Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Sędzia WSA Marek Szumilas (spr.) Protokolant specjalista Ewa Kłosowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2009 r. sprawy ze skargi S.N. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie, II. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego S.N. kwotę 180 zł (sto osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Postanowieniem z dnia [...] października 2008 r. nr [...] Wójt Gminy zaopiniował negatywnie proponowany wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości [...], składającej się z działki nr [...] o powierzchni 0,47 ha, stanowiącej własność S.N., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]. Do wniosku o wszczęcie postępowania w tej sprawie została dołączona m.in. decyzja Wójta Gminy z dnia [...] lutego 2008 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W ewidencji gruntów i budynków działka oznaczona jest jako pastwiska trwałe, a więc użytki rolne. Organ podał, że podziału nieruchomości rolnej powodującej wydzielenie działki mniejszej niż 0,30 ha nie można dokonać, jeżeli wydzielona część nie będzie przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, bądź na regulację granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W niniejszej sprawie przesłanki te nie są spełnione.

Dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość, nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Opinia, o której mowa w art. 94 ust. 1

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. - o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r., Nr261, poz. 2603, ze zm. ) nazywana dalej u.g.n., dotyczy braku sprzeczności proponowanego podziału z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy - zgodności z warunkami określonymi w tej decyzji. Proponowany podział nie jest zgodny z wydaną decyzją o warunkach zabudowy, ponieważ ustala ona wyraźnie warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a nie na wydzieleniu trzech działek, które nie są konieczne jako trzy odrębne działki

gruntu określone w katastrze innymi numerami, do realizacji zamierzenia budowlanego.

Od postanowienia Wójta S.N. złożył zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Podał, że występując o warunki zabudowy musiał spełnić szereg wymagań. Z uwagi na wydanie decyzji o warunkach zabudowy , pozytywne uzgodnienie ze Starostwa oraz brak sprzeczności proponowanego podziału z planem zagospodarowania przestrzennego wniósł o pozytywne zaopiniowanie projektu podziału nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu postanowienia Kolegium podało, iż przepisów rozdziału 1 działu III u.g.n. dotyczących podziału nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Jednak przepisy te stosuje się w przypadkach, gdy dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha. Ta druga sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, co wynika ze wstępnego projektu podziału nieruchomości. Proponowany podział doprowadziłby do wydzielenia działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Stosując zatem ustawę należy mieć na względzie treść art. 93 ust. 2 a u.g.n. zważywszy, że dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość, nie ma planu, a nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolne.

Powołany przepis, jakkolwiek dopuszcza podział nieruchomości rolnych powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, lecz jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Ograniczenie wprowadzone tym przepisem dotyczy sytuacji, gdy jedynym celem podziału nieruchomości byłoby wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha mających charakter niezabudowanych działek budowlanych. W rozpatrywanym przypadku wnioskodawca proponował taki właśnie podział (tzw. podział geodezyjny) polegający na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej trzech nowo utworzonych działek ewidencyjnych po dokonaniu pomiarów i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią.

Proponowany podział nieruchomości nie jest więc zgodny z art. 93 ust. 2a u.g.n., a tym samym z decyzją o warunkach zabudowy. Ograniczenie wynikające z tego przepisu nie będzie dotyczyło sytuacji, o których mowa w art. 95 u.g.n., m.in.

przypadku, gdy zaistnieje potrzeba wydzielenia działek gruntu mniejszych niż 0,3 ha w celu zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków (art. 95 ust. 1 u.g.n.).

Na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego S.N. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jego zdaniem z uwagi na treść art. 46 § 1 k.c. nieruchomością jest działka traktowana jako całość. Dla tej nieruchomości zostały ustalone warunki zabudowy. W związku z tym w sprawie mają zastosowanie przepisy działu III rozdziału 1 u.g.n., a dokładnie art. 94 ust. 1 tej ustawy. Natomiast art. 93 ust. 2a u.g.n. dotyczy podziału nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne, jak wskazano w zaskarżonym postanowieniu. W ocenie skarżącego po ustaleniu warunków zabudowy nieruchomości nie można jej traktować jako wykorzystywanej na cele rolne, a co za tym idzie, SKO nieprawidłowo zastosowało przepis art. 92 ust. 2 a u.g.n. jako podstawę utrzymania postanowienia Wójta Gminy. Zdaniem skarżącego za nieruchomości rolne lub leśne uważa się wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty zadrzewione lub zakrzewione, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Organ nie podzielił poglądu, iż decyzja Wójta Gminy o warunkach

zabudowy obejmująca przedmiotową nieruchomość stanowiącą grunty rolne skutkuje pozbawieniem tych gruntów ich charakteru rolnego. Taki wniosek jest bowiem zdaniem Kolegium zbyt daleko idący w świetle art. 92 ust. 2 u.g.n. W sytuacji jak niniejsza, kiedy celem podziału nieruchomości rolnej jest wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha mających charakter niezabudowanych działek budowlanych, winno mieć zastosowanie ograniczenie z art. 93 ust. 2a u.g.n., nadto korespondujące z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266

ze zm.).

Proponowany podział nieruchomości nie jest też zgodny z warunkami określonymi decyzją o warunkach zabudowy, obejmującą dla zamierzenia budowlanego obszar działki nr [...] o powierzchni 0,47 ha.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) przepisów rozdziału 1 działu III tej ustawy, dotyczącego podziałów nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu

o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha, jest dopuszczalny, lecz tylko pod warunkiem, że wyodrębniona działka o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha, zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie

może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95 (art. 93 ust. 2a). Niewątpliwie ratio legis tej ustawy jest zakazanie rozdrabniania na małe działki gruntów o takim przeznaczeniu.

Podziału nieruchomości można dokonać, w sposób uregulowany we wspomnianym dziale, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. (art. 93 ust. 1), które zezwalają, w przypadku braku planu miejscowego -jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - dokonać podziału nieruchomości m.in., jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu.

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków (art. 95 pkt 1).

Z art. 92 ust. 1 u.g.n. wynika, że przepisy tej ustawy co do zasady mogą znaleźć zastosowanie również do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne w sytuacjach, gdy dokonanie podziału spowoduje wydzielenie działek gruntu o powierzchni nie mniejszej niż 0,3 ha.

W rozpoznawanej sprawie zaistniała sytuacja, w której planowany podział miałby doprowadzić do wydzielenia działek o powierzchniach: 0,17 ha, 0,15 ha oraz 0,15 ha, jak określono we wstępnym projekcie podziału .

Jednak z art. 93 ust. 2a u.g.n. wynikają ściśle określone przypadki, w których można dokonać podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych

w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, jeżeli podział miałby spowodować wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że nieruchomość skarżącego nie leży na obszarze objętym aktualnym planem miejscowym, należy zatem ustalić znaczenie zwrotu "nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne".

Legalną definicję tego zwrotu zawiera art. 92 ust. 2 u.g.n. stanowiąc, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy

i zagospodarowania terenu.

W uchwale z dnia 29 października 2004 r., III CZP 61/04 (Biul. SN 2004 nr 10, poz. 8) Sąd Najwyższy sformułował tezę, iż jeżeli brak jest planu miejscowego,

a zarazem nie ustalono dla nieruchomości warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, to de legę lata o charakterze podlegających podziałowi nieruchomości jako wykorzystywanych na cele rolne i leśne rozstrzyga obecnie treść wpisu w ewidencji gruntów i budynków. Uchwała ta nie rozstrzyga jednoznacznie wątpliwości czy decyzja o warunkach zabudowy pozbawia grunty charakteru rolnego. Interpretując jednak tę tezę a contrario, należy przyjąć, że wydanie takiej decyzji powoduje, iż grunt może być przeznaczony na inne cele aniżeli tylko rolne.

Dla nieruchomości skarżącego, którą planuje on podzielić, została wydana decyzja o warunkach zabudowy . Powstaje zatem rozważyć czy w świetle powołanych przepisów wydanie, w odniesieniu do nieruchomości określonej w rejestrze gruntów jako wykorzystywane na cele rolne, decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że nieruchomość ta nie zostanie uznana za nieruchomość wykorzystywaną na takie cele tj. rolne i leśne w rozumieniu art. 92 ust. 2 u.g.n.

Stosownie do treści art. 94 ust. 1 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego -jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten pozostaje w powiązaniu z art.4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 2003r.,Nr 80, poz. 717 ), który w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenów nakazuje dokonać w drodze decyzjio warunkach zabudowy zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji

inwestycji celu publicznego,

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala

się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W sytuacji zatem, gdy dla konkretnej nieruchomości ustalono warunki

zabudowy i zagospodarowania terenu, to takie nowe ustalenia są wiążące. Jednocześnie nieruchomości takich nie można uznawać za wykorzystywane na cele rolne w rozumieniu art. 92 u.g.n.. To oznacza, iż w stosunku do takich nieruchomości nie ma zastosowania regulacja wynikająca z art. 93 ust. 2a tej ustawy.

Decyzja z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...] ustalająca warunki zabudowy dla nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, tj. dla działki skarżącego, przewiduje obszar zamierzenia budowlanego na powierzchni 0,47 ha. Decyzja ta nie zmienia charakteru działki lecz określa jej nowe przeznaczenie. Decyzja ustala obowiązującą i nieprzekraczalną linię zabudowy dla tej działki, a także inne warunki, którymi skarżący, chcąc zrealizować zamierzenie budowlane, jest związany. Warunki

te, zarówno wynikające z odrębnych przepisów prawa, jak i dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, ochrony osób trzecich czy linie rozgraniczające

teren inwestycji, zostały ustalone dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego jako całości. Planowana inwestycja może być realizowana jedynie na nieruchomości w tym stanie ewidencyjnym (katastralnym), jaki organ przyjął, wydając decyzję z dnia [...]

lutego 2008 r.

Organ administracji publicznej jako podstawę zaskarżonej decyzji powołał

przepis art. 92 ust. 1 w powiązaniu z art. 93 ust. 2a. u.g.n. Jednak uwadze organu

uszło odesłanie przez przepis art. 93 ust 1 do art. 94 tejże ustawy. Ostatni z cytowanych przepisów dozwala na dokonanie podziału nieruchomości, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem

sporządzenia tego planu -jeżeli:

1. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2. jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu.

W tym zakresie jednak organy administracji nie poczyniły jakichkolwiek ustaleń. Jak wyżej zaznaczono decyzja o warunkach zabudowy przedmiotowej działki zawiera wiele wskazań dotyczących analizy funkcji, cech zabudowy oraz zagospodarowania a także odniesień do przepisów odrębnych. Wstępny projekt podziału odnosi się do tej decyzji. Obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie administracyjne jest dopełnienie, wynikającego z art. 7 oraz 77 kpa, nakazu wyjaśnienia prawdy

obiektywnej. W tych granicach niezbędnym było rozważenie, zgodnie z cytowanym przepisem art. 94 ust. 1 u.g.n., czy proponowany przez zainteresowanego podział nieruchomości nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo czy jest on zgodny z warunkami zabudowy określonymi w decyzji z dnia [...] lutego 2008 Nr [...] wydaną przez Wójta Gminy.

Wyjaśnienia zawarte w uzasadnieniu postanowienia ograniczają się do ustalenia powstania działek mniejszych od normatywu określonego w przepisach. Jest to jednak niewystarczające dla zakończenia postępowania administracyjnego postanowieniem w znaczeniu nadanym przez art. 123 kpa. Uzasadnienie orzeczenia, zgodnie ze wskazaniami art. 107 § 3 kpa, powinno zawierać w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyn z których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji . We wniesionym odwołaniu od postanowienia organu l instancji zainteresowany podnosił twierdzenie zgodności planu podziału z decyzją o zagospodarowaniu, powołując w tym zakresie fakty i własne twierdzenia. W tym zakresie uzasadnienie nie zawiera żadnych odniesień, w szczególności wskazania przyczyn dla których twierdzeniom odwołującego się odmówił wiarygodności i mocy dowodowej .

Prowadząc postępowanie administracyjne organ II instancji naruszył przepisy prawa materialnego albowiem nieprawidłowo powołał jako podstawę rozstrzygnięcia przepisy art. 92 oraz 93 ust. 2a. u.g.n. Organ ten natomiast pominął przepis art. 94 u.g.n. i to pomimo jednoznacznego odesłania do tego przepisu przez treść art. 93 ust.

1 u.g.n., tym samym dokonał naruszenia także drugiego z wymienionych przepisów Organ II instancji dopuścił się również naruszenia przepisów postępowania administracyjnego przez niewyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy faktów do

czego jest zobowiązany w świetle, wynikającej z art. 7, 8, oraz 77 kpa zasady prawdy obiektywnej. Uzasadnienie orzeczenia nie zawiera rozważań odnoszących się do twierdzeń zainteresowanego oraz omówienia relacji istniejących pomiędzy decyzją o ustaleniu warunków zabudowy i proponowanym planem podziału, co z kolei jest uchybieniem wobec treści przepisu art. 107 § 3 kpa.

Wskazane uchybienia naruszają przepisy prawa materialnego oraz przepisy postępowania, a przez to mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tej racji,

z powołaniem się na przepis art. 145 § 1ust.1 lit a oraz c ppsa należało zaskarżone postanowienie wyeliminować z obrotu prawnego.

Wydany w rozpoznawanej sprawie wyrok nie kończy postępowania lecz

wskazuje na konieczność uzupełnienia materiału dowodowego i ponownego

rozpoznania sprawy przy zastosowaniu wyżej zawartych uwag i oceny prawnej. Konsekwencją wyroku w takim kształcie jest stwierdzenie, że zaskarżone

postanowienie nie podlega wykonaniu ( art. 152 ppsa). Z powołaniem się na przepis art. 200 oraz 211 ppsa, Sąd zasądził na rzecz skarżącego zwrot poniesionych kosztów.