Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Dudek, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca), Sędzia WSA Ewa Ibrom, Protokolant Referent stażysta Paweł Kobylarz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 sierpnia 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r., znak: [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r., znak: [...]; II. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

W dniu 29 maja 2013 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego miasta L. wpłynął wniosek A. K., J. B., E. U. i D. O. - właścicieli boksów garażowych nr [...], usytuowanych przy budynku przy ul. [...] w L., o przeprowadzenie kontroli i zażądania przedstawienia stosownej ekspertyzy stanu technicznego schodów wejściowych do wskazanego budynku, ze względu na ich zły stan techniczny.

1 sierpnia 2013 r. pracownicy organu pierwszej instancji przeprowadzili kontrolę nieruchomości, podczas której stwierdzono, że na działce ewidencyjnej nr [...], przy ul. [...] w L., zlokalizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny. Do tego budynku prowadzą schody zewnętrzne wykonane z cegły klinkierowej, oparte na dachu budynku garażowego, usytuowanego na działce nr ewid. [...], przy ul. [...]. Pracownicy organu stwierdzili, że powyższe schody są spękane i uszkodzone z ubytkami cegieł, zaś od strony zewnętrznej widoczne obniżenia (osiadanie) kostki brukowej w bezpośredniej bliskości tych schodów. Pracownicy organu ocenili jednocześnie, że wspomniane schody stanowią integralną część budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L..

W związku z tymi ustaleniami, pismem z 28 sierpnia 2013 r. organ zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego budynku garażowego usytuowanego na działce nr ewid. [...] wraz ze schodami zewnętrznymi prowadzącymi do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L. usytuowanego na działce nr [...].

Następnie, uznając, że w sprawie zachodzą okoliczności wskazane w art. 81c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), organ postanowieniem ostatecznym z 15 stycznia 2014 r. nakazał W. L. (dalej także: skarżąca Wspólnota) wykonanie w zakreślonym terminie ekspertyzy stanu technicznego ceglanych schodów zewnętrznych prowadzących do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], opartych na dachu garażu przyległych do budynku.

11 grudnia 2014 r. skarżąca Wspólnota przedłożyła ekspertyzę techniczną ceglanych schodów zewnętrznych na stropodachu oraz budynku garażu opracowaną przez inż. J. F..

Mając powyższe na uwadze, organ pierwszej instancji decyzją z 29 lipca 2016 r., znak: [...], nakazał skarżącej Wspólnocie wykonanie, w terminie do 31 grudnia 2016 r., określonych robót budowlanych, wskazując, że zakres tych robót wynika z przedstawionej ekspertyzy technicznej.

Decyzją z 22 września 2016 r., znak: [...], Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu odwołania skarżącej Wspólnoty, utrzymał w mocy opisaną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że słusznie organ pierwszej instancji przyjął za podstawę prawną przeprowadzonego postępowania oraz rozstrzygnięcia art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, nakazując w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w zakreślonym terminie. W ocenie WINB, obowiązek ten zasadnie nałożono na skarżącą Wspólnotę, albowiem opisane wyżej schody zewnętrzne prowadzą do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L., a zatem niewątpliwie stanowią one integralną część tego budynku. Prawidłowo również określono w sentencji decyzji organu pierwszej instancji zakres robót budowlanych, jakie ma wykonać skarżąca Wspólnota, w celu doprowadzenia omawianych schodów do stanu zgodnego z prawem.

W skardze do Sądu skarżąca Wspólnota, wnosząc o stwierdzenie nieważności decyzji organów obu instancji bądź o ich uchylenie, zarzuciła organom naruszenie:

- art. 289 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.; dalej: k.c.) w związku z art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 61, art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.) w związku z art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.; dalej: k.p.a.) w związku z art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez nałożeniem obowiązku wskazanych w decyzji robót budowlanych na skarżącą Wspólnotę, która nie jest właścicielem ani zarządcą kładki stanowiącej jednocześnie (przede wszystkim) dach garaży zlokalizowanych na działce nr [...] przy ul. [...] w L.;

- art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, poprzez nieprecyzyjne określenie zakres robót budowlanych, jakie ma wykonać skarżąca Wspólnota;

- art. 10, 28 i 40 § 1 k.p.a. w związku z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez niezapewnienie prawa do czynnego udziału w postępowaniu wszystkim stronom postępowania, w tym G. G. i R. G.;

- art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w tym wydanie zaskarżonej decyzji z pominięciem istotnych ustaleń opisanej wyżej ekspertyzy technicznej.

Jednocześnie strona skarżąca wniosła o przeprowadzenie, w trybie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2017 r. poz. 1369 ze zm.; dalej: p.p.s.a.), uzupełniającego postępowania dowodowego z dokumentów dołączonych do skargi: podania mieszkańców budynku przy ul. [...] w L. z dnia 29 września 2016 r. skierowanego do Urzędu Miasta [...] oraz pisma Urzędu Miasta [...] z dnia 19 października 2016 r. skierowanego do [...] Spółki z o.o., administrującej – w imieniu skarżącej – budynkiem mieszkalnym przy ul. [...].

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie z 4 maja 2017 r. organ drugiej instancji poinformował Sąd o wydaniu decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 22 lutego 2017 r., znak: [...], utrzymującej w mocy decyzję [...]WINB w L. z 13 grudnia 2016 r., znak: [...], podjętą po wznowieniu postępowania na wniosek G. G. i R. G., którą organ ten, działając na podstawie art. 151 § 2 k.p.a., stwierdził, że jego decyzja ostateczna z 22 września 2016 r., znak: [...] (zaskarżona w niniejszej sprawie), została wydana z naruszeniem prawa, albowiem wnioskodawcy bez własnej winy nie brali udziału w postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.) oraz odmówił uchylenia tej decyzji, stwierdzając, że w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca decyzji dotychczasowej.

4 sierpnia 2017 r. strona skarżąca złożyła pismo procesowe, do którego dołączyła oświadczenia współwłaścicieli działki nr [...] dotyczące rezygnacji ze służebności przechodu przez kładkę stanowiącą jednocześnie dach garaży, ustanowionej na działce nr [...] oraz wydruk odpisu z księgi wieczystej nr KW [...], prowadzonej dla działki nr [...], a także wydruk odpisu z księgi wieczystej numer KW [...] prowadzonej dla działki nr [...], wnosząc o przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego z tych dokumentów, na okoliczność wykreślenia służebności przechodu przez kładkę stanowiącą jednocześnie dach garaży ustanowionej na działce nr [...].

Postanowieniem z dnia 8 sierpnia 2017 r., wydanym na rozprawie, Sąd, działając na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a., dopuścił dowody z dokumentów przedłożonych przez stronę skarżącą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna.

Należy wskazać, że organy administracji obu instancji, z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., zaś organ odwoławczy również z naruszeniem art. 136 k.p.a., nie wyjaśniły wszystkich istotnych okoliczności w sprawie, co – w konsekwencji – doprowadziło do wadliwego nałożenia na stronę skarżącą obowiązku wykonania określonych robót budowlanych, w celu doprowadzenia do odpowiedniego stanu technicznego opisanych wyżej schodów.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że przedmiotem postępowania administracyjnego prowadzonego w niniejszej sprawie był stan techniczny budynku garażowego usytuowanego na działce nr ewid. [...] wraz ze schodami zewnętrznymi, które prowadzą na kładkę stanowiącą dach tego budynku. Okoliczność ta ma istotne znaczenie w sprawie, albowiem obowiązkiem organów obu instancji było wyczerpujące zebranie materiału dowodowego oraz dokonanie jego wszechstronnej oceny, w celu ustalenia stanu technicznego obiektu budowlanego, o którym mowa wyżej i w oparciu o te ustalenia - wydanie decyzji administracyjnej nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości przez podmiot, na którym spoczywa obowiązek zapewnienia należytego stanu technicznego wskazanego obiektu.

W rozpoznawanej sprawie jest poza sporem, że omawiany budynek garażowy znajduje się w nieodpowiednim staniem technicznym. Z przedstawionej na zlecenie organu pierwszej instancji ekspertyzy budowlanej wynika w szczególności, że:

"- w części boksów garażowych, m.in. nr [...] występują przecieki na styku płyt stropowych,

- w większości boksów widoczne są zarysowania w spoinach płyt w stropie o szerokości rys od włosowatych (do 0,5 mm) i w kilku przypadkach do 1-2 mm,

- w wielu garażach w obrębie nadproża bram i w jego sąsiedztwie występują naloty grzybów pleśniowych o silnym nasileniu w boksach nr [...] i o mniejszym nasileniu w boksach nr [...]

- w części boksów niedrożne są kanały wentylacyjne wskutek zatkania ich otworów wylotowych" (s. 19 ekspertyzy).

Oceniając stan techniczny elementów opisanego budynku rzeczoznawca wskazał, że w stanie dobrym jest jedynie konstrukcja budynku, natomiast pozostałe części budynku – elementy wykończeniowe w boksach zawilgoconych i zagrzybionych, warstwy izolacyjne tarasu, wentylacja garaży oraz "system odprowadzenia wody z dachu garaży (skorodowane obróbki blacharskie, niedrożne rynny z porastającą roślinnością, niedrożne rury spustowe)", znajdują się w złym stanie technicznym (s. 19 ekspertyzy). Zdaniem rzeczoznawcy, "budynek garaży jest eksploatowany ok. 20 lat i widoczny jest duży stopień zużycia zewnętrznych elementów blacharskich, malatury oraz brak ich bieżącej konserwacji. Przyczyną przecieków i zalewania części boksów garażowych jest nieszczelna izolacja przeciwwodna stropodachu garaży, pomimo licznych prób napraw przez administrację budynku jak i indywidualnych właścicieli garaży jak wynika z ich relacji. Miejsca przecieków niewątpliwie zlokalizowane są w obrębie schodów na tarasie, gdyż są to miejsca trudniejsze do naprawy. Wolnostojące kominy są łatwe do zabezpieczenia". Autor ekspertyzy podkreślił też, że "uszkodzenia warstw izolacyjnych tarasu i przecieki przez stropodach nie powstały wskutek użytkowania go jako przejścia, lecz w wyniku wbudowania nieodpowiednich warstw izolacyjnych już w czasie budowy budynku, a także w czasie późniejszych napraw, z niepełnym zakresem robót izolacyjnych w obrębie schodów na stropodachu. Świadczą o tym relacje właścicieli garaży, że przecieki pojawiały się od wielu lat, praktycznie od czasu ich wybudowania" (s. 20 ekspertyzy).

Odnosząc się do stanu technicznego opisanych schodów zewnętrznych, prowadzących na kładkę stanowiącą dach budynku garażowego na działce nr [...], autor ekspertyzy stwierdził, że schody te "posiadają drobne uszkodzenia w postaci ubytków cegieł, co nie ma wpływu na nieszczelność stropodachu" (s. 19 ekspertyzy).

Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca stwierdził, że "dla usunięcia usterek i przywrócenia należytego stanu technicznego konieczne jest wykonanie remontu w zakresie:

a) przebudowy warstw stropodachu z wymianą warstw izolacji przeciwwodnej nad zawilgoconymi boksami łącznie z przebudową schodów, założeniem izolacji pod schodami i innymi robotami wymienionymi w poniższych zaleceniach,

b) osuszenia zawilgoconych boksów i przeprowadzenie prac odgrzybiających,

c) udrożnienia kanałów wentylacji grawitacyjnej i zamontowania wentylatorków wspomagających wentylację" (s. 20 ekspertyza).

Niewątpliwie zatem, mając na uwadze zasadniczo zły stan techniczny opisanego budynku garażowego oraz niekwestionowaną w sprawie okoliczność, że drobne uszkodzenia schodów zewnętrznych prowadzących na dach tego obiektu nie mają wpływu na nieszczelność stropodachu, obowiązkiem organów nadzoru budowlanego orzekających w sprawie było wydanie decyzji zobowiązującej właściwy podmiot do usunięcia dostrzeżonych przez rzeczoznawcę budowlanego nieprawidłowości, w celu doprowadzenia stanu technicznego obiektu budowlanego, objętego przedmiotem postępowania, do stanu zgodnego z prawem.

Z powyższego wynika, co słusznie podniosła strona skarżąca, że kluczową kwestią w niniejszej sprawie jest ustalenie podmiotu zobowiązanego do wykonania robót nakazanych w sentencji decyzji organu pierwszej instancji.

Podstawę materialnoprawną tej decyzji stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje – w drodze decyzji – usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W myśl art. 61 powołanej ustawy, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (m.in. utrzymywać w należytym stanie technicznym);

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz w doktrynie utrwalony jest pogląd, że adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane jest właściciel lub zarządcą obiektu budowlanego, znajdującego się w nieodpowiednim stanie technicznym, albowiem na tych podmiotach spoczywa, w świetle art. 61 tej ustawy, obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. Wskazuje się przy tym, że przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przypadkowa. Prawo własności jest bowiem prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy Prawo budowlane (zob. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., sygn. akt II OSK 1310/06; A. Despot-Mładanowicz, Komentarz do art. 61, w: A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2016, SIP Lex, nr 5).

Podkreślenia wymaga, że organy administracji obu instancji błędnie stwierdziły, że podmiotem, na który w niniejszej sprawie należało nałożyć obowiązki, w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, jest skarżąca W. L.. Nie budzi bowiem żadnych wątpliwości, że Wspólnota ta nie jest właścicielem obiektu budowlanego – budynku garażowego, ani obiektem tym nie zarządza, jako zarządca. Stan prawny nieruchomości, na której usytuowany jest budynek garażowy, jak i stan prawny nieruchomości sąsiedniej – na której położony jest budynek mieszkalny, wynika z treści zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym dokumentów.

W aktach administracyjnych sprawy znajduje się pismo Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z dnia 10 listopada 1994 r., skierowane do uczestniczki postępowania A. K. – mieszkańca budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L., z którego wynika, że Spółdzielnia Mieszkaniowa "uzyskała pozytywne stanowisko Zarządu Miasta [...]" co do uregulowania własności 32 boksów garażowych usytuowanych obok budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], wybudowanych ze środków własnych mieszkańców bloku nr [...] przy ul. [...] w L. (zob. k. 18 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Z akt tych, w szczególności z pism stanowiących korespondencję pomiędzy uczestniczką postępowania A. K. a Zarządem Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w latach 1992-1997, umowy o realizację roszczenia o wykup gruntu, zawartej w formie aktu notarialnego 21 stycznia 1997 r., rep. A [...], pisma Dyrektora Wydziału Mienia Komunalnego UM L. z 10 stycznia 1997 r. (zob. k. 2-5, 13, 16-27 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) wynika, że na działce gruntu oznaczonej odrębnym numerem ewidencyjnym [...], wybudowany został budynek, składający się z 32 boksów garażowych. Bezpośrednio do tego budynku przylegają schody terenowe, stanowiące jedno z możliwych dojść do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L..

W świetle tych dokumentów, do których nie odniosły się w żaden sposób organy nadzoru budowlanego orzekające w sprawie, oczywiste jest, że omawiany obiekt budowlany, złożony z boksów garażowych, położony był na działce gruntu, na której posadowiony został budynek mieszkalny przy ul. [...] w L., jednakże z uwagi na to, że wartość tego obiektu znacznie przewyższała wartość gruntu, na którym obiekt został posadowiony, to w trybie art. 231 k.c. własność tego gruntu przeniesiona została na inwestorów – mieszkańców budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L., którzy stali się współwłaścicielami tej nieruchomości. Stanowiło to wykonanie uchwały nr [...] Rady Miejskiej w L. z 28 marca 1996 r. w sprawie przeniesienia za wynagrodzeniem własności działki położonej przy ul. [...], podjętej na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (Dz. U. z 1996 r. nr 13, poz. 74), art. 7 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. nr 30, poz. 127 ze zm.), a także art. 231 § 2 oraz art. 285 k.c. Z uchwały tej wynika, że organ stanowiący Gminy L. wyraził zgodę na "przeniesienie za wynagrodzeniem gruntu o pow. 846 m2, stanowiącego własność Miasta L., położonego przy ul. [...] (działka nr ewid. [...]) na rzecz osób, które wzniosły na nim budowlę składającą się z 32 boksów garażowych, przekraczającą znacznie jego wartość". Ponadto uchwałą tą wyrażono zgodę na "ustanowienie nieodpłatnie na działce nr [...], na czas nieograniczony na rzecz nabywców działki nr [...] i ich następców prawnych służebności gruntowej przechodu i przejazdu, stanowiącej drogę konieczną". Oczywiste jest więc, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] została obciążona na rzecz właścicieli sąsiedniej nieruchomości – działki nr [...], na której znajduje się budynek mieszkalny zarządzany przez skarżącą Wspólnotę Organowa 2 w L., służebnością gruntową – art. 285 k.c.

Nie budzi wątpliwości, że obiekt budowlany, składający się z boksów garażowych, położony na odrębnej działce geodezyjnej, został wzniesiony na potrzeby mieszkańców budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L. i jest przedmiotem współwłasności tych osób. To oznacza, że nie ma żadnego związku – z punktu widzenia prawa cywilnego, jak i w konsekwencji art. 66 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego – pomiędzy obowiązkiem utrzymania stanu technicznego opisanego obiektu, w tym poszczególnych boksów garażowych, dachu tego obiektu z prawami i obowiązkami W. L..

Zauważyć przy tym należy, że organy administracji obu instancji uchyliły się od jednoznacznego wyjaśnienia, na jakiej działce ewidencyjnej znajdują się schody zewnętrzne prowadzące na dach wspomnianego obiektu, składającego się z boksów garażowych. W konsekwencji nie wyjaśniono również jaki jest status prawny tych schodów, co niewątpliwie miało wpływ na wynik sprawy, skoro – jak wskazano wyżej – adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane jest właściciel lub zarządcą obiektu budowlanego, znajdującego się w nieodpowiednim stanie technicznym. Niezależnie od tego wskazać trzeba, że z dowodów zgromadzonych w aktach sprawy, w tym z omawianej ekspertyzy, sporządzonej przez osobę posiadającą fachową wiedzę w tym zakresie, wynika, że schody te posiadają jedynie "drobne uszkodzenia w postaci ubytków cegieł", co nie ma wpływu na nieszczelność stropodachu ani nie świadczy o tym, że znajdują się one w złym stanie technicznym (s. 19 ekspertyzy). Również do tej okoliczności nie odniosły się należycie organy obu instancji.

Z powyższego wynika również, że wszystkie działania naprawcze dotyczące obiektu budowlanego usytuowanego na działce nr ewid. [...] wraz ze schodami zewnętrznymi prowadzącymi na dach tego obiektu powinny być skierowane do współwłaścicieli tego obiektu, a nie do skarżącej Wspólnoty. Nie budzi wątpliwości, jak wskazano wyżej, że omawiany obiekt budowlany jest przedmiotem współwłasności mieszkańców budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L. i to oni powinni odpowiadać za jego stan techniczny, bowiem w myśl art. 61 ustawy Prawo budowlane do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym zobowiązany jest właściciel oraz zarządca obiektu. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest przy tym przekonanie, że obowiązek należytego użytkowania obiektu budowlanego, o którym mowa w powołanym przepisie, spoczywa na właścicielu lub zarządcy, do nich więc należy obowiązek kontrolowania rzeczywistego wykorzystywania obiektu. W konsekwencji fakt użytkowania obiektu przez osobę trzecią nie ma znaczenia, zaś ewentualne wzajemne roszczenia między właścicielami a tą osobą mogą być dochodzone w postępowaniu cywilnym (zob. przykładowo wyrok WSA w Lublinie z dnia 9 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 132/08).

Trzeba także zauważyć, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się pismo Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z dnia 7 lutego 1996 r., skierowanego do jednego z mieszkańców budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w L., z którego jednoznacznie wynika, że wyłoniony przez Spółdzielnię wykonawca wkrótce przystąpi do usunięcia usterek technicznych wynikających z nieodpowiedniego stanu technicznego opisywanych "boksów garażowych" (k. 26 akt administracyjnych pierwszej instancji). Również z pism uczestniczki postępowania A. K. z dnia 6 stycznia 1997 r. oraz 10 stycznia 2000 r. wynika, że usterki stanowiącego jej własność boksu garażowego ("mokre plamy na suficie") występowały także po wykonaniu przez Spółdzielnię prac mających na celu uszczelnienie "cieknących dachów" (k. 10, 12 akt administracyjnych pierwszej instancji). Taki stan budynku garażowego potwierdza także pismo uczestnika postępowania P. K. z dnia 16 marca 2001 r. oraz protokół z dnia 19 marca 2004 r. sporządzony na okoliczność oględzin części boksów garażowych (k. 11, 14-15 akt administracyjnych pierwszej instancji). Niewątpliwie zatem już wówczas omawiany obiekt wymagał wykonania określonych robót, w celu doprowadzenia go do należytego stanu technicznego.

Opisane wyżej dokumenty, znajdujące się w aktach sprawy, wskazują jednoznacznie, że obecny stan techniczny spornych schodów zewnętrznych wykonanych z cegły klinkierowej, opartych na dachu obiektu położonego na działce nr [...], przy ul. [...] w L., nie ma związku ze stanem technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...]. Zarazem, jak wskazano wyżej, a co wynika z powołanej opinii rzeczoznawcy budowlanego, drobne usterki tych schodów nie mają wpływu na zły stan techniczny omawianego obiektu, złożonego z boksów garażowych, gdyż stan ten wynika z wadliwej technologii oraz nienależytej jakości wykonania obiektu.

To oznacza, że adresatem decyzji organu pierwszej instancji wydanej w niniejszej sprawie winni być właściciele obiektu budowlanego, położonego na działce nr [...], przy ul. [...] w L., na których w pierwszej kolejności spoczywa obowiązek utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym. Niewątpliwie bowiem nawet jeśli, jak wynika z dokumentów znajdujących się w aktach współwłaściciele tego obiektu – w drodze umowy zlecenia – przekazali w administrację zleconą sprawy związane z eksploatacją poszczególnych boksów garażowych odrębnemu podmiotowi (zob. k. 8, 9 akt administracyjnych pierwszej instancji), to niewątpliwie nie utracili oni z tego powodu uprawnień prawnorzeczowych przysługujących im w stosunku do tego obiektu.

Powyższe stanowisko jest uzasadnione również, zważywszy na treść obowiązków nałożonych na skarżącą Wspólnotę decyzją organu pierwszej instancji. Zasadnicza część robót budowlanych wymienionych w sentencji tej decyzji jest tożsama z zakresem robót wskazanych przez rzeczoznawcę w cytowanej opinii z dnia 3 grudnia 2014 r. jako prace wymagane do usunięcia nieprawidłowego stanu technicznego "stropodachu garaży" (zob. s. 21 ekspertyzy) i obejmują one:

"1. rozebranie stopni do klatek schodowych z cegły klinkierowanej łącznie z podbudową i pozostawienie ścianek

2. rozebranie warstw nawierzchni z kostki i rynsztoków, podsypek, podłoża cementowego do izolacji przeciwwodnej

3. rozebranie obróbek blacharskich pasa nadrynnowego i rynien, zabezpieczenie tymczasowe odpływu z rur spustowych

4. sprawdzenie spadków na istniejącej izolacji przeciwwodnej z papy i w przypadku spadków mniejszych niż 2% należy ją zerwać.

5. sprawdzenie stanu technicznego istniejącego podłoża cementowego i spadków oraz izolacji termicznej. W uszkodzonych miejscach wykonać warstwy wyrównawcze zapewniające spadek poprzeczny 2% pod izolacje

6. pod rozebranymi schodami wykonać izolację termiczną ze styropianu ekstrudowanego XPS 50 grub. 100 mm i dociskowe warstwy wyrównawcze ze spadkami zawiązującymi do pozostałej pow. tarasu.

7. osadzić uchwyty rynien i obróbki blacharskie pasa nadrynnowego

8. wykonać gruntowanie powierzchni cementowych i nową izolację przeciwwodną z papy termozgrzewnej. Na pow. pionowych ścianek schodów, kominów i ściany budynku wykonać izolację z elastycznej masy asfaltowej SUPERFLEX 10 na systemowym gruncie do wysokości projektowanej nawierzchni na ścianie. W narożach ścian wkleić systemowe elastyczne narożniki dylatacyjne zapewniające całkowitą szczelność.

9. na warstwie izolacyjnej przewidzieć warstwę poślizgową z dwóch warstw geowłókniny o gramaturze 200g/m2

10. wykonać nowe podłoże cementowe miksokretem grub. 5 cm z wyrównaniem spadków, zbrojone siatką zgrzewaną i dylatowane w polach 3x3m

11. na gotowym podłożu ułożyć warstwę z uelastycznionego szlamu izolacyjnego

12. odtworzyć nawierzchnię z kostki z rynsztokami oraz schody do klatek schodowych

13. zamontować nowe rynny, udrożnić rury spustowe".

Oczywiste jest przy tym, że wskazane wyżej roboty – wbrew treści sentencji decyzji organu pierwszej instancji – nie są w żaden sposób związane z koniecznością doprowadzenia do należytego stanu technicznego opisanych wyżej ceglanych schodów zewnętrznych opartych o budynek garażowy, lecz – co wynika wyraźnie z zaleceń zawartych w przywołanej wyżej opinii rzeczoznawcy budowlanego – służą doprowadzeniu do stanu zgodnego z prawem stanu technicznego "stropodachu garaży". Pozostałe czynności, których wykonanie nakazano skarżącej Wspólnocie, obejmują natomiast – jak wskazał rzeczoznawca – "remont ścian [budynku garażowego] i schodów na taras" (zob. s. 21-22 ekspertyzy).

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. a i lit. c uchylił zaskarżoną decyzję. Na podstawie art. 135 P.p.s.a. Sąd uchylił też decyzję organu pierwszej instancji, gdyż było to niezbędne do końcowego załatwienia sprawy.

Ubocznie wskazać należy, że niezgodne ze stanem rzeczywistym jest zawarte w powołanej wyżej decyzji GINB z dnia 22 lutego 2017 r., znak: [...], stwierdzenie, że stanowiące przedmiot postępowania schody "zewnętrzne wykonane z cegły klinkierowej, oparte na dachu przyległych garaży, usytuowanych na działce nr ewid. [...] przy ul. [...] w L. [...] są funkcjonalnie powiązane z budynkiem zarządzanym przez Wspólnotę Mieszkaniową [[...]] i należy je traktować jako część składową tego budynku. Bez tych schodów żaden z właścicieli lokali nie mógłby bowiem wejść do tej nieruchomości" (s. 3 uzasadnienia, k. 124 akt sąd.). Nie budzi wątpliwości Sądu, że stanowisko to nie zostało przez organ wyższego stopnia wyjaśnione w jakikolwiek sposób, w szczególności organ ten nie wskazał, w oparciu o jakie dowody stwierdził, że "bez tych schodów żaden z właścicieli lokali nie mógłby wejść do tej nieruchomości". Oczywiste jest przy tym, że w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w aktach niniejszej sprawy stanowisko takie jest dowolne. Podkreślenia wymaga jednak, że Sąd rozpoznający niniejszą sprawą nie mógł wyeliminować z obrotu prawnego powyższej decyzji, na podstawie art. 135 p.p.s.a., w ramach badania legalności zaskarżonej decyzji WINB w L. z dnia 22 września 2016 r., albowiem właściwym miejscowo do przeprowadzenia kontroli legalności wskazanej decyzji GINB jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.

Rozpoznając ponownie sprawę organy obu instancji, stosownie do art. 153 p.p.s.a., uwzględnią dokonaną przez Sąd wykładnię przepisów prawa oraz wskazania co do dalszego postępowania zawarte w niniejszym wyroku. Organy te dokonają zatem ponownej, wszechstronnej oceny niniejszej sprawy i w zależności od tej oceny podejmą stosowne rozstrzygnięcie. Organy nadzoru budowlanego zwrócą przy tym uwagę, że ważność ekspertyzy technicznej, opracowanej przez inż. J. F., jak wynika z jej pkt 7.2, upłynęła w dniu 3 grudnia 2016 r., co oznacza, że wymaga rozważenia potrzeba jej zaktualizowania.

Z tych wszystkich względów, Sąd orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a.