Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego /art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany.

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Funduszu Mieszkaniowego sp. z o.o. w L. na postanowienie Wojewody L. z dnia 25 lutego 2000 r. (...) w przedmiocie odmowy wydania żądanego zaświadczenia samodzielności lokali mieszkalnych - oddala skargę.

Z upoważnienia Wojewody L. Zastępca Dyrektora Wydziału Architektury, Budownictwa i Urbanistyki (...) Urzędu Wojewódzkiego w L. postanowieniem z dnia 25 lutego 2000 r. wydanym na podstawie art. 80 ust. 1 pkt 2, art. 81 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./, art. 219 i art. 138 par. 1 pkt 1 w związku z art. 144 Kpa - po rozpatrzeniu zażalenia Funduszu Mieszkaniowego sp. z o.o. w L. na postanowienie Prezydenta Miasta L. z dnia 3 grudnia 1999 r. odmawiające wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali w budynku oznaczonym w projekcie symbolem "A", położonym na terenie pomiędzy ulicami T.-Z. i J.-S. w L. - utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

Według ustaleń tego postanowienia Fundusz Mieszkaniowy sp. z o.o. w L. wystąpił do Prezydenta Miasta L. z prośbą o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali i garaży znajdujących się w budynku oznaczonym symbolem "A" położonym na terenie pomiędzy ulicami T. Z. i J. S. w L. Jednocześnie dokonano zgłoszenia zakończenia inwestycji w stanie surowym zamkniętym.

Postanowieniem z dnia 3 grudnia 1999 r. organ I instancji odmówił wydania powyższego zaświadczenia ustalając, że przedmiotowy budynek jest realizowany na podstawie decyzji z dnia 27 maja 1998 r. o pozwoleniu na jego budowę i do chwili obecnej nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie. Na podstawie przeprowadzonych w dniu 29 listopada 1999 r. oględzin tego budynku organ I instancji stwierdził brak podstaw do uznania samodzielności lokali w tym budynku na tym etapie jego realizacji.

Fundusz Mieszkaniowy sp. z o.o. w L. w zażaleniu na powyższe postanowienie zarzucił, że narusza ono przepisy ustawy o własności lokali, a nadto wydanie jego nastąpiło po przeprowadzeniu postępowania w sposób niejawny i z naruszeniem terminów przewidzianych w Kpa załatwiania spraw.

W ocenie organu odwoławczego zażalenie nie jest zasadne.

Art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ określa samodzielny lokal mieszkalny jako "wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych".

Z powyższego wynika, że samodzielny lokal mieszkalny położony być musi w obrębie budynku istniejącego nadającego się do zasiedlenia.

Przeprowadzone oględziny przedmiotowego budynku, z udziałem inwestora, w dniu 29 listopada 1999 r., potwierdziły jego stan surowy zamknięty oraz brak podłączenia podstawowych mediów: gazu, c.o., energii elektrycznej oraz wody.

Wniosek żalącego się zmierza do wydania mu zaświadczenia o samodzielności również boksów garażowych zlokalizowanych na poziomie - 3,50 przy zaprojektowanym budynku. Ta część inwestycji nie jest zakończona jak ustalono w czasie jej oględzin /brak przegród budowlanych, ścian, stropów, bram wjazdowych/. Tym samym przedłożona dokumentacja podziału lokali nie odpowiada stanowi inwestycji stwierdzonemu w czasie jej oględzin.

Ustawa o własności lokali jednoznacznie nie określa momentu, w którym można rozstrzygać o samodzielności lokali w budynku wielomieszkaniowym. Z art. 9 ust. 1 i 2 tej ustawy wynika jednak, że najwcześniej nastąpić to może po zakończeniu budowy.

Samodzielne lokale można wyodrębnić w budynku, a więc zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ obiekcie budowlanym, trwale związanym z gruntem, wydzielonym z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadającym fundamenty i dach. Wbrew zarzutowi zażalenia, obiekt budowlany to budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi /art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego/.

Budynek będący w stanie surowym nie spełnia wymogów samodzielności lokali, bo nie spełniają one wymagań określonych dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi /Dział III, rozdział 1 i 7 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 1999 nr 15 poz. 140/.

W świetle powyższego zaskarżone postanowienie merytorycznie jest prawidłowe, a termin do jego wydania nie został przekroczony w stosunku do daty wpłynięcia wniosku.

W skardze na to postanowienie do Naczelnego Sądu Administracyjnego Fundusz Mieszkaniowy sp. z o.o. w L. wnosi o jego uchylenie. Skarga zarzuca temu postanowieniu naruszenie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali przez jego błędną wykładnię przez przyjęcie, że za samodzielny lokal według tego przepisu może być uznany lokal nadający się do zasiedlenia i odmową wydania żądanego zaświadczenia w sytuacji gdy lokale mające być objęte zaświadczeniem spełniają kryteria wyodrębnienia określone w art. 2 ust. 2 powyższej ustawy.

Ponadto skarga zarzuca zaskarżonemu postanowieniu naruszenie zasad postępowania administracyjnego poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego i przyjęcie, że obecny stan lokali wnioskowanych do wyodrębnienia nie pozwala na wydanie żądanego zaświadczenia.

Długie motywy skargi sprowadzają się do stwierdzenia, że samodzielny lokal w rozumieniu ustawy o własności lokali to lokal spełniający wymogi określone w ustawie co do jego wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku i posiadający określoną funkcję wynikającą z pozwolenia na budowę tego budynku, ale nie muszącym być obiektem oddanym do użytkowania, czy nawet spełniającym warunki takiego dopuszczenia, jak tego wymaga zaskarżone postanowienie.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaskarżonego postanowienia.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając skargę zważył, co następuje:

Bezsporne jest między stronami, że budynek cały, w którym usytuowane są lokale przedmiotowe w chwili wydawania zaskarżonego postanowienia był w stanie surowym zamkniętym /nie było w nim gazu, ciepła, energii elektrycznej, a boksy garażowe nie miały przegród, stropów i drzwi wejściowych/. W tym stanie faktycznym budynek ten nie spełniał wymogów uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie wynikających z art. 59 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ i skarżącemu takie pozwolenie nie było udzielone, co między stronami jest również bezsporne.

Z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o właściwości lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ - wynika, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami służą zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Pojęcie służenia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w myśl powyższego przepisu może być spełnione w odniesieniu do lokalu mieszkalnego wówczas gdy udzielone zostało zezwolenie na użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest usytuowany.

Dlatego wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego w myśl art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokale /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ być może po dopuszczeniu do użytkowania budynku w którym lokal ten jest usytuowany.

Taka wykładnia powyższego przepisu wynika m.in. z treści art. 9 ust. 1 powyższej ustawy.

Oznacza to, że zaskarżone postanowienie nie narusza powyższych przepisów prawnych z zakresu prawa materialnego. Postanowienie to nie narusza również żadnych przepisów prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Dlatego skarga na zaskarżone postanowienie w myśl art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ podlega oddaleniu.