Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2017 r. sprawy ze skargi C.J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.

Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na mieszkalny wielorodzinny oraz budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, na nieruchomości położonej w B. obręb G. przy ul. [...], oznaczonej jako działka 1.

Odwołania od powyższej decyzji złożyli J. M. oraz C. J. J. M., jako właściciel posesji bezpośrednio graniczącej z terenem objętym zaskarżoną decyzją, wyraziła sprzeciw wobec planowanej inwestycji. W jej ocenie, nie jest możliwe wybudowanie budynku o parametrach określonych w tej decyzji (wraz z miejscami parkingowymi dla 15 rodzin, placem zabaw czy placem manewrowym dla Straży Pożarnej), bowiem blisko połowę ogrodu zajmuje istniejąca już zabytkowa willa wraz z frontowym ogródkiem. Ponadto, realizacja parkingu podziemnego - ze względu na cechy gruntów - uszkodzi budynek stanowiący jej własność oraz odetnie ją, podobnie jak mieszkańców okolicznych bloków, od energii cieplnej, elektrycznej oraz środków łączności (kabli ani rurociągów nie da się przesunąć). Planowana inwestycja doprowadzi także do zacienienia jej mieszkania.

Z kolei C. J. wyraził sprzeciw wobec planowanej inwestycji w związku z faktem, iż nie spełnia ona wymogów określonych przez prawo, stanowi zagrożenie dla okolicznych posesji. Dodatkowo podniósł, iż organ wydający zaskarżoną decyzję nie odniósł się do jego uwag zawartych w pismach przedkładanych w trakcie prowadzonego postępowania. W jego ocenie, organ I instancji nie wypełnił rzetelnie obowiązku sprawdzenia możliwości przeprowadzenia takiej inwestycji, popełnił błędy w trakcie przeprowadzania analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w okolicy oraz dokonał błędnych obliczeń stanowiących podstawę podjętego rozstrzygnięcia. Obszar analizy jest zbyt duży i nie powinien obejmować osiedla budynków wielorodzinnych położonych na północ od ul. [...], bowiem nie jest to część okolicy, w której planowana jest inwestycja. Ponadto, powierzchnia działki nr 1 nie jest wystarczająca do realizacji obiektu o tak dużej powierzchni zabudowy. Organ błędnie ocenił rzeczywiste możliwości inwestora w kwestii zapewnienia: odpowiedniego udziału powierzchni biologicznie czynnej, miejsc parkingowych dla użytkowników tymczasowych, placu manewrowego i operacyjnego dla Straży Pożarnej, placu zabaw i wybudowania odpowiedniej ilości miejsc parkingowych. Nie uwzględniono faktu istnienia już na tym terenie zabytkowej willi oraz tego, że na posesjach znajdujących się wzdłuż ul. [...] i ul. [...] znajdują się wyłącznie pojedyncze budynki. Tym samym planowana inwestycja nie jest spójna z charakterem architektonicznym okolicy, gdzie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i dwurodzinna, a nie ma tam dużych obiektów (bloków). Jego zdaniem, realizacja planowanej inwestycji z parkingiem podziemnym stanowi zagrożenie dla okolicznych budynków, a powstała inwestycja zacieni pomieszczenia mieszkalne. Budynek należący do niego znajduje się pomiędzy dwoma - nielegalnie powstałymi - blokami, a powstanie kolejnego bloku pogłębi istniejącą sytuację patologiczną, ograniczy możliwości korzystania z energii cieplnej, elektrycznej oraz środków łączności okolicznym mieszkańcom, a także obniży wartość ich posesji. Ponadto wskazał na konieczność ustalenia i określenia istniejącej na wnioskowanym terenie zieleni, która winna być zachowana z uwagi na jej ochronę (gatunki prawnie chronione). Nie zapoznano go z pełnymi planami inwestora tj. nie poinformowano o dokładnej lokalizacji planowanego do realizacji bloku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z [...] r. utrzymało ww. rozstrzygnięcie w całości w mocy.

W uzasadnieniu tej decyzji Kolegium podniosło, iż zostały spełnione warunki konieczne do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Jedna z sąsiednich działek, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu - zgodnie z pkt 3 wyników przeprowadzonej analizy przestrzennej; wnioskowany teren ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. do ul. [...]; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia rolnego lub leśnego, ani wyłączenia z produkcji rolniczej, ponieważ stanowi grunt oznaczony jako "B" w ewidencji gruntów; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ponadto, wyznaczone dla planowanej inwestycji parametry urbanistyczne pozwolą na kontynuację zastanego ładu urbanistycznego. Analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania, a także ustalonych w decyzji parametrów prowadzi do wniosku, że w sprawie dokonano prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania. Ustalone parametry architektoniczne mieszczą się w zakresie norm ww. rozporządzenia i zostały określone w sposób wyważony, co organ I instancji odpowiednio uzasadnił.

Ponadto, w ocenie Kolegium, interesy osób trzecich zostały wystarczająco zabezpieczone w pkt .2.7 decyzji organu I instancji w zakresie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej, cieplnej lub środków łączności, co jest w pełni wystarczające na obecnym etapie, a ich doprecyzowanie nastąpi na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego.

W skardze z 6 lutego 2017 r. C. J. podnosi zarzuty dotyczące naruszenia:

1/ art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy i jej utrzymanie w mocy w przypadku braku łącznego spełnienia ustawowych warunków zawartych w pkt 1-5 ww. art. 61 ust. 1 tej ustawy. Niespełnienia tych warunków upatruje w tym, że projektowana inwestycja nie odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa zwłaszcza ze względu na brak jej spójności z charakterem architektonicznym okolicy. W ramach inwestycji powstanie "wielki blok", podczas gdy w okolicy znajdują się głównie domy jednorodzinne i dwurodzinne. Na działce nr 1 nie ma możliwości wybudowania tak dużego obiektu ze względu na umiejscowienie na niej zabytkowej willi;

2/ art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. i art 107 § 3 k.p.a. poprzez | niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy;

3/ art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. w zw. z art. 89 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez organ z urzędu rozprawy administracyjnej w toku postępowania w przypadku, gdy zapewniłoby to przyspieszenie postępowania oraz zachodziła potrzeba uzgodnienia interesów stron, było to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków albo w drodze oględzin.

Skarżący, mając na uwadze powyższe zarzuty, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu i instancji w całości oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Ponadto zażądał wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji przez organ II instancji, ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia ww. wniosku o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji przez Sąd.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podkreślając w szczególności, że wyznaczone dla planowanej inwestycji parametry urbanistyczne pozwolą na kontynuację zastanego ładu urbanistycznego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter aktu administracyjnego związanego. Jeśli zatem zostały spełnione warunki (przesłanki) określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073, dalej: u.p.z.p.) właściwy organ ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Sąd podziela stanowisko Kolegium, jak również Prezydenta Miasta B. orzekającego w I instancji, że w przedmiotowej sprawie wymogi przewidziane prawem zostały spełnione, stąd zachodziły podstawy do wydania decyzji pozytywnej.

Wbrew stanowisku skarżącego, zdaniem Sądu, zostały spełnione łącznie wszystkie przesłanki do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy pod realizację inwestycji polegające na zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na mieszkalny wielorodzinny oraz budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, na nieruchomości położonej w B. obręb G. przy ul. [...], oznaczonej jako działka 1, w tym odnoszące się do tzw. dobrego sąsiedztwa.

W pierwszym rzędzie przyjdzie zauważyć, że zasada dobrego sąsiedztwa, obowiązująca organ wydający decyzje o warunkach zabudowy, ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 czerwca 2017r.IV SA/Wa 707/17, CBOSA).

Parametry planowanej inwestycji ustalane w oparciu o rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) ustalane są na podstawie średnich wskaźników danej wielkości w obszarze analizowanym, z możliwością odstępstw, o ile wynika to z analizy.

Jak wynika z akt postępowania, a w szczególności z uzasadnienia decyzji pierwszoinstancyjnej oraz poprzedzającej ją analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] r., parametry te ustalono na podstawie średnich wskaźników wynikających z badania obszaru analizowanego. Dotyczy to powierzchni zabudowy (do 20% do 25%), udziału powierzchni biologicznie czynnej (nie mniej niż 25%), wysokości nowej zabudowy (od 10 do 11 m.), szerokości elewacji frontowej (od 13 do 16 m) oraz geometrii dachu. Także linia zabudowy odpowiada wymaganiom określonym w § 4 rozporządzenia. Prawidłowo, zgodnie z § 3 rozporządzenia wyznaczono obszar analizowany, służący do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wobec powyższego uznać trzeba, że planowana inwestycja spełnia wymogi "dobrego sąsiedztwa" wynikające z art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., stąd zarzut podnoszony w skardze nie znajduje uzasadnienia.

Ustalenie wymogów dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w trybie określonym w ww. rozporządzeniu, co należy wyjaśnić skarżącemu, powoduje, że wyznaczone w ten sposób parametry nie nawiązują ściśle do obiektów zlokalizowanych na działkach bezpośrednio graniczących z działką przeznaczoną pod inwestycję. Może zatem zdarzyć się i tak, że w sąsiedztwie postanie obiekt większy, aniżeli na działce zainteresowanego i w takiej sytuacji powinien on poszukiwać ochrony na gruncie przepisów prawa budowlanego.

Sąd nie dostrzegł naruszenia przepisów postępowania dotyczących obowiązku wyjaśnienia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności ( art. 7 w zw. z art. 77 oraz art. 80 k.p.a.), jak również omówienia ich w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jak i decyzji organu I instancji (art 107 § 3 k.p.a.).

Nie doszło także do naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 i art. 89 § 1 i 2 k.p.a. wobec nieprzeprowadzenia przez organ rozprawy administracyjnej, skoro istotne kwestie zostały ustalone (wyjaśnione) w trakcie prowadzonego postępowania, a ponadto nie zachodziła potrzeba uzgodnienia interesów stron w sytuacji, w której decyzja o warunkach zabudowy ma charakter aktu związanego.

W tym stanie rzeczy Sąd postanowił orzec jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.