Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Warunkiem uznania nieruchomości za nieruchomość zdatną na cele budowlane oprócz jej położenia w terenach budowlanych jest zapewnienie dla takiej nieruchomości dojścia i dojazdu do drogi publicznej /par. 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - obecnie tekst jednolity: Dz.U. 1999 nr 15 poz. 140/. Przy czym nie wystarcza faktycznie istniejący dostęp ale musi być to prawnie zapewniony dostęp.

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Anny O. i Zbigniewa O. na decyzję Wojewody M. z dnia 21 czerwca 1999 r. (...) w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę - uchylił zaskarżoną decyzję jak i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; (...).

Decyzją z dnia 8 marca 1999 r. (...) Wójt Gminy w N.-T. działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm. - obecnie tekst jednolity: Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm. - zwanej dalej Prawem budowlanym z 1994 r./, po rozpatrzeniu wniosku Grażyny i Rafała Ł. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na nieruchomości położonej w Ł., oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. ewid. 2591/15.

Odwołanie Anny O. i Zbigniewa O. nie zostało uwzględnione i Wojewoda M., decyzją z dnia 21 czerwca 1999 r. (...) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, podnosząc w uzasadnieniu następujące okoliczności:

1/ ostateczną decyzją z dnia 7 kwietnia 1997 r. (...) Wójt Gminy N.-T. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki 2591/15 w Ł.,

2/ po uchyleniu przez b. Wojewodę N. decyzji Wójta Gminy N.-T. z dnia 10 kwietnia 1998 r. w sprawie pozwolenia na budowę przedmiotowego obiektu projektant wystąpił do Komendy Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej w N.-S. o opinię w zakresie zabezpieczenia p.pożarowego projektowanego budynku. Pismem z dnia 28 kwietnia 1998 r. (...) Komenda Wojewódzka Państwowej Straży Pożarnej poinformowała, że projekt przedmiotowego obiektu nie wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej. Zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym opracowanym przez Janusza P. drewniane elementy projektowanego budynku zabezpieczone będą przeciwogniowo preparatem FOBOS M2 lub OCEAN 441, dach pokryty będzie blachą trapezową lub dachówką, co pozwala na zaliczenie projektowanego budynku do obiektów nie rozprzestrzeniających ognia,

3/ usytuowanie budynku w odległości 5,0 m od granic działki odwołujących się jest zgodne z obowiązującymi warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie /rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. - Dz.U. 1999 nr 15 poz. 140/. Nie znajdują więc uzasadnienia zarzuty podnoszone w odwołaniu a dotyczące naruszenia ich interesu,

4/ budynek odwołujących się, nie został wpisany do rejestru zabytków, nie utworzono wokół niego strefy ochrony konserwatorskiej, a zatem prawnie nie ustalono żadnych ograniczeń dotyczących zabudowy na sąsiednich działkach,

5/ ustalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy N.-T. nie ograniczają możliwości zabudowy działek mniejszych niż 0,20 ha co sugerują odwołujący,

6/ projektowany budynek usytuowany w odległości 5,0 m od granic działki odwołujących się, o wysokości od poziomu terenu do kalenicy wynoszącej 6,60 m nie ograniczy dopływu światła dziennego do budynku odwołujących usytuowanego w odległości około 17,0 m od projektowanego obiektu,

7/ za bezpodstawny uznano zarzut, że działka nr 2591/15 pozbawiona jest dojazdu. Dojazd ten został zagwarantowany aktem notarialnym z dnia 10 czerwca 1996 r. po działce nr ewid. 2591/18 opisanej na planie zagospodarowania działki.

Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję złożyli Anna i Zbigniew O. i wnosząc o uchylenie lub stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji zarzucili, że obie decyzję naruszają prawo i ich interes. Zdaniem skarżących decyzję naruszają par. 12 i par. 14 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie bowiem nie została zachowana należyta odległość od ich zabytkowego obiektu, przy czym przyznali, że sprawa w zakresie wpisu do rejestru zabytków jest w toku, ponadto nieruchomość inwestorów nie ma dostępu do drogi publicznej. Ustanowiona służebność przebiega pod dz. ewid. 2591/18 ale nie zapewnia dostępu do drogi publicznej. Dowodem na tę okoliczność jest sprawa o zakaz wytoczona przed Sądem Rejonowym w N.-T. - (...). Dalej zarzucili, że decyzje naruszają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ł. z uwagi na to, że jest to teren eksponowany krajobrazowo i na spadkach, co uzasadnia zabudowę rozluźnioną a działka winna mieć ok. 20 arów powierzchni czego dz. ewid. 2591/15 nie spełnia w zakresie powierzchni, bowiem posiada powierzchnię 0,0504 ha.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda M. wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skargę należy uznać za uzasadnioną. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu kto m.in. wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z analizy tego przepisu wynika, że nie wystarcza wykazanie samego prawa do dysponowania nieruchomością /nawet położoną w terenach budowlanych/, ale musi być wykazane prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Warunkiem uznania nieruchomości za nieruchomość zdatną na cele budowlane oprócz jej położenia w terenach budowlanych jest zapewnienie dla takiej nieruchomości dojścia i dojazdu do drogi publicznej /par. 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - obecnie t.j. Dz.U. 1999 nr 15 poz. 140/. Przy czym nie wystarcza faktycznie istniejący dostęp ale musi być to prawnie zapewniony dostęp.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji za bezpodstawny uznano zarzut, że działka nr 2591/15 pozbawiona jest dojazdu. Dojazd ten został zagwarantowany aktem notarialnym z dnia 10 czerwca 1996 r. po działce nr ewid. 2591/18 opisanej na planie zagospodarowania działki. Otóż we wspomnianym akcie notarialnym ustanowiono rzeczywiście służebność po dz. ewid. 2591/18, nie ustalono natomiast czy ta służebność zapewnia nieruchomości inwestorów dostęp do drogi publicznej. Ze znajdującego się w aktach sprawy planu zagospodarowania działki to nie wynika, a jak można z niego wywnioskować dostęp do drogi publicznej ma przebiegać po nieruchomości skarżących. Jak można wywnioskować z treści skargi sprawa tego przejazdu jest przedmiotem postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym w N.-T. (...).

W tym stanie rzeczy trafny jest zarzut skargi, iż zaskarżona decyzja narusza dyspozycję art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

Mając na uwadze wyżej naprowadzone okoliczności na podstawie art. 22 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 3 oraz art. 29, a także art. 55 ust. 1 ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym orzeczono jak w sentencji.