Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Roboty budowlane związane z zabudową loggi powinny być traktowane jako rozbudowa obiektu, gdyż prowadzą do zmiany powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego inwestora, a tym samym do przesunięcia granic obiektu budowlanego.

Dnia 21 kwietnia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Janina Kosowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2011 roku sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie przebudowy lokalu mieszkalnego 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; 2/ orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3/ zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej kwotę 740 zł (siedemset czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że decyzją z dnia "[...]", nr "[...]", Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w E., powołując art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, umorzył postępowanie dotyczące przebudowy lokalu mieszkalnego Nr "[...]" przy ul. P. "[...]" w E., będącego własnością K. B. Decyzja ta została wydana po uprzednim dwukrotnym uchyleniu przez organ odwoławczy poprzednich rozstrzygnięć organu I instancji o umorzeniu tego postępowania i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu decyzji z dnia "[...]" organ I instancji podał, że w dniu "[...]" w trakcie wizji lokalnej stwierdzono, że K. B. dokonał samowolnej przebudowy swojego lokalu mieszkalnego Nr "[...]" znajdującego się przy ul. P. "[...]"w E. Przebudowa ta polegała na wykonaniu następujących robót budowlanych: dokonaniu rozbiórki części ścianek działowych, ścian osłonowych oraz zabudowie loggi, przez co uzyskano jedno pomieszczenie tzw. aneks kuchenny, w którym podłączono okap kuchenny do przewodu wentylacyjnego; wykonaniu otworu pomiędzy łazienką i wc, zamurowaniu drzwi do wc, co doprowadziło do utworzenia z łazienki i wc jednego pomieszczenia. Po wdrożeniu stosownej procedury naprawczej, organ I instancji zobowiązał właściciela lokalu do przedłożenia szeregu dokumentów pozwalających na ocenę zgodności z prawem wykonanych robót budowlanych. W wykonaniu nałożonych obowiązków, właściciel lokalu przedłożył organowi I instancji inwentaryzację wykonanych robót budowlanych wraz z oceną ich wpływu na stan techniczny całego budynku mieszkalnego, pomiary instalacji elektrycznych oraz protokoły potwierdzające sprawność wentylacji w jego mieszkaniu. Na podstawie tych dokumentów, organ I instancji przyjął, że roboty zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz sztuką budowlaną, pozostają one bez wpływu na pozostałe elementy budynku, a wentylacja grawitacyjna oraz instalacja elektryczna w spornym lokalu jest sprawna. W tych okolicznościach, organ I instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie nie ma potrzeby nałożenia obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem, o którym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, a dalsze prowadzenie sprawy stało się bezprzedmiotowe.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa w E. (dalej zwana Spółdzielnią), która uznała, że decyzja ta niezasadnie sankcjonuje samowolę budowlaną, która w związku ze zwiększeniem powierzchni użytkowej spornego lokalu, a także zmianą kubatury winna być traktowana jak rozbudowa a nie przebudowa lokalu. Zwróciła przy tym uwagę na brak zgody wykonawcy dokumentacji technicznej budynku oraz na fakt, że wykonane w ramach rozbudowy nowe przegrody zewnętrzne nie posiadają wymaganej izolacji cieplnej.

Decyzją z dnia "[...]", nr "[...]",Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że z całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że kontrolowane roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z wymogami sztuki budowlanej, a o powyższym fakcie świadczą przede wszystkim opinie i ekspertyzy, w tym:

1) pomiary instalacji elektrycznej z dnia "[...]";

2) inwentaryzacja budowlana z oceną stanu technicznego datowana na "[...]";

3) protokół pomiarów i oględzin instalacji wentylacyjnej grawitacyjnej z dnia "[...]";

4) ekspertyza techniczna – ocena stanu technicznego konstrukcji budynku (data wpływu do organu "[...]");

5) ekspertyza budowlana z dnia "[...]" dotycząca wpływu wykonanych robót budowlanych w mieszkaniu Nr "[...]" na stan techniczny całego budynku mieszkalnego zlokalizowanego w E. przy ul. P. "[...]", ze szczególnym uwzględnieniem elementów konstrukcyjnych budynku.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, organ odwoławczy stwierdził, że w świetle zebranych dokumentów brak jest jakichkolwiek przesłanek do stwierdzenia, że nowe przegrody zewnętrzne nie spełniają wymagań izolacyjności cieplnej. Za prawidłową uznał także dokonaną przez organ I instancji kwalifikację wykonanych robót do przebudowy a nie rozbudowy. W zakresie ewentualnych roszczeń wykonawcy projektu budynku oraz Spółdzielni organ wskazał na właściwość sądu powszechnego w rozstrzyganiu takich sporów. Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że umorzenie postępowania przez organ I instancji wynikało z prawidłowego zastosowania w sprawie art. 51 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 Prawa budowlanego, którego dyspozycja nie znajduje zastosowania w sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego, w następstwie oceny dokumentacji przedłożonej przez inwestora uzna, że wykonane roboty budowlane nie uchybiają przepisom budowlanym i warunkom technicznym. Wówczas bowiem organ nadzoru budowlanego powinien umorzyć postępowanie, gdyż zastosowanie prawa materialnego stało się bezprzedmiotowe.

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie – Spółdzielnia zarzuciła organom obu instancji naruszenie art. 3 pkt 6, 7 w zw. z pkt 7a, art. 28 ust. 1, 2, art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 w zw. z art. 34, art. 35, art. 51 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 w zw. z art. 49b ust. 1 i art. 50 i art. 50a Prawa budowlanego oraz art. 27 ust. 2 i art. 40, art. 42, art. 43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, poprzez:

1) pominięcie braku legitymowania się przez inwestora pozwoleniem na budowę w sprawie zabudowy loggi;

2) zignorowanie braku zgody autora projektu budynku na zmiany architektoniczne;

3) pominięcie braku zgody Spółdzielni oraz innych współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej budynkiem;

4) nieprawidłowe przyjęcie, że w przedmiotowym postępowaniu nie doszło do rozbudowy budynku, a zabudowa loggi ma charakter przebudowy;

5) nieprawidłowe i mało wnikliwe ustalenie stanu faktycznego, które istotę sporu sprowadziło do badania jedynie, czy prace budowlane pod względem technicznym przebiegały poprawnie i pominięcie kwestii naruszenia szeregu przepisów prawa budowlanego, co doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji legalizującej samowole budowlaną.

Z tych też powodów Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi Spółdzielnia podała, że inwestor jest właścicielem jedynie lokalu bez loggi, co wynika zarówno ze znajdującego się w materiale dowodowym aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, jak i wypisu z rejestru gruntów. Dodała przy tym, że co prawda inwestor ma prawo korzystać z loggi ale nie miał prawa zawłaszczać tego elementu architektonicznego bez zgody pozostałych współwłaścicieli oraz dokonywać zmian w wyglądzie architektonicznym budynku bez zgody Spółdzielni i autora projektu. Zdaniem Spółdzielni, zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, zabudowa loggi powinna być traktowana jako rozbudowa obiektu, która wymagała pozwolenia na budowę i złożenia przez inwestora oświadczenia, że legitymuje się zgodą współwłaścicieli na dokonanie zmian w budynku. Za nieuprawniony uznała zatem pogląd organów, że samo przedstawienie ekspertyzy sanuje wszystkie czynności inwestora, w tym brak zgody współwłaścicieli na roboty budowlane oraz brak pozwolenia na budowę. W ocenie Spółdzielni, prawidłowa procedura w niniejszej sprawie wymagała zwrócenia się przez inwestora do Spółdzielni oraz do autora projektu architektonicznego budynku o wyrażenie zgody na zamierzone roboty budowlane. Po dokonaniu zabudowy Spółdzielnia powinna zaś uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz mieć możliwość sporządzenia aneksów do dokumentów, które przed rozbudową określały tytuł prawny do lokalu; zabudowa loggi narusza bowiem wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i wymaga podjęcia stosownych uchwał zmieniających oraz przeprowadzenia procedury zmian we wszystkich aktach notarialnych podmiotów posiadających odrębne prawo do własności lokali oraz w stosunku do posiadaczy lokali niewyodrębnionych odnośnie zmiany udziałów w częściach wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej. Spółdzielnia wskazała także, że w świetle orzecznictwa sądowego, balkon ma dwojaki charakter, jest bowiem pomieszczeniem pomocniczym przynależnym do danego lokalu i jest jednocześnie elementem konstrukcyjnym całej nieruchomości, zaliczanym w pewnych granicach do części wspólnej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje między innymi w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie niesporne jest, że wykonane przez K. B. (inwestora) roboty budowlane polegały na: dokonaniu rozbiórki części ścianek działowych, ścian osłonowych oraz zabudowie loggi, przez co uzyskano jedno pomieszczenie tzw. aneks kuchenny, w którym podłączono okap kuchenny do przewodu wentylacyjnego; wykonaniu otworu pomiędzy łazienką i wc, zamurowaniu drzwi do wc, co doprowadziło do utworzenia z łazienki i wc jednego pomieszczenia. O przystąpieniu do tych zmian w lokalu K. B. nie zawiadomił ani Spółdzielni zarządzającej budynkiem, w którym usytuowany jest ten lokal ani też właściwego organu administracji budowlanej.

Rozstrzygnięcia w tej sprawie wymaga także kwestia, czy roboty te należy zakwalifikować w całości (tak jak organy) jako przebudowę, której legalizacja prowadzona jest w oparciu o art. 50-51 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2010r., Nr 243, poz. 1623), czy też – jak twierdzi Spółdzielnia – jako rozbudowę lokalu mieszkalnego, szczególnie jeśli chodzi o zabudowę loggi, która wymaga wdrożenia procedury naprawczej przewidzianej w art. 48 powołanej ustawy. Dla rozstrzygnięcia tej kwestii decydujące znaczenia ma definicja legalna przebudowy zawarta w art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane, w świetle której, przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

W ocenie Sądu, uwzględniając powołaną definicję, stwierdzić należy, że do przebudowy można zaliczyć te roboty wykonane przez inwestora, które dotyczyły utworzenia z łazienki i wc jednego pomieszczenia - roboty te zmieniły bowiem jedynie parametry użytkowe budynku. Natomiast, te roboty budowlane, które związane były z likwidacją części ścian zewnętrznych budynku i zabudową loggi powinny być traktowane jako rozbudowa obiektu, gdyż doprowadziły do zmiany powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego inwestora, a tym samym do przesunięcia granic obiektu budowlanego (por. wyroki WSA w Gdańsku z dnia 12.10.2005r., sygn. akt II SA/Gd 2826/02 oraz z dnia 19.10.2006r., sygn. akt II SA/Gd 676/05, orzeczenia dostępne pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Skoro roboty budowlane polegające na samowolnej zabudowie loggi były rozbudową, a nie przebudową, to organy w sposób nieuprawniony umorzyły postępowanie w sprawie. Należało bowiem w stosunku do robót polegających na zabudowie loggi wnikliwie przeanalizować tryb, o którym mowa w art. 48 ustawy Prawo budowlane, co organy zobowiązane są uwzględnić przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji. Rozstrzygnięcie w kwestii wykonalności zaskarżonego aktu podjęto stosownie do art. 152 powołanej ustawy. O kosztach postępowania orzeczono w myśl art. 200 wskazanej ustawy.