Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędziowie Asesor WSA Tomasz Dziuk, Sędzia WSA Andrzej Matan, Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi A.J. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.

Pismem z dnia [...]r. "A" Sp. z o.o. Sp. komandytowa w B. wystąpiła z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi wraz z niezbędną infrastrukturą na wskazanych działkach w J..

Starosta [...] zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, a następnie po przeprowadzeniu postępowania, pozytywnie rozpatrując wniosek inwestora, decyzją nr [...] z dnia [...] r., działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1201 ze m.), zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia dla wymienionej powyżej Spółki dla inwestycji obejmującej: budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych trzech typu A (B2, B3, B4) z garażami podziemnymi oraz jednego typ B (B1) bez garażu podziemnego wraz niezbędną infrastrukturą, w tym budową kanalizacji wewnętrznej i parkingów naziemnych, budową murów oporowych, zbiornika p/poż oraz budową instalacji wodno- kanalizacyjnej, c.w.u, gazowej, wentylacji mechanicznej garaży, elektrycznej w J. na działkach nr 1., 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9..

W uzasadnieniu wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej - ulica [...] (droga klasy głównej - B1KDG) przez działkę nr 10. będącą w użytkowaniu wieczystym Gminy J., stanowiącą drogę urządzoną i ogólnodostępną, a następnie przez działkę prywatną nr 11., na której inwestor posiada służebność przejazdu.

W toku postępowania wpłynęły zastrzeżenia mieszkańców, dotyczące zacienienia, obniżenia wartości nieruchomości, zakłócenia harmonii i walorów widokowych, emisji zanieczyszczeń i hałasu z projektowanych miejsc postojowych, zakłócenia ciszy i spokoju z projektowanego placu zabaw oraz brak odpowiedniego dojazdu do drogi publicznej

Do projektu budowlanego dołączono analizę zacieniania nieruchomości sąsiednich, z której wynika, że został spełniony warunek z § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych w zakresie minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń. Wysokość przesłaniania jest mniejsza od odległości między projektowanymi budynkami wielorodzinnymi a istniejącymi budynkami mieszkalnymi na sąsiednich działkach, w związku z czym spełniony został także § 13 warunków technicznych w zakresie naturalnego oświetlania.

Odnosząc się do zarzutów stron postępowania dotyczących generowania przez nową zabudowę immisji i hałasu oraz utraty wartości nieruchomości organ wyjaśnił, że na etapie udzielania pozwolenia na budowę nie bada się okoliczności niepewnych i potencjalnych mogących wystąpić w przyszłości. W przypadku wystąpienia immisji można dochodzić przestrzegania swoich praw na gruncie przepisów postępowania cywilnego.

W zakresie zastrzeżeń, co do dostępu do drogi publicznej organ wyjaśnił, że po działce nr 11. (rękojmia ksiąg wieczystych -[...] ) dla każdoczesnych właścicieli działki nr 12. ustanowiono prawo przejazdu i przechodu do działki nr 10., będącej drogą administrowaną przez Gminę J.. Organ dodał, że podział działki nr 12. zatwierdzony decyzją Wójta Gminy J. z dnia [...]r., przeprowadzony został w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą podział ten jest dopuszczalny tylko w sytuacji, gdy wydzielane działki mają dostęp do drogi publicznej.

Organ dalej dodał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki, na której realizowana ma być inwestycja znajdują się w jednostce strukturalnej oznaczonej symbolem B4MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zatem planowana inwestycja zgodna jest z zapisami miejscowego planu. Organ stwierdził też, że do projektu budowlanego załączono wymagane załączniki, m.in decyzję Dyrektora Zarządu Zlewni w K. z dnia [...] r. o udzieleniu pozwolenia wodno-prawnego na wprowadzenie wód opadowych i roztopowych do rowu melioracyjnego, decyzję Starosty [...] z dnia [...]r. zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych oznaczonych w ewidencji gruntów symbolem - RIIIb. Dodał, że projekt sporządzony został przez osoby posiadające stosowne uprawienia i wpisane na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, a także dołączono informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt.b oraz oświadczenie, o którym mowa w art. 20 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Wobec powyższego mając na uwadze przepis art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego, zgodnie z którym organ administracji architektoniczno- budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w razie spełnienia wymagań określonych w art. 32 ust. 4 i art. 35 ust. 1, organ orzekł jak w sentencji.

Odwołania od powyższej decyzji złożyli w odrębnych pismach B. i M. H. i U. F. oraz A. J. i W. J..

W pierwszym odwołaniu B. i M. H. i U. F. stwierdzili, iż po konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym uzyskali informację, że planowana inwestycja pozbawia ich, jako właścicieli sąsiedniej działki ochrony krajobrazowej. Złożone do Starosty [...] sprzeciwy nie odniosły skutku, a podniesione argumenty uznane zostały za nieistotne. Stwierdzili, że wprawdzie w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieją już budynki o charakterze zabudowie wielorodzinnej, ale usytuowane one są na wschód od zabudowy jednorodzinnej wzdłuż drogi powiatowej i w żaden sposób nie zakłócają architektonicznego porządku. Chcąc powiększyć kompleks zabudowy wielorodzinnej należało zaplanować bloki w linii już istniejącej, a nie przesuwać tej zabudowy w kierunku zachodnim, zasłaniając całkowicie istniejący tam kompleks domków jednorodzinnych.

Podnieśli, iż karygodnym jest dopuszczenie w zabudowie jednorodzinnej tak dużych bloków (długość 55m, szerokość ok. 13m i wysokość 15m) Taka zabudowa z całą pewnością zakłóci harmonię miejsca oraz walory widokowe na całej długości ich działek. Dodatkowo zwrócili uwagę na emisję pyłów, gazów i zapachów, a także zagrożenie hałasem przy założeniu powstania 123 miejsc postojowych zewnętrznych i 54 w garażach podziemnych. W związku z powyższym domagali się zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i obniżenia planowanej zabudowy.

W drugim odwołaniu A. i W., wnosząc o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji, zarzucili jej rażące naruszenie prawa w połączeniu z błędem w ustaleniach faktycznych a w szczególności;

- art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane polegające na przyjęciu, iż inwestycja posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej, podczas gdy służebność przejazdu i przechodu pasem szerokości sześciu metrów południowo-zachodnią stroną parceli nr 11. na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy, nie zapewnia odpowiedniego faktycznego dostępu do drogi publicznej dla powstających obiektów - łącznie 137 mieszkań (nie pozwala na swobodny przejazd ok. 250 samochodów), a nadto negatywnie oddziałowuje na sąsiednie nieruchomości, powodując praktycznie całkowite zacienienie nieruchomości skarżących, na której znajduje się budynek użyteczności publicznej (przedszkole).

- art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego - poprzez nieprzyznanie statusu strony właścicielom nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...] , po której ma zostać zapewniony dojazd do powstających obiektów, a którzy wobec oddziaływania inwestycji winni być stronami niniejszego postępowania.

W uzasadnieniu stwierdzili, że nie można się zgodzić z rozstrzygnięciem organu pierwszej instancji, które narusza prawo. Odwołując się do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane podkreślili poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. W ich ocenie, aby wydać prawidłową decyzję organ w pierwszej kolejności winien ustalić czy istnieje faktyczny i odpowiedni dostęp do drogi publicznej obiektów powstających w wyniku realizacji inwestycji oraz czy nie istnieje negatywne jej oddziaływanie. Przywołując orzecznictwo sądowe wskazali, że powstające obiekty nie mają faktycznego dostępu do drogi publicznej. Powstające osiedle (cztery olbrzymie budynki -3 budynki 39 mieszkaniowe i jeden budynek - 20 mieszkaniowy), chociażby ze względów bezpieczeństwa dojazd do drogi publicznej winno mieć zapewnione przynajmniej kilkoma szerokimi i długimi szlakami (pozwalającymi na minięcie się samochodów). Istniejąca służebność przejazdu i przechodu, pasem szerokości sześciu metrów, nie zapewnia odpowiedniego faktycznego dostępu do drogi publicznej. Nie pozwala ona na przejazd ok. 250 pojazdów dziennie. Wskazali w tym miejscu na orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie (sygn. akt II SA/Lu 219/09), w którym stwierdzono, "Jeżeli działka przeznaczona pod inwestycję nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a istniejący dostęp pośredni do tej drogi nie odpowiada wymogom prawa, niemożliwe jest udzielenie inwestorowi pozwolenia na budowę".

Podnieśli też, iż ich działka (nr 13.) znajduje się w sąsiedztwie nieruchomości, której dotyczy wniosek, w tym też w strefie niekorzystnego oddziaływania tej inwestycji. Wybudowanie wielorodzinnych, wysokich budynków spowoduje praktycznie całkowite zacienienie tej nieruchomości, na której znajduje się przedszkole.

Naruszeniem przepisów jest także brak udziału wszystkich stron w tym postępowaniu, naruszony został art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Nieprzyznanie statusu stron postępowania właścicielom, wieczystym użytkownikom nieruchomości objętej księgą wieczystą [...] powoduje, że zaskarżona decyzja jest wadliwa.

Rozpatrując złożone odwołania Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...]r. Nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy zrelacjonował dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie stwierdził, że analiza złożonej dokumentacji nie wykazała, aby koniecznym było uchylenie skarżonej decyzji.

Podniósł, że w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane wskazano sposób działania organu administracji architektoniczno- budowlanej w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu zatwierdzenie projektu budowlanego. Następnie potwierdził, że przedmiotową inwestycję stanowi zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą.

Dokonując kontroli planowanej zabudowy z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy J. Nr [...] z dnia [...] r.) - Wojewoda potwierdził jej zgodność z zapisami planu. Inwestycja położona jest w obszarze o symbolu B4MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zapewniony też został minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział procentowy powierzchni zabudowy oraz wysokość nowej zabudowy - do 15m - 3 kondygnacje + poddasze użytkowe.

Odnosząc się do żądania odwołujących dotyczącego zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "z zabudowy wielorodzinnej na zabudowę jednorodzinną..." organ stwierdził, że kwestia ta nie może być przedmiotem niniejszego postępowania, a Wojewoda nie posiada uprawnień w powyższym zakresie. Właściwa jest w tym zakresie jedynie Rada Gminy J..

Dokonując dalszej analizy planowanej zabudowy stwierdził, iż ze względu na swoje parametry techniczne inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć, o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Inwestycja nie narusza też przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie. Inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedłożony projekt budowalny przygotowany został przez osoby posiadające stosowne uprawnienia, a także spełnia wymagania w zakresie posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i zdrowia ludzi, a także zaświadczeń, potwierdzających przynależność projektantów do właściwych izb samorządu zawodowego.

W zakresie "dostępu do drogi publicznej" organ odwołując się do zapisu § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, stwierdził wypełnienie wynikających z niego warunków. Nadto stwierdził, że przepisy Prawa budowlanego oraz przepisy powołanego rozporządzenia wykonawczego nie zawierają definicji pojęcia "dostęp do drogi publicznej", która zapisana została jednak w art. 2 pkt 14 ustawy o z dnia 21 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prze pojęcie to należy rozumieć "bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej". Podkreśla się w orzecznictwie nadto, że dostęp ten musi być zarówno faktyczny jak i prawny, co oznacza, że dostęp prawny musi wynikać z przepisu prawa, czynności prawnej lub orzeczenia sądowego, a dostęp faktyczny - musi rzeczywiście zapewnić możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej.

W rozpatrywanej sprawie inwestor posiada dostęp do drogi publicznej - tj. do ulicy [...] j - drogi powiatowej [...] relacji S. – B. oznaczonej w miejscowym planie symbolem B1KDG przez działkę nr 10. będącą w użytkowaniu wieczystym Gminy J., stanowiącą drogę urządzoną i ogólnodostępną, a następnie przez działkę prywatną nr 11., na której inwestor ma ustanowioną służebność przejazdu.

Odnosząc się do zastrzeżeń odwołujących w zakresie ustanowionej służebności po działce nr 11. organ odwoławczy podobnie jak organ pierwszej instancji, potwierdził, iż należy oprzeć się na rękojmi wiary księgi wieczystej nr [...]. Dodał przy tym, że decyzją z dnia [...]r. Wójt Gminy J. dokonał podziału działki nr 12., który nie byłby możliwy bez dostępu tej działki do drogi publicznej (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami). Nadto z załączonego projektu zagospodarowania terenu wynika, że szerokość jezdni stanowiąca dojazd do nieruchomości inwestowanych jest szersza niż 5m, co spełnia wymogi wynikające z wymienionego powyżej § 14 warunków technicznych.

W zakresie zarzutu odwołania A.J., reprezentowanej przez A. J. i W. J., dotyczącego nieprzyznania statutu strony właścicielom nieruchomości objętej [...] po której to nieruchomości ma zostać zapewniony faktyczny dojazd od projektowanych obiektów, organ wyjaśnił, że o tym, czy dany podmiot posiada przymiot strony w konkretnym postępowaniu decyduje norma prawna, z której wynika interes prawny tego podmiotu. Cechami interesu prawnego jest to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny i sprawdzalny obiektywnie. Od tak rozumianego interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, czyli sytuację w której dany podmiot jest co prawda bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, jednakże nie może tego zainteresowania poprzez przepisami prawa.

W postępowaniu w sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę interes prawny ustala się w oparciu o przepis art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, w myśl którego stronami tego postępowania są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (w rozumieniu art. 3 pkt 20 tej ustawy).

Wojewoda podzielił stanowisko odwołujących, że organ pierwszej instancji w postępowaniu nie uwzględnił w niniejszym postępowaniu właścicieli działki nr 11., ale podtrzymał w tym zakresie stanowisko organu pierwszej instancji, że inwestor nie wnioskował o przebudowę układu komunikacyjnego na tej działce.

Podsumowując Wojewoda Śląski stwierdził, iż przedłożony projekt budowlany spełnia wymagania określone w art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, a co za tym idzie zgodnie z art. 35 ust. 4 tej ustawy Starosta [...] nie mógł odmówić wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia pozwoleniu na budowę.

Z uwagi na powyższe należało orzec o utrzymaniu w mocy decyzji organu pierwszej instancji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła, reprezentowana przez pełnomocnika A.J., A.J.. W skardze wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając decyzji Wojewody Śląskiego utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] rażące naruszenie prawa mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, a w szczególności:

- art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane polegające na przyjęciu, iż powstające w wyniku inwestycji obiekty mają dostęp do drogi publicznej

- art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego - poprzez nieprzyznanie statusu strony właścicielom nieruchomości nr 11..

W rozwinięciu skargi powtórzyła argumentację przedstawioną w odwołaniu, podkreślając iż nieruchomość inwestowana nie ma dostępu do drogi publicznej, gdyż służebność przejazdu i przechodu pasem szerokości 6m biegnącym południowo - zachodnią stroną pgr 11. nie zapewnia takiego dostępu. Tak więc wbrew twierdzeniom organów administracji skarżąca podkreśliła brak dostępu do drogi publicznej - tj. do ulicy [...] projektowanej inwestycji.

Powtórzyła także zarzut nieprzyznania statusu strony w tym postępowaniu właścicielom nieruchomości objętej [...].

Pismem z dnia 9 marca 2020 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał wszystkie dotychczasowe wnioski i twierdzenia.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 26 sierpnia 2020 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę i stanowisko zwarte w piśmie z dnia 9 marca 2020 r., z których wynika, że Spółka "A" nie posiada prawa przejazdu i przechodu przez działkę nr 11.. Z księgi wieczystej wynika, że prawo to przysługuje Zakładowi Doświadczalnemu z G.. Podkreślił, że w księdze wieczystej nr [...], z której wynika służebność, nie została wpisana Spółka. Pełnomocnik stwierdził, że tym samym inwestor nie posiada dostępu do drogi publicznej, ponieważ z księgi wieczystej wynika inny przebieg udzielonego prawa przejazdu i przechodu niż on twierdzi. Dodał, że w akcie notarialnym nie został opisany przebieg tej drogi.

Uczestnik postępowania W.J. podzielił powyższe stanowisko.

Pełnomocnik inwestora - Spółki "A" wniósł o oddalenie skargi. Podniósł, iż przedmiotowa nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowioną służebność drogową po działce nr 11. na rzecz każdoczesnych właścicieli, posiadaczy i użytkowników wieczystych działki nr 12.. Faktem natomiast jest to, że w akcie notarialnym nie opisano dokładnego przebiegu służebności i nie ma też załącznika graficznego. Wskazano jedynie, że służebność ta przebiega sześciometrowym pasem biegnącym południowo- zachodnią stroną działki a nie wzdłuż południowo - zachodniej granicy tej działki.

Także drugi pełnomocnik inwestora wnosząc o oddalenie skargi, podkreślił, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując niniejszą sprawę zważył, co następuje :

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zarówno zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa

Zgodnie bowiem z zapisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne powołane są do badania zgodności z prawem decyzji, postanowień, czynności i innych aktów administracyjnych. Kontrolują zatem czy organy administracyjne wydające zaskarżone akty nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego lub procesowego, i to naruszenia mającego bądź mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy czy stanowiącego podstawę wznowienia postępowania, albo wreszcie naruszenia prawa uzasadniającego ich nieważność, albowiem jedynie wówczas jest możliwe uchylenie kwestionowanej decyzji bądź stwierdzenie jej nieważności (art.145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) przy czym, po myśli art.134 tej ustawy, sądy te nie są związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, czyli rozpatrują sprawę w jej całokształcie.

Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu w zakreślonych powyżej ramach wykazała, iż odpowiadają one prawu, nie naruszają bowiem ani przepisów materialnoprawnych ani przepisów procedury.

Zgodnie z przepisem art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333) właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 tej ustawy.

Zasada ta jest konsekwencją wynikającego z art. 4 Prawa budowlanego, prawa do zabudowy nieruchomości gruntowej, do której inwestor ma tytuł prawny, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Oznacza to, że poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich na etapie postępowania o pozwolenie na budowę (art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego), następuje wyłącznie w takim zakresie, w jakim przepisy, zwłaszcza techniczno-budowlane wprowadzają określone wymogi, m.in. co do sytuowania obiektu na działce budowlanej.

Zakres badania projektu budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę określa zaś przepis art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. I tak, organ administracji sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także wymaganiami ochrony środowiska (przedmiotowa inwestycja nie wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia),

2) zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia z art. 12 ust. 7 co do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego

Elementy i treść projektu budowlanego określa zaś przepis art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego, przewidując że powinien on zawierać projekt zagospodarowania działki, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący określenie granic, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Nadto, projekt architektoniczno-budowlany określa funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego.

W niniejszej sprawie organy administracji architektoniczno- budowlanej dokładnie i wnikliwie rozpoznały wniosek inwestora. Organ pierwszej instancji prowadzący postępowanie, wbrew zarzutowi skargi naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Zakres postępowania dowodowego wyznaczyły przepisy prawa materialnego, w przypadku niniejszej sprawy art. 33 ust. 2 oraz art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Dokonano sprawdzenia dokumentów złożonych przez inwestora, a wymaganych w świetle art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego. Przeprowadzono w myśl art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego prawidłową ocenę zgodności projektu budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi, jego kompletności, posiadania wymaganych opinii uzgodnień. pozwoleń. opracowań i sprawdzeń. Ponadto stosownie do art. 20 ust. 4 Prawo budowlane projektant złożył oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Analiza niniejszej sprawy pod kątem przywołanych powyżej uregulowań nie pozostawia wątpliwości, że wymagania formalne, określone w powołanych przepisach zostały spełnione.

Skoro zatem inwestor spełnił wymogi określone w art. 32 ust. 4 i art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego to organ nie mógł odmówić mu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Użyty zwrot "organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę" oznacza, że organ administracji architektoniczno-budowlanej, w razie spełnienia tych przesłanek, jest związany powyższymi przepisami i ma obowiązek podjąć rozstrzygnięcie zgodnie z żądaniem wnioskodawcy. W tym zakresie przepis ten nie dopuszcza jakiegokolwiek uznania przy wydawaniu pozwolenia na budowę (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 lutego 2012r., sygn. akt II OSK 2581/11, LEX nr 1145619). Dopiero brak którejkolwiek z przesłanek wymienionych w art. 32 Prawa budowlanego uniemożliwia podjęcie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednak braków takich, Sąd w składzie niniejszym, nie dostrzegł, stąd zasadnie Starosta [...] zatwierdził w niniejszej sprawie projekt budowlany dotyczący budowy zespołu czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych - trzech budynków typu A (tj. B2,B3,B4) z garażami podziemnymi oraz jednego budynku typu B - tj. B1 bez garażu podziemnego wraz z niezbędną infrastrukturą na wskazanych działkach (nr 1., 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9.) w J..

Wymienione powyżej działki znajdują się na terenie oznaczonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy J. Nr [...] z dnia [...]r.) symbolem B4MW - tereny zabudowy wielorodzinnej. Zatwierdzony projekt budowlany spełnia zawarte przepisach tego planu wymagania w zakresie minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej (30%), maksymalnego udziału procentowego powierzchni zabudowy (40%) oraz w zakresie wysokości projektowanej zabudowy tj. 15m - 3 kondygnacje + poddasze użytkowe.

Podstawowym zarzutem złożonej skargi jest, zdaniem skarżącej, brak dostępu do drogi publicznej dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Bezwzględny warunek udzielenia pozwolenia na budowę dopiero w przypadku zapewnienia dostępności każdego obiektu do drogi publicznej wynika z treści art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, który stanowi, że obiekt budowlany (...) należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno- budowanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Wymóg zapewnienia dostępu do drogi publicznej wynika też z samej definicji działki budowlanej zawartej w § 3 ust. 1a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie czy identycznej definicji zawartej w art. 2 pkt 12 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 293). Także w § 14 ust. 1 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury sformułowano obowiązek zapewnienia dojścia i dojazdu do działki budowlanej i budynku do drogi publicznej. Prawo budowlane nie daje definicji pojęcia "dostępu do drogi publicznej". Pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy prze to rozumieć bezpośredni dostęp tej drogi albo dostęp przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny, przy czym dostęp prawny oznacza, że winien on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny - że musi rzeczywiście zapewnić możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Pojęcia "drogi publicznej" i "drogi wewnętrznej" definiuje ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, gdzie zgodnie z art. 1 drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg (np. gminna, powiatowa) a w myśl art. 8 ust. 1 drogą wewnętrzną są drogi nie zaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych.

Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności niniejszej sprawy należy stwierdzić, że projektowane zamierzenie inwestycyjne posiada dostęp do drogi publicznej - tj. do ulicy [...] - drogi powiatowej [...] relacji S.- B, oznaczonej w planie symbolem B1KDG - drogi publiczne klasy głównej. Nie jest to wprawdzie dostęp bezpośredni, ale jak wskazano powyżej w definicji tego pojęcia - dostęp taki może być przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej. W niniejszym przypadku do wymienionej drogi publicznej jest dostęp przez drogę wewnętrzną urządzoną i ogólnodostępną - tj. działkę nr 10. pozostającą w użytkowaniu wieczystym Gminy J., a następnie przez służebność drogową po prywatnej działce nr 11.. Jak wynika z zapisu księgi wieczystej [...] w dziale I SP - "Spis praw związanych z własnością" wymienionej księgi odnośnie uprawnienia wynikającego z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej wpisano "prawo przejazdu i przechodu po działce gruntu nr 11. na rzecz każdoczesnych właścicieli (użytkowników wieczystych) i posiadaczy działki 12. wpisane w dziale III kw [...]". Na uwagę w tym miejscu zasługuje fakt, że wymieniona działka nr 12. to teren przedmiotowej inwestycji, przy czym została ona podzielona na działki wymienione w sentencji decyzji organu pierwszej instancji decyzją Wójta Gminy J. z dnia [...]r. Podział nastąpił na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą podział jest dopuszczalny tylko w sytuacji, gdy wydzielane działki mają dostąp do drogi publicznej. W świetle powyższego nie sposób podzielić twierdzenia strony skarżącej, że projektowana inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej. Jak wskazano powyżej, dla każdoczesnych właścicieli działki nr 12. ustanowiono prawo przechodu i przejazdu sześciometrowym pasem działki służebnej – tj. nr 11.. Wprawdzie, jak podniósł pełnomocnik skarżącej podczas rozprawy, obecni właściciele nieruchomości nie zostali uwidocznienie w księdze wieczystej, gdzie nadal według jego oświadczenia zapisano dawnego właściciela działki nr 12., nie zmienia to jednak fakt, że wobec zawartej umowy – aktu notarialnego obecnie właścicielem nieruchomości pozostaje inwestor, któremu przysługuje wspomniana służebność drogowa i chociaż nie określono dokładnie jej przebiegu, to nie może jednak być ona zakwestionowana. Natomiast na projekcie zagospodarowania działki dołączonym do projektu i stanowiącym jego integralną część zaznaczono przebieg szlaku komunikacyjnego łączącego inwestycje z drogą publiczną. Należy podzielić twierdzenia organu odwoławczego, że zaprojektowanie skomunikowanie terenu inwestycji z droga publiczną odpowiada wymogom zawartym w § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki ich usytuowanie. Przepis ten przewiduje szerokość jezdni nie mniej niż 3m, względnie ciąg pieszo- jezdny o szerokości nie mniejszej niż 5m, umożliwiający ruch pieszy oraz ruch pojazdów i postój pojazdów. Przy posiadanym prawie przejazdu i przechodu 6-metrowym pasem działki nr 11. wykonanie takiego skomunikowania jest jak najbardziej możliwe.

Pozostałe zarzuty skargi odnoszące się m.in. do zacieniania działki skarżącej, czy też zwiększenia tzw. immisji oraz uciążliwości w postaci nadmiernego hałasu, zanieczyszczenia nie mogły odnieść skutku. Jak przyznały orzekające w sprawie organy w sprawie nie zostały naruszone przepisy § 13 w zakresie naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz § 60 wymienionego powyżej rozporządzenia dotyczącego nasłonecznienia tych pomieszczeń. Podkreślania wymaga fakt, że przepisy te dotyczą tylko zacienienia i nasłonecznia pomieszczeń, a nie terenu samej działki. W stosunku do zacieniania terenu działki czy uciążliwości związanych ze zwiększonym ruchem pojazdów organy administracji architektoniczno- budowlanej nie mają kompetencji wypowiadania się i rozstrzygania. Mogą być one podnoszone w toku postępowania przed sądami powszechnymi.

Wreszcie odnosząc się do zarzutu pominięcia w toku postępowania wszystkich jego zainteresowanych strony, w tym właścicieli działki, na której ustanowiono służebność drogową dla inwestora, należy wyjaśnić przyjdzie, że nawet, jeśli uznać, że faktycznie winni oni uczestniczyć w tym postępowaniu jako jego strony, to okoliczność tę powoływać się mogą tylko faktycznie pominięte strony postępowania. W niniejszym przypadku powoływanie się na tę okoliczność przez skarżącą nie może odnieść oczekiwanego przez nią skutku, gdyż w toku tego postępowania nie zostały naruszony w żadnym stopniu jej prawa.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego obiekt budowlany ma być tak projektowany i budowany, aby zapewnione zostało poszanowanie, występujących w obszarze jego oddziaływania uzasadnionych interesów osób trzecich (...). Zdaniem Sądu organy administracji architektoniczno- budowlane wydając zaskarżone pozwolenie na budowę normy tej nie naruszyły. Dla uznania bowiem, że ochrona interesów osób trzecich nie zostały należycie zabezpieczone nie wystarcza subiektywne poczucie stron formujących taki pogląd. Musi on mieć oparcie w okolicznościach obiektywnych znajdujących potwierdzenie w przepisach obowiązującego prawa, w szczególności w przepisach techniczno- budowlanych. Jak wskazano powyżej naruszenia tych przepisów organy nie stwierdziły, a stanowisko to w pełni podziela skład orzekający w sprawie.

Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, nie stwierdzając naruszenia prawa przez organ odwoławczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargi.