Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Do zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego będącego wyłączną własnością wnioskodawcy nie jest wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Zmiana ta bowiem nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu o jakiej mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./. Zgodnie z pkt 4 owego przepisu prawa czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Za zmianę przeznaczenia, w rozumieniu wyżej powołanego przepisu, nie można uznać korzystania przez potencjalnych klientów z części wspólnej nieruchomości, jaką jest klatka schodowa budynku. Będzie to bowiem korzystanie zgodne z przeznaczeniem.

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu przy udziale (...) sprawy ze skargi Bogusława i Danuty F., Rafała, Krzysztofa i Anny P., Andrzeja i Tadeusza S., Marii O.-W. oraz Bożeny S. na decyzję Wojewody O. z dnia 11 czerwca 1999 r. /.../ w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego na kancelarię adwokacką bez wykonywania robót budowlanych

I. umarza postępowanie ze skargi Marii O.-W. oraz Tadeusza S.;

II. w pozostałym zakresie skargę oddala.

Decyzją z dnia 31 marca 1999 r. (...) Prezydent Miasta O., powołując się na przepis art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ oraz par. 10 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47/, po rozpatrzeniu wniosku Barbary i Jacka M. zamieszkałych w O. przy ul. G. 38A/3 udzielił wnioskodawcom pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego nr 6 położonego w O. przy ul. K. 15 na działalność biurową /kancelarię adwokacką/ bez wykonywania robót budowlanych.

W uzasadnieniu podał, że wnioskowana zmiana sposobu użytkowania części lokalu stanowiącego nieruchomość lokalową bez wykonywania robót budowlanych, odbywa się w obrębie tej nieruchomości, a jej dopuszczalność wynika z art. 140 Kc. Nie wkracza ona w strefę współwłasności nieruchomości wspólnej, tj. nie powoduje zmiany sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej. Nie jest więc czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i nie wymaga zgody zarządu nieruchomością wspólną wyrażoną w trybie art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ przez podjęcie uchwały właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności.

W związku z tym, że wnioskodawcy w ocenie organu I instancji przedstawili wymagane prawem budowlanym materiały i dokumenty niezbędne dla uzyskania pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego, a zamierzona zmiana jest zgodna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Ś.-O., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta O. z dnia 21.04.1994 r. (...) opublikowaną w Dz.Urz. Woj. O. nr 16 z dnia 30.05.1994 r., który dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek ustala dominującą funkcję usługową o znaczeniu centrotwórczym - organ ten orzekł jak na wstępie.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli członkowie wspólnoty mieszkańców budynku nr 15 przy ul. K. w O.: Bogusław i Danuta F., Andrzej i Anna P., Irena S., Maria O.-W. oraz Bożena S. Podali, że nie wyrażają zgody na zmianę sposobu użytkowania znajdującego się w przedmiotowym budynku lokalu mieszkalnego nr 6 na kancelarię adwokacką. Podali, że wnioskodawca mieszka wraz z rodziną w lokalu mieszkalnym przy ul. G. w O. a przedmiotowy lokal mieszkalny wykupił z przeznaczeniem na kancelarię adwokacką.

Podnieśli, że zmiana sposobu użytkowania lokalu nr 6 z lokalu mieszkalnego na użytkowy będzie dla mieszkańców budynku uciążliwa. Potencjalni klienci kancelarii będą zakłócać spokój i porządek mieszkańców budynku.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania zaskarżoną decyzją z dnia 11 czerwca 1999 r. (...) wydaną na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa Wojewoda O. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu podał, że Barbara i Jacek M. wystąpili z wnioskiem o wyrażenie zgody na przeznaczenie jednego pokoju w lokalu nr 6 znajdującym się w budynku nr 15 przy ul. K. w O. na działalność biurową - kancelarię adwokacką. W toku postępowania administracyjnego wzywani byli pismem z dnia 1.02.1999 r. do uzupełnienia wniosku o materiały i dokumenty zgodnie z par. 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47/. Po spełnieniu stawianych przepisami prawa wymagań uzyskali decyzję o zmianie sposobu użytkowania części lokalu.

Od decyzji tej wniosła odwołanie Wspólnota Mieszkańców i Lokatorów budynku nr 15 przy ul. K. w O.

Organ odwoławczy ustalił, że odwołujący się zarówno w swoim odwołaniu, jak i we wszystkich pismach składanych w toku postępowania administracyjnego do organu i Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej - Spółki "F.", nie wyrażają zgody na zmianę sposobu użytkowania części lokalu własnościowego nr 6 w ich budynku i że zmiana ta wkracza w sferę współwłaścicieli nieruchomości wspólnej przez użytkowanie klatki schodowej.

Organ odwoławczy wskazał dalej, że w aktach sprawy znajduje się karta współwłaścicieli nieruchomości przy ul. K. 15 w O., z którego wynika, że Wspólnota liczy 12 lokali w związku z czym mają tu zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388/. Zgodnie z art. 1 ust. 1 powołanej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. W spornej sprawie z zaskarżonej decyzji sprawująca zarząd nieruchomością nr 15 przy ul. K. Spółka z o.o. "F." wyraziła swoje stanowisko w piśmie (...) z dnia 8.02.1999 r. Zdaniem zarządu sporna sprawa nie dotyczy zmiany użytkowania części nieruchomości wspólnej lecz wyłącznie części mieszkania będącego własnością wnioskodawców. Brak jest w tej sytuacji podstaw prawnych do wyrażenia zgody przez wspólnotę mieszkaniową w formie uchwały.

Zdaniem organu II instancji, zaskarżona decyzja jest zgodna z ustaleniami obowiązującego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Ś. miasta O. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta O. (...) z dnia 21.04.1994 r. - Przedmiotowy budynek położony jest na terenie strefy centralnej, gdzie obowiązuje dominująca funkcja usługowa o znaczeniu centrotwórczym. W budynku tym, jak wynika z akt sprawy, istnieje już funkcja usługowa na piętrach I i III /biuro podróży, spółki handlowo-usługowe/.

Organ odwoławczy wskazał dalej, że wobec spełnienia przez wnioskodawców wymagań określonych przepisami prawa a dotyczących uzyskania decyzji o zmianie sposobu użytkowania części własnościowego lokalu mieszkalnego na kancelarię adwokacką, organ I instancji nie mógł odmówić wydania decyzji zgodnej z wnioskiem.

Dodał, że sam sprzeciw części mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej, nie znajdując oparcia w przepisach prawa obowiązującego dla załatwienia tej spornej sprawy, nie może wpłynąć na zmianę decyzji przez organ odwoławczy z uwagi na jej zasadność w związku z czym organ ten orzekł jak w sentencji.

W skardze na powyższą decyzję odwołujący się podtrzymali zarzuty zawarte w odwołaniu, a ponadto podnieśli, że rozpatrując sprawę organ odwoławczy dokonał błędnej wykładni przepisu art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podali, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, m.in. do zmiany przez Jacka M. lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy z przeznaczeniem na kancelarię adwokacką potrzebna była zgoda właścicieli lokali mieszkalnych wyrażona w formie uchwały, a taka zgoda nigdy nie została wyrażona.

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Po wniesieniu skargi zmarł skarżący Andrzej P. oraz Irena S. Spadkobiercami Andrzeja P. są jego żona Anna P. oraz synowie Rafał i Krzysztof, a spadkobiercami Ireny S. są jej synowie Andrzej i Tadeusz S.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy Naczelny Sąd Administracyjny sprawujący zgodnie z przepisem art. 21 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ w zakresie swojej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem uznał, że skargę należy oddalić jako pozbawioną uzasadnionych podstaw. Wydane bowiem w sprawie decyzje w niczym nie naruszają zarówno przepisów prawa materialnego, jak i przepisów procedury administracyjnej.

Podstawę rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./. Stosownie do treści art. 71 ust. 1 ustawy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przy wydawaniu pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części odpowiednie zastosowanie ma przepis art. 32. Oznacza to, że pozwolenie może być wydane po uprzednim uzyskaniu, przez zamierzającego dokonać zmiany sposobu użytkowania, wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień, pozwoleń lub opinii innych organów. Tryb postępowania przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego został określony w wydanym z upoważnienia art. 72 wyżej powołanej ustawy Prawo budowlane rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47/. Zgodnie z treścią par. 10 owego rozporządzenia, właściwy organ wydaje pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części po stwierdzeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, i obowiązującymi Polskimi Normami. Ponadto rozporządzenie to w par. 8 ust. 1 wymienia dokumenty i dowody, jakie należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a wśród nich dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z załączonych do akt sprawy kserokopii wyciągu z obowiązującego miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Ś.-O., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta O. z dnia 21.04.1994 r. (...) opublikowaną w Dz.Urz. Woj. O. nr 16 z dnia 30.05.1994 r. wynika, że budynek, w którym ma być zlokalizowane zamierzone przedsięwzięcie położony jest na terenie strefy centralnej, gdzie obowiązuje dominująca funkcja usługowa o znaczeniu centrotwórczym. Funkcja mieszkaniowa pełni rolę uzupełniającą i wymaga zapewnienia właściwych standardów zamieszkania. W strukturze programu zaleca się usługi wymagające koncentracji i o dużych walorach centrotwórczych, jak administracja publiczna, banki, różnego rodzaju instytucje finansowe, marketingowe, handel, gastronomia, rozrywka. W budynku tym, jak wynika z akt sprawy (...), w lokalach nr 3 i 8 położonych na piętrach I i III istnieje już funkcja usługowa /biuro podróży, spółki handlowo-usługowe/. Wnioskodawca dołączył do wniosku wszystkie wymagane wyżej powołanymi przepisami prawa dowody i dokumenty. Niespornym w sprawie jest, że wnioskodawca legitymuje prawem do lokalu, którego niniejsze postępowanie dotyczy.

Mając na uwadze z jednej strony ustalenia obowiązującego miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Ś.-O., gdzie położony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny, z drugiej zaś rodzaj planowanej wskutek zmiany sposobu użytkowania funkcji, jaką będzie spełniać część lokalu mieszkalnego, należy uznać, że zmiana sposobu użytkowania nie jest sprzeczna z ustaleniami powyższego planu.

Nie zasługiwał na uwzględnienie podniesiony przez skarżących zarzut, że decyzja zaskarżonej treści została wydana z naruszeniem przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności mimo braku zgody właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku, którego postępowanie dotyczy. Niespornym w sprawie jest, że wnioskodawca legitymuje się własnościowym prawem do lokalu, którego niniejsze postępowanie dotyczy. Zmiana sposobu użytkowania, jak wynika z akt sprawy, dotyczyć ma jedynie pomieszczeń lokalu stanowiącego odrębną własność wnioskodawcy i nie wykracza poza obręb tego lokalu. Nie dotyczy zatem części budynku będącego przedmiotem współwłasności przymusowej właścicieli wyodrębnionych w nim lokali mieszkalnych. Do zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego będącego wyłączną własnością wnioskodawcy nie jest wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Zmiana ta bowiem nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu o jakiej mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./. Zgodnie z pkt 4 owego przepisu prawa czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Lokal, którego niniejsze postępowanie dotyczy nie jest częścią nieruchomości wspólnej. Wbrew odmiennemu w tym względzie stanowisku skarżących, na zmianę przeznaczenia w rozumieniu wyżej powołanego przepisu prawa nie można także uznać korzystanie przez potencjalnych klientów kancelarii adwokackiej z części wspólnej nieruchomości, jaką jest klatka schodowa budynku. Będzie to bowiem korzystanie zgodne z przeznaczeniem. Obawy zaś co do korzystania przez potencjalnych klientów kancelarii adwokackiej z piwnicy i strychu oraz zakłócenia porządku i spokoju nie są niczym uzasadnione.

W tej sytuacji decyzję zaskarżonej treści uznać należy za prawidłową. W niczym bowiem nie narusza zarówno przepisów prawa materialnego, jak i przepisów procedury administracyjnej. Skarga zatem jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu, co orzeczono na podstawie art. 27 ust. 1 wyżej powołanej ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym.

W toku postępowania przed Sądem skarżący Maria O.-W. i Tadeusz S. cofnęli skargę. W tej sytuacji postępowanie toczące się ze skargi tychże skarżących podlegało na podstawie art. 355 par. 1 Kpc w związku z art. 46 ust. 1 powołanej ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym umorzeniu.