Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędziowie WSA Elżbieta Lenart (spr.) WSA Gabriela Nowak Protokolant referent stażysta Wiktoria Sosnowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi R.M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz R.M. kwotę 716 (siedemset szesnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2019 r., nr [...] - po rozpatrzeniu odwołania R. M. (dalej jako skarżący) - utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] listopada 2018 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym

i prawnym sprawy.

Po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza Miasta [...], Starosta [...] ostateczną decyzją z [...] września 2016 r., nr [...], zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa ulic [...] i [...] w m. [...]" przewidzianej do realizacji m.in. na działce nr [...], z obrębu [...] Miasto [...], dalej jako decyzja zrid.

Następnie Starosta [...] decyzją z [...] listopada 2018 r., nr [...]:

1) ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości [...], obręb [...], [...], oznaczonej jako działka

nr [...] o pow. [...] ha, powstałej z podziału działki nr [...], która na podstawie decyzji Starosty [...] z [...] września 2016 r., Nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa ulic [...] i [...] w m. [...]" (kategoria obiektu budowlanego [...], [...], [...], [...]), z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...];

2) przyznał ww. odszkodowanie na rzecz R. M. w kwocie [...] zł;

3) zobowiązał Gminę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ wskazał, że na dzień wydania decyzji zrid w księdze wieczystej Kw nr [...], w jej dziale jako współwłaścicieli (powinno być właściciel) ujawniony był skarżący. Dział [...] i [...] księgi wieczystej były wolne od wpisów. Wskazał również, iż skarżący mógł ubiegać się o odszkodowanie, albowiem odszkodowanie za przejętą nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom, oraz osobom, którym przysługuje na nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Podniósł, że wartość odszkodowania określiła rzeczoznawca majątkowy A. K. (uprawnienia nr [...]), sporządzając operat szacunkowy. W toku postępowania do sporządzonego operatu szacunkowego zostały wniesione uwagi, na które rzeczoznawca majątkowy A. K. udzieliła odpowiedzi. Natomiast do dnia wydania decyzji nie wpłynęły nowe uwagi stron odnośnie wyceny i prowadzonego postępowania.

Następnie organ zaznaczył, że brak jest dokumentu potwierdzającego wydanie nieruchomości - wobec tego nie zastosowano regulacji art. 18 ust 1e ustawy z dnia

10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2017 r., poz. 1496 ze zm.), dalej jak specustawa drogowa. Uznał też, iż wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i przyjął ją jako podstawę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Zaś w końcowej części decyzji wskazał, że w przypadku, gdy Gmina [...] opóźni się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel, zgodnie z art. 481 § 1 k.c. może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Nie zgadzając się z powyższą decyzją Starosty [...] R. M. złożył odwołanie - podnosząc fakt nieuwzględnienia podwyższenia odszkodowania o 5% w związku z przekazaniem nieruchomości na cele prowadzonej inwestycji. Ponadto zgłosił zastrzeżenia co do wyceny nieruchomości i co do wysokości ustalonego odszkodowania wskazując, że dokonana wycena nie odzwierciedla realnej wartości nieruchomości na dzień jej przekazania.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego

2019 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji wskazując, że dokonana przez organ I instancji ocena stanu faktycznego i prawnego nie budzi zastrzeżeń.

Wskazał, że określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018, poz. 121 ze zm.), dalej jako u.g.n., oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Zauważył, że w postępowaniu prowadzonym przed organem I instancji został sporządzony operat szacunkowy z [...] kwietnia 2018 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. K. określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, po analizie którego organ I instancji uznał, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Podczas analizy ww. operatu organ nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny. Operat zawiera również wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w § 56 i 57 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W tej sytuacji Wojewoda uznał, że operat szacunkowy może stanowić przydatny

i wiarygodny dowód określający wartość przedmiotowej nieruchomości.

Następnie odniósł się do zarzutów odwołania w kwestii wyceny nieruchomości wskazując, że zarzuty są one nieuzasadnione.

Rzeczoznawca majątkowy A. K. dokonała bowiem wyceny nieruchomości zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi. Operat szacunkowy jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Ponadto analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym opracowaniu wartość nieruchomości może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Ponadto, rzeczoznawca ustosunkował się do wcześniej stawianych mu zarzutów w piśmie z [...] lipca 2018 r. Odpowiedź rzeczoznawcy jest wyczerpująca i nie budzi zastrzeżeń organu.

W kontekście zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w stosunku do operatu szacunkowego Wojewoda zauważył także, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przepis ten daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Z takiego prawa skarżący jednak nie skorzystał.

Zwrócił również uwagę, że skarżący nie przedstawił w piśmie wiarygodnego dowodu będącego podstawą do podwyższenia wartości ustalonego odszkodowania

o 5%. Przy tym wskazał, że kwestię podwyższenia odszkodowania o 5% reguluje przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Organ w tym zakresie przytoczył 4 wyroki sądów administracyjnych: wyrok WSA w Lublinie z 14 kwietnia 20016 r., II SA/Lu 869/15, wyrok NSA z 14 lipca 2015 r., I OSK 2517/13, wyrok WSA w Warszawie

z 29 września 2015 r., IV SA/Wa 206/15, wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r.,

I OSK 509/16.

Podsumowując stwierdził, że na podstawie zgromadzonych dokumentów brak jest wystarczających podstaw do uznania, że doszło do wydania nieruchomości przez byłego właściciela. Dlatego też zastrzeżenia skarżącego w tym zakresie nie zasługują na uwzględnienie.

Od decyzji Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył R. M., zarzucając zaskarżonej decyzji:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.: art. 18 ust. 1e specustawy drogowej poprzez jego niezastosowanie

i przyjęcie, iż brak było podstaw do podwyższenia przysługującego skarżącemu odszkodowania o 5% z tytułu niezwłocznego przedstawienia nieruchomości do dyspozycji inwestora (wydania nieruchomości);

2. naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a) art. 6, art. 7 § 1 w zw. z art. 8 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a. polegające na błędnym przyjęciu, iż okoliczność przekazania nieruchomości przez skarżącego nie została udowodniona, podczas gdy skarżący w dniu [...] października 2016 r. z zachowaniem terminów ustawowych złożył oświadczenie o wydaniu nieruchomości inwestorowi;

b) art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. przez ich wadliwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż skarżący nie przedstawił dowodu będącego podstawą do podwyższenia wartości ustalonego odszkodowania o 5 %, mimo iż do akt sprawy zostało załączone oświadczenie woli skarżącego warunkujące przyznanie przedmiotowego świadczenia dodatkowego z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości inwestorowi;

3. dokonanie zaniżonej wyceny nieruchomości, nieadekwatnej do cen wolnorynkowych porównywalnych nieruchomości gruntowych.

W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawił argumentację na poparcie zarzutów skargi.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skargi wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga okazała się zasadna, albowiem zarówno zaskarżona decyzja,

jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z [...] lutego 2019 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z [...] listopada 2018 r. o ustaleniu i przyznaniu na rzecz skarżącego odszkodowania

w wysokości [...] zł za prawo własności opisanej na wstępie nieruchomości, która na podstawie decyzji Starosty [...] z [...] września 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa ulic [...] i [...]

w m. [...]", z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...].

Zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Z akt rozpoznawanej sprawy wynika, że decyzja zrid została wydana w dniu

[...] września 2016 r. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności i zawierała ona pouczenie o treści art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej.

Organ I instancji stwierdził, że brak jest dokumentu potwierdzającego wydanie przedmiotowej nieruchomości, zaś organ odwoławczy stwierdził, iż skarżący nie przedstawił w piśmie wiarygodnego dowodu będącego podstawą podwyższenia wartości ustalonego odszkodowania o 5%.

Z takim stanowiskiem organów orzekających nie można się zgodzić.

W aktach sprawy znajduje się bowiem protokół z [...] grudnia 2018 r., w którym urzędnik Starostwa Powiatowego w [...] wskazuje, że w dniu [...] grudnia 2018 r. do tutejszego urzędu przybył skarżący, który okazał oryginał złożonego do Urzędu Miasta [...] oświadczenia o wydaniu nieruchomości (k.101 akt administracyjnych organu I instancji).

W aktach sprawy znajduje się również poświadczona za zgodność z oryginałem przez urzędnika Starostwa Powiatowego w [...] kopia powołanego wyżej oświadczenia skarżącego z [...] października 2016 r. Na oświadczeniu tym znajduje się prezentata Kancelarii Ogólnej Urzędu Miasta [...], z której wynika, że pismo to wpłynęło do tego Urzędu w dniu [...] października 2016 r. Natomiast z treści tego oświadczenia wynika m.in., że skarżący przedstawia do dyspozycji inwestora działkę [...] o pow. [...] ha i wnosi o wypłatę bonusu 5% z tytułu niezwłocznego wydania ww. nieruchomości (k.100 akt administracyjnych organu I instancji).

Ponadto kopia tego oświadczenia została załączona przez skarżącego do

e-maila z [...] listopada 2018 r. skierowanego do Starostwa Powiatowego z [...] (k.97-98 akt administracyjnych organu I instancji).

Zaznaczenia wymaga również, iż kopię powyższego oświadczenia skarżący dołączył do odwołania od decyzji organu I instancji.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 lipca 2015 r., I OSK 2517/13, przyjął, że pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej należy rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających

z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą. Zatem czynność zmierzająca do realizacji tej czynności musi być odpowiednio widoczna i rzeczywista. Nie musi być potwierdzona dokumentem, lecz winna być dostatecznie ujawniona w sposób ogólnie przyjęty, a dowodzona może być wszelkimi środkami dowodowymi, byle dotarła do adresata (nowego właściciela).

Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela powyższe stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Nie ulega wątpliwości, że składając wobec inwestora - Miasta [...] oświadczenie z [...] października 2016 r. o przedstawieniu do dyspozycji inwestora działki nr [...], skarżący w sposób jasny i wyraźny oświadczył wolę wydania przedmiotowej nieruchomości. Tym samym zapewnił nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności. Jednocześnie wskazać należy, iż z akt sprawy nie wynika, aby inwestor podjął działania zmierzające do objęcia w faktyczne władztwo przedmiotowej nieruchomości, a skarżący temu się sprzeciwiał. Ponadto brak jest dowodów na to, że powyższe oświadczenie skarżącego o wydaniu nieruchomości miało charakter pozorny.

Należy zatem stwierdzić, że w realiach niniejszej sprawy organy orzekające obu instancji błędnie uznały, iż skarżący nie przedstawił dowodu stanowiącego podstawę podwyższenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Dowód taki znajduje się bowiem w aktach sprawy. Jest nim powołane wyżej oświadczenie skarżącego z [...] października 2016 r. o przedstawieniu do dyspozycji inwestora przedmiotowej nieruchomości.

Pominięcie tego dowodu w sprawie i brak jego oceny przez organy obu instancji oznacza, że nieprawidłowo przeprowadziły one postępowanie dowodowe - czym naruszyły art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z uwagi na to, że w zarówno w zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, kwestia powiększenia albo odmowy powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości nie stanowiła odrębnego punktu decyzji, konieczne stało się uchylenie w całości obu decyzji.

Sąd nie badał prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, uznając, że - wobec stwierdzonego istotnego uchybienia postępowania - byłoby to niecelowe.

Ponownie rozpatrując sprawę, organy orzekające obu instancji wezmą pod uwagę powyższe rozważania Sądu i rozpatrzą kwestię powiększenia albo odmowy powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości

- dokonując oceny pisma skarżącego z [...] października 2016 r. oraz zlecą sporządzenie nowego operatu szacunkowego - z uwagi na upływ okresu ważności znajdującego się w aktach sprawy operatu, dokonają oceny tego operatu, a następnie wydadzą stosowne rozstrzygnięcia, które uzasadnią zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy (zwrot kwoty 716 zł tytułem wpisu od skargi).