Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Alicja Plucińska-Filipowicz (spr.) Sędziowie sędzia NSA Bożena Walentynowicz sędzia del. WSA Jerzy Siegień Protokolant Agnieszka Kuberska po rozpoznaniu w dniu 26 października 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej T. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 3 czerwca 2008 r. sygn. akt II SA/Bd 16/08 w sprawie ze skargi T. P. na decyzję Wojewody Kujawsko - Pomorskiego z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego oddala skargę kasacyjną.

II OSK 1666/08 U z a s a d n i e n i e

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 3 czerwca 2008 r. sygn. akt II SA/Bd 16/08 po rozpoznaniu skargi T. P. na decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia [...] października 2007 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta G. z dnia [...] czerwca 2007 r. o udzielonym Spółdzielni Mieszkaniowej pozwoleniu na budowę w zakresie ocieplenia stropodachu budynku przy ul. [...] w G. - oddalił skargę.

W uzasadnieniu wyroku podano, że od decyzji organu pierwszej instancji odwołanie wniosła właścicielka jednego z lokali w ww. budynku i współużytkowniczka wieczysta gruntu, zarzucając, że uzależniła swoją zgodę na inwestycję od spełnienia wyrażonego przez nią pisemnego żądania wymiany przez Spółdzielnię okien w jej lokalu. Organ odwoławczy powołując się na art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych /tekst jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm./, przewidujący iż zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca z 1994 r. o własności lokali /Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 803 ze zm./ stwierdził, że rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji jest właściwe. Inwestor /Spółdzielnia mieszkaniowa/ wywodzi prawo do terenu z zarządu powierzonego nieruchomością. Kwestia wymiany okien jest sprawą pomiędzy skarżącą i spółdzielnią i pozostaje poza zaskarżonym rozstrzygnięciem.

Po rozpoznaniu skargi wniesionej od powyższego rozstrzygnięcia przez odwołującą się, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy stwierdził, że nie jest ona zasadna. W ocenie Sądu pierwszej instancji stanowisko organu wydającego zaskarżoną decyzję jest słuszne co do tego, że podmioty, którym przysługuje prawo własności lokalu oraz współwłasności nieruchomości ze spółdzielnią mieszkaniową, w wyniku regulacji wskazanego przepisu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w sprawie wiążącej się z inwestycją realizowaną przez spółdzielnię, mogą dochodzić swoich praw na drodze wewnątrz spółdzielczej lub skarżąc uchwałę spółdzielni do sądu powszechnego. Osoby te mogą przy tym uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym jeżeli rozstrzygnięcie o pozwoleniu na budowę może mieć wpływ na ich prawo do korzystania z lokalu, a tak jest właśnie w rozpoznawanej sprawie.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła T. P., reprezentowana przez adwokata, zarzucając naruszenie prawa materialnego - art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez błędną wykładnię tego przepisu, podnosząc w uzasadnieniu, że wskazane w nim prawo zarządu spółdzielni mieszkaniowej nie zwalnia tego podmiotu od uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli aby spółdzielnia mogła się legitymować prawem do zabudowy terenu w rozumieniu Prawa budowlanego /art. 199 w zw. z art. 235 ( 1 kc/. Odmienna interpretacja, przyjęta w zaskarżonym wyroku, nie znajduje oparcia w przepisach kodeksu cywilnego i jest niezgodna z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach.

W niniejszej sprawie kwestią sporną jest, czy przedmiotowa inwestycja polegająca na ociepleniu stropodachu budynku przez inwestora, którym jest spółdzielnia mieszkaniowa, wymaga uzyskania zgody wszystkich podmiotów, które w tym budynku mają wykupione lokale, czy też mieści się w granicach prawa wynikającego z zarządu przysługującego spółdzielni mieszkaniowej, o którym mowa art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, przewidującego iż zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca z 1994 r. o własności lokali. W ocenie strony prawo własności lokalu w budynku spółdzielni mieszkaniowej ma ten skutek, że każdorazowo spółdzielnia zamierzając podjąć się realizacji inwestycji budowlanej musi, aby legitymować się prawem do terenu na cele budowlane, uzyskać zgodę skarżącej, jako właścicielki lokalu i współużytkowniczki wieczystej terenu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek, zaś w razie braku tej zgody, ma zastosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego, przewidujący, w razie zamiaru podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez zgody pozostałych współwłaścicieli, wymóg rozstrzygnięcia kwestii spornej przez sąd powszechny jako sprawy cywilnej. Tylko takie rozumienie omawianej kwestii zdaniem skarżącej jest zgodne z Konstytucją RP /art. 32 Konstytucji/. Innymi słowy skarga kasacyjna wyraża przekonanie o wadliwej wykładni zastosowanej w sprawie regulacji ustawowej a w szczególności niezgodności jej z Konstytucją RP, to jest art. 32 Konstytucji. Otóż wymieniona regulacja prawna ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wprowadzająca zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni, a takiej kwestii dotyczy niniejsza sprawa, w której chodzi o ocieplenie stropodachu budynku Spółdzielni mieszkaniowej, niewątpliwie uprawnia Spółdzielnię do decydowania w ramach ustawowego prawa zarządu w danym zakresie, z założeniem, że legitymuje się ona prawem do nieruchomości na cele budowlane, przy czym członkowie Spółdzielni mają prawo kwestionować uchwały jej organów w postępowaniu wewnątrz spółdzielczym /przewidzianym w statucie spółdzielni/ a następnie w postępowaniu sądowym /przed sądem powszechnym/ zaś podmiotom nie będącym członkami spółdzielni, mającym prawo własności lokalu, przysługuje tylko droga sądowa. Stanowisko wyrażone w tej sprawie przez Sąd pierwszej instancji jest w pełni słuszne i prawnie uzasadnione. Nie można się przy tym dopatrzyć, aby uregulowanie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powodujące, iż sytuacja podmiotów, które mają prawo własności lokalu w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, analogiczna jak osób, które wykupiły lokale w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, do których odnosi się ustawa o własności lokali, było sprzeczne z art. 32 Konstytucji RP. Artykuł ten w ust. 1 zawiera zasadę równości wobec prawa stanowiąc, iż wszyscy są wobec prawa równi i mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne, przy czym nikt nie może być dyskryminowany w życiu politycznym, społecznym i gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny /ust. 2/. Wprowadzenie jako zasady ustawowego zarządu spółdzielni mieszkaniowej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących jej współwłasność, z jednoczesnym zagwarantowaniem podmiotom mającym w tym interes prawny odpowiedniej drogi /sądowej/ do kwestionowania uchwał organów spółdzielni mieszkaniowej, w ocenie orzekającego w sprawie niniejszej składu Naczelnego Sądu Administracyjnego nie narusza wymienionego przepisu Konstytucji RP. Nie występuje też w sprawie naruszenie art. 199 Kc, jak to zarzuca się w skardze kasacyjnej, ma on bowiem zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej współwłasność, nie będącej jednak nieruchomością stanowiącą współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, jak też objętej przepisami o własności lokali dotyczącymi wspólnot mieszkaniowych, które są uregulowane odrębnie.

Mając na uwadze powyższe Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku z mocy art. 184 ppsa.