Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Protokolant Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 marca 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miasto na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tyt. użytkowania wieczystego I. uchyla zaskarżone orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Gminy Miasto kwotę [...] ([...]) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z dnia

[...], powołując się na przepisy art.77

ust. 4 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.

z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku L. M.

o ustalenie, że podwyższenie z dniem 1 stycznia 2011 r. opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej – działki nr [...]m2. jest nieuzasadnione – umorzyło postępowanie wnioskowe przed Kolegium.

Powyższe orzeczenie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Zawiadomieniem z dnia [...] r. Prezydent Miasta wypowiedział L. M. (współużytkownikowi wieczystemu), ze skutkiem na dzień [...] r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie [...] zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu nr [...] m² w udziale do [...] części, przynależnym do lokalu niemieszkalnego nr [...], położonej w [...]. Jednocześnie organ zaproponował przyjęcie od dnia 1 stycznia 2011 r. nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie [..] zł, równej 3 % aktualnej wartości gruntu. Organ wyjaśnił, że na skutek zmiany wartości gruntu, aktualna wartość działki nr [...] wynosi [...] zł. Wartość ta została ustalona w oparciu o wycenę szacunkową nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego.

Prezydent Miasta pouczył L. M., że użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć

do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie,

że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości.

W złożonym do Kolegium wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona w zaproponowanej wysokości, L. M. zakwestionował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia zaproponowanej opłaty rocznej, a także zarzucił nieuwzględnienie w zaproponowanej opłacie poniesionych przez niego nakładów.

Pismem z dnia [...] roku Prezydent oświadczył,

że zarzut nie zaliczenia nakładów poniesionych na uzbrojenie działki nie zasługuje

na uwzględnienie, gdyż w ocenie organu zgodnie z art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami takiego zaliczenia może żądać jedynie użytkownik wieczysty który poniósł takie nakłady, a nie użytkownik wieczysty, który nabył lokal wraz z przynależnym do niego udziałem w prawie użytkowania wieczystego.

W dalszej części postępowania organ zaproponował obniżenie wysokości zaproponowanej opłaty rocznej o 40 % i z ostrożności procesowej wniósł o zrzeczenie się przez użytkownika wieczystego roszczenia o zaliczenie nakładów. Na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] roku przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, L. M. odstąpił od zawarcia ugody.

Umową z dnia [...]r. (akt notarialny Rep. A Nr [...]) L. M. zbył na rzecz spółki pod firmą Spółka A prawo własności do lokalu niemieszkalnego nr [...] wraz z przynależnym udziałem w działce gruntu nr [...] w wysokości [...] części prawa użytkowania wieczystego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze pismem z dnia [...] r. zwróciło się do ww. nabywcy o zajęcie stanowiska, czy jako obecny współużytkownik wieczysty ww. działki gruntu podtrzymuje wniosek L. M. o ustalenie, że aktualizacja z dniem [...]r. opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego części działki gruntu nr [...] w wysokości zaproponowanej w wypowiedzeniu przez Prezydenta Miasta jest nieuzasadniona, pod rygorem uznania, że wniosku nie podtrzymuje. Do dnia orzekania przez Kolegium Spółka A nie udzieliła żadnej odpowiedzi.

Wobec powyższego Samorządowe Kolegium Odwoławcze opisanym na wstępie orzeczeniem umorzyło postępowanie wnioskowe przed Kolegium.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 79 ust. 7 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami do postępowania przed kolegium w sprawach aktualizacji opłaty rocznej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zgodnie z przepisem art. 30 § 4 K.p.a. w sprawach dotyczących praw zbywalnych w razie zbycia prawa w toku postępowania na miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni, stąd w przedmiotowej sprawie w miejsce wnioskodawcy, tj. L. M. wstąpił nabywca lokalu w części nabytego udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr [...], tj. Spółka A z siedzibą w [...].

Stosownie zaś do przepisu art. 105 § 1 K.p.a., gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Należy zatem stwierdzić, że w sytuacji kiedy obecny współużytkownik wieczysty działki gruntu nr [...], przynależnym do lokalu niemieszkalnego nr [...] nie podtrzymał wniosku poprzednika prawnego, postępowanie przed Kolegium z jego wniosku o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej do wysokości zaproponowanej przez Prezydenta jest uzasadnione, stało się bezprzedmiotowe.

Na powyższe orzeczenie Kolegium skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła Gmina Miasto [...], zarzucając naruszenie:

- przepisów postępowania w zakresie mającym wpływ na treść rozstrzygnięcia,

a mianowicie art. 105 K.p.a. poprzez jego zastosowanie w sytuacji faktycznej polegającej na braku podstaw do uznania postępowania za bezprzedmiotowe

i w związku z tym braku podstaw do wydania decyzji umarzającej postępowanie w sprawie,

- art. 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie pomimo obowiązku wydania rozstrzygnięcia merytorycznego, a mianowicie oddalenia wniosku użytkowników wieczystych o ustalenie, że zaoferowana stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieprawidłowa, ewentualnie o ustalenie wysokości przedmiotowej opłaty.

Podnosząc powyższe zarzuty, Gmina Miasto [...] wniosła o uchylenie zaskarżonego orzeczenia oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi Gmina opisała przebieg postępowania w sprawie

i wskazała, że zaskarżone rozstrzygnięcie narusza jej interes prawny jako właściciela nieruchomości oznaczonej numerem działki [...], położonej w [...], albowiem z jego treści nie wynika w jakiej wysokości dotychczasowy użytkownik wieczysty, w szczególności L. M. zobowiązana jest do uiszczenia opłat rocznych za przysługujący im udział w użytkowaniu wieczystym przedmiotowej nieruchomości za 2011 r. oraz za część 2012 r., w którym przysługiwało mu przedmiotowe prawo oraz w jakiej wysokości opłatę tę winni uiszczać obecni użytkownicy wieczyści.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym orzeczeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 art. 1 tej ustawy). Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1, art. 135 w związku z art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz.270 - dalej: P.p.s.a. ).

Sąd administracyjny nie posiada uprawnień do merytorycznego załatwienia sprawy. W sprawach z zakresu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, uregulowanej ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), merytoryczne rozstrzyganie należy do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego, a w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium - do sądu powszechnego. Zgodnie jednak z ugruntowanym w orzecznictwie administracyjno-sądowym poglądem, w przypadku, gdy orzeczenie kolegium nie rozstrzyga sprawy co do istoty (orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty), podlega ono zaskarżeniu do sądu administracyjnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 876/07, LEX 413615). Treść art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje bowiem stosować do postępowania przed kolegium odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza, że rozstrzygnięcia tego organu wydane na podstawie przepisów K.p.a. podlegają kontroli sądu administracyjnego.

W związku z powyższym, rozpoznając przedmiotową sprawę, Sąd zobligowany był jedynie do oceny, czy w sprawie zachodziły przesłanki do umorzenia postępowania.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że umowa użytkowania wieczystego ustanawia prawo czasowe, którego istotnym elementem obligacyjnym jest obowiązek uiszczania przez wieczystego użytkownika właścicielowi gruntu świadczeń pieniężnych. Ustawodawca traktuje te świadczenia jako ekwiwalent za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny, a tryb ustalania i aktualizacji tych opłat uregulowany został w ww. ustawie o gospodarce nieruchomościami, która przewiduje dwustopniową procedurę rozstrzygania sporów w sprawach o ustalenie przedmiotowej opłaty. Procedura ta ma charakter mieszany - w pierwszym etapie administracyjny, w drugim natomiast sądowy – przed sądem powszechnym.

Z treści art. 77 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Właściwy organ zamierzający dokonać aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien, zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy, wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.

Ustawodawca przewidział ochronę użytkownika wieczystego przed nieuzasadnionym wypowiedzeniem tej opłaty, stanowiąc w art. 78 ust. 2 i 3 powołanej wyżej ustawy, że może on w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Skutkiem prawnym niezłożenia takiego wniosku jest obowiązywanie opłaty w nowej wysokości,

tj. zaoferowanej w wypowiedzeniu (art. 78 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Natomiast stosownie do art. 79 ust. 3 powołanej ustawy kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje i kończy ono administracyjny etap postępowania w sprawie.

Podkreślić trzeba, że treść ww. przepisu wyraźnie określa rodzaj orzeczeń kończących postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty przed kolegium, a mianowicie: ustalające nową wysokość opłaty lub oddalające wniosek. Takie rozstrzygnięcie sprawy umożliwia stronie zakończenie cywilnoprawnego w istocie sporu na etapie administracyjnym i wniesienie w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia, sprzeciwu do sądu powszechnego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

W rozpoznawanej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze umorzyło postępowanie na podstawie art. 105 § 1 K.p.a. uznając, że w sytuacji, kiedy Spółka A z siedzibą w [...]- obecny współużytkownik wieczysty działki nr [...] (w udziale do [...] części, przynależnym do lokalu niemieszkalnego nr [...] położonego przy ul. [...]) nie podtrzymała wniosku poprzednika prawnego – L. M., postępowanie przed Kolegium z jego wniosku o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej do wysokości zaproponowanej przez Prezydenta Miasta jest nieuzasadnione i stało się bezprzedmiotowe.

Sąd za celowe uznaje przypomnieć, że przepis art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, na który powołał się organ, wiąże bezprzedmiotowość postępowania z brakiem któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, co w konsekwencji powoduje niemożność rozstrzygnięcia sprawy co do jej istoty. Decyzja o umorzeniu postępowania zapada więc w sytuacji, gdy przyznanie określonego uprawnienia stało się zbędne lub organ administracji stwierdził oczywisty brak podstaw prawnych i faktycznych do merytorycznego rozpatrzenia sprawy. W świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego bezprzedmiotowość postępowania rozumiana jest jako brak przedmiotu postępowania. Tym przedmiotem jest konkretna sprawa, w której organ administracji publicznej jest władny i jednocześnie zobowiązany rozstrzygnąć na podstawie przepisów prawa materialnego o uprawnieniach lub obowiązkach indywidualnego podmiotu (por: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2003r., sygn. akt II SA 2225/01, niepublikowany).

Stwierdzić zatem należy, że w niniejszej sprawie nie zaistniała przesłanka do umorzenia postępowania. Takiego rozstrzygnięcia nie może uzasadniać okoliczność nie podtrzymania wniosku poprzedników prawnych przez obecnych współużytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości.

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty związanej z wykonywaniem prawa użytkowania wieczystego ma bowiem charakter jednostronnej czynności prawnej, stanowiącej rodzaj oferty dotyczącej zmiany wysokości opłaty. Jest to wypowiedzenie zmieniające konkretną umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w zakresie wysokości obowiązującej opłaty rocznej. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste ustalana jest w drodze umowy między właścicielem nieruchomości i użytkownikiem wieczystym, a więc indywidualnie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r., sygn. akt III CZP/11).

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że między stronami postępowania nie doszło do ugody, obowiązkiem Kolegium było rozpoznanie co do meritum wniosku L. M. w zakresie ustalenia, czy uzasadniona jest aktualizacja opłaty za 2011 rok i 6 miesięcy roku 2012, skoro do dnia [...] r. był on użytkownikiem wieczystym części działki nr [...], zaś postępowanie w niniejszej sprawie zainicjowane zostało złożeniem przez niego wniosku. Należy zatem przyjąć, iż wnioskodawca zainteresowany był merytorycznym załatwieniem sprawy. Tymczasem zaskarżone orzeczenie o umorzeniu postępowania zamknęło mu możliwość ewentualnego wniesienia sprzeciwu do sądu powszechnego, chociaż w istocie sprawa aktualizacji opłaty za ww. okres nie została przez Kolegium rozstrzygnięta mimo złożenia stosownego wniosku.

Wskazać również należy, że w świetle informacji uzyskanych przez SKO

o sprzedaży ww. nieruchomości, mając wątpliwość co do kwestii podtrzymania wniosku z dnia [...] r., pytanie o zajęcie stanowiska w tej sprawie Kolegium powinno było skierować do wnioskodawcy, tj. do L. M., a nie do nowego użytkownika wieczystego nieruchomości, bowiem to nie z jego inicjatywy prowadzone było postępowanie. Odrębną bowiem sprawą jest ustalenie wysokości przedmiotowej opłaty nowemu użytkownikowi wieczystemu za okres od dnia [..] r. Zatem jedynie cofnięcie wniosku przez L. M. mogło stanowić podstawę do umorzenia postępowania.

Wobec powyższych rozważań zawarty w skardze wniosek o uchylenie zaskarżonego orzeczenia jest zasadny.

Ponownie rozpoznając sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze , kierując się treścią art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uwzględni ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku.

Z tych wszystkich względów Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy

z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w sentencji. Orzeczenie o kosztach postępowania zostało wydane w oparciu o art.200 w związku z art. 205 § 2 wymienionej wyżej ustawy.