Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Jeżeli granica między działkami przebiega przez budynek mieszkalny, którego znacząca część znajduje się na działce inwestora a dach tego budynku wymaga pilnego remontu, to organ architektoniczno - budowlany, w celu zachowania bezpieczeństwa o jakim stanowi art. 61 prawa budowlanego może odstąpić od wymogu dołączenia do zgłoszenia robót remontowych (art. 32 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 30 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994. - Prawo budowlane - t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.) oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do działki sąsiedniej, na której posadowiona jest nieznaczna część budynku

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 października 2020 r. sprawy ze skargi S. D. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie wniesienia sprzeciwu w sprawie dotyczącej zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty M. z dnia [...] lutego 2020 roku numer [...].

Decyzją z dnia [...].04.2020r. o nr [...] Wojewoda P. utrzymał w mocy sprzeciw Starosty M. w przedmiocie zgłoszenia, przez S. D., zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na remoncie więźby dachowej ze zmianą pokrycia dachu z dachówki cementowej i eternitu na blachę w budynku mieszkalnym położonym na działkach o nr [...] we wsi C.

Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco:

W dniu [...].01.2020 r. S. D.(zwany dalej skarżącym) złożył, do Starosty Powiatowego w M., zgłoszenie na wykonanie robót budowlanych, polegających na remoncie dachu i więźby dachowej oraz zmiany pokrycia z eternitu i dachówki cementowej na blachę na budynku mieszkalnym położonym na działkach nr [...] we wsi C. gm. K.

Starosta M., decyzją z dnia [...].02.2020r. postanowił wnieść sprzeciw od przyjęcia w/w zgłoszenia. Przyczyną sprzeciwu było ustalenie, że budynek mieszkalny, wymagający remontu, jest położony na dwóch działkach, a skarżący jest właścicielem tylko działki oznaczonej nr [...]. Nie przedłożył oświadczenia wskazującego na legitymowanie się prawem do dysponowania nieruchomością nr [...] na cele budowlane. Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, oświadczenie o prawie dysponowania działka na cele budowlane, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2, należy dołączyć do zgłoszenia. Organ wezwał inwestora do uzupełnienia zgłoszenia, którego S. D. jednak nie uzupełnił w zakreślonym terminie.

W odwołaniu od decyzji Starosty M. skarżący zarzucił naruszenie przepisów art. 30 ust. 5 c, art. 30 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.

Skarżący podał, że budynek mieszkalny jest jego własnością a stoi w części na działce sąsiedniej o nr [...], której właściciel – J. D.- nie zezwala skarżącemu na wejście na działkę. Strony są od wielu lat skłócone. Dom wymaga pilnego remontu, jego stan zagraża bezpieczeństwu, a dach przecieka. Sąd orzekł eksmisję J. D. z części budynku mieszkalnego. Organy, poprzez swoje decyzje, uniemożliwiają przeprowadzenie remontu, co może spowodować katastrofę budowlaną.

Wojewoda P., utrzymał w mocy decyzję Starosty M., podzielił stanowisko organu I instancji. Wskazał, że roboty budowlane jakie chce przeprowadzić skarżący, wymagają zgłoszenia do którego należy dołączyć oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponieważ budynek mieszkalny jest zlokalizowany częściowo na działce [...], a takie oświadczenie nie zostało przedłożone przez skarżącego to organ I instancji, działając na podstawie art. 30 ust. 5 c Prawa budowlanego słusznie wniósł sprzeciw od zamiaru wykonania robót budowlanych.

W skardze, wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, S. D. zaskarżonej decyzji zarzucił:

1. Naruszenie przepisów postępowania: art. 7, 77, 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych, brak prawidłowego ustalenia stanu prawnego budynku i nieodniesienie się do wszystkich zarzutów odwołania;

2. Naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 30 ust. 5 c, art. 30 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 2 ustawy Prawo budowlane poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że skarżący powinien złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością nr [...], podczas gdy budynek wskazany w zgłoszeniu stanowi własność skarżącego zgodnie z zasadą wynikającą z art. 48 Kodeksu cywilnego. Skarżący występował z wnioskiem o rozstrzygnięcie niezbędności wejścia na grunt sąsiedni w trybie art. 47 Prawa budowlanego, jednakże spotkał się z odmową organu.

Skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obydwu instancji oraz o dołączenie, w celach dowodowych, akt postępowania administracyjnego toczącego się przed Starostą M., o wyrażenie zgody wejścia na grunt sąsiedni.

W uzasadnieniu skargi skarżący wyjaśnił, że:

Budynek mieszkalny jest położony prawie w całości na działce nr [...], a tylko ok. 0,5 m na działce nr [...] należącej do J. D. J. D. zajmuje bezprawnie cześć domu i Sąd Rejonowy w B., wyrokiem z dnia [...].10.2019r. orzekł jego eksmisję (załączono odpis wyroku ze sprawy o sygn. [...]). J. D., pomimo świadomości złego stanu technicznego budynku nie chce udostępnić skarżącemu wejścia na grunt działki nr [...] celem dokonania remontu dachu, który przecieka i grozi zawaleniem. Budynek ma ok. 100 lat, znajduje się w bardzo złym stanie technicznym, wymaga pilnego remontu, a także wymiany przyłącza elektrycznego.

Organy nadzoru budowlanego odmówiły wydania pozwolenia wejścia na grunt sąsiedni w celu dokonania robót budowlanych (w trybie art. 47 Prawa budowlanego), uzależniając zgodę od uzyskania zgłoszenia przez skarżącego dotyczącego przeprowadzenia remontu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację .

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skargę należało uznać za uzasadnioną.

W sprawie niniejszej nie było sporu co do tego, że roboty budowlane, jakie chce wykonać S. D. na swoim budynku mieszkalnym (remont więźby dachowej ze zmianą pokrycia dachu z dachówki cementowej i eternitu na blachę) wymagają zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z przepisem art. 30 ust. 1 pkt 2 a ustawy z dnia 7.07.1994r. Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym na datę wydania zaskarżonej decyzji (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 t,j,). Do zgłoszenia należało dołączyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego, dalej: p.b. Po zmianach p.b., obowiązujących od 19.09.2020r. (obecnie: t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333) nadal pozostał obowiązek złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane (art. 30 ust. 2 a pkt 1 w zw. z ust. 32 ust 4 pkt 2).

W niniejszej sprawie skarżący nie złożył oświadczenia o prawie dysponowania działką nr [...] w celu dokonania remontu dachu, natomiast posiada takie prawo do działki [...], na której jest posadowiony budynek mieszkalny, prawie w całości, a dach tego budynku wymaga remontu.

Nie ulega wątpliwości, że obecna granica między działkami nr [...] przebiega przez budynek mieszkalny (mapa zasadnicza dołączona do akt administracyjnych), gdzie nieznaczna cześć budynku ok. 0.5 m znajduje się na działce [...]

Powstaje więc zagadnienie, czy w takiej sytuacji niezbędnym było zobowiązywanie skarżącego, aby wylegitymował się prawem do dysponowania gruntem sąsiednim w celu dokonania remontu dachu, a co za tym idzie, czy uzasadnione było złożenie sprzeciwu do zgłoszenia z dnia [...].01.2020r.

W ocenie Sądu, w tej specyficznej sytuacji wystarczającym było przyjęcie zgłoszenia remontu dachu bez zastrzeżeń, skoro niemalże cały budynek mieszkalny został posadowiony na działce skarżącego o nr [...].

Sąd odwołuje się tutaj do przepisów prawa cywilnego. Zasadą jest, zgodnie z przepisem art. 48 kodeksu cywilnego, że częścią składową gruntu są posadowione na nim budynki. Jednakże od tej zasady (superficies solo cedit) można dopatrzeć się wyjątków zważywszy na cel, któremu wyjątek ma służyć bez naruszania prawa własności nieruchomości innej osoby.

Taki wyjątek, na gruncie art. 151 kodeksu cywilnego przyjął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 lutego 2007r. w sprawie III CZP159/06, gdzie wyraził tezę: "3. Art. 151 k.c. kreuje wyjątek od zasady superficies co prowadzi do wniosku, że w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu (art. 48 k.c.), na którym znajduje się jego większa część".

Powyższa sprawa dotyczyła, co prawda, roszczeń windykacyjnych, lecz może stanowić analogię do stanu faktycznego niniejszej sprawy, ponieważ chodziło o przekroczenie nieznaczne granicy przez posadowienie budynku.

Skarżący, jako właściciel budynku mieszkalnego ma obowiązek utrzymania go w odpowiednim stanie technicznym. Nie może przeszkodzić temu okoliczność, że skonfliktowany ze skarżącym sąsiad nie wyraża zgody na remont dachu. Prawo własności skarżącego do budynku potwierdził wyrokiem Sąd Rejonowy w B. ([...]) orzekając eksmisję J. D. również z tej części budynku, która znajduje się na działce nr [...] (o ok. 0,5m).

Brak przedstawienia przez skarżącego, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością nr [...] w części ok. 0,5 m od granicy działek [...] nie może stanowić przeszkody do udzielenia mu zezwolenia na remont dachu budynku mieszkalnego.

Inne, zbyt rygorystyczne zastosowanie przepisu art. 32 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 30 ust. 2 P.b., sprzeciwia się zasadzie prawidłowego użytkowania obiektu (art. 61 p.b.), zgodnie z którą obowiązkiem właściciela budynku jest utrzymanie odpowiedniego stanu technicznego i zapewnienie bezpieczeństwa jego użytkownika.

Jak wynika z wyjaśnień skarżącego, konflikty i sprawy sądowe z właścicielem działki [...] trwają od wielu lat. W tej sytuacji, brak możliwości remontu dachu budynku (będącego potrzebą pilną) powodowałaby odesłanie skarżącego na drogę postępowania cywilnego (w celu uzyskania pozwolenia sądu na dokonanie określonych czynności) na kolejne miesiące.

Byłoby to nieracjonalne oraz nieuzasadnione pilna potrzebą podjęcia robót remontowych.

Reasumując, w ocenie Sądu, organ powinien uznać za wystarczające przedłożenie przez skarżącego oświadczenia o prawie dysponowania działką nr [...] na cele remontowe budynku mieszkalnego znajdującego się w zdecydowanej większości na tej działce. Sprzeciw nie był uzasadniony, lecz trudno dopatrzeć się tu winy organów sztywno stosujących przepisy p.b. To Sąd był uprawniony do pogłębienia interpretacji art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b. w aspekcie jego zastosowania do zgłoszenia robót budowlanych, co też uczyniono powyżej.

Mając na względzie powyższe okoliczności i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325) orzeczono, jak w sentencji.

.