Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Izabela Adamowicz po rozpoznaniu w dniu 6 września 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi E. Ś. na decyzję Wojewody z dnia 8 lutego 2017 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję poprzedzającą ją Prezydenta Miasta z dnia 25 listopada 2016 r., nr [...].

Będąca przedmiotem niniejszej sprawy skarga E. Ś. na decyzję Wojewody z dnia 8 lutego 2017 r. nr [..] wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

W dniu 30 sierpnia 2016 r. H. Ś. złożyła w Urzędzie Miasta wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego określonego jako: "wykonanie ściany grubości 24 cm z gazobetonu oddzielającej mieszkanie nr 3 od mieszkania nr 4 w budynku wielorodzinnym", zlokalizowanym w G. przy ul. K. Do wniosku załączono: cztery egzemplarze projektu budowlanego podpisane przez osobę sporządzającą projekt i posiadającą stosowne uprawnienia budowlane; zaświadczenie projektanta o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego; uchwałę nr 10 z dnia 12 sierpnia 2015 r. Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażającą zgodę H. Ś. (właścicielce lokalu nr 4) i E. Ś. (właścicielce lokalu nr 3) na przebudowę w ich lokalach, w celu doprowadzenia lokali nr 4 i 3 do zgodności z dokumentami własności opisanymi w postanowieniu Sądu sygn. akt VII Ns [..] z dnia 19 stycznia 2001 r; wyrok Sądu Rejonowego z dnia 9 czerwca 2015 r. sygn. akt I C [..]; wyrok Sądu Okręgowego z dnia 28 października 2015 r. sygn. akt [..].

Prezydent Miasta, pismem z dnia 27 września 2016 r., zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie a następnie, postanowieniem z dnia 28 września 2016 r., wydanym na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wezwał wnioskującą do uzupełnienia przedłożonej dokumentacji m.in. poprzez: wskazanie w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością tytułu prawnego, z którego wynika prawo do wykonywania niniejszych robót (wyrok Sądu Rejonowego, Wydział I Cywilny). Ostatecznie, w dniu 10 listopada 2016 r., skarżąca uzupełniła dokumentację m.in. poprzez określenie tytułu prawnego do wykonania planowanych robót jako wyrok Sądu Rejonowego I Wydział Cywilny z dnia 9.06.2015 r. - pomieszczenia nr 11, 109, 108 i część 107.

Pismem z dnia 14 listopada 2016 r. Prezydent zawiadomił strony o możliwości zapoznania się z całością materiału dowodowego oraz składania uwag i wniosków wskazując, że decyzja w sprawie zostanie wydana 25 listopada 2016 r.

Następnie, decyzją z dnia 25 listopada 2016 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił H. Ś. pozwolenia na przebudowę związaną z wykonaniem ściany pomiędzy lokalami mieszkalnymi nr 3 i 4 w budynku przy ul. K., działka nr [..], obr. K. w G. Prezydent ocenił bowiem, jak wskazał w uzasadnieniu wydanej decyzji, że projekt budowlany wykonany został przez osoby uprawnione, spełnia wymagania określone w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zawiera wymagane uzgodnienia, inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane a w trakcie postępowania strony nie wniosły żadnych uwag i zastrzeżeń.

Skarżąca wniosła odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta, domagając się jej uchylenia i podnosząc, że wydana została ona z naruszeniem:

- art. 10 § 1 k.p.a. – poprzez uniemożliwienie jej zapoznania się z całym zebranym w sprawie materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji, gdyż zawiadomienie o wydanie decyzji skarżąca otrzymała w dniu 30 listopada 2016 r.;

- art. 77 k.p.a. – poprzez: wydanie decyzji względem H. Ś., która nie jest właścicielką lokalu nr 3 położonego w G. przy ul. K. podczas, gdy planowane prace budowlane mają być wykonane w tym lokalu; brak weryfikacji planów istniejącej w rzeczywistości nieruchomości oraz planów załączonych do projektu budowlanego i orzeczeń sądowych załączonych przez wnioskującą; wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji pomimo nieprzedłożenia przez niego dokumentu, z którego wynikałoby prawo do wykonania wnioskowanych robót;

- art. 7 k.p.a. – poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Skarżąca podkreśliła jednocześnie, że zaskarżyła do sądu powszechnego uchwałę nr 10 z dnia 12 sierpnia 2015 r. Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 8 lutego 2017 r., wydaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290), Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 25 listopada 2016 r.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie, Wojewoda wskazał, że Prezydent Miasta dokonał w niniejszej sprawie wnikliwej i rzetelnej kontroli przedłożonych przez inwestora dokumentów i zasadnie stwierdził, że inwestor spełnił wszystkie wymagania niezbędne do udzielenia mu pozwolenia na wykonanie wskazanych we wniosku robót budowlanych: przedstawiony projekt budowlany jest kompletny, został wykonany przez osoby posiadające wymagane i aktualne uprawnienia budowlane a jego treść nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zgodności z przepisami prawa, w tym przepisami techniczno-budowlanymi; projektanci dołączyli do projektu budowlanego wymagane oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej; dokumentacja budowlana odpowiada wymaganiom wskazanym w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Gospodarki z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r., poz. 462 ze zm.); wraz z wnioskiem i projektem budowlanym inwestor złożył do organu architektoniczno-budowlanego oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które zostało poparte kserokopią wyroku Sądu Rejonowego I Wydział Cywilny z dnia 9 września 2015 r. sygn. akt I C 1596/14 oraz uchwałą nr 10 z dnia 12 sierpnia 2015 r. Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na prowadzenie robót budowlanych w budynku K. związanych z przebudową lokalu nr 3 i 4. Wojewoda zaznaczył przy tym, że przepisy nie pozwalają na weryfikowanie, przez prowadzący postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę organ administracji, zgodności przedłożonej przez inwestora uchwały wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na wykonywanie robót budowlanych z przepisami regulującymi tryb podejmowania tego rodzaju uchwał i innymi przepisami prawa cywilnego.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Wojewoda stwierdził, że skarżąca nie przedstawiła żadnych dokumentów wskazujących na to, że złożona przez inwestora dokumentacja - rzut I piętra, jest niezgodna ze stanem rzeczywistym a ponadto, to do projektanta należy opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej a organ nie ingeruje w zwartość merytoryczną projektu. Wojewoda ocenił także, że w postępowaniu przed organem I instancji doszło do naruszenia dyspozycji art. 10 § 1 k.p.a. poprzez doręczenie skarżącej zawiadomienia o planowaniu wydania decyzji w dniu 25 listopada 2016 r. dopiero w dniu 30 listopada 2016 r., jednakże skarżąca nie wykazała aby naruszenie to uniemożliwiało jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Wojewoda stwierdził także, że organ I instancji decyzję podjął po prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu a zebrany materiał dowodowy pozwala na należyte ustalenie okoliczności faktycznych i prawnych sprawy.

We wniesionej do Sądu skardze skarżąca domagała się uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji Wojewody, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżąca zarzuciła, że decyzje te wydane zostały z naruszeniem:

- art. 7, art. 77 § 1, art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej, nierozpoznanie należycie materiału dowodowego, nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów odwoławczych, zaniechanie przeprowadzenia należytego postępowania wyjaśniającego oraz niepełne i nieprzekonywujące uzasadnienie zaskarżonej decyzji;

- art. 28 k.p.a. i art. 28 prawa budowlanego – poprzez nierzetelne ustalenie i niepowiadomienie wszystkich stron postępowania;

- art. 10 § 1 k.p.a. - poprzez uniemożliwienie skarżącej i nieujawnionemu przez obydwa organy prowadzące postępowanie podmiotowi będącemu właścicielem lokalu nr 3, w którym miałyby toczyć się prace budowlane, zapoznania się z całym zebranym materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji;

- art. 76 i art. 77 § 2 k.p.a. - poprzez nieuwzględnienie znajdujących się w posiadaniu organu dokumentów urzędowych, tj. zaświadczeń o samodzielności lokali nr 3 i 4 oraz dokumentacji stanowiącej podstawę wydania pozwolenia na budowę w roku 1954;

- art. 15 k.p.a. - poprzez niewyjaśnienie i nierzetelne rozpoznanie sprawy w II instancji;

- art. 80 i art. 81 k.p.a. - wynikające z naruszenia przepisów art. 76 i art. 77 § 2 k.p.a. oraz poprzez przyjęcie za prawdziwie i udowodnione wszelkich twierdzeń inwestora bez umożliwienia wypowiedzenia się pozostałym stronom;

- art. 11 ust. 1 w zw. z art. 7 i art. 8 w zw. z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali a także art. 11 ust. 2 tejże ustawy - poprzez nieuwzględnienie ich istnienia i niezastosowanie przy interpretacji postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 19 stycznia 2001 r. (sygn. VII Ns [..]), wskutek czego dokonano sprzecznej z prawem wykładni wskazanego orzeczenia, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie;

- art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali - poprzez jego niewłaściwą wykładnię i błędne stwierdzenie, że nie został on naruszony;

- art. 80 k.p.a. - poprzez błędną wykładnię wyroków Sądu Rejonowego w sprawie IC [..] i Sądu Okręgowego w sprawie III [..], co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie;

- przepisów prawa budowlanego dotyczących dokumentacji projektowej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i uznając podniesione w skardze zarzuty za niezasadne. Dodatkowo wskazał, że uwzględnił w prowadzonym postępowaniu ocenę prawną przedstawioną w orzeczeniu sądu cywilnego.

Na rozprawie, która odbyła się przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gdańsku pełnomocnik H. Ś. i jednocześnie członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej wskazał, że prawdopodobnie E. Ś. nie jest już właścicielką lokalu nr 3 a ściany między lokalami nr 3 i 4 częściowo już są i powinny być jedynie uzupełnione. Przy czym prace budowlane mają być wykonane jedynie w zakresie lokalu nr 4 a ściany konstrukcyjne należą do Wspólnoty.

Rozpoznając wniesioną skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Podstawę prawną kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.).

Art. 35 § 1 tej ustawy stanowi, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Dalej, art. 32 ust. 4 pkt 2 powołanej ustawy stanowi, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie zaś z art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Orzekające w sprawie organy, rozpoznając wniosek H. Ś. o wydanie pozwolenia na zamierzenie inwestycyjne określone jako wykonanie ściany grubości 24 cm z gazobetonu, oddzielającej mieszkanie nr 3 od mieszkania nr 4 w budynku wielorodzinnym przy ul. K. w G., zgodnie z dołączonym do niego projektem budowlanym, nie wyjaśniły, czy wnioskująca posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, naruszając jednocześnie w tym zakresie prawo materialne.

Niewątpliwie, warunkiem formalnym wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę jest złożenie przez inwestora jedynie oświadczenia, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jest to uproszczona forma wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Złożenie przez inwestora takiego oświadczenia co do zasady jest bowiem wystarczające. Jednakże w przypadku powstania w tym zakresie jakichkolwiek uzasadnionych wątpliwości, czy też wyłaniających się z akt sprawy niejasności na tym tle, organ ma prawo żądać wykazania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z art. 4 ustawy Prawo budowlane, przez przedstawienie stosownych dokumentów (wypis z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów, umowa cywilnoprawna, akt notarialny). Organ architektoniczno-budowlany nie może ograniczyć badania wniosku o pozwolenie na budowę w zakresie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tylko wymogu formalnego, tj. faktu złożenia oświadczenia, zwłaszcza wtedy, kiedy z już zgromadzonego materiału sprawy wynika niezgodność jego treści z rzeczywistym stanem prawnym (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2131/16, dostępny na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2, stwarza domniemanie posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które może być podważone dowodami przeciwnymi, iż jego treść nie odpowiada rzeczywistości (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 1101/09, Lex nr 597135). Istota oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest bowiem taka sama jak oświadczenia, o którym mowa w art. 75 § 2 k.p.a. i polega na możliwości przyjęcia przez organ twierdzenia strony co do faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy lub co do stanu prawnego. Możliwość ta nie oznacza jednak obowiązku poprzestania organu na tym oświadczeniu, zwłaszcza w przypadku sporu czy też zarzutów w tym zakresie. Oświadczenia te są środkami dowodowymi, które podlegają ocenie przez organ administracji publicznej na zasadach i w trybie wskazanym w kodeksie postępowania administracyjnego (por. Andrzej Wróbel [w:] M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Kantor Zakamycze, Kraków 2005, s. 483 – 484).

Ocena więc, czy przedłożone oświadczenie inwestora uprawnia go do prowadzenia robót budowlanych określonych we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, należy do kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej. Nie ulega przy tym wątpliwości, że organy administracji publicznej oraz sądy administracyjne, nie są powołane do rozstrzygania sporów o posiadanie bądź brak uprawnień wynikających z tytułów prawnych, o których mowa w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w stosunku do konkretnego inwestora, względem określonej nieruchomości, jako że spory w tym zakresie powinny być rozstrzygane przez sądy powszechne (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2015 r., sygn. akt II OSK 2511/13, Lex nr 1780472). Dotyczy to w szczególności uchwał wspólnoty mieszkaniowej, jak prawidłowo stwierdziły orzekające w sprawie organy. Niemniej jednak organy administracji architektoniczno-budowlanej upoważnione są do oceny dokumentów przedstawianych przez inwestora, mających świadczyć o jego prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o ile jest to niezbędne do podejmowania działań władczych przez te organy w ramach posiadanych kompetencji. Tym samym organy administracji publicznej, w tym przypadku organy administracji architektoniczno-budowlanej, powołane są do ustalenia stanu faktycznego, w sprawie której ustalenia są następnie kontrolowane przez sąd administracyjny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1211/15, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wojewoda, pomimo zgłoszonego przez skarżącą w odwołaniu zarzutu wskazującego na nieposiadanie przez H.Ś. prawa do dysponowania nieruchomością na zamierzony cel budowlany, nie wyjaśnił, czy przysługuje jej takie prawo. poprzestając na złożonym przez inwestorkę oświadczeniu. Również uwadze organu I instancji uszła niejasność złożonego przez inwestorkę oświadczenia w konfrontacji z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości zlokalizowanej przy ul. K. w G. oraz z przedłożonym projektem budowlanym.

We wniosku o wydanie pozwolenia na budowę inwestorka wskazała, że zamierza wykonać ścianę grubości 24 cm z gazobetonu oddzielającej mieszkanie nr 3 od mieszkania nr 4 w przedmiotowym budynku. Do tego wniosku dołączyła uchwałę nr 10 z dnia 12 sierpnia 2015 r. Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażeniu zgody H. Ś. (właścicielce lokalu nr 4) i E. Ś. (właścicielce lokalu nr 3) na przebudowę w ich lokalach (w uchwale tej brak jest podpisu E. Ś.) oraz wyrok Sądu Rejonowego I Wydział Cywilny z dnia 9 czerwca 2015 r. sygn. akt I [..] nakazujący E. Ś. aby wydała H. Ś. część lokalu nr 3 położonego w G.przy ul. K.

Zauważyć na wstępie należy, że z załączonego do wniosku projektu budowlanego dotyczącego wykonania ściany grubości 24 cm z gazobetonu oddzielającej lokal nr 3 od lokalu nr 4 nie wynika przy tym, jak wskazywał na rozprawie pełnomocnik H. Ś. i członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, że ściana ta miała być ścianą konstrukcyjną (nośną) tj. przenoszącą wszystkie obciążenia własne i przejęte z innych elementów konstrukcji budynku. W projekcie wskazano bowiem, że jej wykonanie nie ma negatywnego wpływu na konstrukcje budynku (strona 9 projektu) a ściany konstrukcyjne istniejące w budynku są wykonane z cegły pełnej na zaprawie cementowo – wapiennej gr. 43 cm, piwnica 60 cm, parter 56 cm.

Z załączonego do wniosku projektu budowlanego nie wynika również, jak wskazywał na to pełnomocnik H. Ś. i członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, że ściana ta ma zostać wykonana jedynie w lokalu należącym do inwestorki. Formuła złożonego wniosku wskazuje bowiem na wykonanie projektowanej ściany zarówno w lokalu nr 3, jak i w lokalu nr 4, skoro ma rozdzielać oba te lokale. Z projektu nie wynika też, że ściana ta ma być zbudowana obok istniejącej już ściany rozdzielającej te lokale. Wręcz przeciwnie, według opisu i rysunku zawartego w projekcie w miejscu projektowanej ściany nie ma żadnej innej przegrody oddzielającej lokal nr 3 od lokalu nr 4. Zgodnie z wnioskiem inwestorki i projektem, a także uchwałą wspólnoty przegroda taka ma dopiero powstać i ma nią być ściana o grubości 24 cm. Zakres opracowania w projekcie obejmuje oba te lokale. Wreszcie, zaskarżona decyzja dotyczy udzielenia pozwolenia na budowę w zakresie przebudowy związanej z wykonaniem ściany pomiędzy lokalami mieszkalnymi nr 3 i 4.

Zdaniem Sądu wykonanie ściany oddzielającej od siebie dwa lokale, co do zasady, jest jednoznaczne z postawieniem jej zarówno w jednym, jak i drugim lokalu, a zatem do wykonania takich robót budowlanych niezbędne jest posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania oba lokalami na cele budowlane.

Przy czym, zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumieć należy tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Prawo to należy zatem oceniać według prawa cywilnego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2005 r., sygn. akt II OSK 179/05, ONSA WSA 2006, nr 3, poz. 88).

Przedstawione przez H. Ś. dokumenty w postaci: uchwały nr 10 z dnia 12 sierpnia 2015 r. Wspólnoty Mieszkaniowej oraz wyroku Sądu Rejonowego I Wydział Cywilny z dnia 9 czerwca 2015 r. sygn. akt I [..] – nie świadczą zaś o posiadaniu przez nią tytułu prawnego, o jakim mowa w art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, do wykonania robót budowlanych w lokalu nr 3.

W uchwale nr 10 z dnia 12 sierpnia 2015 r. Wspólnoty Mieszkaniowej właściciele posiadający 56,72% udziałów wyrazili zgodę H. Ś. (właścicielce lokalu nr 4) i E. Ś. (właścicielce lokalu nr 3) na przebudowę w ich lokalach. W uchwale tej brak jest podpisu właścicielki lokalu nr 3 – E. Ś. Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej zakreślił zaś Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. sygn. akt II CSK 600/08 (LEX nr 500188), wskazując, że właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Prawo własności jest bowiem najszerszym prawem rzeczowym, którego ochrona gwarantowana jest w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP, uprawniającym, zgodnie z art. 140 k.c., do rozporządzenia oraz korzystania z rzeczy przez właściciela z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa.

Co więcej, E. Ś. - jako właścicielka lokalu nr 3 - brała udział w postępowaniu administracyjnym, z uwagi właśnie na posiadany przez nią odrębny od Wspólnoty interes prawny wynikający prawa własności lokalu nr 3.

W wyroku Sądu Rejonowego I Wydział Cywilny z dnia 9 czerwca 2015 r. sygn. akt I [..] nakazano pozwanej E. Ś. aby wydała H. Ś. część lokalu nr 3 położonego w G. przy ul. K. tj. pomieszczeń oznaczonych na rzucie I piętra - załącznik nr 4 do opinii biegłego w zakresie budownictwa mgr inż. R. G., stanowiącego integralną część postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 19 stycznia 2001 r. w sprawie VII Ns [..] - o powierzchni 28,4 m2 : oznaczonych jako pokój nr 111 o powierzchni 16,9 m2, pokój służbówka nr 109 o powierzchni 4,4 m2, łazienka nr 108 o powierzchni 3,8 m2, połowa korytarza oznaczonego nr 107 o powierzchni 3,3 m2, które znajdują się w posiadaniu pozwanej. Z powołanej sentencji wyroku nie wynika, aby H. Ś. posiadała tytuł prawny do wykonania ściany oddzielającej przydzielone jej tym wyrokiem pomieszczenia od reszty lokalu nr 3.

W aktach sprawy nie ma uzasadnienia tego wyroku ani też i przywołanego w nim postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 19 stycznia 2001 r. sygn. akt VII Ns [..] wraz z uzasadnieniem, które ewentualnie mogłyby zawierać taką informację. Organy orzekające nie zbadały również, czy w toku postępowania prowadzonego w celu wyodrębnienia własności lokali sąd orzekający zastosował dyspozycji art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903), zgodnie z którym jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy. Postanowienie wstępne sądu, wydane na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali, co do zasady stanowi bez wątpliwości skuteczne uprawnienia dla inwestora, upoważniające go do wykonania robót budowlanych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 374/16, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Niedokonanie przez orzekające w sprawie organy, w okolicznościach niniejszej sprawy, oceny i weryfikacji złożonego przez H. Ś. oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, świadczy o przeprowadzeniu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę z naruszeniem art. 7, art. 9, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Zgodnie bowiem z tymi przepisami w toku postępowania organy administracji publicznej powinny stać na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmować wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Ponadto, organy administracji publicznej obowiązane są do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego a także czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa i w tym celu udzielają im niezbędnych wskazówek i wyjaśnień (art. 9 k.p.a.). Organy administracji publicznej obowiązane są przy tym w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzeć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 81 k.p.a.).

Sąd stwierdził jednocześnie, że orzekające organy, przeprowadzając postępowanie w przedmiotowej sprawie, naruszyły dyspozycję art. 10 § 1 k.p.a. a naruszenie to, w okolicznościach niniejszej sprawy, spowodowało, że skarżąca, bezspornie będąca strona postępowania administracyjnego jako właścicielka lokalu nr 3 została pozbawiona możliwości udowodnienia swoich twierdzeń, możliwości złożenia wyjaśnień i miało to niewątpliwie wpływ na wynik sprawy.

Art. 10 § 1 k.p.a. wskazuje bowiem, że organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Orzekające w sprawie organy nie umożliwiły skarżącej przed wydaniem decyzji wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Wszak, Prezydent Miasta, pismem z dnia 14 listopada 2016 r., zawiadomił strony, że w dniu 25 listopada 2016 r. zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę dla zaplanowanej inwestycji i o możliwości zapoznania się z całością materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy oraz składania ewentualnych uwag i wniosków. Jednakże, zawiadomienie to skarżąca otrzymała w dniu 30 listopada 2016 r. tj. już po wydaniu decyzji w sprawie, co rzeczywiście miało miejsce w dniu 25 listopada 2016 r. Wojewoda, przeprowadzając postępowanie odwoławcze, w ogóle nie zastosował przed wydaniem swojej decyzji dyspozycji art. 10 § 1 k.p.a. Zapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu oznacza zaś, że organ administracji jest zobowiązany do informowania strony z odpowiednim wyprzedzeniem o dokonywanych czynnościach procesowych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 września 2000 r., sygn. akt III SA 1082/00, LEX nr 47981).

Wyjaśnić przy tym należy, że wskazywana na rozprawie jako prawdopodobna utrata w chwili obecnej prawa własności do lokalu nr 3 przez skarżącą nie pozbawiłaby jej prawa do wniesienia skargi w niniejszej sprawie, jako że bezspornie prawo to przysługiwało jej w dacie wydawania zaskarżonej decyzji i z tego właśnie powodu była stroną postępowania administracyjnego. W tej sytuacji miała interes prawny do wniesienia skargi a rozumieniu art. 50 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369). Okoliczność ta będzie miała natomiast znaczenie dla dalszego toku postępowania administracyjnego i powinna być w pierwszej kolejności wyjaśniona przez organ.

Dodatkowo zwrócić należy uwagę na rozbieżności w zakresie przedmiotu inwestycji. Zaakceptowane przez organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcie organu I instancji dotyczyło zatwierdzenia złożonego przez inwestorkę projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę zakresie przebudowy związanej z wykonaniem ściany pomiędzy lokalami mieszkalnymi nr 3 i 4 w budynku wielorodzinnym przy ul. K. w G. Wniosek oraz projekt budowlany dotyczyły wykonania ściany grubości 24 cm z gazobetonu oddzielającej mieszkanie nr 3 od mieszkania nr 4, przy czym w części rysunkowej projektu wskazano jako nowo projektowane dwie ściany - jedna o grubości 24 cm a druga o grubości 45 cm.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c w zw. z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił decyzje organów obu instancji.

Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ I instancji, który winien uwzględnić powyższe uwagi przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.