Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Broda, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski,, Sędzia WSA Andrzej Matan (spr.), Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi "A" w T. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie rozbiórki obiektu budowlanego 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. na rzecz skarżącej kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją nr [...] z dnia [...]r. znak [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. (dalej: PINB) nakazał na inwestorowi – L. C., rozbiórkę (demontaż), wykonanych bez wymaganego zgłoszenia, krat na loggi balkonowej w lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] w T.

W uzasadnieniu wyjaśnił, iż L. C. pismem z dnia [...] r. wniosła o zalegalizowanie zainstalowanych krat w loggii jej mieszkania. Przed dokonaniem tej instalacji nie dokonała wymaganego prawem zgłoszenia robót budowlanych, ani też nie uzyskała zgody zarządcy budynku –"A" (dalej: "A") na te roboty.

Wobec tego PINB podjął postępowanie naprawcze na podstawie art. 50 ust. 1 i art. 50 ust. 1 pkt. 1 i 2 w zw. z art. 51 ust. 7 pr. bud. Instalacja krat została dokonana na "elewacji budynku", która służy nie tylko stronie, ale także innym mieszkańcom do użytku wspólnego, stąd konieczne jest uzyskanie zgody "A". Brak takiej zgody uniemożliwia legalizację przeprowadzonych robót, co z kolei skutkuje koniecznością wydania nakazu rozbiórki (demontażu) krat.

PINB zwrócił także uwagę na fakt, iż kraty te nie spełniają wymogów bezpieczeństwa i mogą stanowić zagrożenie dla sąsiadów oraz osób postronnych.

W odwołaniu z dnia [...] r. strona, wraz z ustanowionym przez nią pełnomocnikiem, kwestionują ustalenia organu I instancji co do konieczności uzyskania zgody "A" na zamontowanie krat w loggii. Loggia, jak twierdzą, stanowi własność strony i pozostaje częścią mieszkania należącego do L. C., stąd nie ma przeszkód do zalegalizowania wykonanych robót budowlanych. Poza tym w odwołaniu wskazano na szereg okoliczności, które usprawiedliwiają zamontowanie krat.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: [...]WINB) uchylił zaskarżoną decyzję i umorzył postępowanie w sprawie nakazu rozbiórki krat ze względu na jego bezprzedmiotowość.

Jak wynika z uzasadnienia tej decyzji [...]WINB nie podzielił stanowiska organu I instancji co do zaistnienia podstaw z art. 51 pr. bud. do zakończenia postępowania naprawczego decyzją nakazującą rozbiórkę krat ze względu na dwie okoliczności.

Po pierwsze – w ocenie organu odwoławczego brak było podstaw do przyjęcia tezy, iż w sytuacji w której instalacja krat następuje w obrębie lokalu należącego do członka spółdzielni mieszkaniowej, zaś spółdzielnia ta wykonuje zarząd nieruchomością wspólną, jest wymagana jej zgoda na wykonanie tego rodzaju robót budowlanych. Do spółdzielni należy jedynie eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej (w części stanowiącej współwłasność), w tym też zakresie ma tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Natomiast, jak stwierdza, w przedmiotowej sprawie instalacja krat nastąpiła wewnątrz lokalu stanowiącego własność strony.

Po drugie – ze względu na sygnalizowany przez organ I instancji problem jakości wykonanych robót oraz zagrożenia, jakie stwarzają zainstalowane kraty należy rozważyć wszczęcie postępowania na podstawie art. 66 pr. bud.

Okoliczności te, jak można przypuszczać ([...]WINB nie stwierdza tego wyraźnie), stanowiły podstawę do uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej i umorzenia postępowania prowadzonego przez PINB.

W skardze z dnia [...] r. "A", reprezentowana przez radcę prawnego T. M., wniosła o uchylenie decyzji [...]WINB, zasądzenie kosztów postępowania oraz dopuszczenie dowodu uzupełniającego z dokumentu w postaci wypisu z aktu notarialnego na okoliczność ustalenia zakresu (przedmiotu) prawa własności przysługującego L. C. do lokalu nr [...].

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1/ naruszenie postanowień art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i ustalenie, ze roboty polegające na montażu krat na loggii balkonowej przynależnej do lokalu nr [...] stanowiły prace w obrębie lokalu L. C., a nie w obrębie nieruchomości wspólnej;

2/ błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu, ze loggia balkonowa przynależna do lokalu mieszkalnego nr [...] stanowi własność L. C.;

3/ naruszenie art. 51 ust. 1 kt. 7 pr. bud. poprzez jego niezastosowanie.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik prezentuje pogląd, iż przedmiotowa loggia balkonowa nie stanowi części lokalu należącego do L. C., wobec czego kraty nie zostały zainstalowane wewnątrz jej lokalu. Wskazuje na postanowienia aktu notarialnego z dnia [...]r., na podstawie którego została ustanowiona i przeniesiona na rzecz L. C. odrębna własność lokalu, a także na załącznik do tego aktu przedstawiający położenie lokalu. Jak wynika z tych dokumentów, a w szczególności z załącznika, loggia znajduje się poza granicami lokalu.

Dalej zwraca uwagę na treść art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast ściany loggii stanowią istotny element konstrukcyjny i nośny budynku, który tym samy służy użytkowi wszystkich właścicieli. Na rzecz takiego stanowiska przytacza orzeczenia sądów powszechnych.

W konsekwencji, zdaniem pełnomocnika, organ I instancji prawidłowo wdrożył tryb postępowania naprawczego i, wobec braku zgody zarządcy nieruchomości ("A") na prowadzenie robót w obrębie nieruchomości wspólnej, nakazał rozbiórkę krat.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreślił w szczególności to, że roboty były wykonywane wewnątrz lokalu należącego do L. C., do którego tylko ona ma dostęp. Stąd wymóg uzyskania zgody "A", wykonującej zarząd nieruchomością wspólną, której uprawnienia nie mogą wykraczać poza eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnej, nie znajduje uzasadnienia.

Na rozprawie, która odbyła się w dniu 1 grudnia 2016 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał zarzuty zawarte w skardze i wyjaśniając, że kraty w loggii zostały zainstalowane w celu uniemożliwienia wykonania przez "A" remontu w tej części budynku. Pełnomocnik uczestniczki postępowania – L. C. podtrzymała wyrażane wcześniej stanowisko dotyczące traktowania loggii jako części lokalu nr [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego ([...]WINB) z dnia [...] r., mocą której organ ten uchylił rozstrzygnięcie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T. (PINB) nr [...] z dnia [...]r. znak [...] nakazujące L. C. rozbiórkę (demontaż), wykonanych bez wymaganego zgłoszenia, krat na loggii balkonowej w lokalu mieszkalnym nr [...], w budynku wielorodzinnym usytuowanym przy ul. [...] w T. oraz umorzył postępowanie pierwszej instancji.

Kontrolowana decyzja została podjęta na podstawie art. 138 § 1 pkt. 2 k.p.a. zgodnie z którym organ odwoławczy wydaje decyzję, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy albo uchylając tę decyzję - umarza postępowanie pierwszej instancji w całości albo w części.

[...]WINB, jak wskazano wyżej, w oparciu o ten przepis uchylił decyzję organu I instancji i umorzył postępowanie pierwszoinstancyjne ze względu na jego bezprzedmiotowość. Innymi słowy rzecz ujmując, organ odwoławczy uznał, iż brak było podstaw do prowadzenia postępowania naprawczego w trybie art. 50-51ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 290 ze zm., dalej: pr. bud.) i wydania, w jego wyniku, decyzji nakazującej rozbiórkę wykonanych przez L. C. robót budowlanych, polegających na montażu krat w loggii balkonowej.

W ocenie Sądu stanowisko [...]WINB nie zasługuje na aprobatę, pozostaje bowiem w sprzeczności z prawem, a w szczególności z art. 51 ust. 7 w zw. z art. 51 ust. 1 pkt. 2 i ust. 3 pr. bud. oraz art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892, dalej: u.w.l.).

Sprzeczność ta, polegająca na naruszeniu wskazanych przepisów w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, wyraża się ogólnie rzecz ujmując w tym, że w sytuacji, w której zachodzą podstawy do prowadzenia postępowania naprawczego w trybie art. 50-51 pr. bud. ze względu na dokonanie przez L. C. samowoli budowlanej, polegającej na montażu bez wymaganego prawem zgłoszenia oraz bez zgody zarządcy nieruchomości krat na ścianach loggii balkonowej, w części pozostającej nieruchomością wspólną, postępowanie to umarza.

Instalowanie krat na obiektach budowlanych generalnie nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego, przy czym jeśli odbywa się to na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków wymaga zgłoszenia właściwemu organowi (art. 29 ust. 2 pkt. 14 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt. 3 lit. a) pr. bud.

Do zgłoszenia należy załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania ( art. 30 ust. 2 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt. 2 pr. bud.).

Nie budzi wątpliwości, że L. C. przed wykonaniem przedmiotowych robót nie dokonała ich zgłoszenia, ani też nie uzyskała wymaganej prawem zgody (oświadczenia) o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przyjdzie w tym miejscu zauważyć, że już pierwsza ze wskazanych wyżej okoliczności (brak zgłoszenia robót) przesądza o zaistnieniu samowoli budowlanej w rozumieniu art. 50 ust. 1 pkt. 1 pr. bud. (w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia) i tym samym czyni przedmiotowym postępowanie naprawcze określone w art. 50-51 pr. bud.

Natomiast druga z nich (kwestia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) ma, w tym przypadku (kraty zostały już zamontowane), jedynie znaczenie dla legalizacji samowoli.

Sąd nie podziela poglądu [...]WINB o braku podstaw do wymagania takiego oświadczenia (złożonego przez spółdzielnię mieszkaniową będącą zarządcą nieruchomości wspólnej) od właścicielki lokalu, do którego przynależy loggia balkonowa. Nie jest przy tym istotne w tym przypadku, czy loggia ta wchodzi w zakres własności lokalu, czy też pozostaje poza tym zakresem. Roboty budowlane polegały bowiem na zainstalowaniu krat na ścianach budynku wielorodzinnego, a więc z całą pewnością nie w obrębie lokalu stanowiącego własność uczestniczki postępowania.

. Nieruchomość wspólną funkcjonującą w ramach wspólnoty mieszkaniowej definiuje przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. który stanowi, że nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że kategoria "części wspólnej" nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej (wyrok s. apel. w Warszawie z dnia 25 maja 2016r., sygn. akt VI ACa 605/15).

Mając na uwadze powyższe należy w pierwszym rzędzie odnieść się do funkcji jaką spełnia ta część budynku w ramach której miał miejsce montaż krat. Nie ulega wątpliwości, iż z natury jej konstrukcji ścian zewnętrznych budynku mieszkalnego wielorodzinnego wynika, że co do zasady nie służą one wyłącznie zaspokajaniu potrzeb poszczególnych właścicieli lokali znajdujących się w tym budynku.

Wobec tego należy uznać, że wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, pozostającej w zarządzie "A". Jeśli tak, to na montaż krat w ścianach zewnętrznych w loggii, przynależnej do mieszkania nr [...], wymagana była zgoda zarządcy nieruchomości. Brak takiej zgody nie czyni bezprzedmiotowym postępowania prowadzonego na podstawie art. 50-51 pr. bud., ale stanowi podstawę do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę tej części obiektu, jaką stanowią zainstalowane kraty.

Dla przedmiotowej sprawy, gdzie instalacja krat została zakończona, istotne znaczenie ma norma zawarta w art. 51 ust. 7 pr. bud., która przewiduje, że przepisy art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1.

Najogólniej rzecz ujmując, odpowiednie stosowanie powołanych przepisów będzie polegało m.in. na tym, że w postępowaniu naprawczym nie wydaje się postanowienia o wstrzymaniu robót, a od razu powinna być podjęta decyzja nakładająca obowiązek wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem w zakreślonym terminie, zaś po upływie tego terminu właściwy organ podejmuje jedno z rozstrzygnięć wymienionych w art. 51 ust. 3 pr. bud.

"Stan zgodności z prawem", o którym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy, oznacza nie tylko zgodność z przepisami technicznymi, lecz także wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tym samym nałożenie na inwestora obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót do stanu zgodnego z prawem może również obejmować wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyroki WSA: w Łodzi z dnia 19 listopada 2015 r., II SA/Łd 388/15; w Rzeszowie z dnia 18 marca 2013 r., II SA/Rz 77/14; w Gliwicach z dnia 6 sierpnia 2014 r., II SA/GI 273/14 - wszystkie przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia dostępne na stronie Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jak zauważa NSA w wyroku z dnia 29 kwietnia 2015 r., II OSK 2367/13 (baza orzeczeń wymieniona wyżej) nie można wykluczyć, iż organ nadzoru budowlanego prowadząc postępowanie naprawcze uregulowane art. 51 pr. bud., po ustaleniu, że inwestor nie miał i nadal nie ma wymaganego ustawą prawa do terenu na cele budowlane, skorzysta z uprawnienia określonego w art. 51 ust. 1 pkt 1 i wyda stosownie do ustalonego stanu faktycznego rozstrzygnięcie, którym może być decyzja nakazująca rozbiórkę. W takim przypadku podstawę rozstrzygnięcia stanowiłoby ustalenie, iż inwestor nie dysponuje i nie dysponował prawem do nieruchomości na cele budowlane.

Wobec tego, jest dopuszczalne odpowiednie stosowanie art. 51 ust. 1 pkt. 1 pr. bud., polegające na bezpośrednim wydaniu decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego w sytuacji, w której obiekt, wymagający zgłoszenia wraz z oświadczeniem o prawie do dysponowaniu nieruchomością dla celów budowlanych został już wybudowany i jednocześnie jest pewne, iż inwestor takiego prawa nie może uzyskać, a co za tym idzie, nie będzie mógł w postępowaniu naprawczym przedłożyć wymaganego oświadczenia.

Jak wynika z powyższych rozważań Sąd podzielił zarzuty podnoszone w skardze i w tym stanie rzeczy, uwzględniając wskazane wyżej naruszenia prawa materialnego i procesowego, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i pkt. 1 lit.c p.p.s.a. postanowił orzec jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie 200 w zw. z art. 203 pkt. 1 i 212 § 1 p.p.s.a.

Ocen prawna oraz wskazania co do dalszego postępowania, wiążące organy w dalszym postępowaniu na zasadach określonych w art. 153 p.p.s.a., wynikają z rozważań prowadzonych wyżej.