustalenia te potwierdzone zostały w ekspertyzie technicznej z dnia [...].06.2003 r., opracowanej przez inż. H. P. – rzeczoznawcę budowlanego oraz opinii technicznej z dnia [...].03.2003 r. opracowanej przez mgr T. R..

Opiniodawca inż. H. P. na podstawie przeprowadzonych oględzin zewnętrznych, dokonanej odkrywki oraz dokumentacji projektowej stwierdził niedopuszczalne nieprawidłowości jakie wystąpiły przy wykonaniu tarasu należącego do lokalu [...] przy ul. N. w [...].

Ekspertyza techniczna wyszczególnia nieprawidłowości wykonanego tarasu, które są niezbędne do usunięcia:

1. wykonane warstwy izolacyjne tarasu nie zapewniają odporności izolacyjnej przed przenikaniem wody;

2. materiały użyte do wykonania tarasu nie są odporne na zmiany warunków atmosferycznych i nie zapewniają złożonych wymagań eksploatacyjnych;

3. błędnie są uformowane spadki tarasu;

4. nawierzchnia tarasu nie posiada koniecznych dylatacji termicznych warstwy nawierzchniowej i brzegowej;

5. wpust tarasowy jest nie prawidłowo obrobiony w połączeniu z warstwą izolacji przeciwwodnej, co powoduje bardzo poważne przecieki;

6. warstwa izolacyjna wodoszczelna nie jest wywinięta na części pionowe ponad nawierzchnię tarasu do wysokości minimalnej 15cm, przewidzianej warunkami technicznymi;

7. warstwy izolacji wodoszczelnej i parochronnej nie mają zapewnionego swobodnego odpływu wody w połączeniu z urządzeniem odwadniającym wpustem tarasowym;

8. liczbę wpustów tarasowych nie dostosowano do możliwości uzyskania odpowiednich spadków zlewni tarasu;

9. zastosowane odwodnienie zbierające wodę "liniowo" – układem korytkowym jest niezgodne z projektem i niedopuszczalne wg warunków technicznych korytka nie zbierają skutecznie wody z powierzchni, są nie szczelne, przecinają izolację wodochronną tarasu.

Organ I instancji podniósł, że zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego Inspektorat po stwierdzeniu, iż przedmiotowy taras znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, który czyni go niezdatnym do zwykłego użytku, podejmuje działania zmierzające do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Zdaniem organu odwoławczego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. [...] prawidłowo nałożył zaskarżoną decyzją obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości i prawidłowo nałożył go na Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, która jak wynika z pisma z dnia [...].01.2004 r. skierowanego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, porozumiała się z wykonawcą [...] w sprawie ich usunięcia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. N. reprezentowana przez Zarząd w osobach J. M. i M. J. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Skarżąca Wspólnota zarzuciła, że zaskarżona decyzja:

1. zapadła z rażącym naruszeniem zasady rozstrzygania wynikającej z art. 77 § 1 kpa, tj. wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności faktycznych niniejszej sprawy związanych ze statusem prawnym tarasu w świetle postanowień aktu notarialnego z dnia [...] maja 2001 r. (§ 2 aktu notarialnego), oraz unormowania zawartego w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali

nadto

związanych z wyjaśnieniem treści porozumienia, na które powołał się [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (rzekome porozumienie Wspólnoty Mieszkaniowej z wykonawcą [...] w sprawie usunięcia nieprawidłowości wykonanego tarasu);

2. narusza przepis art. 244 kpc – wobec negowania treści aktu notarialnego z dnia [...] maja 2001 r. w części stwierdzającej, że małżonkom K. przysługuje prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] obejmującego również taras o powierzchni 79,85m², mimo że akt notarialny ma charakter dokumentu urzędowego o mocy wynikającej z przepisów art. 244 kpc.

3. narusza przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w następstwie przyjęcia, że taras służący wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...] wchodzi w skład części wspólnych nieruchomości (obraza przepisów prawa materialnego).

Zdaniem skarżącej Wspólnoty organy administracyjne I i II instancji wydając decyzję w niniejszej sprawie pominęły całkowicie podstawową okoliczność jaką jest status prawny przedmiotowego tarasu w świetle postanowień aktu notarialnego z dnia [...] maja 2001 r., ustanawiającego odrębną własność lokalu nr [...] w budynku przy ul. N. na rzecz J. i P. K.. Z § 2 tego aktu wynika, że przedmiotem prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] poza pięcioma pokojami, kuchnią, spiżarnią, przedpokojem, dwoma hallami, trzema łazienkami jest nadto oranżeria z tarasem o powierzchni 79,85m².

Skarżąca wspólnota podniosła, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (sygn. akt III RN 153/01 – opublikowanym w OSNP 2003/18/423) analizując identyczny z punktu widzenia przepisów prawa materialnego problem statusu prawnego balkonów uznał, że balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej oraz iż brak podstaw do nakazania wspólnocie mieszkaniowej wykonania zabezpieczeń balkonu przynależnego do lokalu.

Zdaniem skarżącej, status prawny tarasu, z którego korzystają wyłącznie właściciele lokalu nr [...] musi być określony identycznie jak status prawny balkonu, którego dotyczy wyrok Sądu Najwyższego. Decyduje o tym treść samego aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu, a nadto fakt spełnienia kryterium wyłączenia z części wspólnej nieruchomości, o którym mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Skarżąca podniosła, że z uzasadnienia decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego zdaje się wynikać, że znaczenie dla stanowiska organu II instancji miało przekonanie, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej porozumiał się z wykonawcą [...] w sprawie ich usunięcia. Okoliczność ta nie odpowiada prawdzie, wykonawca wycofał się z wcześniejszego uzgodnienia.

W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując wcześniej prezentowaną argumentację. Organ podkreślił, że zły stan techniczny tarasu upoważniał organ nadzoru budowlanego do wydania orzeczenia w trybie art. 66 Prawa budowlanego. Organ podniósł, że wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002 r. sygn. akt III RN 153/01 nie mógł być brany pod uwagę ze względu na "charakter i specyfikę spornego tarasu".

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Zdaniem Sądu zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji można postawić zarzut niezgodności z przepisami prawa.

Zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji kieruje nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Narusza to przepis art. 6 ustawy z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388), zgodnie z którym wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa w myśl powyższego może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać lub być pozywana. Wspólnota zatem jest tzw. ułomną osobą prawną. Zdolność do udziału wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu administracyjnym wynika z treści przepisu art. 29 kpa. Zgodnie z przepisem art. 18.1 wyżej powołanej ustawy o własności lokali właściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokalu.

Przepis art. 61 ustawy Prawo budowlane, obowiązek użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem i utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nakłada na właściciela lub zarządcę budynku. Zarząd wspólnoty nie jest zarządcą w wyżej przedstawionym rozumowaniu.

Zgodnie z art. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1992 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115, poz. 741 ze zm.) zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna. Zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej m.in. ze wspólnotą mieszkaniową.

Stroną postępowania administracyjnego może zatem być nie zarząd a wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Adresatem nakazu zawartego w decyzji powinna być wspólnota nie zaś zarząd.

W ocenie Sądu rozstrzygnięcie decyzji organu I instancji zaakceptowane przez organ stopnia wojewódzkiego narusza przepis art. 107 kpa w zw. z art. 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Rozstrzygniecie decyzji administracyjnej musi być sformułowane w taki sposób aby możliwe było następnie wykonanie decyzji dobrowolne lub z zastosowaniem środka egzekucji administracyjnej. Rozstrzygnięcie musi byś sformułowane w sposób jasny i precyzyjny, a nie pośrednio wynikać z omawianego w uzasadnieniu materiału dowodowego. Niedopuszczalne jest rozstrzygniecie w niniejszej sprawie, które nałożony nakaz opisuje przez odesłanie do zaleceń zawartych w ekspertyzie technicznej.

Zgodnie z przepisem art. 66 Prawa budowlanego organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego upoważnione są do wydania decyzji nakazujących usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości m.in. w zakresie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego.

Wskazać należy, że usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego obiektu budowlanego w trybie wyżej wskazanego przepisu powinno zawsze uwzględniać indywidualne cechy kontrolowanego obiektu, a rodzaj i zakres nakazów skierowanych do adresata decyzji powinien być zależny od konkretnych ustaleń.

Zdaniem Sądu, kontrolowane decyzje zapadły z naruszeniem zasad wskazanych w przepisach art. 7 i 77 kpa, tj. dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego bez wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego.

W niniejszej sprawie w zależności od szczegółowych ustaleń w zakresie nieprawidłowości technicznych przedmiotowego tarasu może zachodzić potrzeba nałożenia nakazów w odpowiednim zakresie zarówno na Wspólnotę Mieszkaniową jak i na właściciela lokalu, z którym związany jest taras.

Podkreślenia wymaga, że odpowiedzialność Wspólnoty Mieszkaniowej może dotyczyć tylko części wspólnych budynku np. systemu odprowadzania wód deszczowych z tarasu, o ile jest integralną częścią całego systemu odprowadzania wód deszczowych w budynku.

Zdaniem Sądu urządzenia i części budynku w tym balkony czy tarasy służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Taras w takiej sytuacji jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 kc, gdyż stanowi istotny składnik przedmiotu.

W niniejszej sprawie byt prawny tarasu określony został w akcie notarialnym z dnia [...] maja 2001 r., sporządzonym przed notariuszem J. Z. (Rep.A [...]). Taras stanowi część składową lokalu nr [...] przy ul. N..

Skoro taras stanowi część budynku, która służy wyłącznie do użytku właściciela określonego lokalu to nie wchodzi w skład części wspólnych nieruchomości (teza ta wywodzi się a contrario z przepisu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Obowiązek utrzymania tarasu przynależnego do określonego lokalu w należytym stanie obciąża właściciela lokalu, co wynika z przepisu art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Rozpoznając niniejszą sprawę ponownie organ będzie miał na uwadze, że

• stroną niniejszego postępowania jest Wspólnota Mieszkaniowa N. F w [...] reprezentowana przez zarząd;

• decyzja musi zawierać konkretnie sprecyzowane rozstrzygnięcie, w szczególności nałożony na stronę nakaz musi być precyzyjnie określony;

• adresat nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości musi być określony w zależności od ustalenia czy nakaz ma odniesienie do części wspólnych budynku (Wspólnota Mieszkaniowa), czy też do urządzenia i części budynku (np. balkony i tarasy) służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych (właściciel lokalu).

Sąd uchylił zaskarżoną i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji w trybie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270), o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji Sąd orzekł zaś w trybie art. 152 w/w ustawy.