Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.),, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant sekretarz sądowy Alicja Poznańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 listopada 2017 r. sprawy ze skargi M. D. i A. G. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.

Decyzją z [...] r., znak: [...] Starosta [...] ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,09 ha, obręb ewidencyjny Z. , gmina G., KW [...], w związku z realizacją inwestycji, tj. udzieleniu Spółce A. zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. – G., na powierzchni zajęcia 155 m2, szerokość pasa technologicznego 9 m, długość projektowanej trasy linii 26 m, zgodnie z załącznikiem graficznym, stanowiącym integralną część decyzji.

Wnioskiem z 17 grudnia 2015 r. inwestor wystąpił do organu o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Do wniosku dołączył protokół przeprowadzenia prac oraz kopię dziennika budowy nr [...].

Następnie Starosta [...] decyzją z [...] r., znak: [...], ustalił odszkodowanie na rzecz R. B., M. D., A. G. oraz M. K. w wysokości [...] zł dla każdej z tych osób (w udziale do [...] części każdy) oraz na rzecz E. K., L. K. i M. K. w wysokości [...] zł dla każdej z tych osób (w udziale do [...] części każdy).

W uzasadnieniu decyzji, organ I instancji wyjaśnił stan faktyczny sprawy, tj. powołał się na fakt wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z ww. nieruchomości oraz wskazał podstawę prawną do wydania zaskarżonej decyzji. Organ zbadał również stan prawny nieruchomości, określając podmioty uprawnione do uzyskania odszkodowania, a także udziały tych osób w prawie własności nieruchomości.

Starosta [...] stwierdził, że wysokość określonego w rozstrzygnięciu odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego. Wyjaśnił, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowił art. 128 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Ponadto, organ wskazał metodologię ustalenia odszkodowania - zgodnie z § 43 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem", przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

2. Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.

3. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

4. Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Starosta [...] szczegółowo scharakteryzował ustalenia zawarte w operacie szacunkowym, stwierdzając, że dla działki nr [...] nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek obowiązku udostępnienia nieruchomości. Określenie wartości gruntu nastąpiło przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Oceniając wartość dowodową znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego, Starosta [...] stwierdził, że wskazana opinia jest zgodna z uwarunkowaniami wynikającymi z przepisów regulujących zasady wyceny nieruchomości, a także uznał, że jest sporządzona zgodnie z wymogami określającymi formę oraz treść operatów szacunkowych, co w konsekwencji umożliwia wykorzystanie powołanego dokumentu do ustalenia odszkodowania.

Od ww. decyzji odwołały się M. D. oraz A. G.,

Które wskazały, że kwestionują postanowienia operatu szacunkowego określające wyliczenie odszkodowania.

Ponadto stwierdziły, że przyjęcie szerokości pasów ochronnych i technicznych stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania spowodowało, że jest ono rażąco zaniżone, bowiem w ocenie współwłaścicieli powinno wynosić około [...] zł, jednak nie mniej niż [...] zł.

W uzupełnieniu odwołania strony stwierdziły, że ustalenia operatu są błędne, a także w rażący sposób są sprzeczne z brzmieniem art. 124 u.g.n. Biegły całkowicie pominął okoliczność znoszenia trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z działki nr [...], a także przyjął błędne wyliczenia, stosując zaniżoną powierzchnię obszaru zajęcia oraz nieprawidłowy wzór do wyliczeń.

Odwołujące się stwierdziły także, że ustalenie pasa technologicznego o szerokości 9 m. jest błędne, bowiem powinno wynosić 20 m. Poza tym wskazały na planistyczne przeznaczenie ww. nieruchomości, zgodnie z którym działka nr [...] została przeznaczona pod tereny budownictwa mieszkaniowego w strefie rozwoju osadnictwa, a więc nie jest to grunt o przeznaczeniu rolnym lub leśnym. Również określenie współczynnika S na poziomie 0,15 było nieprawidłowe, jak także przyjętych transakcje nieruchomości porównawczych.

Wojewoda Z po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] r., numer [...],[...], wydaną na podstawie art. 139 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 130 w zw. z art. 124 ust. 1 u.g.n., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] ustalającą odszkodowanie.

Wojewoda stwierdził, że podstawę materialnoprawną do wydania przedmiotowej decyzji stanowi art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2 u.g.n., zgodnie z którym, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126; na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości;

Na podstawie art. 150 ust. 1 u.g.n. w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia: wartości rynkowej; wartości odtworzeniowej oraz ustalenia wartości katastralnej i określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Z kolei, zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Uprawnionym do określenia wartości powyższych szkód jest rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości (art. 156 u.g.n.).

Wojewoda stwierdził, że podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. U., nr [...]

Celem ww. wyceny było ustalenie wysokości odszkodowania w związku z wydaną decyzją Starosty [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, szczegółowo wskazanej w treści osnowy decyzji, według stanu na dzień wydania decyzji o ograniczeniu tj. [...] r.

W operacie szacunkowym biegły scharakteryzował rodzaje szkód mających wpływ na ustalenie odszkodowania, wskazując na szkody tymczasowe oraz szkody trwałe. Ponadto określił poszczególne czynniki podlegające badaniu w kontekście zmniejszenia wartości nieruchomości, tj. 1) zmiana warunków korzystania z nieruchomości, 2) zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanej z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, stosownie do art. 124 ust. 6 u.g.n.

Biegły ustalił, iż czynnik nr 1, 2 i 3 nie występują ponieważ linia elektroenergetyczna nie zmienia warunków korzystania z nieruchomości i może być ona użytkowana w dotychczasowy sposób, bowiem realizacja inwestycji polegała na przebudowie istniejącej linii.

Zdaniem biegłego, istnieje wpływ czynnika nr 4 w postaci obowiązku udostępnienia nieruchomości. Uwzględniając powyższe ustalenia, rzeczoznawca majątkowy określił współczynnik zmniejszający wartość nieruchomości spowodowany obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania określonych prac na poziomie 0,15.

Wagi cech rynkowych dla działki nr [...] to: lokalizacja — 10 %, powierzchnia —15 %, uzbrojenie techniczne - 15 %, dojazd - 10 %, kształt działki - 5 %, utrudnienia w zagospodarowaniu - 45 %.

Zgodnie z przeznaczeniem planistycznym, uwzględnionym w opinii biegłego, nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] znajduje się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w strefie rozwoju osadnictwa + linia energetyczna.

W procesie tworzenia bazy transakcji nieruchomości porównawczych rzeczoznawca przyjął nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, położone w obrębie Z.. Następnie, do szczegółowej analizy, autor opinii przyjął trzy transakcje, których A C wyniosła [...] zł.

Na strome 15 operatu szacunkowego, biegły wskazał na indywidualne właściwości nieruchomości porównawczych. W szczególności przyjął, że utrudnienia w zagospodarowaniu tych gruntów są: - w przypadku gruntu A duże, natomiast w stosunku do gruntów B i C nie występują. W związku z powyższym autor opinii uzasadnił wartość 1 m2 wskazanych działek.

W ocenie organu odwoławczego, znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu I instancji nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby wykorzystanie tej opinii jako dowodu w sprawie. Ustalenia biegłego są spójne, zupełne i logiczne, a także uwzględniają okoliczności sprawy. Ponadto biegły szczegółowo scharakteryzował cechy nieruchomości podobnych, stwierdzając, że wszystkie elementy są w tym zakresie spełnione, a ewentualne różnice cech można korygować odpowiednimi współczynnikami. Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego wagi cech i współczynniki stanowią wiadomości specjalne i nie powinny być poddawane ocenie organu.

Wobec całokształtu okoliczności sprawy Wojewoda Z stwierdził, że decyzja organu I instancji została wydana w sposób prawidłowy, w oparciu o obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odnosząc się z kolei do zarzutu skarżących w kwestii przyjęcia większego obszaru ograniczenia nieruchomości, a tym samym ustalenia odszkodowania za obszar przy uwzględnieniu pasa technologicznego o szerokości 20 m, organ wyjaśnił, że organy administracji publicznej są zobowiązane prowadzić postępowanie w oparciu o treść decyzji z [...] r., a decyzja ta została wydana w oparciu o decyzję lokalizacyjną Burmistrza Gminy G. z [...] r., a więc wszelkie odstępstwa od ustaleń zawartych w decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości stanowiłyby rażące naruszenie prawa i wykroczenie poza administracyjne ramy postępowania. Szerokość pasa technologicznego w decyzji o ograniczeniu wynosi 9 m.

Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n., starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126. Dyspozycja ww. przepisu w sposób ścisły zakreśla ramy postępowania odszkodowawczego.

Z kolei, ustosunkowując się do wniosku skarżących o przeprowadzenie dowodu z dołączonej do odwołania opinii biegłego, Wojewoda wyjaśnił, że dostarczony operat szacunkowy nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie, bowiem dotyczy wyceny szkód powstałych na nieruchomości niebędącej przedmiotem postępowania, w związku z czym z przyczyn formalnych nie może zostać poddany ocenie organu (wspomniana wycena dotyczy nieruchomości położonej w Ł., przy ul. [...], działka nr [...], obręb [...]).

Powyższa decyzja została zaskarżona w całości przez M. D. i A. G. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie.

Skarżące wniosły o jej uchylenie i przekazanie organowi II instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Zaskarżonej decyzji zarzuciły naruszenie:

1) art. 128 ust. 4 u.g.n. i § 43 ust. 3 rozporządzenia, poprzez błędne przyjęcie elementów wpływających na obniżenie wartości nieruchomości i wskazanie w treści decyzji warunków ustalenia odszkodowania nie uwzględniających pełni pozbawienia praw do nieruchomości dokonanego przedmiotową decyzją wywłaszczeniową i związanego z tym spadku jej wartości,

2) art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, poprzez wskazanie w treści decyzji warunków ustalenia odszkodowania nie będącego słusznym odszkodowaniem ze względu na nie uwzględnienie pełni pozbawienia praw do nieruchomości dokonanego przedmiotową decyzją wywłaszczeniową,

3) art. 12 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie przytaczanych przez wnioskodawcę dowodów i okoliczności potwierdzających prawidłowość przyjęcia pasa 15 m od osi linii, jako pasa ograniczającego prawo własności i mającego wpływ na obniżenie wartości nieruchomości, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie,

4) art. 78 § 1 K.p.c., poprzez nieuwzględnienie wszystkich wniosków dowodowych zgłaszanych przez wnioskodawcę co do zakresu ograniczenia prawa własności, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie.

Po pierwsze skarżące wskazały, że decyzja wywłaszczeniowa w niniejszej sprawie z jednej strony zezwoliła przedsiębiorstwu przesyłowemu zlokalizować i wybudować na działce linię przesyłową, a z drugiej ustanowiła na przedmiotowej nieruchomości tzw. "służebność administracyjną" (pkt 4 decyzji). To ograniczenie prawa własności wynika również bezpośrednio z przepisów prawa, tj. z treści art. 124 ust. 6 u.g.n. Dokonano więc w sprawie wywłaszczenia wraz z ustanowieniem prawa do wejścia na grunt celem usuwania awarii i wykonywania innych prac na linii (a nie tylko na wejścia na czas budowy). Wiąże się to z koniecznością stałego spełniania świadczenia przez właścicieli na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego polegającego na znoszeniu istnienia linii na działce i wynikających z tego ograniczeń dla jej zagospodarowania, zarówno w zakresie konieczności dopuszczenia pojazdów i pracowników wnioskodawcy do linii w razie potrzeby, ale również związanych z brakiem możliwości swobodnego zagospodarowania działki ze względu na pas ochronny linii.

Dodatkowo w razie braku wywłaszczenia możliwym byłoby dla właścicieli uzyskanie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia przedmiotowej służebności na drodze cywilnej, jednak zgodnie z orzecznictwem SN wydanie decyzji wywłaszczeniowej oznacza, że przedsiębiorca przesyłowy posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, a tym samym nie ma podstaw do ustanowienia służebności. Ma to o tyle znaczenia dla niniejszej sprawy, że zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Przez "słuszne odszkodowanie" należy w tym zakresie rozumieć jako odpowiadające stopniowi pozbawienia praw do gruntu i ograniczeniu prawa własności, w tym zakresie zarówno co do terenu niezbędnego do wykonywania uprawnień z art. 124 ust. 6 u.g.n., jak również co do ograniczonego prawa zagospodarowania gruntu.

Nieuwzględnienie w należnym odszkodowaniu faktu ustanowienia służebności administracyjnej organy obu instancji wiążą się z twierdzeniem, że nie zostało ustanowione trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości.

Biegły w operacie szkodę tę całkowicie pominął, wskazując jedynie, że uwzględnił z tego tytułu jedynie spadek wartości nieruchomości, co absolutnie nie oznacza odszkodowania za "odjęcie praw" do gruntu i utratę prawa do żądania wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Ponadto skarżące zakwestionowały decyzję również w związku z błędnymi wyliczeniami w operacie szacunkowym rzeczoznawcy. W ich ocenie, ustalono za wąski pas ograniczeń związanych wykonywaniem przyznanej "służebności administracyjnej" i lokalizacją przedmiotowej linii, zastosowano nieprawidłowy wzór do wyliczeń oraz źle przyjęto wartość 1 m2 gruntu. Powierzchnia 155 m2 nie jest powierzchnią ograniczonego użytkowania, a jedynie pasem technologicznym o szer. 9 m, zajętym na czas prac związanych z samą tylko przebudową.

Skarżące przedstawiły własny pogląd na sposób ustalania odszkodowania i związaną z tym jego wysokość, powołując przy tym przepisy u.g.n. a także § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Na dowód tego, że w operacie rzeczoznawcy majątkowego nie uwzględniono całego pasa, w którym to pasie nastąpiło ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, tj. zmiana warunków korzystania z nieruchomości, zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości), skarżące załączyły decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. w sprawie odwołania od decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z dnia [...] r. dla tej linii 110 kV, dotyczącej innego odcinka tej samej linii. Wskazały, że obszar oddziaływania inwestycji inwestor sam określił jako pas o szerokości po 20 m od osi linii co znalazło się w treści decyzji z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla tej linii 110 kV. W związku z powyższym, według skarżących, pas o szerokości 9 m nie może być brany pod uwagę przy wycenie roszczeń z tytułu obniżenia wartości nieruchomości.

Skarżące nie zgodziły się ponadto z przyjętym przez rzeczoznawcę wzorem do wyliczenia roszczeń według "Tymczasowej noty interpretacyjnej V 8" oraz wysokością współczynnika S=0.15.

Na dowód tego, że dla działek przeznaczonych pod zabudowę ustala się odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości z uwzględnieniem różnych stref oddziaływania (nie tylko w pasie technicznym) oraz roszczenie to liczy się w zupełnie inny sposób i w inny sposób oblicza się współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości, dołączyły fragment przykładowego prawidłowego operatu szacunkowego (aktualnego, bowiem z daty [...]) dotyczący odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości dla linii 110 kV .

Ponadto skarżące stwierdziły, że podważają przyjętą przez biegłego rzeczoznawcę do wyliczeń w operacie szacunkowym transakcję z [...] r., która dotyczyła działki obciążonej już linią energetyczną 110 kV. Cena 1 m.kw działki w tej transakcji jest już obniżona ze względu na istniejącą linię energetyczną i nie powinna być brana pod uwagę. Zatem, w ich ocenie, do wyliczeń biegły rzeczoznawca powinien przyjąć jako cenę minimalną wartość [...] zł za m2 według transakcji z dnia [...] r. lub innej nieruchomości, na której nie ma linii 110 kV.

W ocenie skarżących, Wojewoda w żadnej mierze powyższych wątpliwości nie wyjaśnił i przyjął nieprawidłowe zasady wyliczenia przedmiotowego odszkodowania, przede wszystkim w sposób nieuzasadniony wiążąc je wyłącznie z pasem technicznym, który nie uwzględnia pełnego zakresu odjęcia prawa własności, zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości i pełnego zakresu trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Z wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Odpowiedź na złożoną skargę została wniesiona także przez Spółkę A. . Jej zdaniem, zarzuty podniesione w przedmiotowej skardze są nietrafne i jako takie nie zasługują na uwzględnienie.

W treści art. 128 ust. 4 u.g.n. nie ma mowy o tym, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości wszystkich poniesionych szkód, na co zdają się wskazywać skarżące w treści skargi. Przepis ten stanowi szczególną podstawę ustalenia odszkodowania w przypadku wywłaszczenia polegającego na czasowym zajęciu nieruchomości na podstawie decyzji wydanych na podstawie art. 124-126u.g.n. Dlatego też, powoływanie się przez skarżące na treść innych przepisów ustawy, odnoszących się do innych instytucji prowadzących do pozbawienia bądź ograniczenia prawa własności nieruchomości (jak art. 128 ust. 1, czy art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n.) jest nietrafne.

Istotnym dowodem w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie na równi z innymi dowodami w sprawie, niemniej organ nie jest uprawniony do ingerowania w merytoryczną treść operatu - ponieważ nie dysponuje on wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, a które są ujęte w tym dokumencie. W okolicznościach sprawy należy zgodzić się ze stanowiskiem organów prowadzących postępowanie administracyjne, które dokonały oceny przedmiotowego operatu jako prawidłowego i sporządzonego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Podnoszone przez skarżące zarzuty w przeważającej mierze dotyczą właśnie merytorycznej części operatu, która nie może być przez organ zrewidowana, jako pozbawiony wiadomości specjalnych. Również należy wskazać, wbrew twierdzeniom skarżących, że biegły w treści operatu trafnie zakwalifikował przedmiotową nieruchomość, jako znajdującą się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w strefie rozwoju osadnictwa + linia energetyczna oraz wyczerpująco uzasadnił przyjętą przez siebie metodę wyceny, wskazując dlaczego nie uwzględnił wszystkich elementów wskazanych w art. 43 ust. 3 rozporządzenia. Skarżące zdają się w zupełności pomijać okoliczność, że w sprawie mowa jest o przebudowie linii elektroenergetycznej - innymi słowy faktycznie linia elektroenergetyczna istniała już wcześniej (słupy, przewody) na nieruchomości, co w pełni uzasadnia oparcie wyceny na art. 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, ponieważ inne parametry nie ulegają zmianie.

Zarzut naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP również nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem w przepisie tym mowa jest o "słusznym" odszkodowaniu, co nie musi oznaczać odszkodowania "pełnego"(patrz: wyrok TK z 20 lipca 2004 r., SK 11/02).

Skarżące dodatkowo w swoim piśmie procesowym z dnia 31 października 2017 r. podniosły, że nie otrzymały do wglądu załącznika mapowego do decyzji lokalizacyjnej Burmistrza Gminy G. nr [...] z dnia [...] r. Dokumenty te nie zostały załączone do niniejszej sprawy i organy obu instancji nie przeprowadziły z nich dowodu na okoliczność wysokości odszkodowania w zakresie ustalenia zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości i trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, w związku z treścią § 43 ust. 3 rozporządzenia. W związku z tym skarżące wniosły do sądu o przeprowadzenie dowodu z akt postępowania lokalizacyjnego. Wniosły również o zwrócenie się do Starosty [...] o wydanie projektu budowlanego załączonego do wniosku o wydanie decyzji z dnia [...]. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę (decyzja nr [...]) w tym samym celu i na tę samą okoliczność.

Dodatkowo na potwierdzenie zarzutów zawartych w treści skargi, w tym do operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę M. U., skarżące załączyły operat sporządzony w lipcu 2017r. przez rzeczoznawcę M. G. w podobnej sprawie dla gazociągu wysokiego ciśnienia oraz opinię biegłego M. S., celem przeprowadzenie z nich dowodu na okoliczności wskazane w treści pisma, tj. ustalenie wartości szkody.

Na rozprawie w dniu 8 listopada 2017 r. sąd oddalił wnioski dowodowe skarżących.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 1369 ze zm.).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanego wyżej kryterium legalności sąd uznał, iż skarga nie może być uwzględniona, bowiem podejmując zaskarżone rozstrzygnięcie organ prawa nie naruszył.

Kontroli sądu administracyjnego w rozpoznawanej sprawie poddane zostało rozstrzygnięcie Wojewody Z utrzymujące w mocy decyzję Starosty [...] ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej inwestorowi na "przebudowę linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. - G."

Zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu

Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 cytowanej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 cytowanej ustawy). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ww. ustawy). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), w tym istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 3 tego aktu stanowiący, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Operat szacunkowy to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz, czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a.).

Zdaniem sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organ bądź sąd powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2540/16, zam. w CBOSA).

Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 12 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Wskazane przepisy nakazują organom szybkie wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego. Obowiązkiem każdego organu administracji jest m.in. wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się takiego naruszenia. Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. U., w którym zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości należącej do skarżących w związku z przebudową linii elektroenergetycznej. Stawianie w skardze zarzutów nienależytego przeanalizowania dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego, zdaniem skarżących, podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania należy uznać za nieuzasadnione.

Treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał prawidłowej analizy wspomnianego operatu. Niezbędną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Rzeczoznawca zastosował współczynnik współkorzystania z nieruchomości i określił go na poziomie 0,15 dla powierzchni ograniczonego korzystania. Dodać należy, że na działce [...], obręb Z., nie ma naziemnych elementów oraz powierzchni zajętej przez słupy i obszar wokół słupów, w miejscach gdzie nie można w pełni korzystać z gruntu. Jak wynika z protokołu nr [...] prace polegające na wymianie przewodów wykonane zostały bez konieczności wchodzenia na nieruchomość. Właściciel urządzenia, które stale znajduje się w tej przestrzeni ma niewątpliwie dostęp do pasa przesyłu podobnie, jak właściciel nieruchomości. Zarówno właściciel urządzenia, jak i właściciel nieruchomości mogą z niego korzystać w sposób ograniczony. W tej sytuacji, zdaniem sądu, stanowisko rzeczoznawcy należy uznać za uzasadnione.

Rzeczoznawca określając wartość odszkodowania nawiązał do metodologii określania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, kwestii tych jednak nie utożsamiając. Rzeczoznawca miał przy tym na względzie okoliczność, że w wyniku wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości nie nastąpiła zmiana kierunków korzystania z nieruchomości, nie nastąpiła zmiana przydatności nieruchomości i nie nastąpiło trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości (linia elektroenergetyczna już przebiegała przez działkę przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej ). Natomiast na zmniejszenie wartości nieruchomości wpłynęły jedynie skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem sądu, powyższą argumentację rzeczoznawcy należy uznać za racjonalną, tym bardziej, iż wydanie decyzji o ograniczeniu nieruchomości wyklucza ustanowienie służebności w tym zakresie.

Zgodnie z treścią przepisu art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczoznawca miał zatem możliwość dokonania wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, a z przyczyn o których mowa powyżej nie sposób zarzucać mu, że wyboru tego dokonał w sposób wadliwy.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.n.g. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i skarżące nie zgadzając się z operatem z tej drogi mogły skorzystać. W dacie wydania zaskarżonej decyzji ust. 1a wskazanego artykułu stanowił, iż operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1.

Zwrócić należy także uwagę, że zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Stąd powoływanie przez skarżące opinii innych rzeczoznawców i do tego dotyczących innych nieruchomości, jako mających wskazywać na wadliwość operatu sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania administracyjnego, nie mogło odnieść skutku.

Argument skarżących, że pas technologiczny wprowadzający ograniczenia nieruchomości został wyznaczony w sposób nieprawidłowy, nie może zostać uwzględniony z uwagi na to, że decyzja o odszkodowaniu z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości została wydana w oparciu o decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. o ograniczeniu ze sposobu korzystania z nieruchomości. Decyzja ta wyznacza na działce numer [...], obręb Z., pas technologiczny o szerokości 9 m, długości 26 m, powierzchnię zajęcia nieruchomości 155 m2. W aktach sprawy znajduje się ta decyzja ostateczna i stanowiła ona podstawę sporządzenia operatu rzeczoznawcy w niniejszej sprawie.

Podkreślić należy, że dla prowadzenia niniejszego postępowania, również przed sądem, nie było konieczne przeprowadzanie dowodu z akt postępowania lokalizacyjnego, a tym bardziej z akt postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Jeżeli natomiast skarżące kwestionują wydane w tym zakresie decyzje ostateczne, tj. decyzję lokalizacyjną, czy też pozwolenie na budowę, mają możliwość skorzystania z trybów nadzwyczajnych w celu wzruszenia tych decyzji.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (Dz.U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 ze zm.). W tych ramach konstytucyjne pojęcie wywłaszczenia odnieść należy do każdego przymusowego odjęcia własności, bez względu na jego formę. Konstytucja uzależnia dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania. Obecnie w orzecznictwie TK dominuje jednak podejście, które rozluźnia związek "słusznego" odszkodowania od odszkodowania "pełnego". Zgodnie z nim odszkodowanie powinno być tylko w sposób racjonalny "związane" z wartością wywłaszczonej nieruchomości, co nie oznacza, że w każdym wypadku musi ono dokładnie odpowiadać tej wartości. Cel publiczny wywłaszczenia uzasadnia ograniczenie rekompensaty majątkowej wypłacanej osobie pozbawionej własności,

w oparciu o zasadę proporcjonalności przy ustalaniu słusznego odszkodowania. Pewne zmniejszenie wysokości odszkodowania może być kompensowane korzyścią, jaką osoba wywłaszczona czerpie, oczywiście wraz z innymi członkami społeczności, z realizacji celu publicznego (TK z 20 lipca 2004 r., SK 11/02, P 12/11).

Z art. 128 ust. 4 u.g.n. można wywieść, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód (pieniężne wyrównanie zniszczeń) oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Już sama treść powyższego przepisu wyraża konstytucyjną zasadę "słusznego" odszkodowania za wywłaszczenie. Dlatego też, w okolicznościach tej sprawy sąd uznał, że norma z art. 21 ust. 2 Konstytucji nie została naruszona.

W ocenie sądu, organy obu instancji właściwie zgromadziły materiał dowodowy, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego

i prawnego decyzji administracyjnej. Prawidłowo również zinterpretowały, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Tym samym stwierdzić należy, że ustalone

w zaskarżonej decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego czyni bezzasadnymi zarzuty skargi.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.