Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 05 maja 2011 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie zezwolenia na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych - oddala skargę.-

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności faktycznych.

W dniu 26 lipca 2010 r. L. S. G. dokonał w Starostwie Powiatowym w B. zgłoszenia zamiaru wykonania docieplenia budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr geod. gr. 1861 w T., polegającego na przyklejeniu i umocowaniu na kołki styropianu o gr. 10 cm, naklejeniu siatki mineralnej oraz wykonaniu tynku mineralnego, a także cokołu budynku o wysokości około 0,5 m z wyprawy mineralnej. Do powyższego zgłoszenia robót budowlanych nie został wniesiony sprzeciw.

Wnioskiem z dnia 19 sierpnia 2010 r. L. S. G. wystąpił do Starostwa Powiatowego w B. o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości o nr geod. gr. 1862 w T. przy ul. [...], której właścicielem jest J. M.

W dniu 10 września 2010 r. Starosta B. zawiadomił strony o wszczętym postępowaniu w sprawie zezwolenia na korzystanie z terenu sąsiedniej nieruchomości nr geod. 1862. Następnie pismem z dnia 11 października 2010 r. organ l instancji zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym w sprawie. W odpowiedzi na powyższe zawiadomienie J. M., pismem z dnia 18 października 2010 r., nie wyraził zgody na wejście na swoją nieruchomość w celu docieplenia budynku sąsiada.

Decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...] Starosta B. udzielił pozwolenia L. S. G. na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. M. i podniósł, że lokalizacja budynku, podczas jego budowy została dokonana z naruszeniem prawa, bowiem: "nie zachowano przewidzianej prawem budowlanym" odległości od granicy nieruchomości stanowiącej jego własność. Nadto podał, że po zrealizowaniu przedmiotowej inwestycji tj. ocieplenia budynku, nastąpi: "trwałe przekroczenie granicy psujące prostą linię graniczną między nieruchomościami". Zarzucono także, że wnioskodawca nie jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, a tylko jednym ze współwłaścicieli.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie I – instancyjne i podał, że przesłankami wydania pozytywnej decyzji na podstawie art. 47 ust. 2 prawa budowlanego są: potrzeba wykonania robót budowlanych, niezbędność wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej, brak zgody na takie wejście właściciela nieruchomości sąsiedniej. Podano przy tym, że regulacja ta posługuje się nieostrym pojęciem "granice niezbędnej potrzeby" pozostawiając organom administracji kwestię oceny zakresu przeprowadzenia robót i granic ochrony interesu właściciela sąsiedniej nieruchomości. Potrzeba wykonania prac budowlanych powinna wynikać np. z pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, od którego nie wniesiono sprzeciwu. Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje natomiast, gdy obiekty budowlane, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej lub w takiej odległości, że teren dostępny na działce inwestora nie wystarczy na ich prawidłowe przeprowadzenie. Przy ocenie powyższych okoliczności konieczne jest sięgnięcie do rozwiązań zawartych w dokumentacji związanej z planowaną inwestycją, co do której ma być wydane zezwolenie na podstawie art. 47 ust. 2 prawa budowlanego. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy stwierdził, że w ustalonym w sposób bezsporny stanie faktycznym sprawy, skarżona decyzja organu l instancji, jest zgodna z prawem. Z akt sprawy wynika bowiem, że inwestor – L. S. G. w piśmie z dnia 5 sierpnia 2010 r. zwrócił się do J. M. - właściciela sąsiedniej nieruchomości o wyrażenie zgody na wykonanie robót budowlanych polegających na dociepleniu zewnętrznej ściany budynku mieszkalnego. W dniu 9 sierpnia 2010 r. wskazane pismo zostało odebrane przez adresata (dowód: zwrotne potwierdzenie odbioru), który w odpowiedzi, pismem z dnia 11 sierpnia 2010 r. nie wyraził zgody na wejście na swoją nieruchomość celem wykonania wskazanych robót budowlanych. Taki stan rzeczy w ocenie organu odwoławczego wyczerpał dyspozycję art. 47 ust. 2 prawa budowlanego i uprawniał do ingerencji organ administracji architektoniczno - budowlanej. W złożonym do Starostwa Powiatowego w B. wniosku w sprawie wydania decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor precyzyjnie określił zakres prowadzonych prac, a także oznaczył termin realizacji planowanych robót budowlanych. W świetle poczynionych przez organ l instancji ustaleń faktycznych nie budzi też wątpliwości niezbędność wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej. Niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości wynika w niniejszym przypadku z faktu, iż budynek który ma zostać docieplony posadowiony jest przy granicy z działką sąsiednią, a zatem nie ma innej możliwości wykonania planowanych robót budowlanych, jak tylko poprzez wejście na teren posesji sąsiedniej. Organ odwoławczy podniósł, że wydając skarżone rozstrzygnięcie, organ l instancji wyznaczył inwestorowi czasookres zajmowania części nieruchomości sąsiedniej mając na względzie ograniczenie uciążliwości, jakie mogą zaistnieć dla skarżącego w związku z użytkowaniem pasa jego działki, tj. 10 dni roboczych licząc od daty uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności. Wyznaczył również pas terenu na działce skarżącego, niezbędny do wykonania robót w takim zakresie, by ingerencja w prawo własności działki skarżącego nie była nadmierna (pas terenu o wymiarach: 2,0 m szerokości licząc od ocieplonej ściany i 15 m długości licząc od ściany frontowej budynku w kierunku południowym ). Ponadto pouczył wnioskodawcę o obowiązku naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w art. 363 kc.

Ustosunkowując się do zarzutów odwołania, wyjaśniono, że na etapie postępowania prowadzonego w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na wejście na teren nieruchomości sąsiedniej celem wykonania określonych robót budowlanych, organ nie ocenia legalności, czy też prawidłowości budowy obiektu budowlanego, którego mają dotyczyć planowane roboty budowlane. Bez wpływu na rozstrzygnięcie pozostają zatem podnoszone w toku postępowania oraz w odwołaniu, argumenty świadczące o sprzecznym z przepisami prawa budowlanego wykonywaniu czy usytuowaniu budynku. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ocenia tylko, czy do określonego przez wnioskodawcę zakresu robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, nie może natomiast ingerować w wydane wcześniej rozstrzygnięcie w zakresie zezwolenia na wykonywanie określonych robót budowlanych. Kwestie te zostały bowiem przesądzone przyjęciem zgłoszenia robót budowlanych polegających na dociepleniu przedmiotowego budynku. W przypadku, gdy skarżący uważa że budynek inwestora został wykonany niezgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę czy też zgłoszeniem, może w tej sprawie wystąpić bezpośrednio do właściwego organu nadzoru budowlanego. W ocenie organu odwoławczego niezasadny jest również zarzut skarżącego sugerujący, iż wnioskodawca tj. L. S. G. nie jest wyłącznym właścicielem nieruchomości na której posadowiony jest przedmiotowy budynek. W świetle art. 47 ust. 2 prawa budowlanego, z wnioskiem o wydanie zgody na wejście na teren sąsiedni występuje inwestor. Z akt sprawy wynika natomiast, iż inwestorem w sprawie zgłoszenia zamiaru wykonania docieplenia budynku - był L. S. G. Zgłoszenie zamiaru wykonania robót budowlanych zostało przyjęte przez organ l instancji, tj. w określonym przepisami terminie wskazany organ nie wniósł sprzeciwu. W świetle art. 47 prawa budowlanego organy administracji architektoniczno - budowlanej mają obowiązek zbadać własność nieruchomości należącej do podmiotu, od którego wymagana jest zgoda określona w art. 47 ust. 1 prawa budowlanego. W aktach sprawy znajduje się wypis z rejestru gruntów, świadczący o tym, iż wyłącznym właścicielem działki o nr ewid. gr. 1862 jest J. M. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przekraczania granicy działki przez inwestora poprzez realizację przedmiotowych robót budowlanych, a także podnoszonego w trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego błędnego określenia granicy między działkami inwestora i skarżącego, organ odwoławczy wyjaśnił, że wskazane zagadnienia nie mogą zostać rozpatrzone w niniejszym postępowaniu. Ustalenie przebiegu granic możliwe jest jedynie w postępowaniu rozgraniczeniowym, prowadzonym przez właściwe organy na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne ( Dz. U. nr 240 poz. 2027 ze zm.) oraz pod wskazanymi w ustawie warunkami przez sąd powszechny na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. Organy architektoniczno-budowlane nie są natomiast uprawnione do ingerowania w istniejący w tym zakresie spór między stronami.

Z decyzją tą nie zgodził się J. M. i wniósł skargę do sądu administracyjnego. W uzasadnieniu skargi podał, że organ przyjmując zgłoszenie przedmiotowych robót budowlanych nie zbadał dogłębnie okoliczności sprawy. W szczególności zwrócono uwagę na fakt trwającego obecnie sporu o granicę między stronami, na dowód czego do skargi został dołączony wniosek skarżącego skierowany do Burmistrza Miasta T. o rozgraniczenie nieruchomości. Nadto skarżący wskazał, że organ wydając kwestionowane rozstrzygnięcie nie zbadał w jakim zakresie wpłynie ono na trwałą utratę korzyści przez niego, bowiem w związku z korzystaniem z sąsiedniej nieruchomości zostanie dokonana przez inwestora inwestycja trwale ograniczająca dostęp do części jego nieruchomości, a tym samym trwale ograniczy jej zagospodarowanie. Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie jako niezasadnej i podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja udzielająca pozwolenia inwestorowi – L. S. G. na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości stanowiącej własność J. M., w celu wykonania ocieplenia budynku mieszkalnego. Podstawę materialnoprawną tego rozstrzygnięcia stanowił przepis art.. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. nr 156 poz. 1118 ze zm.). Stanowi on, iż w przypadku gdy do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu (ust. 1 który przewiduje tryb umowny). W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości (ust. 2 który przewiduje tryb decyzyjny). Zgodnie z art. 47 ustawy decyzja rozstrzygająca o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości wydawana jest wówczas, gdy do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście na sąsiedni teren w celu wykonania robót na własnej nieruchomości. Inwestycja nie jest realizowana na działce sąsiedniej a jedynie do jej wykonania niezbędne jest chwilowe korzystanie z tej działki (vide: uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lipca 2002 r. sygn. II SA/Ka 1577/00, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl).). Podstawowymi przesłankami wydania decyzji w trybie art. 47 ust. 2 ustawy jest zatem:

a) stwierdzenie, że do wykonania robót niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości (tzw. przesłanka niezbędności), oraz

b) brak zgody jej właściciela w tym przedmiocie (por. Prawo budowlane – Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2009, s. 493-496).

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości spełnienie obydwu powyższych przesłanek.

Inwestor dokonał w Starostwie Powiatowym w B. zgłoszenia zamiaru wykonania docieplenia budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr geod. gr. 1861 w T., polegającego na przyklejeniu i umocowaniu na kołki styropianu o gr. 10 cm, naklejeniu siatki mineralnej oraz wykonaniu tynku mineralnego, a także cokołu budynku o wysokości około 0,5 m z wyprawy mineralnej. Do powyższego zgłoszenia robót budowlanych nie został wniesiony sprzeciw. Wobec usytuowania budynku inwestora przy granicy nieruchomości skarżącego, nie budzi wątpliwości niezbędność wejścia na teren nieruchomości skarżącego celem wykonania powyższych robót budowlanych. W ocenie Sądu, nie ulega wątpliwości, że przesłanka niezbędności została spełniona. Natomiast, jeśli chodzi o zgodę właściciela nieruchomości na wejście na teren sąsiedni, zarówno w odwołaniu, jak i w treści skargi, właściciel nieruchomości sąsiedniej dawał wyraz swojemu sprzeciwowi w tym zakresie. W aktach sprawy znajduje się pismo inwestora L. S. G. z dnia 5 sierpnia 2010 r. w którym zwraca się on do J. M. - właściciela sąsiedniej nieruchomości o wyrażenie zgody na wykonanie robót budowlanych polegających na dociepleniu zewnętrznej ściany budynku mieszkalnego. W dniu 9 sierpnia 2010 r. wskazane pismo zostało odebrane przez adresata (dowód: zwrotne potwierdzenie odbioru), który w odpowiedzi, pismem z dnia 11 sierpnia 2010 r. nie wyraził zgody na wejście na swoją nieruchomość celem wykonania wskazanych robót budowlanych.

Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że są one bezzasadne i nie zasługują na uwzględnienie. Skarżący podnosi, że lokalizacja budynku, podczas jego budowy została dokonana z naruszeniem prawa, bowiem: "nie zachowano przewidzianej prawem budowlanym" odległości od granicy nieruchomości stanowiącej jego własność, po ociepleniu budynku, nastąpi: "trwałe przekroczenie granicy psujące prostą linię graniczną między nieruchomościami", organ wydając kwestionowane rozstrzygnięcie nie zbadał w jakim zakresie wpłynie ono na trwałą utratę korzyści przez skarżącego, bowiem w związku z korzystaniem z sąsiedniej nieruchomości zostanie dokonana przez inwestora inwestycja trwale ograniczająca dostęp do części jego nieruchomości, a tym samym trwale ograniczy zagospodarowanie tej części działki.

Po pierwsze podać należy, że w postępowaniu zainicjowanym wnioskiem o zgodę na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości niedopuszczalne jest podważanie projektu budowlanego, dokonanego zgłoszenia oraz rozważenie, czy efekt końcowy wykonanych robót budowlanych ograniczy zasięg prawa własności nieruchomości sąsiedniej (tak też WSA w Białymstoku w wyroku z 21 października 2001 r., II SA/Bk 506/10, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Po wtóre decyzja z art. 47 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane ze swej istoty stanowi o ograniczeniu uprawnień właściciela, a więc jego szeroko rozumianych interesów. Konieczność uwzględnienia tego interesu wyraża się w ustawowym obowiązku określenia granic niezbędnej potrzeby wejścia inwestora na nieruchomość sąsiednią, o czym przesądza zresztą dyspozycja art. 47 ust. 2 i 3 ustawy - Prawo budowlane. Organ może tylko zezwolić na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, określając jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości. Na podstawie tej decyzji inwestor uzyskuje ograniczone w czasie prawo przebywania na sąsiedniej nieruchomości i wykonywania tam robót budowlanych związanych z inwestycją na nieruchomości, do której posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Określając warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości w kontekście zakresu niezbędnych robót, organ powinien wskazać liczbę dni, w okresie których z jednej strony - inwestor będzie mógł wejść na teren sąsiedniej nieruchomości, natomiast - z drugiej strony - właściciel działki sąsiedniej będzie ograniczony w korzystaniu z przysługującego mu prawa własności, chronionego przepisami Konstytucji. Z uwagi na rangę tego prawa, organ powinien też dokładnie sprecyzować termin, wskazując konkretne daty lub czasokres. Oceniając kontrolowane rozstrzygnięcie pod kątem naruszenia interesów skarżącego, zauważyć należy, że organ nie przekroczył granic niezbędności uszczuplenia uprawnień właściciela. Decyzja precyzyjnie określa czas (ilość dni - 10), w jakim inwestor może wykonywać roboty budowlane, a także zasięg korzystania z nieruchomości sąsiedniej (pas terenu o wymiarach: 2,0 m szerokości licząc od ocieplonej ściany i 15 m długości licząc od ściany frontowej budynku w kierunku południowym). Ponadto pouczono inwestora o obowiązku naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w art. 363 kc.

Bezzasadny jest również zarzut niezwrócenia przez organ uwagi na fakt trwającego obecnie sporu o granicę między stronami. Postępowanie w przedmiocie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezależne od innych toczących się postępowań administracyjnych między stronami, w tym od postępowania rozgraniczeniowego. Tym bardziej, na co słusznie wskazuje organ, że z mapy zasadniczej Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w B. wynika, iż budynek inwestora znajduje się w całości na jego działce. Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut dotyczący tego, że wnioskodawca nie jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, a tylko jednym ze współwłaścicieli. Z treści art. 47 ust. 2 prawa budowlanego wynika, że z wnioskiem o wydanie zgody na wejście na teren sąsiedni występuje inwestor. Z akt sprawy wynika natomiast, iż inwestorem w sprawie zgłoszenia zamiaru wykonania docieplenia budynku - był L. S. G.

Mając powyższe na uwadze skargę oddalono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.