Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, , Sędzia WSA Izabela Ostrowska, Asesor WSA Karolina Kisielewicz (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 5 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi P. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę

P. K. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z [...] czerwca 2016 r. (nr [...]) w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego.

Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że Starosta [...] decyzją z [...] stycznia 2015 r. (nr [...]) zatwierdził projekt budowlany i udzielił skarżącemu pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej na nieruchomości przy ul. H. w S.

W dniu 8 marca 2016 r. inwestor na podstawie art. 54 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290), zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (nr [...]) w zabudowie szeregowej, wybudowanego na podstawie wymienionej decyzji. Miesiąc później, tj. 8 kwietnia 2016 r. Starosta [...] wydał P. K. zaświadczenie (nr [...]) potwierdzające, że lokale wchodzące w skład tego budynku (nr [...] i [...]) są lokalami samodzielnymi w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).

W dniu 18 kwietnia 2016 r., skarżący zgłosił do Starosty [...] zamiar przebudowy lokalu nr [...], usytuowanego w części parteru, na piętrze i poddaszu tego budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Przebudowa miała polegać na budowie ściany o gr. 25 cm na poziomie piętra i poddasza i prowadzić do powstania dwóch lokali (nr [...] i nr [...]).

P. K. wnioskiem z 23 maja 2016 r. zwrócił się do Starosty [...] o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w tym budynku, w celu jego wyodrębnienia.

Starosta [...] postanowieniem z [...] maja 2016 r. (znak: [...]), działając na podstawie art. 217 § 1 i § 2 i art. 219 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23), odmówił wnioskodawcy wydania zaświadczenia o żądanej treści. Organ podał, że zamiarem wnioskodawcy jest podzielenie pierwotnego lokalu mieszkalnego nr [...] na dwa odrębne lokale mieszkalne: nr [...] i nr [...], co prowadziłoby do wydzielenia trzech lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym. Zdaniem Starosty wydzielenie trzech lokali mieszkalnych w takim budynku oznacza, że w świetle prawa stałby się budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym (kategoria obiektu XIII). Tymczasem skarżący nie wnioskował i nie uzyskał nigdy od organu dokumentu dotyczącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Z tego powodu wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nie odpowiadałoby stanowi faktycznemu i prawnemu ustalonemu przez organ w oparciu o posiadane dokumenty (pozwolenie na budowę, zawiadomienie o zakończeniu budowy).

Po rozpoznaniu zażalenia skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., postanowieniem z [...] czerwca 2016 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium odwołało się do pojęcia domu jednorodzinnego zawartego w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane i stwierdziło, że powołany przepis wyraźnie zakazuje wydzielenia w nim więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Skoro ustawodawca przewidział możliwość wyodrębnienia w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, to jest niedopuszczalne wydzielenie większej liczby lokali. Tym samym dopóki budynkom wzniesionym przez P. K. przysługuje status budynków jednorodzinnych dwulokalowych, co potwierdza także decyzja o udzieleniu pozwolenia na budowę dla tej inwestycji, wydanie kolejnego zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...], w związku z wyodrębnieniem trzeciego lokalu, nie jest dopuszczalne.

P. K. w skardze na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. zarzucił naruszenie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali przez jego błędną wykładnię i nieuzasadnione przyjęcie, że wydanie zaświadczenia o samodzielności trzeciego lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym wymaga uprzedniej zmiany sposobu użytkowania budynku na budynek mieszkalny wielorodzinny. Zdaniem skarżącego, nie jest prawidłowe stanowisko, że w świetle definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zawartej w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, nie jest dopuszczalne wydzielenie trzeciego, samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zarzucił także organowi nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego i niedostateczne ustalenie okoliczności faktycznych sprawy. Z tych powodów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zaskarżone postanowienie nie narusza prawa, co oznacza, że skarga P. K. jest nieuzasadniona.

Zgodnie z art. 217 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się, gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa lub gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zaświadczenie stanowi więc urzędowe potwierdzenie, w formie pisemnej, okoliczności faktycznych lub prawnych. Jest ono aktem wiedzy, a nie aktem woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego – nie rozstrzyga żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani też nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego.

W świetle powyższego nieprawidłowe jest stanowisko skarżącego, że organy nie wyjaśniły dostatecznie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy i wydania zaświadczenia. Nie jest dopuszczalne dokonywanie, w trybie dotyczącym wydawania zaświadczeń, jakichkolwiek ustaleń faktycznych, gdyż postępowanie wyjaśniające ograniczone jest do stwierdzenia, czy dokumenty będące w posiadaniu organu dopuszczają wydanie zaświadczenia o żądanej treści.

Należy przypomnieć, że organy orzekając o odmowie wydania skarżącemu zaświadczenia o samodzielności lokalu dysponowały decyzją Starosty [...] z [...] stycznia 2015 r. o udzieleniu stronie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej oraz zawiadomieniem skarżącego o zakończeniu ich budowy. Prawidłowo zatem organy przyjęły, że w świetle tych dokumentów nie było dopuszczalne wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu na postawie art. 217 i art. 218 k.p.a.

Oczywiście rację ma skarżący, że obowiązkiem organu w postępowaniu o wydanie zaświadczenia na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, jest wyłącznie stwierdzenie, czy dany lokal może być uznany za samodzielny w rozumieniu tego przepisu, nie zaś np. to, czy lokal nadaje się do użytkowania. Niemniej jednak organ nie może pominąć definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zawartej w art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Chodzi bowiem o stwierdzenie samodzielności lokalu w konkretnym rodzaju obiektu budowlanego, tj. budynku mieszkalnym jednorodzinnym, dwulokalowym. Zgodnie z tym przepisem budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Skoro powyższy przepis uniemożliwia wyodrębnienie więcej niż dwóch lokali w domu jednorodzinnym, to dopóki budynkowi przysługuje status takiego domu, to nie jest dopuszczalne wydanie zaświadczeń o samodzielności większej liczby lokali. Nie można poprzez działania faktyczne, tj. podział istniejącego samodzielnego lokalu na dwa mniejsze, i uzyskanie "zatwierdzającego" te działania zaświadczenia, dążyć do zmiany statusu prawnego budynku z jednorodzinnego na wielomieszkaniowy.

Sąd zauważa, że zaświadczenie o samodzielności lokalu jest niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Niewątpliwie stanowisko zajęte w zaskarżonym wyroku w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych.

Skoro zatem wnioskodawca zamierza wyodrębnić w budynku jednorodzinnym trzy lokale mieszkalne, to oznacza, że budynek ten – przed wyodrębnieniem dodatkowego lokalu mieszkalnego – powinien zostać dopuszczony do użytkowania jako budynek wielomieszkaniowy. Brak zaś takiej ostatecznej decyzji uniemożliwia wydanie zaświadczenia żądanej treści (por. wyrok NSA z 22 kwietnia 2016 r. sygn.. akt I OSK 2772/14).

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz.718 ze zm.), oddalił skargę.