Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 lipca 2020 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] września 2019 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2019 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania M. G. (dalej jako strona lub skarżący) utrzymało w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ (dalej też jako Dyrektor ) z dnia [...] października 2018 r., nr [...], którą orzeczono:

1. Ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł (słownie: [...] złote [...]) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w dniu [...].12.2015 r. w księdze wieczystej nr [...], jako własność p. M. G., położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działka nr [...], spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w ulicy [...].

2. Do wniesienia opłaty ustalonej w punkcie 1. zobowiązany jest p. M. G..

3. Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej ustalonej w punkcie 1. powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna. Termin zapłaty upływa 30. dnia od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna. Opłatę należy wpłacić na rachunek bankowy ZGiKM GEOPOZ nr [...]. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

4. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.

Stan faktyczny i prawny sprawy przedstawia się następująco.

Prezydent Miasta P. decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2011 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce A. S.A. pozwolenia na budowę dla inwestycji pod nazwą "A. P.: Budowa infrastruktury wodociągowo - kanalizacyjnej wraz z przyłączami w S. - [...]" obejmującej budowę kanalizacji sanitarnej, przepompowni ścieków sanitarnych wraz z niezbędną infrastrukturą, kanalizacją kablową dla światłowodu.

W dniu [...] listopada 2015 r. A. S.A. zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. w trybie przepisu art. 54 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm. dalej pr. bud.) o zakończeniu budowy. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu (pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru i Budowlanego dla Miasta P. z dnia [...].12.2016 r., nr [...]), a zatem do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu [...].12.2015 r.

Ustalono, że z inicjatywy Społecznego Komitetu Budowy Sieci Kanalizacyjnej w osiedlach S. – S. w P. w latach 1992-2005 realizowano inwestycje polegające na budowie kanalizacji sanitarnej z dobrowolnych składek pochodzących od właścicieli nieruchomości. Pozyskane środki zostały wykorzystane na budowę kanalizacji sanitarnej realizowanej przez Społeczny Komitet. Inwestycja będąca przedmiotem niniejszego postępowania została zrealizowana przez A. S.A, z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej.

Pismem z dnia [...] marca 2018 r. (k.18 akt I instancji) Dyrektor zawiadomił skarżącego o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] października 2018 r. nr [...] (opisaną szczegółowo na str. 1 uzasadnienia) Dyrektor ustalił skarżącemu opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji w ramach budowy sieci kanalizacji sanitarnej wykonano przyłącze 160 mm do nieruchomości. Organ wskazał, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 146 ust. 1 a u.g.n.). Zgodnie z § 40 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów ,z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie) przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości.

W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy z dnia 10.08.2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. Ś.. Biegła ustaliła, że nieruchomość skarżącego położona jest w prawobrzeżnej części miasta P., w obrębie geodezyjnym S. Dojazd do nieruchomości od strony centrum miasta odbywa się ulicą [...], a następnie ulicą [...], Nieruchomość od północnej strony posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...], od strony wschodniej przylega do ulicy [...] - częściowo w ciągu drogi prywatnej, nieutwardzonej. W sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowo - gospodarcza oraz grunty niezabudowane.

Nieruchomość ma nieregularny, niekorzystny kształt, od północy zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i budynkami gospodarczymi, od południa niezabudowana, jednym bokiem przylegająca do cieku Ł. . Obecnie nieruchomość ma dostęp do sieci wodociągowej, gazowej, energetycznej i kanalizacji sanitarnej. W tych okolicznościach biegła oceniła położenie oraz sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości jako przeciętne, a kształt i możliwości zagospodarowania jako niekorzystne.

W dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomość była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "S. - S. " część B w P. uchwalonym przez Radę Miasta P. uchwałą nr XL/417/V/2008 z dnia 8 lipca 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2008 r., nr 152., poz. 2670) i znajdowała się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem [...] oraz w niewielkim fragmencie na terenie drogi dojazdowej oznaczonym symbolem [...]

W świetle przedstawionego w operacie opisu nieruchomości i jej otoczenia, określenie przez rzeczoznawcę majątkowego położenia, powierzchni, uzbrojenia, dojazdu, sąsiedztwa i otoczenia oraz kształtu i możliwości zagospodarowania organ uznał za prawidłowe i zgodne ze stanem rzeczywistym oraz prawnym.

Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej biegła określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W wycenie biegła wykorzystała transakcje, zawarte w latach 2014-2016, nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, podobnymi, z dostępem oraz bez dostępu do kanalizacji sanitarnej, zlokalizowanymi w południowej i wschodniej części miasta P. (obręb S. i południowa część obrębu K.), w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy.

Organ wskazał, że analiza charakterystyki nieruchomości wybranych do porównań potwierdza ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej. Uzasadniając ten dobór biegła zawarła w operacie szacunkowym informacje o nieruchomościach przeznaczonych do celów porównawczych. Określiła ich lokalizację - poprzez wskazanie ulic, przy których są położone, powierzchnię, uzbrojenie, dojazd, sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Udostępnione w operacie szacunkowym dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a ich zakres nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami.

Ze względu na ciek wodny biegnący wzdłuż południowej w granicy nieruchomości oraz przeznaczenie części działki pod drogi publiczne, biegła wyceniając nieruchomość przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej zastosowała współczynnik korekcyjny "k" w wysokości 0,90.

Organ uznał, że uzyskane przez biegłą wyniki w postaci wartości rynkowych nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku.

Zdaniem organu biegła w sporządzonym operacie dokonała wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), uwzględniając jej cel (określenie wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej), rodzaj i położenie nieruchomości (nieruchomość gruntowa położona na terenie zurbanizowanym), przeznaczenie w planie miejscowym (nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, drogi publiczne), stan nieruchomości (bez części składowych) oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych (baza danych Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych "S." Sp. z o.o. o notowaniach cen rynkowych nieruchomości na rynku lokalnym opracowana na podstawie informacji uzyskanych z bazy danych ZGiKM GEOPOZ prowadzącego rejestr cen i wartości nieruchomości dla Miasta P.).

W wyniku dokonanej weryfikacji i oceny organ stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Operat jest logiczny, spójny i kompletny. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości położonej przy ulicy [...], przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej wynosiła [...] zł, a po jej wybudowaniu wynosi [...] zł, czyli w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej wzrosła o [...] zł.

Końcowo organ wskazał, że w uchwale nr XLII/445/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 r. Rada Miasta P. uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miasta P. z dnia 20 kwietnia 2004 r., opłata adiacencka stanowi 50% kwoty [...]zł, o którą wzrosła wartość nieruchomości w wyniku budowy sieci kanalizacji sanitarnej, a zatem wynosi [...] zł.

W odwołaniu od ww. decyzji M. G. zarzucił naruszenie:

1. Art. 7 k.p.a. w zw. z art. 146 ust. 1 i 3 u.g.n poprzez obciążenie skarżącego opłatą adiacencką pomimo braku przekonującego dowodu na wzrost wartości należącej do odwołującego nieruchomości, w szczególności wobec wad operatu szacunkowego,

2. Art. 7 k.p.a. w zw. z art. 146 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie rzeczywistego stanu nieruchomości i spadku wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej

3. Art. 7 k.p.a. w zw. z art. 143 ust. 1 u.g.n. poprzez nieuprawnione przyjęcie, że do budowy sieci kanalizacyjnej doszło z wykorzystaniem środków z budżetu Unii Europejskiej

SKO w P., opisaną we wstępie decyzją, utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Kolegium podzieliło stanowisko, że w sprawie ziściły się przesłanki umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] w P. (obręb S.). Cytując mające zastosowanie w sprawie przepisy u.g.n. (art. 145 ust. 2 u.g.n.) Kolegium wskazało, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej może nastąpić jeśli w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia do sieci zostanie wszczęte postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty. Z akt sprawy wynika, iż 17 listopada 2015 r. PINB dla powiatu poznańskiego został zawiadomiony o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu. Pismem z dnia [...] grudnia 2016 r. organ nadzoru budowlanego potwierdził, że [...] grudnia 2015 r. stworzone zostały stronie- właścicielowi działki nr [...] warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej sanitarnej w ulicy [...].

Dalej Kolegium wskazało, że w dacie [...] grudnia 2015 r. obowiązywała uchwała Rady Miasta P. nr XLII/445/IV/2004 z 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, w wysokości 50 % wzrostu wartości nieruchomości.

Kluczowe w sprawie, zdaniem Kolegium, było ustalenie, czy w wyniku stworzenia skarżącemu warunków do korzystania z sieci kanalizacji sanitarnej doszło do wzrostu wartości stanowiącej jego własność nieruchomości. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie opinię w postaci operatu szacunkowego z dnia 10 września 2018 r. sporządził biegły rzeczoznawca majątkowy D. Ś..

SKO stwierdziło, że znajdujący się w aktach sprawy operat jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z sieci kanalizacyjnej.

SKO wskazało, że biegły poddał analizie rynek lokalny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową z obszaru P., ze szczególnym uwzględnieniem obrębów S. i K., dobierając transakcje z lat 2014 - 2016. Obszar, na którym położona jest nieruchomość jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr XL/417/V/2008 Rady Miasta P. i stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Nieruchomość będąca przedmiotem postępowania stanowi działkę gruntu o powierzchni [...] m2, zatem do porównań wykorzystano nieruchomości o powierzchniach większych od 3060 m2 do 11968 m2. Finalnie do porównań rzeczoznawca przyjął po trzy nieruchomości wg stanu sprzed stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej oraz wg stanu po wybudowaniu urządzenia. Wytypowane do bezpośrednich porównań zostały nieruchomości o powierzchniach 7986 m2, 4643 m2, 11228 m2, 9856 m2, 10236 m2, 6600 m2 położone w obrębach K., R. i S..

Rzeczoznawca ustalił jako cechy cenotwórcze: położenie, powierzchnię działki, uzbrojenie (z wyłączeniem kanalizacji), dostępność komunikacyjna sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Taki dobór cech nie budzi zastrzeżeń logicznych oraz jest zgodny z zasadami doświadczenia życiowego, iż są to parametry, które potencjalni nabywcy biorą pod uwagę przy poszukiwaniach interesujących ich nieruchomości.

Odnośnie ujawnienia większej ilości danych transakcyjnych Kolegium stanęło na stanowisku, iż byłaby to ingerencja w sferę tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, zakreślonej art. 175 ust. 3 u.g.n. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymagają, aby dane podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym były wskazane przez dołączenie do operatu wypisów i wyrysów wszystkich dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r" II SA/Lu 85/10, Lex nr 619935; teza trzecia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2008 r" I SAAA/a 225/08, Lex nr 462325). SKO przyjęło, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 roku, sygn. akt II CSK 369/11, publ. w SIP LEX pod nr 1170225). Rzeczoznawca majątkowy scharakteryzował przyjęte do porównań nieruchomości. W pierwszej kolejności charakterystyki dokonał opisując rynek nieruchomości przyjętych do porównań jako rynek nieruchomości położonych na obszarze powiatu Miasta P. i przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Każda z nieruchomości (o określonej, wstępnie przyjętej i opisanej w analizie rynku charakterystyce) została szczegółowo opisana przez podanie położenia, daty transakcji jej dotyczącej, powierzchni oraz ceny transakcyjnej i daty transakcji.

Kolegium podzieliło dokonaną przez organ I instancji ocenę co do przydatności operatu szacunkowego do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Końcowo dodało, że biegły ustosunkował się w piśmie z dnia [...] czerwca 2019 roku rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia do opinii, podtrzymując ją w całości.

Nie zgadzając się z rozstrzygnięciem Kolegium M. G. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, z żądaniem uchylenia decyzji organu II instancji i przekazaniem organowi przez Sądu sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. Skarżący podniósł następujące zarzuty:

1. naruszenie art. 7 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a. w zw. z 140 k.p.a. oraz 146 ust. 1, 1a i 3 u.g.n. poprzez błędne zastosowanie w sytuacji, w której nie zachodziły przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, w szczególności wobec wadliwości operatu szacunkowego, na podstawie którego organ I instancji ustalił wzrost wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z infrastruktury technicznej tj. operatu który nie uwzględnia rzeczywistego stanu faktycznego w odniesieniu do nieruchomości objętej zaskarżoną decyzją po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej, która jest zlokalizowana na wycenianej nieruchomości i przez to w istotny sposób przyczynia się do spadku jej wartości, co z niezrozumiałych dla odwołującego przyczyn zostało pominięte przy wydaniu decyzji organu I instancji oraz w operacie szacunkowym, a także, w uzasadnieniu decyzji organu II instancji, który nie odniósł się do zarzutów odwołania

2. naruszenia art. 7 k.p.a. w zw. z art. 143 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie bez jakichkolwiek dowodów, że do budowy kanalizacji sanitarnej doszło z wykorzystaniem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zawarte w decyzji organu II instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się uzasadniona, jednakże z innych przyczyn aniżeli w niej podniesione.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019r. poz. 2167) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm. dalej jako p.p.s.a.). Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 p.p.s.a. stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli Sądu było rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2019 r., utrzymujące w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ w P. z dnia [...] października 2018 r. o ustaleniu M. G., po stworzeniu warunków do korzystania z sieci kanalizacji sanitarnej wybudowanej w ulicy [...] w P., opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], obręb S..

Opłatą adiacencką, zgodnie z art 4 pkt 11 u.g.n. jest opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 143 ust. 2 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Z art. 144 ust. 1 u.g.n. wynika, że obowiązek partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej spoczywa na wszystkich właścicielach nieruchomości (w sytuacji kiedy wybudowano urządzenia, o których mowa w art. 143 u.g.n.) poprzez wniesienie opłaty adiacenckiej, która jest formą przymusowego udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, zwiększających jednocześnie wartość samej nieruchomości. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi..

Zgodnie z art. 145 ust. 2 u.g.n., wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2.

Nie było sporne w niniejszej sprawie, że Miasto P. stworzyło skarżącemu warunki do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej. Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. znak [...], zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę inwestycji "A. P.: Budowa infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej wraz z przyłączami w S. - [...]" obejmująca budowę kanalizacji sanitarnej, przepompowni ścieków sanitarnych wraz z niezbędną infrastrukturą (m.in. na działce skarżącego, mieszczącej się przy ul. [...]). W dniu [...].11.2015 r. A. S.A. zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. o zakończeniu budowy. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu, zatem do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu [...].12.2015 r. Postępowanie w sprawie zostało wszczęte [...] marca 2018 r. (skarżący otrzymał korespondencję [...] marca 2018 r.) a więc przed upływem 3 letniego terminu, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n.

Art. 146 u.g.n. stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Należy wskazać, że w dacie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury- kanalizacji sanitarnej (12 grudnia 2015 r.) obowiązywała uchwała Rady Miasta P. nr XLII/445/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, zgodnie z którą opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej.

Zgodnie z art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Przepis kolejny art. 146 ust. 1a u.g.n. określa, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy to w zasadzie główny dowód w sprawie Jednak jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się zarówno do kwestii formalnych w tym jego ważności, ale także do zbadania, czy zawiera wyjaśnienie, dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości właściciela nieruchomości co do wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 21 października 2014 r., sygn. akt I OSK 345/13, Lex nr 1591028).

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy najistotniejsze znaczenia ma kwestia ważności operatu szacunkowego, na podstawie którego określono wzrost wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń sanitarnych. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa wart. 154. Stosownie do art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu 10 sierpnia 2018 r. Ustawowy termin wykorzystania operatu, do celu, dla którego został sporządzony, upłynął w dniu 10 sierpnia 2019 r. Tymczasem decyzja organu odwoławczego (SKO) została wydana [...] września 2019 r., czyli po upływie okresu, w ciągu którego operat szacunkowy mógł być wykorzystany jako dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości (art. 7 w zw. z art. 156 ust. 1 i ust. 3 i 4 u.g.n.). Operat szacunkowy nie został uzupełniony o klauzulę aktualizacyjną, o której mowa wart. 156 ust. 4 u.g.n. Oznacza to, że SKO orzekało na podstawie operatu, który nie mógł stanowić dowodu na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości.

Zauważyć należy, że organ odwoławczy zobowiązany jest do powtórnego rozpatrzenia całości sprawy, a nie jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji. Zatem termin 12 miesięcy wskazany art. 156 ust. 3 dotyczy również organu odwoławczego (por. wyrok NSA z 6 sierpnia 2010 r., sygn.. I OSK 1371/09). Wobec tego materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania również w postępowaniu odwoławczym, a w niniejszej sprawie tak się nie stało.

Mając na uwadze powyższe kwestia zarzutów skarżącego kierowana co do znajdujących się w nieaktualnym operacie: obliczenia wysokości opłaty adiacenckiej, kwestii doboru działek, ich atrakcyjności, cen za m2 i lokalizacji, nie ma wpływu na treść niniejszego rozstrzygnięcia i nie może podlegać ocenie sadu na tym etapie. Kwestia zarzutu skargi o braku dowodów na ustalenie, że kanalizacje wykonano z wykorzystaniem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej wymaga szerszego uzasadnienia przez organ. Z uwagi na brzmienie art. 156 ust. 4 ewentualne potwierdzenie ważności operatu mogłoby nastąpić do 10 sierpnia 2020 r. Biorąc pod uwagę kwestie możliwości zaskarżenia niniejszego orzeczenia, jak i techniczne aspekty zwrotu akt, w momencie zwrócenia akt do SKO okazać się może celowe wykonanie nowego operatu, co organ weźmie pod uwagę.

Podsumowując, z uwagi na upływ ważności operatu szacunkowego należało uchylić decyzję Kolegium, o czym Sąd orzekł w pkt I wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 (biorąc pod uwagę wniosek pełn. Skarżącego zgłoszony na rozprawie 2 lipca 2020 r. k.29) na które składały się wpis od skargi -[...] zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone na podstawie Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie -§ 14 pkt ust. 1 lit. c ([...] zł).