Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Dnia 29 sierpnia 2018 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Jaśkowska Sędziowie: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędzia del. NSA Grzegorz Jankowski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 29 sierpnia 2018 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 21 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 521/17 w sprawie ze skargi E. W. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę kasacyjną [pic]

Wyrokiem z dnia 21 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 521/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku po rozpoznaniu sprawy ze skargi E. W. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] maja 2017 r. nr [...]

w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddalił skargę.

Powyższy wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. nr [....] Prezydent Miasta Białegostoku ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomość oznaczoną nr geod. [...] o pow. [...]ha, położoną w obrębie nr [...] - X, która zgodnie z ostateczną decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w B. nr [....] z dnia [...] lutego 1993 r. przeszła na własność Gminy Z. z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Odszkodowanie ustalono w wysokości [...] zł, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] lutego 2016 r.

Do wypłaty powyższego odszkodowania na rzecz S. W., Cz. R. W., E. W., C. W., W. A. K., I. K. Ł. oraz M. J. B. został zobowiązany Burmistrz Z.

Odwołanie od tej decyzji wniósł C. W., działając w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik S. W., Cz. R. W., E. W., M. J. B., I. K. Ł. i W. A. K. Odwołujący się wniósł o uchylenie ww. decyzji i rozstrzygnięcie przez organ drugiej instancji sprawy co do istoty.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł także Burmistrz Z., podnosząc zarzuty dotyczące nieprawidłowego ustalenia stanu prawnego nieruchomości na dzień przejęcia oraz operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Wojewoda Podlaski, decyzją z dnia [...] maja 2017 r.

nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że przedmiotowa sprawa dotyczy ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną nr geod. [...] o pow. [...] położoną w X, która stała się własnością Gminy Z. z dniem,

w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, tj. [...] marca 1993 r.

W dalszej części uzasadnienia organ II instancji przywołał przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; powoływanej dalej jako: "u.g.n.") stanowiące podstawę prawną podjętego rozstrzygnięcia oraz wskazał, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która to opinia ma formę operatu szacunkowego.

Wojewoda podkreślił, że operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego

i podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. W takim przypadku na organie orzekającym spoczywa obowiązek wyjaśnienia wszystkich wątpliwości dotyczących operatu szacunkowego, którym to wyjaśnieniom musi dać wyraz w decyzji o ustaleniu odszkodowania.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości na [...] zł. Wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyjaśnił także kryteria, które stosował ustalając podobieństwo nieruchomości, a także wskazał, dlaczego do porównania przyjął określone nieruchomości z bazy transakcji umieszczonej w operacie szacunkowym, odnosząc się do cech każdej z tych nieruchomości.

W piśmie z dnia [...] stycznia 2017 r. rzeczoznawca odniósł się do zarzutów podnoszonych przez odwołujących się w toku postępowania, tożsamych z zarzutami odwołania, podtrzymując stanowisko zawarte w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca odniósł się także do przytaczanych przez odwołujących się cen ofertowych nieruchomości, różniących się od ustalonej wartości wycenianej nieruchomości. Wyjaśnił powody nieuwzględnienia w procesie wyceny transakcji przytoczonych przez stronę okoliczności, dotyczących przede wszystkim innego położenia lub przeznaczenia nieruchomości. Wskazał także, że do porównań można przyjąć jedynie ceny transakcyjne, nie zaś ceny ofertowe lub, w przypadku przetargu ceny wywoławcze.

Organ odwoławczy wyjaśnienia biegłego ocenił jako klarowne, spójne, logiczne

i przekonujące, zaś wnioski końcowe jako znajdujące pokrycie w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania.

Odnosząc się do zarzutu odwołującego, że rzeczoznawca zastosował niewłaściwą metodę wyceny organ wyjaśnił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, natomiast organ administracji publicznej nie jest władny wkraczać w wiedzę merytoryczną biegłego.

Organ podkreślił, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

Wojewoda podkreślił, że jeżeli odwołujący miał zastrzeżenia co do rzetelności

i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego,

to mógł skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W oparciu o akta sprawy ustalił, że strony z tej możliwości nie skorzystały, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wydanej decyzji. W tej sytuacji postawione zarzuty uznał za polemikę z ustaleniami biegłego, niepopartą żadnym rzetelnym dowodem.

E. W. złożył skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku oraz zarzucił, podobnie jak w odwołaniu, naruszenie:

1. art. 21 Konstytucji, zgodnie z którym Rzeczpospolita Polska chroni własność,

a wywłaszczenie dopuszczalne jest jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem;

2. art. 130 ust. 1 u.g.n., z którego wyraźnie wynika, że przy odrębnej decyzji

o odszkodowaniu wydawanej w związku z art. 98 ust. 3 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia wydania decyzji o podziale (co w odniesieniu do wyceny działki nr [...] oznaczało konieczność wyceny niezabudowanego gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) oraz jej wartości w dniu wydania decyzji

o odszkodowaniu;

3. art. 134 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości;

4. art. 7 K.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli;

5. art. 8 K.p.a., który stwierdza, że organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej;

6. art. 77 § 1 K.p.a., który stanowi, że organ administracji publicznej jest obowiązany

w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy;

7. art. 80 K.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona;

8. art. 84 § 1 K.p.a. w zw. z art. 157 § 1 u.g.n, poprzez nieskontrolowanie operatu szacunkowego i niezwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców, pomimo że został on sporządzony w sposób nieprawidłowy;

9. § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji, oraz zwolnienie go z kosztów postępowania, ewentualnie zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku uzasadniając wymieniony na wstępie wyrok przywołał treść przepisów stanowiących podstawę prawną orzeczenia,

z których wynika, że operat szacunkowy jest obligatoryjnym i najważniejszym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę.

Sąd pierwszej instancji mając na uwadze treść pism procesowych skarżącego

w tym w szczególności treść odwołania jak i skargi stwierdził, że istota sporu pomiędzy stronami sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy – jak twierdzą organy obu instancji – sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jest jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania, czy też – jak twierdzi skarżący – operat dotknięty jest błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową i przydatność w niniejszym postępowaniu.

Oceniając sporządzony w niniejszej sprawie operat, Sąd doszedł do przekonania, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia przez organy rozstrzygające o wartości objętej postępowaniem nieruchomości. Zdaniem Sądu organy słusznie przyjęły, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat odpowiada wymogom prawa i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wyjaśnienia zawarte w opracowaniu są logiczne, spójne i kompletne, zatem przedmiotowy operat nie budzi zastrzeżeń formalnoprawnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zwrócił uwagę, że rzeczoznawca majątkowy w trakcie prowadzonego postępowania ustosunkował się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez skarżącego. W tym zakresie szczegółowo przytoczył zgłoszone przez skarżącego zarzuty oraz podał wyjaśnienia rzeczoznawcy.

W ocenie Sądu argumenty przedstawione przez rzeczoznawcę, zarówno

w operacie jaki i pisemnych wyjaśnieniach, są przekonywujące i wyczerpująco odnoszą się do uwag zgłoszonych do operatu, a dobór transakcji nieruchomościami zastosowany przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym operacie szacunkowym jest prawidłowy. Rzeczoznawca z uwagi na fakt, że na rynku istniały transakcje drogowe, nie ustalił wartości nieruchomości na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, których możliwość zastosowania przewiduje § 36 ust. 4 rozporządzenia, tylko w przypadku braku cen transakcji drogowych. Ponadto w sporządzonym operacie prawidłowo wyselekcjonowano ceny transakcji rynkowych

z pominięciem kwot odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi w trybie decyzji administracyjnej z uwagi na to, że wysokość odszkodowania określona w decyzji administracyjnej nie jest ceną transakcyjną. Natomiast subiektywne przekonanie skarżącego o zaniżonej wartości nieruchomości nie świadczy o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że skarżący nie powołał żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawił alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystał z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Samo niezadowolenie z opinii biegłego z tego powodu, że w decyzjach administracyjnych wydawanych w 2015 r. odszkodowania były wypłacane w oparciu o wyższe stawki za

1 m2, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej opinii organizacji rzeczoznawców), czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie. Jako bezpodstawny Sąd uznał zarzut polegający na braku zwrócenia się przez organy do organizacji zawodowej w celu skontrolowania operatu. Jak słusznie podniósł organ odwoławczy, w sytuacji braku wątpliwości co do sposobu wyceny nieruchomości nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów. W takiej sytuacji inicjatywa wystąpienia do organizacji zawodowej należała do skarżącego o czym był on pouczony.

Od powyższego wyroku pełnomocnik E. W. wniósł skargę kasacyjną, w której na podstawie art. 174 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zarzucił naruszenie prawa materialnego tj.:

- art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z § 36 ust 1 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na błędnej wykładni § 36 ust. 1 Rozporządzenia, stojącą na przeszkodzie prawidłowemu rozpoznaniu zarzutów do operatu, w szczególności poprzez odstąpienie od kontroli ustaleń podanych przez biegłego w pkt 8 operatu, które odnoszą się do analizy rynku, w którym biegły na stronie 11 przedstawił analizę transakcji nieruchomości przyjmując za cenę transakcyjną tylko ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości o przeznaczeniu drogowym w dokumentach planistycznych, oraz ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości o jakimkolwiek przeznaczeniu nabyte w celu inwestycji drogowej, z pominięciem kwot uzyskanych z tytułu odszkodowania, co znacznie ograniczyło rynek poddany analizie, wpływając istotnie na wartość rynkową nieruchomości szacowanej, bo jak wynika z tej części opinii biegły zanotował jedynie jedną transakcję w latach 2014 - 2015 i dlatego rozszerzył rynek na lata 2011 - 2016 i pominął transakcje z tytułu odszkodowań, co doprowadziło do zaaprobowania dowodu niezgodnego z prawem i niepełnego

w rozumieniu art. 80 i 84 k.p.a.;

- art. 134 § 1 p.p.s.a. polegający na zaaprobowaniu stanowiska organu, uznającego za zasadne przyjęcie przez biegłego za podstawę oszacowania nieruchomości drogowych taką wykładnię § 36 ust 1 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września2004 r., która przy analizie rynku uwzględniła – zamiast kwot uzyskiwanych za odszkodowania – "ceny nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne, nabywane w trybie cywilnoprawnym w latach 2011 – 2016,

z uzasadnieniem, że stanowi cenę rynkową tylko "ta", której strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i upłynął czas do wyselekcjonowania nieruchomości na rynku

i wynegocjowania umowy czego nie można powiedzieć o odszkodowaniach, które następuje w sytuacji gdy strony są zależne od siebie i nie zachodzi żadna ze wskazanych wyżej przesłanek, w sytuacji gdy prawidłowa wykładnia przepisu wprowadzającego definicję legalną nakazuje rozróżnienie ceny transakcyjnej od ceny rynkowej, a utrwalona linia orzecznicza sądów administracyjnych nakazuje objęcie kwot uzyskanych z odszkodowań za wywłaszczenie jako kwot porównawczych z uwagi na specyfikę obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

- naruszenie prawa § 36 ust. 1 i 4 Rozporządzenia przez błędną wykładnię ceny transakcyjnej, prowadzącej do zaaprobowania i powielenia błędnego stanowiska,

że wysokość odszkodowania określona w decyzji administracyjnej nie jest ceną transakcyjną, w sytuacji gdy specyfika obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi uwzględnia fakt, że przedmiot transakcji prędzej czy później zostanie wywłaszczony przez właściwe organy i nastąpi zapłata stosownego odszkodowania, co sprawia, że ceny w obrocie cywilno-prawnym tych nieruchomości mają charakter spekulacyjny, a stanowią część potencjalnej rzeczywistej wartości, bo nieruchomość nie może być rozsądnie przeznaczona na żaden inny cel przez jej właściciela,

co nakazuje zachowanie daleko idącej ostrożności w posiłkowaniu się w operacie szacunkowym i uznawaniu cen rynkowych za ceny transakcyjne w rozumieniu tego przepisu i stoi w sprzeczności z dopuszczalnością wyłączenia kwoty uzyskanych

z odszkodowań z tytułu wywłaszczenia jako cen transakcyjnych, w sytuacji gdy to właśnie te wartości odpowiadają możliwym do uzyskania w obrocie cenom.

Ponadto pełnomocnik zarzucił naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię tj.:

- art. 45 Konstytucji RP w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a w zw. z § 55 ust. 1 i 2 oraz § 56 ust. 3, 4 i 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., polegające na zaaprobowaniu odmowy załączenia do operatu bazy transakcji wziętych przez biegłego do porównań, a nadto odstąpieniu od wezwania biegłego do uzupełnienia swojej opinii o wyjaśnienie, dlaczego odrzucił wszystkie transakcje o najwyższej wartości nieruchomości, a przyjął wyłącznie ceny najniższe, bez opisania cech

i właściwości nieruchomości odrzuconych, a nadto biegły przyjął jako podstawę operatu wartość działki odbiegającą trzykrotnie na minus od innych niskich wartości nieruchomości, bez wskazania, dlaczego nie odrzucił wartości skrajnych, oraz jaki

i czy był wiarygodny powód tak rażąco niskiej ceny porównywanego gruntu,

co narusza prawo skarżących do sądu, rozumiane jako prawo do sądowej kontroli decyzji organu, w oparciu o rzetelne i zgodne z prawem sporządzenie operatu szacunkowego, będącego podstawą wydanej decyzji;

- art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez błędną wykładnię, polegającą na uznaniu prawidłowości i zgodności z prawem operatu szacunkowego niezgodnego z art. 80 k.p.a. w zw. z § 36 ust. 1 i 4 oraz § 55 ust. 1 i 2 w zw. z 56 ust. 3, 4, 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

z uwagi na pominięcie przy ocenie zgodności z prawem tego dowodu - obowiązku zastosowania do wyceny danych, którym prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania, oraz obowiązku zawarcia w nim obligatoryjnych elementów, tj. danych dotyczących transakcji nieruchomości porównawczych, co spowodowało, że operat nie został poddany kontroli formalnoprawnej i nie może zostać uznany za pełnoprawny dowód w sprawie;

- art. 64 ust. 2 w zw. z 21 ust. 2 i art. 45 Konstytucji RP poprzez ich niezastosowanie przy sądowej kontroli decyzji, skutkujące oddaleniem skargi i pozbawieniem skarżącego równej ochrony przysługującego mu prawa majątkowego, jakim jest prawo podmiotowe do odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości dla realizacji celu publicznego, w sytuacji gdy z przedłożonych dokumentów urzędowych, oraz faktów znanych organom i sądowi z urzędu, cena oszacowanej nieruchomości odbiega dalece od średnich cen nieruchomości w tej dzielnicy miasta, co powoduje, że odszkodowanie za wywłaszczenie nie spełnia przesłanki adekwatności

i słuszności.

Ponadto pełnomocnik zarzucił naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 ustawy p.p.s.a.), tj.:

- art. 1 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 141 § 4 p.p.s.a w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a w zw. z art 6,7, 8 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz

art. 107 § 3 k.p.a. wobec oddalenia skargi mimo, że organy nie zebrały i nie rozważyły całego dostępnego materiału dowodowego w sprawie, w tym dowodów z informacji dostępnej publicznie, dotyczących cen transakcyjnych, nie uwzględnionych przez biegłego, a zaoferowanych przez samą stronę, co doprowadziło do pominięcia danych dotyczących cech i atrybutów nieruchomości porównawczych i oparciem orzeczenia o niepełny dowód, który uchylał się spod kontroli formalnoprawnej poprawności i dlatego nie mógł stanowić podstawy do określenia należnego skarżącemu odszkodowania.

Wskazując na powyższe zarzuty pełnomocnik strony skarżącej powołując się na art. 176 w zw. z art. 185 ustawy p.p.s.a. wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku

w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Białymstoku, o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym,

jak również o zasądzenie wynagrodzenia na rzecz pełnomocnika skarżącego ustanowionego z urzędu. Jednocześnie wniósł o zwolnienie strony z wpisu sądowego oraz od kosztów postępowania i zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestnik postępowania – S. W. podniósł, że przyłącza się do skargi E. W. i ją popiera. Ponadto wniósł

o uwzględnienie złożonej skargi, stwierdzając, że zarzuty i wnioski skargi kasacyjnej są zasadne.

Naczelny Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Skarga kasacyjna podlega oddaleniu, albowiem nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej: P.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania, której przesłanki określone zostały w § 2 wymienionego przepisu.

Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach przytoczonych w niej podstaw.

Istota skargi kasacyjnej sprowadza się do zarzutu naruszenia przez Sąd pierwszej instancji prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 36 ust.1 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i w konsekwencji zaaprobowania stanowiska organu dotyczącego akceptacji analizy transakcji nieruchomości przyjętej przez biegłą.

Nadto w skardze kasacyjnej zarzucono też naruszenie art. 153 ust.1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez błędną wykładnię, polegającą na uznaniu prawidłowości i zgodności z prawem operatu szacunkowego mimo jego niezgodności z przepisami wspomnianego Rozporządzenia Rady Ministrów

z 21 września 2004 r.

Jako że w skardze kasacyjnej zarzucono też naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 1 P.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 141 § 4 P.p.s.a. w zw. z art. 134

§ 1 P.p.s.a. w zw. z art. 151 P.p.s.a. w zw. z art. 6, 7, 8 i 80 K.p.a. wskutek oddalenia skargi, mimo że organy nie zebrały i nie rozważyły całego dostępnego materiału dowodowego, w tym dowodów z informacji dostępnej publicznie dotyczących cen transakcyjnych. To Naczelny Sąd Administracyjny w pierwszej kolejności rozpatrzył zarzut dotyczący naruszenia prawa procesowego, gdyż wskazywał on na nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie nie doszło do naruszenia przepisów procedury sądowoadministracyjnej w powiązaniu z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego.

Organy obu instancji wszechstronnie rozpatrzyły zebrany w sprawie materiał dowodowy, a biegła – rzeczoznawca wnikliwie odniosła się do zarzutów skierowanych pod adresem operatu szacunkowego, co stwierdził Sąd pierwszej instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku prawidłowo przytoczył przepisy Rozdziału V Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2174 ze zm. dalej u.g.n.) w tym wskazał na art. 154 u.g.n.,

w myśl którego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W wyroku Sądu pierwszej instancji przytoczono też przepisy dotyczące określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W myśl § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, przepisy ust. 1 – 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi.

Trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, że operat szacunkowy jest obligatoryjnym i najważniejszym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę, ale dowód ten musi być poddany wnikliwej ocenie przez organy administracji, a w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie

z art. 107 § 3 K.p.a., musi znaleźć się ocena opinii rzeczoznawcy, co w niniejszej sprawie miało miejsce, jak stwierdził WSA w Białymstoku.

Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej kontroli decyzji administracyjnych ze szczególnym uwzględnieniem formalnej oceny operatu szacunkowego jednocześnie, poddał dokładnej analizie ustalenie ceny nieruchomości przy przyjęciu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego zasadnie przyjął Sąd pierwszej instancji, że sporządzony operat odpowiada prawu i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości.

Na uwagę zasługuje to, że rzeczoznawca majątkowy w trakcie prowadzonego postępowania ustosunkował się do wszystkich zgłoszonych zarzutów przez skarżącego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku odniósł się też bardzo szczegółowo do rzekomego zaniżenia ceny przy szacowaniu nieruchomości nr [...].

Podniesiono, że w operacie szacunkowym określono przeznaczenie działki nr [...] na podstawie zapisów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy jednorodzinnej we wsi X, według ustaleń, którego obecna działka nr [...] była przeznaczona pod nowo projektowaną ulicę i stąd nie można było wziąć pod uwagę przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniową.

Sąd pierwszej instancji odniósł się także do zastosowanej procedury wyceny określonej w § 36 ust. 4 rozporządzenia, a także szczegółowo wyjaśnił,

że wyselekcjonowano nieruchomości pod kątem ich podobieństwa do przedmiotowej nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny nie dostrzegł naruszenia przepisów prawa materialnego wskazanych w zarzutach skargi kasacyjnej. Skarżący mimo wielu zarzutów do operatu szacunkowego, nie przedstawił oceny operatu sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców, do której mógł wystąpić.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela też zarzutu naruszenia Konstytucji RP, tj. wskazanych art. 64 ust. 2 w zw. z 21 ust. 2 i art. 45, gdyż Sąd pierwszej instancji przekonująco uzasadnił, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość spełnia kryterium adekwatności i słuszności.

Mając powyższe rozważania na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.

Jednocześnie o kosztach postępowania kasacyjnego dotyczących kosztów pomocy prawnej udzielonej skarżącemu z urzędu na podstawie art. 254 i 258 – 261 P.p.s.a rozstrzygnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku.