Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Dnia 18 lipca 2016 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Włodzimierz Ryms /spr./ sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz sędzia del. WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Protokolant sekretarz sądowy Tomasz Bogdan Godlewski po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej B. S.A. w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 listopada 2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 2291/15 w sprawie ze skargi B. S.A. w W. na uchwałę Rady m.st. Warszawy z dnia [...] czerwca 2009 r. nr [...] w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od B. S.A. w W. na rzecz m.st. Warszawy kwotę 240 (dwieście czterdzieści) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 27 listopada 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę B. S.A. w W. na uchwałę Rady m.st. Warszawy z dnia [...] czerwca 2009 r. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy.

B. S.A. zaskarżyło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie uchwałę Rady m. st. Warszawy z dnia [...] czerwca 2009 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego P., wnosząc o stwierdzenie nieważności tej uchwały w części obejmującej działkę o nr. ew. [...], położoną przy ul. B. w Warszawie, z uwagi na naruszenie art. 4 ust. 1 i art 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.117 ze zm.), przez nadmierne i nieuzasadnione interesem publicznym ograniczenie prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków w stopniu naruszającym istotę tych praw, określoną w art. 140 i art. 233 K.c. Skarżąca spółka jest użytkownikiem wieczystym działki o nr. ew. [...], położonej przy ul. B. w W. oraz właścicielem usytuowanych na niej dwóch budynków (użytkowanie wieczyste działki zostało ustanowione do roku 2038). Plan co prawda dopuszcza tymczasowe korzystanie z nieruchomości na dotychczasowe cele i "remonty" budynków, ale jednocześnie nie pozwala użytkownikowi wieczystemu na prawidłową eksploatację budynków stanowiących jego własność, przez zakaz adaptacji i modernizacji wymagającej uzyskania pozwolenia na budowę. Budynki biurowe znajdujące się na działce są w złym stanie technicznym, na co wskazuje wykonana w czerwcu 2015 r. ekspertyza budowlana. Plan dopuszcza wyłącznie roboty budowlane mieszczące się w pojęciu "remontu", a taki zakres jest niewystarczający dla utrzymania budynków przy ul. B. [...] i [...] w prawidłowym stanie technicznym w nadchodzących latach. Ponadto należące do skarżącej budynki przyczyniają się do zachowania właściwych warunków akustycznych na znacznej powierzchni terenów parkowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, oddalając skargę, uznał, że gmina nie przekroczyła granic władztwa planistycznego przeznaczając na tereny zieleni urządzonej działkę znajdującą się w użytkowaniu wieczystym skarżącej. Sąd pierwszej instancji przyjął, że jakkolwiek zaskarżona uchwała wkracza w sferę prawa skarżącej do działki nr [...] oraz wzniesionych na niej budynków, to nie wykroczyła poza granice tzw. władztwa planistycznego, a przez to nie naruszyła w sposób nieuprawniony konstytucyjnie zagwarantowanej ochrony prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego. Działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego P. symbolem C5ZP - tereny zieleni urządzonej. Kwestionowane przepisy uchwały, odnoszące się do działki skarżącej, odpowiadają przyjętej podczas prac planistycznych idei utworzenia z P. dużego otwartego obszaru ogólnodostępnego zespołu parkowo-rekreacyjno-wypoczynkowego z towarzyszącymi obiektami usługowymi. Likwidację budynków należących do skarżącej za zasadną uznał też Stołeczny Konserwator Zabytków w piśmie z dnia 19 stycznia 2007 r., w którym stwierdził, że forma tych budynków narusza walory przestrzeni publicznej i wnioskował o ich rozebranie. W kontekście przyjętych założeń zaskarżonego planu miejscowego, uprawnione było wprowadzenie zakazu adaptacji, rozbudowy i przebudowy istniejących budynków przy ul. B. oraz ustalenie docelowej ich likwidacji i zagospodarowania terenu jako teren zieleni urządzonej. Przy czym, mając na uwadze trwające jeszcze przez ponad 20 lat prawo użytkowania wieczystego terenów położonych wzdłuż ul. B., dopuszczono możliwość remontu istniejących budynków przy ul. B., w tym dwóch budynków należących obecnie do skarżącej. Te same zasady zastosowano w uchwale również do pozostałych dwóch budynków biurowo-administracyjnych, stanowiących własność m. st. Warszawy, usytuowanych obok, w tym samym pasie terenu, a użytkowanych przez Urząd m. st. Warszawy. Nie doszło zatem do nieuprawnionego zróżnicowania sytuacji prawnej tych podmiotów w ustaleniach planu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że skarżąca objęła we władanie przedmiotowe budynki jeszcze przed uchwaleniem zaskarżonego planu, jednakże nie przeprowadziła modernizacji i adaptacji tych budynków. Jednocześnie przedstawiona przez skarżącą ekspertyza co do zakresu koniecznych prac remontowych i stopnia degradacji budynków (Opinia techniczna opracowana w czerwcu 2015 r.) wskazuje, że nie muszą one wyjść poza zakres remontu. Ustalenia planu miejscowego nie świadczą o takim naruszeniu interesu prawnego skarżącej, które nie znajdowałoby uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa. Prymat należy dać bowiem interesowi publicznemu nad interesem indywidualnym skarżącej, której plan jedynie uniemożliwił rozbudowę i modernizację posiadanych budynków, pozostawiając je do czasu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego i dając możliwość ich remontowania. Ideą zaskarżonego planu jest umożliwienie stopniowego przekształcenia kompleksu P. w obszar rekreacyjno-sportowy całkowicie jednorodny. Przewidziane docelowo przeznaczenie terenu działki nr [...] w planie, zgodne jest z zapisami Studium. Wymóg ten został spełniony, bowiem wg Studium jest to teren zielony, oznaczony symbolem ZP1 i znajduje się w Systemie Przyrodniczym Warszawy. Ustalenia planu nie pozwalają jedynie na zamianę na przedmiotowym terenie jednych budynków na drugie. Na terenie należącym obecnie do skarżącej, będzie mógł powstać tylko jeden pawilon parkowy (§ 10 ust. 8 pkt 2 uchwały), znacznie mniejszy niż owe dwa budynki i w dużej części przeszklony, przez co dobrze będzie się komponował z otaczającym terenem zielonym i służył jego funkcjom. Plan przewidział także tworzenie pasów roślinności wysokiej wzdłuż ul. B., w szczególności w celu izolacji tego terenu zielonego od uciążliwości ciągu komunikacyjnego. Nie mogło wobec tego odnieść zamierzonego skutku, przedłożenie przez pełnomocnika skarżącej opracowania zatytułowanego Opinia środowiskowa J. S. z czerwca 2015 r. Ze względu na charakter i stan zachowania nie można też budynków pozostających w dyspozycji skarżącej, których likwidację zalecił Konserwator Zabytków, równać z obiektami zachowanymi na tym terenie, jak: B., G., Urząd P. czy Klub S.

W skardze kasacyjnej skarżąca zarzuciła naruszenie art. 141 § 4 i 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2015 r., poz. 1515 ze zm.), art. 6 ust. 1 i art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu wyroku, zdaniem skarżącej, nie podano podstawy prawnej oddalenia zarzutów skarżącej. Sąd powołał się wadliwie na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, które nie posiada waloru aktu prawnego powszechnie obowiązującego. Wyrok został wydany z pominięciem istotnych okoliczności powołanych przez skarżącą oraz oparty na domysłach i przypuszczeniach. Sąd błędnie ustalił, że dla dalszego funkcjonowania budynków przez kolejne 20 lat wystarczające jest wykonanie remontu, podczas gdy co innego wynika z opinii technicznej rzeczoznawcy budowlanego. Skarżąca nie podnosiła argumentów dotyczących terminu posiadanego prawa użytkowania wieczystego ani nie kwestionowała obowiązywania planu po zakończeniu trwania tego prawa. Skarżąca kwestionuje to, że dopuszczenie wyłącznie remontu budynków nie pozwoli na ich prawidłowe użytkowanie w okresie trwania użytkowania wieczystego. Wcześniejsza modernizacja obiektów nie była możliwa z uwagi na nieuregulowany stan prawny. Plan miejscowy utrwalił niekorzystne rozwiązania estetyczne, ponieważ uniemożliwił wymianę, adaptację i modernizację, a jedynie dopuścił możliwość remontu należących do skarżącej obiektów przy ul. B.. Sąd, przyjmując że celem uchwały jest sukcesywne powiększanie parku i stopniowa eliminacja funkcji innej niż rekreacyjna i jej towarzysząca, pominął, że na obszarze P. znajdują się obiekty o funkcjach niezwiązanych z rekreacją i sportem, których wielkość i uciążliwość przerywa ciągłość przyrodniczą i funkcjonalną parku, a których istnienie plan zaakceptował takie jak B, czy G. Nie można zatem mówić o konsekwentnej eliminacji funkcji innej niż rekreacyjna i jej towarzysząca. Skarżąca podważa również argumentację Rady, że pozbywa się z terenu parku obiektów nie pasujących do funkcji rekreacyjno-wypoczynkowej, w sytuacji gdy Miasto Warszawa nie likwiduje swoich budynków przy ul. B. po wejściu w życie planu P., lecz nadal z nich korzysta. Ponadto pozostawienie istniejącej zabudowy przy ul. B. korzystnie wpłynie na warunki środowiskowe wewnątrz parku, ponieważ zapewni skuteczną izolację akustyczną (budynki chronią ok. 2 ha parku przed naruszeniem norm hałasu). Pominięcie przez Sąd opinii środowiskowej, jako sporządzonej przez osobę uczestniczącą w opracowaniu planu jest nieprawidłowe. Ustalenia osoby sporządzającej opinię nie zostały uwzględnione przez projektantów planu, którzy zdecydowali o likwidacji zabudowy. Zaskarżonym wyrokiem naruszono prawo własności skarżących na skutek nadmiernego i nieuzasadnionego interesem publicznym ograniczenia prawa własności budynków oraz prawa użytkowania wieczystego w stopniu naruszającym istotę tych praw. Gminie przysługuje władztwo planistyczne, lecz z tego uprawnienia nie może korzystać w sposób dowolny. Władztwo to musi uwzględniać proporcjonalnie wyważony interes publiczny z uprawnieniami właścicielskimi. Korzyść interesu publicznego z przyłączenia działki skarżącej do obszaru parku jest znikoma, a zarazem skutki usunięcia rzędu budynków z pierzei ul. B. dla wnętrza parku będą negatywne przez zwiększenie uciążliwości hałasowej dla środowiska.

Przytaczając takie podstawy kasacyjne skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną organ wniósł o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że uchwała Rady m.st. Warszawy z dnia [...] czerwca 2009 r. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego P. była już przedmiotem kontroli sądów administracyjnych. Wyrokiem z dnia 11 lutego 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 1909/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę M. C. i A. C. na tę uchwałę. Wyrokiem z dnia 6 maja 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 325/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę M. L. na uchwałę w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego P. Skarga kasacyjna od tego wyroku została oddalona wyrokiem NSA z dnia 1 grudnia 2010 r., sygn. akt II OSK 1947/10. Z uwagi zatem na to, że zaskarżona uchwała była już przedmiotem kontroli sądu administracyjnego, Naczelny Sąd Administracyjny może rozpoznać tylko te zarzuty, które dotyczą naruszenia interesu prawnego skarżącej Spółki, w szczególności nadużycia wobec niej władztwa planistycznego gminy. Poza zakresem kontroli są natomiast te kwestie, które podlegały wcześniejszej kontroli sądowej ze skargi innych podmiotów i odnoszą się do procedury planistycznej.

Niezasadne są zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia art. 141 § 4 P.p.s.a. poprzez niepodanie podstawy prawnej wyroku i niepełne wyjaśnienie stanu sprawy. Uzasadnienie orzeczenia Sądu pierwszej instancji zawierało zwięzłe przedstawienie stanu sprawy zgodnie ze stanem faktycznym, wskazanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia (podstawę oddalenie skargi - art. 151 P.p.s.a. oraz podstawę wprowadzenia ograniczeń prawa własności – art. 4 ust. 1 i art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisy Konstytucji) oraz jej wyjaśnienie. Wbrew twierdzeniom skarżącego, pisemne motywy zaskarżonego wyroku odpowiadają konstrukcji prawidłowego uzasadnienia i zawierają elementy przewidziane w art. 141 § 4 P.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny poddał wszechstronnej analizie stan faktyczny oraz stan prawny wniesionej do sądu sprawy. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazano, że będąca w użytkowaniu wieczystym skarżącej działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym w planie miejscowym symbolem C5ZP - tereny zieleni urządzonej. Sąd pierwszej instancji przeanalizował szczegółowo przyjęte w planie miejscowym ustalenia dotyczące tej działki w kontekście naruszenia prawa własności budynków należących do skarżącej oraz przysługującego jej użytkowania wieczystego. Sąd pierwszej instancji poddał ocenie te aspekty sprawy, w odniesieniu do których skarżąca przytaczała zarzuty naruszenia jej praw, w szczególności jednego z aspektów prawa własności, jakim jest prawo do korzystania z obiektu budowlanego, w szczególności możliwości jego przebudowy. Wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej, z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd pierwszej instancji przeanalizował Opinię środowiskową sporządzoną przez J. S., przyjmując, iż nie była ona wystarczająca dla podważenia ustaleń przyjętych w planie, z tego względu, że plan przewiduje ochronę akustyczną P. w odmienny sposób niż proponuje skarżąca - poprzez tworzenie pasów roślinności wysokiej wzdłuż ul. B.. Okoliczność, że w ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego opracowanie (Opinia środowiskowa) nie podważa prawidłowości ustaleń przyjętych w planie miejscowym dotyczących docelowej likwidacji budynków stanowiących obecnie własność skarżącej, nie oznacza, że naruszony został art. 141 § 4 P.p.s.a. Zawarte w opinii środowiskowej twierdzenia, że pozostawienie istniejącej zabudowy przy ul. B. korzystnie wpłynie na warunki środowiskowe parku, ponieważ zapewni skuteczną izolację akustyczną nie są wystarczające do podważa prawidłowości ustaleń planu, które przewidują inny rodzaj ochrony akustycznej (pierzeje zieleni wysokiej i pawilony parkowe). Nie można bowiem pomijać, że kontrola sądu administracyjnego nad prawotwórczą działalności gminy nie dotyczy celowości czy słuszności dokonywanych w planie miejscowym ustaleń, lecz ogranicza się do badania zgodności z prawem podejmowanych uchwał. Skarżący nie wskazują natomiast w podstawach skargi kasacyjnej jakie konkretnie przepisy dotyczące norm akustycznych zostały naruszone przez zaskarżony plan miejscowy. Należy także zwrócić uwagę, że przedłożenie na etapie postępowania przed sądem administracyjnym Opinii środowiskowej nie może zmierzać do podważenia ustaleń planu miejscowego opartych na Prognozie oddziaływania na środowisko oraz Opracowaniu ekofizjograficznym sporządzonym przez uprawnione osoby, bez wcześniejszego podważenia prawidłowości tych dokumentów planistycznych. Natomiast to, że J. S. brał udział w pracach służących opracowaniu zaskarżonego planu miejscowego, zostało zauważone ubocznie i okoliczność ta nie wpływa na wynik analizy sporządzonego przez niego opracowania.

O naruszeniu przez Sąd pierwszej instancji art. 141 § 4 P.p.s.a. nie świadczy także to, że WSA przyjął, że z opinii technicznej z czerwca 2015 r., dotyczącej oceny aktualnego stanu technicznego budynków biurowych przy ul. B. [...] i [...] w W. nie wynika, iż dla dalszego użytkowania tych budynków nie jest wystarczające wykonanie robót remontowych. W opinii tej wskazano zakres niezbędnych prac naprawczych, w szczególności usunięcie płyt azbestowo-cementowych prasowanych i zastąpienie ich innym materiałem, wymiana ścian podziemia w narożach budynku, zabezpieczenie antykorozyjne odsłoniętych prętów zbrojenia płyty schodów, wymiana stolarki okiennej i uszkodzonych parapetów okiennych. Z przedstawionego zakresu niezbędnych prac naprawczych nie wynika, że prace te muszą wykraczać poza zakres remontu. Okoliczność posługiwania się w przedstawionej ekspertyzie łącznie pojęciem prac remontowych, modernizacyjnych i konserwacyjnych nie oznacza samo przez się, że prace te w istocie nie mieszczą się w pojęciu remontu. Należy bowiem mieć na uwadze, że w świetle przepisów Prawa budowlanego przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego). Należy natomiast zgodzić się ze skarżącą, że zbyt daleko idące było stwierdzenie Sądu pierwszej instancji dotyczące tego, czy skarżąca mogła wcześniej przeprowadzić roboty modernizacyjne i adaptacyjne należących do niej budynków. Ustalenia te nie mają jednak znaczenia w sprawie i nie wpływają na ocenę prawidłowości zaskarżonego planu miejscowego.

Nie można podzielić stanowiska skarżącej Spółki, że Wojewódzki Sąd Administracyjny pominął, iż na obszarze P. znajdują się obiekty o funkcjach niezwiązanych z rekreacją i sportem, a których istnienie plan zaakceptował, takie jak B., G., czy Klub S. Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku odniósł się do kwestii pozostawienia na terenie objętym planem miejscowym wskazanych przez skarżącą budynków podnosząc, że z uwagi na charakter tych obiektów i ich znaczenie nie można ich porównywać z budynkami należącymi do skarżącej, których likwidację zalecił Konserwator Zabytków. Należy podkreślić, że wybór terenów, które zostaną przeznaczone pod zieleń urządzoną i poszerzą obszar kompleksu parkowego należy do organów gminy, przy czym gmina zobowiązana jest uwzględnić także inne niż ochrona przyrody czy środowiska wartości chronione ustawowo i konstytucyjnie. W świetle art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wartościami wymagającymi uwzględnienia w planie miejscowym są nie tylko prawo własności i ochrona przyrody, ale także ład przestrzenny, zasada zrównoważonego rozwoju, potrzeby interesu publicznego, walory ekonomiczne przestrzeni i ochronna dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Pozostawienie części obiektów na terenie bezpośrednio sąsiadującym z terenem parku P. wiąże się z koniecznością zapewnienia ochrony wartości wymienionych w art. 2 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym wolności do korzystania z dóbr kultury i, wbrew twierdzeniem skarżącej, nie podważa to celu zaskarżonej uchwały, jakim jest sukcesywne powiększanie parku i stopniowa likwidacja zabudowy zdekapitalizowanej. Skarżąca pomija przy tym to, że do stopniowej likwidacji przewidziano szereg innych obiektów znajdujących się na obszarze objętym planem, w szczególności zabudowania położone przy ul. R., obiekty bazy M., czy obiekty stacji benzynowej przy A.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie miał podstawy do przyjęcia, że organy gminy nie przekroczyły granic ingerencji w prawo własności ani nie nadużyły władztwa planistycznego, określając przeznaczenie działki znajdującej się w użytkowaniu wieczystym skarżącej jako terenu zieleni urządzonej (C5ZP) i wprowadzając zakaz zabudowy, a także zakaz adaptacji, rozbudowy i przebudowy istniejących budynków. Ochrona własności czy prawa użytkowania wieczystego nie może być rozumiana krańcowo, że każda ingerencja w sferę tych praw stanowi naruszenie Konstytucji. Konstytucja chroni różne dobra, zarówno związane z interesem indywidualnym obywateli, jak i potrzebami całego społeczeństwa. Stosownie do okoliczności zachodzi nieraz potrzeba dania pierwszeństwa jednemu dobru przed drugim. Planowanie przestrzenne z reguły powoduje konflikt różnych wartości i interesów. Jakkolwiek zaskarżony plan miejscowy wprowadza ograniczenia dotyczące swobody prowadzenia robót budowlanych (zakaz zabudowy, zakaz adaptacji, rozbudowy i przebudowy), co pociąga za sobą skutek w postaci ograniczenia prawa własności i prawa użytkowania wieczystego Spółki, to nie jest to takie ograniczenie, które prowadziłoby do wyłączenia możliwości korzystania z należących do Spółki obiektów przez okres trwania użytkowania wieczystego i jednocześnie znajduje uzasadnienie w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 6 ust. 1 i art. 15 ust. 1 pkt 9), przepisach o ochronie środowiska (art. 72 ust. 1 pkt 3), a także w przepisach Konstytucji (art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego należy zapewnić rozwiązania niezbędne do zapobiegania powstawaniu zanieczyszczeń oraz przywracania środowiska do właściwego stanu, a także do utrzymania równowagi przyrodniczej i racjonalnej gospodarki zasobami środowiska, w szczególności poprzez urządzanie i kształtowanie terenów zieleni (art. 71 ust. 1 oraz art. 72 ust. 1 pkt 3 Prawa ochrony środowiska). Wymagania te określa się na podstawie opracowań ekofizjograficznych. Z Opracowania ekofizjograficznego sporządzonego dla P. wynika, że nieruchomości znajdujące się w użytkowaniu wieczystym skarżącej leżą na obszarze, który jest predestynowany pod tereny zieleni urządzonej i dla tego obszaru wnioskowana jest adaptacja, modernizacja i ochrona zielni z zachowaniem min. 90% powierzchni biologicznie czynnej (k. 48 - 49). W celu ograniczenia niekorzystnego oddziaływania tras komunikacyjnych należy zapewnić zagospodarowanie terenów sąsiadujących z tymi trasami zielenią przyuliczną (k. 33). Ponadto głównym zagrożeniem dla klimatu lokalnego i warunków wymiany powietrza są m.in. malejący udział powierzchni biologicznie czynnej wraz ze wzrostem udziału sztucznych powierzchni zabudowanych oraz duża pojemność cieplna zabudowy (k. 36). Mając powyższe względy na uwadze należy uznać, że wprowadzone przez gminę ograniczenia pozostają w odpowiedniej proporcji do celów koniecznych dla zapewnienia ochrony środowiska i racjonalnej gospodarki przestrzennej, będącej elementem szeroko pojętego porządku publicznego (por. wyrok NSA z 5 lipca 2005 r., sygn. akt II OSK 1456/04). Organ gminy jednoznacznie wskazały o ochronę jakich wartości chodzi i wykazały, w świetle materiałów planistycznych (m.in. prognozy oddziaływania na środowisko, opracowania ekofizjograficznego, stanowiska Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków), że wartości te są na tyle ważne i znaczące, że ich ochrona wymaga ograniczenia uprawnień skarżącej Spółki, w zakresie możliwości adaptacji, przebudowy czy rozbudowy należących do niej obiektów budowlanych. W okolicznościach tej sprawy nie można mówić o automatycznym pierwszeństwie interesu publicznego przed interesem indywidualnym i o braku wyważenia tych wartości. Tymczasowe pozostawienie istniejących budynków należących do Spółki i ustalenia o sukcesywnym przekształcaniu terenów pod zieleń parkową, wbrew twierdzeniom skarżącej, świadczą właśnie o wyważeniu interesów indywidualnych i interesu publicznego, umożliwiono bowiem Spółce przeprowadzenie remontu należących do niej obiektów i korzystanie z nich do czasu trwania użytkowania wieczystego. Sukcesywne powiększanie parku i stopniowa eliminacja funkcji innej niż rekreacyjna i jej towarzysząca dotyczy w takim samym stopniu terenów należących do skarżącej, jak i obiektów sąsiednich należących do gminy. Okoliczność, że dotychczas gmina nie zlikwidowała należących do niej budynków nie podważa celu uchwalenia planu, jakim jest poszerzenie terenów parku poprzez dołączenie do niego terenów zieleni urządzonej, plan miejscowy stanowi bowiem o sukcesywnym przekształcaniu terenów pod zieleń parkową, co dotyczy zarówno nieruchomości należących do skarżącej, jak i do gminy. Nie podważa prawidłowości ustaleń zaskarżonego planu także to, że obecnie działka nr [...] nie stanowi terenu zieleni urządzonej. Faktyczny sposób użytkowania terenu nie wpływa bowiem, w świetle dokumentacji planistycznej, na potrzebę jego przeznaczenia pod tereny zieleni urządzonej i następnie włączenia tych terenów do parku.

Mając powyższe względy na uwadze nie można zarzucić Sądowi pierwszej instancji naruszenia art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, ponieważ Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznał skargę i prawidłowo ocenił, że kwestionowane ustalenie planu miejscowego nie wkraczają w sferę uprawnień skarżącej w sposób niezgodny z przepisami prawa, w szczególności z art. 140 i 233 K.c. a także art. 6 ust. 1 i art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nie można także pominąć, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.

O kosztach postępowania kasacyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 204 pkt 1 P.p.s.a.