Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędziowie: WSA Mariusz Kotulski WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 września 2016 r. sprawy ze skargi R.S. i E.S. na decyzję Wojewody z dnia 4 marca 2016 r., znak: [...] w przedmiocie niezbędności wejścia na teren nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji i umarza jednocześnie to postępowanie administracyjne

W dniu 5.08.2013 r, do Starosty Powiatu M. wpłynął wniosek A.D. , o wydanie decyzji stwierdzającej niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, celem wykonania robót budowlanych polegających na remoncie fundamentów i ściany budynku zlokalizowanego na działce nr [...] w M.

Starosta M. , decyzją z dnia 8 października 2013 r., na podstawie art. 47 ust.2 i art. 81 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, póz. 1118) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, póz. 1071), po rozpatrzeniu wniosku A.D. z dnia 5.08.2013 r. orzekł o niezbędności wejścia inwestora A.D. zam. ul. [...], na teren: sąsiedniej nieruchomości tj. działki oznaczonej nr ewidencyjnym [...] w M. przy ul. [...], stanowiącej własność Państwa E. i R.S. zam. ul. [...], , w obrębie: pasa gruntu o szerokości 3,0 m i na długości ściany znajdującej się w granicy działek [...] i [...] w M. w okresie 35 dni począwszy od 10-go dnia po uzyskaniu ostateczności decyzji, w celu: wykonania robót budowlanych polegających na wykonaniu wykopu o szerokości 1 metra i głębokości 120 cm wzdłuż ściany budynku mieszkalnego znajdującej się w granicy działek, osuszeniu fundamentów, wyrównaniu fundamentów za pomocą zaprawy betonowej, pomalowaniu fundamentów środkiem do izolacji, przybiciu folii bąbelkowej oraz skuciu starego tynku i wykonaniu nowego tynku zewnętrznego na zachodniej ścianie budynku mieszkalnego, które są objęte zgłoszeniem robót budowlanych, dokonanym w dniu 20.05.2013r. (znak sprawy [...]) przez A.D. w granicach i na warunkach określonych w dokumentacji stanowiącej zgłoszenie robót budowlanych z dnia 30.04.2013 r. (znak sprawy [...] ).

W dniu 08.10.2013 r., a nadto 05.06.2014 r, i 26.11.2014 r., organ l instancji wydał decyzje, którymi orzekł o niezbędności wejścia inwestora A.D. na teren działki sąsiedniej tj. działki oznaczonej nr ewid. [...] w M. , stanowiącej własność E i R.S. Następnie rozstrzygnięcia te zostały uchylone decyzjami Wojewody kolejno z 02.01.2014r, znak: [...], z 26.09.2014r. znak: [...], oraz z 06.05.2015 r, znak: [...]. Następnie 04.09.2015 r., Starosta M. po przeprowadzeniu postępowania naprawczego, wydał decyzję udzielającą zgody na wejście na teren sąsiedniej działki tj. działki oznaczonej nr ewid. [...] w M. stanowiącej własność E. i R.S. , dla A.D. .

Od tej decyzji odwołanie złożyli E.S. oraz R.S.

Powyższe odwołanie organ l instancji, zgodnie z art. 133 Kodeksu postępowania administracyjnego, przesłał do Wojewody [...], informując jednocześnie, iż nie znaleziono podstaw do zastosowania art. 132 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W odwołaniu E. i R.S. zaskarżonej decyzji zarzucili dokonanie jednostronnego rozstrzygnięcia, bez uwzględnienia stanowiska i interesu skarżących, pomijając stanowisko skarżących już na etapie postępowania wyrażające dążenie do kompromisu, poprzez pominięcie propozycji omówienia szczegółów wejścia na teren, co też umożliwiało organowi l instancji wyznaczenie rozprawy administracyjnej, przeprowadzenie postępowania mediacyjnego, a zostało zaniechane.

Organ wyjaśnił, że - prowadząc postępowanie odwoławcze przed wydaniem decyzji Wojewody z 06.05.2015 r., uchylającej do ponownego rozpatrzenia wcześniejszą decyzję Starosty M. wydaną w przedmiotowej sprawie - w dniu 14.04.2015 r., odbyła się przed organem, przeprowadzona na wniosek E. i R.S. , rozprawa administracyjna (na której stawili się E. i R.S. oraz A.D. ). Na rozprawie strony nie doszły do porozumienia w kwestii wykonania planowanych przez A.D. prac. W związku z powyższym biorąc pod uwagę stanowisko E. i R.S. , oraz fakt, że rozprawa administracyjna mająca na celu doprowadzenie do porozumienia w kwestii wykonania planowanych przez Pana A.D. prac odbyła się, [...] Urząd Wojewódzki w K. pismem z dnia 2.11.2015 r., wyjaśnił E. i R.S. , iż negocjacje pomiędzy sąsiadami (aby ich ustalenia były wiążące dla stron) nie muszą być prowadzone przed organem administracji architektoniczno-budowlanej. W piśmie tym wskazano także, że jeżeli Państwo S. wyrażają chęć do prowadzenia ww. negocjacji w celu dokonania międzysąsiedzkich uzgodnień w kwestii ustalenia zasad korzystania z ich nieruchomości w celu wykonania prac przez A.D. , powinni wraz z Inwestorem przystąpić do tych negocjacji oraz, że inicjatywa w tym zakresie może wypływać od każdej ze stron postępowania. [...] Urząd Wojewódzki zwrócił się także z prośbą o przekazanie rezultatu i ustaleń, wynikłych z tych negocjacji do wiadomości Organu.

Ponieważ otrzymane w odpowiedzi pismo E. i R.S. z 12.11.2015 r., nie zawierało informacji dotyczących porozumienia pomiędzy stronami, kolejnym pismem z 19.11.2015 r., poinformowano E. i R.S. że nadal tj. do 30.11.2015 r., [...] Urząd Wojewódzki oczekiwał będzie na informacje w sprawie ewentualnego rezultatu i ustaleń wynikłych z tych negocjacji, a po tym czasie wydana zostanie decyzja w przedmiotowej sprawie na podstawie posiadanego materiału dowodowego. Pismem z dnia 27.11.2015 r., E. i R.S. poinformowali, że inwestor nie wykazał żadnego zainteresowania prowadzeniem mediacji, pomimo ich propozycji prowadzenia rozmów i uzgodnień. Wskazali również, że podtrzymują zarzuty podniesione w odwołaniu, oraz w piśmie z dnia 12.11.2015 dotyczących przedmiotowej sprawy. W związku z powyższym stwierdzeniem, pismem z dnia 25.01.2016 zwrócono się do inwestora A.D. z prośbą o potwierdzenie lub zanegowanie powyższych informacji przekazanych przez odwołujących się w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma. W odpowiedzi na ww. pismo [...] Urzędu Wojewódzkiego w K. z dnia 25.01.2016 r. A.D. wyjaśnił, że E. i R.S. nie podjęli żadnych prób, ani zainteresowania prowadzeniem mediacji z nim i jego żoną. Z ich strony nie było żadnej próby kontaktu. W związku z powyższym nie odbyły się żadne negocjacje.

Wojewoda [...] decyzją z dnia 4 marca 2016 r. na podstawie art. 80 ust. 1 pkt 2, art. 81 ust. 1 pkt 2 i art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U.2013.1409) i art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2016.23) po rozpatrzeniu odwołania E.S. oraz R.S. od decyzji Starosty M. z 04.09.2015 r., znak: [...] którą orzeczono o niezbędności wejścia inwestora: A.D. na teren sąsiedniej nieruchomości tj. działki oznaczonej nr ewidencyjnym [...] w M. przy ul. [...], stanowiącej własność E. i R.S. zam. ul. [...] , uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania prac i w tym zakresie orzekł o wykonaniu prac w terminie 40 dni, w dniach pomiędzy 01.04.2016 r., a 30.05.2016 r., oraz w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W pierwszej kolejności organ odwoławczy przytoczył treść art. 47 ustawy Prawo budowlane i wyjaśnił, że organ prowadzący postępowanie w sprawie wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej, weryfikując zasadność wniosku, powinien ocenić czy wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne do wykonania wnioskowanych prac (na które inwestor uprzednio uzyskał pozwolenie na budowę lub które przyjęte zostały przez organ administracji architektoniczno-budowlanej bez sprzeciwu w drodze zgłoszenia), a także sprawdzić czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu i czy starania te okazały się bezskuteczne. Dopiero łączne spełnienie obu tych warunków umożliwia organowi wydanie pozytywnej decyzji w sprawie. Organ odwoławczy w oparciu o zgormadzony materiał w aktach sprawy stwierdził, iż dołączono do akt dokumentację sprawy znak: [...], dotyczącą skutecznie przyjętego zgłoszenia robót budowlanych dokonanego przez Pana A.D. w dniu 20.05.2013. Do zgłoszenia tego dołączono opis planowanych robót budowlanych, a w nim wśród planowanych prac wymieniono: wymiana tynku zewnętrznego na zachodniej ścianie domu oraz wymiana izolacji fundament ściana zachodnia. Ponadto organ wskazał, iż z całości dokumentacji przedmiotowej sprawy l instancji, treści odwołania, przeprowadzonej we wcześniejszym postępowaniu odwoławczym rozprawy administracyjnej przed tutejszym Organem oraz z korespondencji przekazanej do tutejszego Urzędu w ramach przedmiotowego postępowania odwoławczego, a także sprzecznych informacji na temat prób doprowadzenia do negocjacji (organ dał wiarę inwestorowi, że do negocjacji nie doszło, skoro brak jest rezultatu w postaci porozumienia stron) jednoznacznie wynika, że właściciele sąsiedniej nieruchomości tj. działki oznaczonej nr ewidencyjnym [...] w M. przy ul. [...] Państwo E. i R.S. nie zgadzają się na udostępnienie swojej nieruchomości w celu wykonania przedmiotowych prac.

W ocenie organu odwoławczego w rozpatrywanej sprawie wobec udzielonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej pozwolenia na wykonanie ww. prac oraz braku zgody właściciela nieruchomości sąsiadującej z przedmiotową posesją, na korzystanie z jej terenu w trakcie prowadzenia prac, organ l instancji miał prawo, w świetle wspomnianego art. 47 Prawa budowlanego, do wydania zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ odwoławczy podniósł, iż wejście na tereny sąsiadujące ma charakter chwilowy i inwestor zobowiązany jest po zakończeniu koniecznych robót do doprowadzenia, zajętego przez siebie tymczasowo terenu, do stanu pierwotnego. Natomiast gdy w wyniku korzystania z cudzej nieruchomości powstaną szkody, to inwestor po zakończeniu robót zobowiązany jest do naprawienia tych szkód. Poinformował ponadto, że spory z tytułu naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z cudzej nieruchomości, w sytuacji objętej przepisem 47 Prawa budowlanego rozstrzyga sąd powszechny

Wojewoda [...] postanowieniem z dnia 30 marca 2016 r. nr [...] odmówił wstrzymania wykonania decyzji.

Skargę na powyższą decyzję złożyli R. i E.S. zarzucając:

naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art 6 k.p.a., 7 k .p. a., 8 k.p.a., 15 k.p.a, art. 77§1 art. 136, k. p. a. polegającego na błędnym ustaleniu, iż materiał dowodowy wzięty pod uwagę przez administracyjne i pozwalał na prawidłowe i wszechstronne rozpoznanie sprawy, podczas gdy w toku postępowania także w postępowaniu odwoławczym nie wzięto pod uwagę faktu, iż Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w M. prowadzi postępowanie w sprawach [...] ,[...] w sprawie nakazania usunięcia przez wnioskodawcę zaistniałego zagrożenia na konstrukcję budynku skarżących w związku z zaistniałymi w czasie prowadzonej przez wnioskodawcę A. D. ul [...] przebudowy budynku mieszkalnego w którym nastąpiły pęknięcia przedmiotowej ściany przylegającej do nieruchomości skarżących, a przystąpienie do wykonania robót budowlanych przy tej ścianie ( pozbawionej fundamentów na podmurówce z kamienia na zaprawie wapiennej ) i wykonanie bez jej zabezpieczenia wykopu o szerokości 1 m i głębokości 120 cm zagraża katastrofą budowlaną, oraz pominięcie wniosku skarżących o dopuszczenie dowodu z ekspertyzy budowlanej przedstawiającej ocenę w w/w zakresie i zaniechanie przeprowadzenia dowodu z dokumentacji [...] - na podstawie której została wydana zaskarżona decyzja i uniemożliwienia odniesienia się do tej

dokumentacji skarżącym - stanowi pozbawienie skarżących praw w postępowaniu

administracyjnym;

naruszenie przepisów prawa budowlanego; tj, art. 47- ustawy Prawo budowlane- poprzez przyjęcie wykazania, iż wnioskodawca A. D. odstąpił od uzgodnienia ze skarżącymi zakresu, warunków , terminu wejścia na nieruchomość skarżących , oraz warunków korzystania z ich nieruchomości, w tym ustalenia linii granicznej, wykonania ręcznego okrywki części ściany , zabezpieczenia podporami ściany , usunięcia ziemi z działki na czas wykonania robót, przywrócenia wykopu do stanu obecnego , zagęszczenia ziemi oraz odtworzenia opaski betonowej i ponownego ułożenia kostki brukowej, a w trakcie wykonywania prac umożliwienie korzystania przez skarżących z dojścia do kotłowni, oraz ogrodzenia pozostałej części działki skarżących wraz ze zobowiązaniem do ewentualnej rekompensaty za wystąpienie zniszczeń, a ponadto zabezpieczenie ciągłego funkcjonowania przyłącza kanalizacji i wody;

błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę decyzji, a mianowicie:

-pominięcie stanu zagospodarowania terenu pod przedmiotowy wykop, iż budynek

skarżących jest zabezpieczony przed zawilgoceniem ścian głęboką

wylewką betonową oraz systemem odprowadzania wody do budynku , a tym samym wykonanie tych prac - bez określonych w decyzji szczegółowych warunków doprowadzenia wody w czasie usunięcia istniejącej izolacji budynku;

pominięcie degradacji ekologicznej terenu przy budynku wnioskodawców, gdyż jest to teren lęgowy żaby- ropuchy , zaś zaniechanie wnioskowanej wizji lokalnej co uniemożliwiło wzięcie wszystkich podniesionych przez skarżących okoliczności pod uwagę – w tym zaniechanie ustalenia w jakiej porze roku prace ziemne mogły by być wykonywane by nie spowodowały degradacji ekologicznej;

błędne przyjęcie, iż wykonanie izolacji poza granicą ściany wnioskodawcy nie stanowi naruszenia prawa własności skarżących - gdyż linia graniczna działki wnioskodawcy sięga do faktycznego przebiegu tej ściany na wysokości 1 m , a zezwolenie na nakładanie na tą ścianę warstwy do niej przylegającej od strony nieruchomości skarżących stanowi ingerencję w ich prawo własnością co nie wyrażają zgody.

Mając powyższe na uwadze skarżący wnieśli o:

uchylenie zaskarżonej decyzji l i II instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania,

wydanie postanowienia o wstrzymaniu wykonania oskarżonej decyzji organu do

czasu zakończenia postępowania administracyjnego w sprawie, gdyż zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody i spowodowania trudnych do odwrócenia skutków;

- zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania sądowego;

- zwolnienie od kosztów sądowych w części dotyczącej wniesienia opłaty sądowej od

niniejszej skargi.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna.

Sprawa dotyczy zezwolenia na wejście w teren wydawanego w trybie art. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (DZ.U. 2016.290.T.J. –dalej p.b.). Przypomnieć należy, że przepis ten wskazuje, iż: 1.Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu; 2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości;

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Organy tak I i II instancji uznały, że zostały spełnione przesłanki wskazane w tym przepisie i udzieliły zgody na warunkach określonych w decyzji. Jednak przeoczono w sprawie istotną okoliczność, która zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyduje o zasadności skargi, choć nie została w niej podniesiona. Należy jednak w tym miejscu zaznaczyć, że sąd administracyjny z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Trzeba zatem zreasumować podstawę prawną mających być wykonanymi robót, do której odnosi się decyzja Starosty M. z dnia 4 września 2015r. Jest nią zgłoszenie tych robót dokonane w dniu 20 maja 2013r., uzupełnione w dniu 23 maja 2013r. Zgłoszenie to obejmowało m.in. remont budynku mieszkalnego, w szczególności wymianę izolacji fundamentów ściany zachodniej budynku i zostało przyjęte bez sprzeciwu przez organ – Starostę Powiatowego w M. , co potwierdziło Starostwo Powiatowe w dniu 24 maja 2013r. We wskazanym potwierdzeniu /k.[...] widniał zapis, iż zgodnie z art. 30 ust. 5 prawa budowlanego do wykonywania robót budowlanych objętych zgłoszeniem można przystąpić nie później, niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Termin 2 lat był przewidziany przed nowelizacją ustawy Prawo Budowlane dokonanej ustawą z dnia 20 lutego 2015r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (DZ.U. 2015.443) i obowiązywał do dnia 27 czerwca 2015r. Aktualnie bowiem wskazany przepis w ust. 5b przewiduje, że w przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia. Niemniej jednak w chwili dokonania zgłoszenia obowiązywały uprzednie przepisy przewidujące wskazany dwuletni termin. Termin ten miał być liczony od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia robót. Skoro zatem termin określony w zgłoszeniu w sprawie [...] to dzień 21 czerwca 2013r., to dwuletni termin na rozpoczęcie prac określonych w zgłoszeniu upłynął inwestorowi w dniu 21 czerwca 2015r. Decyzje zaś w tej sprawie zapadły kolejno w dniach 4 września 2015r. (I instancja) oraz 4 marca 2016r.( II instancja), a zatem udzielono inwestorowi zezwolenia na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania określonych prac po upływie terminu do ich wykonania. Powstaje zatem pytanie, czy i jaki wpływ na kwestię udzielenia zezwolenia na wejście w teren ma upływ omawianego terminu. Należy zatem ustalić charakter tego terminu oraz związek dokonanego zgłoszenia z ewentualną decyzją wydaną w trybie art. 47 p.b.

Co do tej ostatniej kwestii, nie budzi wątpliwości, że zezwolenie na wejście na nieruchomość sąsiednią w celu wykonania robót budowlanych lub prac przygotowawczych, przewidziane w art. 47 ust. 2 p.b. dotyczy tylko takich robót lub prac, które podlegają regulacji tej ustawy. Innymi słowy, wydanie zezwolenia, o którym stanowi art. 47 ust. 2 p.b., musi być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia na budowę lub dokonaniem zgłoszenia (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 20 września 2012 r. sygn. akt II SA/Lu 269/12, LEX nr 1225226). Jak to podkreślił WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 7 maja 2014 r. (II SA/Gl 1712/13, LEX nr 1465348): " Jeżeli nie może być mowy o legalnym wykonywaniu robót budowlanych, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest uprawniony do wydania zezwolenia w trybie art. 47 ust. 2 p.b.". Jak wynika z przytoczonych judykatów, roboty, z których wykonaniem wiąże się wejście na teren nieruchomości sąsiada, o ile wymagają stosownego pozwolenia lub zgłoszenia w trybie prawa budowlanego, muszą być wykonywane na ich podstawie. W przeciwnym wypadku ( braku zezwolenia lub zgłoszenia) skuteczne uzyskanie zezwolenia w trybie art. 47 p.b. nie jest możliwe (por. też wyrok WSA w Szczecinie z dnia 22 lutego 2012 r. II SA/Sz 972/11, LEX nr 1123254).

Pozostaje do rozważenia druga kwestia, a mianowicie skutków upływu terminu, co wiąże się ściśle z oceną jego charakteru. Na ten temat wypowiedziała się w Komentarzu do art. 30, publikowanym w Lex/el Alicja Plucińska – Filipowicz następująco: "Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Termin 3 lat, o którym mowa w tym przepisie, jest terminem prawa materialnego, którego przekroczenie powoduje, że powyższe uprawnienie wygasa z mocy prawa. Termin ten jest odpowiednikiem terminu ważności pozwolenia na budowę określonego w art. 37. (...)W przypadku wygaśnięcia uprawnień wynikających ze zgłoszenia z powodu przekroczenia powyższego terminu inwestor może ponownie wystąpić do tego samego organu z nowym zgłoszeniem.". Wprawdzie wypowiedź dotyczy terminu zmienionego (wydłużonego) wyżej wspomnianą nowelizacją ustawy Prawo budowlane, ale nie może ulegać kwestii, że taki sam charakter miał uprzedni termin 2 lat, jako że nowelizacja dokonała tylko jego wydłużenia, a nie zmiany charakteru.

W tej sytuacji stwierdzić trzeba, że w chwili wydawania decyzji administracyjnych dotyczących udzielenia zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, wygasło uprawnienie inwestora do wykonania określonych w zgłoszeniu prac polegających na remoncie budynku mieszkalnego. Tym samym brak było podstaw prawnych do udzielenia zgody w trybie art. 47 p.b. Wobec powyższego wydane decyzje są wadliwe, jako naruszające prawo materialne, co ma wpływ na wynik sprawy. W tej sytuacji podlegają one uchyleniu w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.

Trzeba jeszcze powiedzieć, że nie są zasadne zarzuty skargi dotyczące braków ustaleń faktycznych wskazanych w skardze, co do pominięcia stanu zagospodarowania terenu, degradacji ekologicznej czy też kwestii związanych z potencjalnym naruszeniem granicy między sąsiadującymi działkami. Przypomnieć należy, że w tego rodzaju sprawie organy miały obowiązek badać jedynie przesłanki z art. 47p.b. "(...)Organ - rozważając dopuszczalność wydania decyzji stwierdzającej niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości - zobowiązany jest do zbadania: czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela, a starania te okazały się bezskuteczne, oraz czy wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, objętych pozwoleniem na budowę bądź zaakceptowanym przez organ zgłoszeniem" (por. cytowany już wyrok II SA/Lu 269/12). Zakres badania został wyjaśniony szerzej w wyroku WSA w Kielcach z dnia 5 czerwca 2014 r., II SA/Ke 227/14, LEX nr 1483389, gdzie Sąd ten stwierdził:

"1. Prowadząc sprawę w trybie art. 47 ust. 2 p.b. organy winny zbadać: niezbędność wejścia na teren w sytuacji sprzeciwu sąsiada, a następnie w przypadku uznania niezbędności wejścia na teren - określenia granic owej niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Organ winien zatem ograniczyć się wyłącznie do oceny niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania zamierzonych przez inwestora robót budowlanych objętych zgłoszeniem, co do którego organ nie zgłosi sprzeciwu. Podkreślić trzeba, że organ nie bada w sprawie przebiegu granicy, a spór graniczny nie wyłącza wydania decyzji na podstawie wyżej wymienionego przepisu. 2. Ustalenie rekompensaty z góry przed rozpoczęciem robót jest możliwe jedynie w przypadku uzgodnienia tej wysokości pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości. Potrzebna jest do tego wola obu stron. W przypadku braku takiej woli z którejkolwiek strony, wysokość rekompensaty może zostać określona jedynie w sposób ścisły, adekwatny do powstałej szkody na zasadach przewidzianych w k.c. i to dopiero po wykonaniu prac budowlanych. Organ administracyjny nie może zatem określić z góry wysokości rekompensaty gdyż obowiązujące przepisy prawa tego nie przewidują i nie jest to możliwe przed wykonaniem robót".

Z powyższego jasno wynika, że podniesione na wstępie kwestie faktyczne nie podlegały badaniu w niniejszej sprawie. Co do kwestii granic, wymaga przytoczenia dodatkowo stanowisko zawarte w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 1 czerwca 2016 r. II SA/Po 238/16, LEX nr 2069428: "(...)Prowadząc sprawę w trybie art. 47 ust. 2 p.b. organ nie bada przebiegu granic, a spór graniczny nie wyłącza wydania decyzji na podstawie tego przepisu. Rozpatrując wniosek inwestora w trybie art. 47 ust. 2 p.b., organy nie są uprawnione do badania prawidłowości przebiegu granicy pomiędzy nieruchomościami (działkami inwestora i właściciela sąsiedniej nieruchomości, do której ma być zagwarantowany dostęp), gdyż sprawy graniczne pozostają poza regulacją p.b". Wyrażone poglądy należy podzielić, a tym samym zarzuty skargi w tym zakresie nie mogą się ostać. Można jedynie co do warunków zajęcia nieruchomości, wskazanych w decyzji organu I instancji - wyrazić stanowisko, że nie wymagały one konkretyzacji w kierunku wskazanym w skardze, albowiem zostały przez organ wystarczająco określone w oparciu o analizę koniecznych prac oraz zabezpieczenia sąsiedniej nieruchomości, dokonaną przez uprawnionego inż. architekta posiadającego niezbędne uprawnienia budowlane, załączoną do pisma uczestnika A.D. /k. [...] i nast.akt organu I instancji). Nie są także zasadne zarzuty dotyczące braku właściwego wykazania, że uczestnik A.D. odstąpił od uzgodnienia ze skarżącymi warunków wejścia na nieruchomość, a tym samym zarzuty dotyczące naruszenia przepisów art. 47 p.b. Z całokształtu materiału sprawy wynika bowiem, że skarżący nie wyrażali i nadal nie wyrażają zgody na wejście na ich nieruchomość, nie są także zainteresowani prowadzeniem negocjacji w tej sprawie ( niezależnie od ich twierdzeń składanych na potrzeby niniejszego postępowania).

Pomimo tego jednak, z uwagi na wskazane na wstępie rozważań naruszenie prawa materialnego ze względu na upływ terminu do rozpoczęcia robót – fakt braku potwierdzenia w/w zarzutów skargi pozostaje bez wpływu na konieczność uchylenia zaskarżonych decyzji.

Dodatkowo Sąd, mając na uwadze, że upływ terminu do rozpoczęcia robót czyni bezprzedmiotowym dalsze procedowanie przez organy administracji w niniejszej sprawie dotyczącej orzeczenia o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, na mocy art. 145 § 3 p.p.s.a. w zw. z art. 105 § 1 k.p.a. orzekł o umorzeniu tegoż postępowania administracyjnego.