Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Nowak, , Sędzia WSA Bogusław Cieśla, Sędzia WSA Krystyna Tomaszewska (spr.), Protokolant st. ref. Anna Tomaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2014 r. sprawy ze skargi [...] Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie sprzeciwu wobec zamiaru wykonania robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [...] kwotę 760 (siedemset sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Prezydent [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] wniósł sprzeciw do zgłoszenia [...] Spółdzielni Mieszkaniowej [...] dotyczącego zamiaru wykonania robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę, a polegających na naprawie elewacji budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego na terenie działki nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazał, iż postanowieniem z dnia [...] maja 2013r, wydanym na podstawie art. 30 ust 2 Prawa budowlanego zobowiązał inwestora do uzupełnienia w zakreślonym terminie dokonanego zgłoszenia poprzez przedstawienie dokumentów potwierdzających prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor nie przedstawił żądanych dokumentów natomiast z dokumentów będących w posiadaniu organu tj. z rejestru gruntów wynika, że właścicielem działki nr [...] jest Miasto [...], a władającym jest [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa [...].

W ocenie organu pierwszej instancji inwestor pomimo złożonego oświadczenia nie dysponuje przedmiotową nieruchomością na cele budowlane co uzasadnia wniesienie sprzeciwu. W odwołaniu od powyższej decyzji inwestor wskazał, iż jest właścicielem budynku który wybudował na działce nr [...] oraz posiada ekspektatywę ustanowienia prawa użytkowania wieczystego działki wynikającą z Porozumienia z dnia [...].10.1995r i decyzji nr [...] o ustaleniu miejsca i realizacji inwestycji zgodnie z którymi przedmiotowa nieruchomość została przekazana skarżącej pod zabudowę jak i dalszych decyzji w sprawie pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie wybudowanego budynku i innych związanych ze sprawą, które zostały dołączone do zgłoszenia. Zdaniem inwestora wydana decyzja stoi w sprzeczności z interesem osób zamieszkujących budynek oraz interesem społecznym , jakim jest bezpieczne korzystanie z budynku.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania [...] Spółdzielni Mieszkaniowej [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm., zwanej dalej Prawo budowlane), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...].

Organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stosownie do art. 30 ust 2 Prawa budowlanego oświadczenie o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 powinno być załączone do zgłoszenia. W sprawie bezspornym jest fakt, że inwestor do zgłoszenia dołączył wymagane oświadczenie dotyczące działki nr 53. Organ odwoławczy stwierdził jednakże, iż złożone oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest skuteczne o tyle, o ile z materiału zebranego w sprawie nie wynika wniosek przeciwny. Oświadczenie to stwarza, bowiem tylko domniemanie, że danemu podmiotowi przysługuje wymienione prawo. Domniemanie to jak każde domniemanie wzruszalne może być obalone dowodami wskazującymi, iż złożone oświadczenie nie odpowiada rzeczywistości. W związku z powyższym w przypadku powzięcia wątpliwości, co do prawdziwości oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na organie administracji ciąży obowiązek zbadania, czy inwestor posiada tytuł prawny uprawniający go do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czy takie prawo wynika z dokumentu wskazanego przez inwestora.

Z akt sprawy wynika, że organ pierwszej instancji postanowieniem z dnia [...] maja 2013r nałożył na zgłaszającego obowiązek wskazania w przedłożonym oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz dokumentu z którego tytuł ten wynika. Inwestor nie przedłożył wymaganego prawem dokumentu dotyczącego tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością stwierdzając jedynie ponownie o roszczeniu Spółdzielni o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów i prawie własności do budynku mieszkalnego. Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane - przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Z powyższego wynika, że roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów nie jest tytułem wymienionym w art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane natomiast z informacji z rejestru gruntów wynika, że właścicielem działki nr [...] jest Miasto [...]. W ocenie organu odwoławczego Prezydent [...] prawidłowo powołał art. 30 ust 2 ustawy Prawo budowlane wnosząc sprzeciw do zgłoszenia Spółdzielni.

Na powyższą decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w [...] wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie od organu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego poprzez uznanie skarżącej Spółdzielni za podmiot nieposiadający tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia wszystkich okoliczności mających znaczenie dla sprawy. W uzasadnieniu skargi podniosła, że budynek wchodzi w skład inwestycji, które spółdzielnia realizowała na terenie [...] w latach [...] ub. Wieku. Decyzja o lokalizacji inwestycji dotyczyła gruntu pod całym [...] i była wydana na rzecz Dyrekcji Rozbudowy Miasta [...]. Na tej podstawie została wydana decyzja z dnia [...] czerwca 1983r o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej na rzecz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej [...]

W związku z zabudową gruntów przez spółdzielnię, a także koniecznością uregulowania stanu prawnego gruntów zostało zawarte porozumienie na mocy którego Gmina [...] zobowiązała się do ustanowienia na rzecz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej [...] prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu będącego w posiadaniu spółdzielni.

Skarżąca spółdzielnia posiada obecnie ekspektatywę ustanowienia prawa użytkowania wieczystego działki, a tym samym posiada tytuł do dokonywania czynności mających na celu utrzymanie w odpowiednim stanie technicznym nieruchomości budynkowej wybudowanej ze środków własnych spółdzielni i przez nią użytkowanej.

Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r., nr [...], którą utrzymana została w mocy decyzja Prezydenta [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] wnosząca sprzeciw do zgłoszenia [...] Spółdzielni Mieszkaniowej [...] dotyczącego naprawy elewacji budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego na terenie działki nr ew. [...] , przy ul. [...] w [...].

Stosownie do art. 30 ust 2 Prawa budowlanego inwestor do zgłoszenia powinien załączyć oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie takie nosi cechy środka dowodowego przewidzianego w art. 75 § 2 k.p.a. i w razie wątpliwości co do zakresu prawa inwestora podlega badaniu przez organ.

W niniejszej sprawie do złożonego oświadczenia inwestor załączył Porozumienie z dnia [...].10.1995r na mocy którego Gmina [...] zobowiązała się do ustanowienia na rzecz [...]SM [...] prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz decyzję nr [...] z dnia [...] czerwca 1983r o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej na rzecz [...]SM [...] zgodnie z którą przedmiotowa nieruchomość została przekazana skarżącej pod zabudowę.

Zdaniem organu roszczenie Spółdzielni o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności do budynku mieszkalnego nie stanowią tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane - przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Oceniając prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie można tak jak to uczynił organ koncentrować się jedynie na ustawowej definicji z pominięciem celu, jakiemu ma służyć złożone w procesie budowlanym oświadczenie.

Ma to być oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na konkretne cele budowlane, których zakres jest określony w zgłoszeniu ( por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2013r, II OSK 1997/11, LEX nr 1354916 ).

W niniejszej sprawie zgłoszenie dotyczy robót budowlanych polegających na naprawie elewacji budynku i w odniesieniu do takiego zamierzenia budowlanego należy dokonać oceny złożonego oświadczenia. Koniecznym jest zatem rozważenie czy w tej konkretnej sprawie wymaganym do przeprowadzenia zgłoszonych prac budowlanych jest posiadanie tytułu prawego do nieruchomości gruntowej. Zasadniczym dla rozstrzygnięcia tej kwestii może okazać się ustalenie czy nieruchomość budynkowa objęta wnioskiem nie jest oderwana od własności gruntowej na której obiekt ten został zrealizowany. Jeżeli bowiem zamierzone prace budowlane nie ingerowałyby w istotę prawa własności samej nieruchomości, a jednocześnie nie byłby kwestionowany tytuł prawny do samego budynku to organ odwoławczy winien przeanalizować, czy tytuł taki nie stanowi przesłanki do skutecznego zgłoszenia remontu elewacji ( por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2012r, II OSK 742/11 ).

W toku ponownego rozpoznawania odwołania inwestora organ uwzględni ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania zawarte w uzasadnieniu wyroku.

W świetle powyższych wywodów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( DZ.U. Nr 153, poz 1270 ze zm ), uchylił zaskarżoną decyzję.

Zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu na podstawie art. 152 w/w ustawy, a rozstrzygnięcie o kosztach zostało oparte o treść art. 200 w/w ustawy.