Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski,, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 października 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. decyzją z dnia [...], nr [...], po przeprowadzeniu postępowania w sprawie niewłaściwego stanu technicznego przewodów kominowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, przy ul. [...] w S., nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] w S., zwanej dalej "Wspólnotą, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości przewodów kominowych w tym budynku, poprzez:

1) zamontowanie w każdym lokalu mieszkalnym z gazowym podgrzewaczem wody, w którym stwierdzono nieprawidłowości, czujników tlenku węgla oraz poinformowanie mieszkańców o warunkach bezpiecznego korzystania z gazowych podgrzewaczy wody - w terminie do dnia [...],

2) przełączenie lub odłączenie gazowych podgrzewaczy wody w przypadkach podłączenia do jednego przewodu kominowego wentylacji i gazowych podgrzewaczy wody - w terminie do dnia [...],

3) odłączenie od przewodów kominowych aparatów gazowych oraz wykonanie instalacji ciepłej wody użytkowej z wykorzystaniem istniejącego w budynku węzła cieplnego - w terminie do dnia [...],

4) doprowadzenie wentylacji pomieszczeń do zgodności z przepisami, stosownie do zaleceń "Protokołu z okresowej (rocznej) kontroli przewodów kominowych", sporządzonego w dniu [...] przez mistrza kominiarskiego A.J. oraz uzupełnienia do ww. protokołu z dnia [...] - w terminie do dnia [...].

Powyższe roboty należało wykonać pod nadzorem osoby legitymującej się wymaganymi kwalifikacjami, a po ich zakończeniu powiadomić inspektorat, załączając oświadczenie ww. osoby o prawidłowości wykonania tych robót.

Decyzja ta została wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409

ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.).

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że po otrzymaniu wniosku Prokuratury Rejonowej [...], o przeprowadzenie kontroli stanu przewodów kominowych w ww. budynku mieszkalnym przy ul. [...] w S., w związku ze śmiertelnym zatruciem tlenkiem węgla, do jakiego doszło w mieszkaniu przy ul. [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. przeprowadził w dniu [...] kontrolę dokumentów dotyczących utrzymania budynku i zobowiązał zarządcę budynku między innymi do uzupełnienia protokołów badań instalacji gazowej, polegających na sprawdzeniu jej szczelności w lokalach mieszkalnych oraz protokołu przeglądu przewodów kominowych polegających na sprawdzeniu drożności, szczelności i stanu technicznego przewodów.

Postanowieniem z dnia [...], znak: [...] w Powiecie Grodzkim S., na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane nakazał Wspólnocie wykonanie i przedłożenie w terminie do dnia [...] protokołu kontroli okresowej rocznej polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) opisanego wyżej budynku.

Z przedstawionego przez Wspólnotę protokołu z okresowej rocznej kontroli przewodów kominowych z dnia [...], przeprowadzonej przez mistrza kominiarskiego A.J. (upr. nr [...]), wynikało, że objęte kontrolą przewody kominowe i inne elementy urządzeń kominowych nie odpowiadają przepisom. Przewody kominowe były nieszczelne, stwierdzono pomieszanie podłączeń wentylacyjnych ze spalinowymi, dwa przewody wentylacyjne były zagruzowane, w mieszkaniach brak było urządzeń nawiewnych (szczelna stolarka zewnętrzna) - ciąg w przewodach kominowych jest uzależniony od ilości dopuszczonego do mieszkania powietrza, stwierdzono również małą kubaturę łazienek, w których zamontowano podgrzewacze gazowe wody. W dziewięciu lokalach w kratkach wywiewnych zamontowano elektryczne wentylatory, niedozwolone przy zastosowaniu urządzeń gazowych.

W uzupełnieniu protokołu z dnia [...] stwierdzono ponadto, że jedyną metodą, jaką można byłoby zastosować przy naprawie przewodów spalinowych jest uszczelnienie ich przy użyciu wkładów typu Alufol, co jednak spowodowałoby przewężenie przewodów, skutkujące nieprawidłowościami w ich działaniu. Podłączenie w niektórych przypadkach kilku podgrzewaczy gazowych wody do jednego przewodu kominowego niesie dodatkowo ryzyko wydostawania się spalin na mieszkania. Brak jest natomiast wolnych kominów do rozłączenia, by przewody spalinowe były indywidualne. Autor opinii zalecił zmianę sposobu dostarczania ciepłej wody użytkowej do mieszkań, mianowicie należało zlikwidować podgrzewacze gazowe wody i podłączyć do SEC (budynek posiada już ogrzewanie z SEC) lub zamontować podgrzewacze elektryczne. Do momentu likwidacji podgrzewaczy gazowych wody należało wyposażyć mieszkania w czujniki tlenku węgla oraz poinformować lokatorów o przestrzeganiu czynności mających na celu zminimalizowanie zagrożenia zatrucia się tlenkiem węgla. W przypadkach podłączenia do jednego przewodu kominowego wentylacji i podgrzewaczy gazowych wody należało pilnie dokonać przełączeń lub odłączyć podgrzewacze gazowe wody od przewodu kominowego (zlikwidować), a także zlikwidować wentylatory elektryczne podłączone do przewodów kominowych wentylacyjnych. Ponadto, wskazano, że likwidacja podgrzewaczy gazowych wody nie zwalnia lokatorów od wykonania nawiewu powietrza do mieszkań, potrzebnego do prawidłowego działania urządzeń (wentylacji) podłączonych do przewodów kominowych.

Uwzględniając powyższe, organ I instancji przeprowadził w dniu [...] rozprawę administracyjną przy udziale przedstawiciela Wspólnoty oraz mistrza kominiarskiego A.J. Przedstawiciel Wspólnoty poinformował, że zarząd podjął decyzję, że z dwóch wariantów wskazanych przez mistrza kominiarskiego chciałby, aby ciepła woda użytkowa była dostarczana do lokali mieszkalnych z sieci miejskiej z wykorzystaniem istniejącego węzła cieplnego. Z uwagi na zadłużenie kredytem zarząd poprosił o wyznaczenie możliwie długiego terminu na zrealizowanie tych robót, tj. minimum 9 miesięcy. Do czasu zrealizowania tej inwestycji Wspólnota zamontowałaby w każdym lokalu mieszkalnym czujnik tlenku węgla oraz poinformowałaby każdego z właścicieli i najemców o zasadach zachowania szczególnego bezpieczeństwa podczas użytkowania gazowych podgrzewaczy wody. Te czynności Wspólnota jest w stanie podjąć natychmiastowo.

Odwołanie od decyzji organu I instancji wniosła Wspólnota zarzucając zaskarżonej decyzji obrazę art. 3 ust. 1, art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz § 17 ust. 2 pkt 3, 5, 7 i § 19 ust. 2 pkt 1, 3 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

W uzasadnieniu odwołania Wspólnota podniosła, że za wyjątkiem czynności polegających na wykonaniu instalacji ciepłej wody użytkowej, wszystkie pozostałe nakazane czynności nie dotyczą części wspólnych budynku, ale lokali w tym budynku położonych. Wspólnota wskazała, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W konstrukcji prawnej wspólnoty mieszkaniowej kluczowe znaczenie ma pojęcie "nieruchomości wspólnej", zdefiniowane w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którą nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną są więc oprócz gruntu te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli.

Zdaniem Wspólnoty, nałożone na nią obowiązki, polegające na zamontowaniu w każdym lokalu mieszkalnym z gazowym podgrzewaczem wody, w którym stwierdzono nieprawidłowości, czujników tlenku węgla, przełączeniu lub odłączeniu gazowych podgrzewaczy wody w przypadkach podłączenia do jednego przewodu kominowego wentylacji i gazowych podgrzewaczy wody, odłączeniu od przewodów kominowych aparatów gazowych, doprowadzeniu wentylacji pomieszczeń do zgodności z przepisami stosownie do zaleceń protokołu z okresowej kontroli przewodów kominowych - dotyczą lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli, a nie nieruchomości wspólnej. Powyższe obowiązki powinny być zatem nałożone na właścicieli poszczególnych lokali. Wspólnota podkreśliła, że nie zgadza się ze stanowiskiem, zgodnie z którym podłączenie przez właściciela danego lokalu jakiegokolwiek urządzenia do przewodu kominowego skutkuje tym, że urządzenie to staje się częścią składową przewodu kominowego, a w konsekwencji nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Wzmocnieniem tej argumentacji, zdaniem strony, są przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali, którego już sam tytuł: "Zarząd nieruchomością wspólną" określa zakres praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej, ograniczając je wyłącznie do nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze zakres obowiązków wspólnoty mieszkaniowej, skrajnym przykładem jest nałożony na odwołującą się obowiązek doprowadzenia wentylacji pomieszczeń do zgodności z przepisami - stosownie do zaleceń protokołu z okresowej kontroli przewodów kominowych. W istocie rzeczy oznacza to zobowiązanie Wspólnoty do ponoszenia nakładów na lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności (np. jego przebudowę poprzez powiększenie pomieszczenia łazienki, czy kuchni).

W ocenie strony, sfinansowanie wykonania nakazanych czynności stanowiłoby naruszenie przepisów, tj. art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z treścią § 17 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, to użytkownik lokalu w czasie używania instalacji gazowej powinien m.in. zapewniać pełną sprawność techniczną i użytkową urządzeń gazowych stanowiących wyposażenie lokalu, zapewniać ochronę instalacji i urządzeń gazowych przed uszkodzeniem, utrzymywać znajdujące się w lokalu elementy instalacji gazowej, urządzeń spalinowych i wentylacyjnych oraz urządzenia gazowe w należytym stanie technicznym i użytkowym oraz zapewnić wykonanie niezbędnych czynności konserwacyjnych. Z kolei, zgodnie z § 19 ust. 2 rozporządzenia użytkownik lokalu wyposażonego w przewody i kanały dymowe lub spalinowe oraz wentylacyjne jest obowiązany m.in. zapewniać ich sprawność techniczną i użytkową oraz systematycznie wykonywać czynności konserwacyjne.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. decyzją z dnia [...], nr [...] uchylił decyzję organu I instancji w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków i orzekł o wykonaniu obowiązków określonych w pkt 1-2 w terminie do dnia [...], w pkt 3-4 w terminie do dnia [...], a w pozostałej części utrzymał tę decyzję w mocy.

Uzasadniając wydane rozstrzygniecie organ odwoławczy wskazał, że zgodnie

z art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tej ustawy, a który stanowi, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami wskazanymi w ust. 1 pkt 1-7.

Organ podał, że z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy wynika, że ww. obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym i jest użytkowany w sposób powodujący zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi (w szczególności wskutek montażu wentylatorów elektrycznych w kratkach wentylacyjnych). Stwierdzone przez organ I instancji nieprawidłowości w stanie technicznym budynku również powodują takie zagrożenie. Dla wyeliminowania zagrożeń konieczne jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, że zalecenia dotyczące zamontowania czujników tlenku węgla, odłączenia gazowych podgrzewaczy wody i doprowadzenia wentylacji pomieszczeń do zgodności z przepisami w lokalach mieszkalnych związane są z usunięciem zagrożenia dla życia i zdrowia wszystkich mieszkańców przedmiotowego obiektu budowlanego i doprowadzeniem instalacji wentylacyjnej, dymowej i spalinowej, stanowiących całość techniczno-użytkową, do odpowiedniego stanu technicznego.

Kolegium zauważyło, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany to między innymi budynek wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Stosownie do treści § 3 pkt 21-22 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, kanały spalinowe to kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania spalin ponad dach, zaś kanały wentylacyjne to kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania zanieczyszczonego powietrza z pomieszczeń. Zatem, w ocenie organu, choć kanały spalinowe i wentylacyjne obsługują poszczególne lokale w budynku, stanowią instalację będącą częścią składową budynku, a nie poszczególnych lokali.

Z przedłożonej przez Wspólnotę opinii kominiarskiej wynika, że w budynku tym przewody kominowe nie odpowiadają przepisom, a mianowicie: są nieszczelne, stwierdzono pomieszanie podłączeń wentylacyjnych ze spalinowymi, dwa przewody wentylacyjne są zagruzowane, stwierdzono zamontowanie elektrycznych wentylatorów w kratkach wywiewnych. Niedostateczny dopływ powietrza do wentylowanych pomieszczeń spowodowany jest szczelnością stolarki okiennej oraz brakiem urządzeń nawiewnych. Występujące nieprawidłowości są bezpośrednim zagrożeniem dla bezpieczeństwa wszystkich użytkowników budynku. Niesprawności, choć występują w poszczególnych lokalach, dotyczą instalacji budynku stanowiących całość techniczno-użytkową, dlatego zasadnie organ pierwszej instancji do usunięcia tych niesprawności zobowiązał wspólnotę.

Końcowo Kolegium zauważyło, że z uwagi na przedmiot sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy art. 66 ustawy Prawo budowlane, organ powiatowy zobligowany był do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w celu doprowadzenia przedmiotowego obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego. Natomiast podział kosztów nakazanych czynności jest sprawą cywilną, którą w przypadku sporu rozstrzyga właściwy miejscowo sąd cywilny.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. na powyższą decyzję Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] wniosła o jej uchylenie w całości oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia właściwemu organowi.

Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła:

1) obrazę art. 3 ust. 1 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) poprzez ich niezastosowanie;

2) obrazę § 17 ust. 2 pkt 3, 5, 7, § 19 ust. 2 pkt 1, 3, Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74 poz.836 ze zm.) poprzez ich niezastosowanie;

3) nierozpoznanie istoty sprawy;

4) obrazę art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290) przez błędną jego wykładnię, polegająca na przyjęciu, że skarżąca wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul. [...] w S. i w konsekwencji tego uznanie, że to skarżącą obciąża obowiązek doprowadzenie wentylacji pomieszczeń do zgodności z przepisami - stosownie do zaleceń "Protokołu z okresowej (rocznej) kontroli przewodów kominowych", sporządzonego w dniu [...] przez mistrza kominiarskiego A.J. oraz uzupełnienia tego protokołu z dnia [...].

W ocenie skarżącej Wspólnoty, w świetle art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. ww. czynności, nałożone zaskarżoną decyzją - za wyjątkiem utrzymania w należytym stanie kanałów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych - nie dotyczą nieruchomości wspólnej, ale lokali stanowiących odrębną własność poszczególnych właścicieli. W konsekwencji uznać należy, że zaskarżona decyzja, utrzymująca w mocy nałożone na Wspólnotę powyższe obowiązki, narusza powyższe przepisy. Oznacza to, że obowiązki te powinny być nałożone nie na Wspólnotę Mieszkaniową, ale na właścicieli poszczególnych lokali, a to choćby dlatego, że to właściciel lokalu jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie - również technicznym, w tym wypadku urządzeń gazowych zainstalowanych w danym lokalu, których przy nawet najbardziej liberalnej wykładni art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nie można uznać za "nieruchomość wspólną".

Skarżąca podkreśliła, że nie kwestionuje faktu, że kanały spalinowe, dymowe i wentylacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej i w konsekwencji to wspólnotę mieszkaniową obciążą obowiązek utrzymania tych przewodów w należytym stanie technicznym. Jednak, zdaniem Wspólnoty, części nieruchomości wspólnej nie stanowią urządzenia podłączone do tych kanałów przez użytkowników poszczególnych lokali.

Zdaniem Wspólnoty, błąd organu II instancji polega na tym, że skarżąca uznana została za "właściciela" obiektu budowlanego, tj. budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] w S. - w tym lokali mieszkalnych położonych w tym budynku. O ile można uznać, w oparciu o odpowiednie przepisy (art. 6, art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), że przepis art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane można w drodze fikcji prawnej stosować w odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej co do nieruchomości wspólnej (fikcji, bo współwłaścicielami tych części są właściciele lokali), to w żaden sposób skarżącej nie można uznać za właściciela lokali położonych w budynku przy ul. [...] w S. Dlatego obowiązki związane i niejako przypisane do danych lokali powinny być nałożone na właścicieli lokali, a nie na Wspólnotę.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 27 października 2016 r. pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod katem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji we wskazanych powyżej granicach, sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa, które uzasadniałoby uwzględnienie skargi. Zaskarżona decyzja okazała się prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogły odnieść skutku.

Podstawę materialnoprawną wydanych w niniejszej sprawie decyzji stanowił przepis art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290), zgodnie z którym - w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku albo (pkt 2), jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3) - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Stosownie natomiast do treści art. 61 ww. ustawy (umieszczonego w Rozdziale 6 ustawy Prawo budowlane, zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych"), właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Przepis ten stanowi, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1 - 7.

Z powyższych uregulowań wynika zatem, że obowiązki wynikające z art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane, organ nakłada na właściciela lub też zarządcę obiektu budowlanego, tj. podmioty zobowiązane do użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

W rozpatrywanej sprawie, zaskarżoną decyzją organ nadzoru budowlanego, w oparciu o zalecenia "Protokołu z okresowej (rocznej) kontroli przewodów kominowych", sporządzonego w dniu [...] przez mistrza kominiarskiego A.J. oraz uzupełnienia tego protokołu z dnia [...], nałożył na Wspólnotę obowiązek wykonania pod nadzorem osoby legitymującej się wymaganymi kwalifikacjami, w określonych w decyzji terminach, szeregu czynności i robót budowlanych mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości przewodów kominowych w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym, zlokalizowanym przy ul. [...] w S. Powyższe zalecenia nie zostały zakwestionowane przez skarżącą.

Istotę sporu w sprawie, jak również główny zarzut skargi, stanowi natomiast kwestia adresata tej decyzji. Zdaniem strony skarżącej, obowiązki wynikające z zaskarżonej decyzji powinny być nałożone nie na skarżącą Wspólnotę, ale na właścicieli poszczególnych lokali, choćby dlatego, że to właściciel lokalu jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie – również technicznym.

Podkreślić w tym miejscu należy, że art. 61 ustawy Prawo budowlane jednoznacznie określa kto jest adresatem decyzji wydawanej w sytuacjach wskazanych w art. 66 ust. 1 tej ustawy. Adresatami takiej decyzji są – w zależności od stanu faktycznego sprawy – właściciel, użytkownik wieczysty, zarządca, a w pewnych sytuacjach także inny podmiot, który np. z upoważnienia tych podmiotów sprawuje pieczę nad tym, aby obiekt był utrzymywany i użytkowany właściwie.

Zasadnicze znaczenie ma więc to, kto jest właścicielem obiektu budowlanego, albo kto sprawuje nad nim zarząd. Nie ulega wątpliwości, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Stosownie do art. 18 ust. 1 tej ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ww. ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali.

Mając powyższe na uwadze uznać należy, że właścicielem nieruchomości przy ul. [...] w S. jest ogół właścicieli tej nieruchomości działający w formie Wspólnoty Mieszkaniowej, którą reprezentuje wybrany przez nich zarząd. Wobec tego zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jedynym właściwym adresatem zaskarżonej decyzji była wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota jest w tym przypadku właścicielem budynku.

Wskazać przy tym trzeba, że kwestia, czy ustalony w toku postępowania administracyjnego stan faktyczny jest wynikiem czyichkolwiek zaniedbań oraz ewentualne ustalenie osoby winnej tych zaniedbań, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w budynku. Decyzja wydana w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jest decyzją związaną, tzn. zaistnienie przesłanek wskazanych w tym przepisie, w niniejszej sprawie nieodpowiedniego stanu przewodów kominowych w budynku wielorodzinnym, obliguje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji, na podstawie której właściciel lub zarządca nieruchomości będzie zobowiązany podjąć działania określone tą decyzją, aby usunąć stwierdzone nieprawidłowości. Wystąpienie przesłanki wymaga reakcji organu w postaci decyzji zobowiązującej do wykonania określonych czynności, obliczonych na rezultat w postaci usunięcia nieprawidłowości.

Ponadto, powyższy przepis, odnosi się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. Przez obiekt budowlany, zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, należy bowiem rozumieć budynek wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Zauważyć również należy, że przepis art. 66 Prawa budowlanego nie wyklucza nakazania wykonania określonych czynności również w lokalu położonym w obiekcie budowlanym, w sytuacji, gdy niewłaściwy stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt budowlany, a nakazane czynności mają na celu utrzymanie w należytym stanie całego obiektu (por.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2009 r., sygn. II OSK 985/08, LEX nr 516064).

Istotne jest jednak to, że w decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego organ administracji nie bada przyczyn, z powodu których obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, ani kto ponosi za to odpowiedzialność. Ujawniając stan takiego zagrożenia organ nadzoru budowlanego kieruje nakaz usunięcia nieprawidłowości do właściciela, bądź zarządcy budynku.

W świetle powyższego uznać trzeba, że obowiązek wykonania określonych czynności prawidłowo skierowany został do Wspólnoty. Obowiązki właściciela lub zarządcy polegają bowiem głównie na przeprowadzaniu, w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów oraz ocen jego stanu technicznego oraz podejmowaniu działań związanych z wykonywaniem niezbędnych robót zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego. Użytkowany obiekt budowlany powinien być utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, celem niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia się jego właściwości technicznej, zwłaszcza w zakresie spełniania wymagań stawianych obiektowi.

Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut niezastosowania w sprawie art. 3 ust. 1 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej zwaną "u.w.l.". Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali, przy czym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l., jest natomiast grunt oraz są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym wszystkie pomieszczenia, które nie są samodzielnymi lokalami, a także te, które nie stały się częścią składową nieruchomości lokalowych, jak również elementy i urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są więc instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.

Niewłaściwy stan techniczny opisanego wyżej budynku mieszkalnego, zwłaszcza w zakresie nieprawidłowości przewodów kominowych, został przez organy prawidłowo ustalony na podstawie dowodów przytoczonych w uzasadnieniu decyzji. W szczególności z protokołu z okresowej (rocznej) kontroli przewodów kominowych z dnia [...] oraz z uzupełnienia do ww. protokołu z dnia [...] wynika zakres stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiotowym obiekcie budowlanym i czynności niezbędnych do ich wyeliminowania. Oczywistym jest, że sprawne działanie przewodów kominowych wpływa na prawidłowe funkcjonowanie całego obiektu budowlanego. Kominy i kanały wentylacyjne należą bowiem do części wspólnych budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina, czy kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego komina, czy kanału kominowego przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym (por.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 maja 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 752/04, Lex nr 168052). Dlatego też, nakazanie skarżącej Wspólnocie wykonania określonych czynności, zmierzających do zapewnienia prawidłowego działania instalacji wspólnych, było zgodne z przepisami.

Warto również zauważyć, że godnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Jak już wyżej wskazano, w myśl art. 3 pkt 1 lit a Prawa budowlanego obiekt budowlany to m. in. budynek wraz z instalacjami. Natomiast kanały dymowe, to kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania dymu ponad dach, kanały spalinowe to kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania spalin ponad dach, a kanały wentylacyjne to kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania zanieczyszczonego powietrza z pomieszczeń (§ 3 pkt 20 – 22 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych; Dz. U. z 1999 r. Nr 74, poz. 836 ze zm.). Zatem, choć kanały dymowe, spalinowe i wentylacyjne odprowadzają dym, spaliny, czy zanieczyszczone powietrze z poszczególnych lokali w budynku, stanowią instalację będącą częścią składową budynku, a nie poszczególnych lokali.

Jak wynika z przedłożonej przez Wspólnotę opinii kominiarskiej, w przedmiotowym budynku przewody kominowe nie odpowiadają przepisom: są nieszczelne, stwierdzono pomieszanie podłączeń wentylacyjnych ze spalinowymi, dwa przewody wentylacyjne są zagruzowane, stwierdzono zamontowanie elektrycznych wentylatorów w kratkach wywiewnych. Niedostateczny dopływ powietrza do wentylowanych pomieszczeń spowodowany jest szczelnością stolarki okiennej oraz brakiem urządzeń nawiewnych. Występujące nieprawidłowości są bezpośrednim zagrożeniem dla bezpieczeństwa wszystkich użytkowników budynku. Niesprawności, choć występują w poszczególnych lokalach, dotyczą instalacji budynku stanowiących całość techniczno-użytkową, dlatego zasadnie organy do usunięcia ww. niesprawności zobowiązały skarżącą Wspólnotę.

Warto również zauważyć, że stan przewodów kominowych należy do elementów szczególnie newralgicznych, decydujących o bezpieczeństwie, zdrowiu i życiu wszystkich użytkowników budynku mieszkalnego, dlatego obowiązek utrzymania ich odpowiedniego stanu technicznego poprzez niedopuszczenie do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej. Przypomnienia wymaga, że PINB wszczął postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego przewodów kominowych budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w S. na wniosek Prokuratury Rejonowej [...] ze względu na zatrucie tlenkiem węgla, które nastąpiło w dniu [...] w lokalu mieszkalnym przy ul. [...] w S.

W ocenie sądu, w przedmiotowej sprawie, zachodziła potrzeba nałożenia na Wspólnotę nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie określonych prac mających na celu wyeliminowanie zagrożeń dla życia

i zdrowia mieszkańców budynku, bowiem występujące niesprawności instalacji wentylacyjnej, dymowej i spalinowej, stanowiących całość techniczno-użytkową dotyczyły budynku jako takiego, a nie poszczególnych lokali mieszkalnych.

Tym samym nie mogły odnieść skutku zarzuty podniesione w treści skargi.

Z tego względu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.