Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka Sędziowie: Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Miernik Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 maja 2009 r. sprawy ze skargi P.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2008 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [..] listopada 2008 r., nr [...], po rozpoznaniu odwołania P. Z., od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] września 2008 r., nr [...], odmawiającej zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...], objętej księgą wieczystą [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Przedmiotowa decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Wnioskiem z dnia 6 sierpnia 2008 r. P. Z., wystąpił o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...], w trybie art. 95 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603).

Do wniosku dołączona została mapa z projektowanym podziałem, przyjęta do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w L. pod numerem [...].

Decyzją nr [...] z dnia [...] września 2008 r. Burmistrz Miasta i Gminy S. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w S. przy

ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...].

Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji podniósł, że w wyniku podziału powstaje działka nr [...] o powierzchni [...] ha, która zgodnie ze złożonym wnioskiem zostaje wydzielona jako działka budowlana niezbędna do korzystania z budynku mieszkalnego.

W ocenie organu I instancji korzystanie z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce nr [...] nie wymaga aż tak dużej powierzchni wynoszącej [...] ha.

Przedstawiony do zatwierdzenia podział powodujący wydzielenie działki nr [...] jako niezbędnej do korzystania ze znajdującego się na niej budynku mieszkalnego według organu I instancji, nie spełnia ustawowego warunku niezbędności. Pas gruntu od zachodniej linii ścian budynków w kierunku wschodniej granicy działki [...] ma długość około [...] m, jest za duży i nie czyni zadość zapisowi pkt 7 ustawy.

Organ I instancji podniósł, że podział spowodował powstanie jako "resztówki" działki nr [...] o powierzchni [...] ha, która po ewentualnym zatwierdzeniu podziału powinna funkcjonować jako samodzielna nieruchomość.

Samodzielność funkcjonowania oraz możliwość zagospodarowania tej nieruchomości będzie nie możliwa ponieważ zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta S. - obszar A, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [..] z dnia [...] września 2001 r. oraz zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. - obszar A, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] marca 2004 r. minimalna powierzchnia działki po podziale powinna wynosić 800 m2.

Od decyzji nr [...] z dnia [...] września 2008 r. Burmistrza Miasta i Gminy S. odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniósł P. Z.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ II instancji w uzasadnieniu decyzji wskazał, że projektowana działka nr [...] jest działką zabudowaną.

Organ II instancji zwrócił uwagę, że powołany przepis art. 95 ust. 7 wyraźnie wskazuje, iż niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie można uznać, aby projektowana działka nr [...] była działką niezbędną, czyli taką, bez której budynki zlokalizowane na projektowanej działce nr [...] nie mogłyby normalnie funkcjonować (inaczej taką, która jest bardzo potrzebna dla normalnego funkcjonowania budynków). Powierzchnia projektowanej działki nr [...] wynosi [...] i jest powierzchnią zbyt dużą, aby można było uznać ją za niezbędną dla normalnego funkcjonowania budynków zlokalizowanych na tej działce.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podniosło, że nie można sankcjonować takiego podziału - dokonywanego niezależnie od ustaleń obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego w trybie art. 95 ust. 7 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami - w wyniku którego powstanie działka, z której można będzie wydzielić ponownie działkę niezbędną (w rozumieniu ww. art. 95 ust. 7) do funkcjonowania budynków na niej zlokalizowanych.

Zdaniem organu II instancji prowadziłoby to do sytuacji, w której podział nieruchomości byłby dokonywany w sposób dowolny, z pominięciem zapisów planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ II instancji wskazał, ze w przedmiotowej sytuacji wnioskowany projekt podziału nie spełnia zapisów określonych w art. 95 ust. 7 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...], do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł P. Z.

W uzasadnieniu skargi podniósł, że wniosek i motywacja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., zawarta w uzasadnieniu decyzji jest dowolna i nie wynika z żadnego przepisu prawa, który by regulował wielkość działki, jej limit wielkości, do uznania za niezbędną do normalnego funkcjonowania budynków zlokalizowanych na tej działce.

Wskazał, ze nie przewiduje dalszego podziału działki oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] ha.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest do zbadania, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania.

Rozpatrując niniejszą sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Artykuł 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zawiera generalną zasadę obowiązującą przy dokonywaniu podziału nieruchomości. Zgodnie z nim podział nieruchomości może nastąpić, gdy jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. Zatem jest zasadą że istnienie planu miejscowego i jego ustalenia przesądzają o podziale nieruchomości. Jednakże od zasady tej przepisy ustawy przewidują wyjątki. Pierwszy wynika z art. 93 ust. 1 zdanie drugie, gdzie w razie braku planu stosuje się art. 94. Następnym przepisem szczególnym, który stanowi kolejny wyjątek od zasady wymienionej w art. 93 ust. 1 zdanie pierwsze, jest art. 95 ustawy, który wymienia sytuacje powodujące możliwość dokonania podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Stosownie do art. 95 pkt. 7 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, albo jeżeli planu miejscowego nie ma. Jednak w obu wypadkach podział może nastąpić tylko gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie.

Art. 95 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak już wskazano wyżej stanowi wyjątek od ogólnej zasady podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami miejscowego planu i dotyczy miedzy innymi sytuacji, gdy dokonanie podziału nieruchomości w sposób zgodny z ustaleniami planu jest niemożliwe, a podział jest niezbędny jak w pkt. 7 dla wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Ustawodawca wskazuje, ze podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu w określonych enumeratywnie wskazanych sytuacjach jednakże, gdy jest możliwe dokonanie podziału nieruchomości zgodnie z planem, to podział nieruchomości może nastąpić wówczas, gdy jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Oznacza to, że w wymienionych sytuacjach w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, możliwe jest dokonanie podziału nieruchomości niezgodnie z ustaleniami planu, przy czym przepis ten ma zastosowanie wówczas, gdy nie jest możliwe dokonanie podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego.

Czyli, aby mógł mieć zastosowanie art. 95 muszą zaistnieć dwie przesłanki, a mianowicie musi istnieć podstawa podziału nieruchomości wymieniona w art. 95

ust. 1-8, oraz nie ma możliwości dokonania podziału zgodnie z ustaleniami planu miejscowego.

Jeżeli jest taka możliwość to wówczas nie ma zastosowania art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak słusznie wskazał organ "niezbędność do korzystania z budynku mieszkalnego", nie może oznaczać dowolności powierzchni wydzielanej działki gruntu, lecz takiej powierzchni, która jest rzeczywiście niezbędna dla korzystania z budynku.

Zarzut skarżącego, iż brak w przepisie określenia limitu powierzchni działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego powoduje, że organ nie może czynić zarzutu, że wydzielona działka do korzystania z budynku jest zbyt duża, jest całkowicie niezasadny.

Organ ma obowiązek dokonać każdorazowo kontroli i zbadać czy wydzielona działka ma powierzchnię niezbędną dla normalnego funkcjonowania budynków zlokalizowanych na tej działce.

Jak słusznie podkreślił organ działką niezbędną, jest taka działka bez której budynki zlokalizowane na projektowanej działce nie mogłyby normalnie funkcjonować.

Należy zgodzić się, z organem, że powierzchnia projektowanej działki nr [...], która wynosi [...] ha i jest powierzchnią zbyt dużą, aby można było uznać ją za niezbędną dla normalnego funkcjonowania budynków zlokalizowanych na tej działce.

Istotne jest, że podział działki nr [...], spowodował powstanie również działki nr [...] o powierzchni [...] ha, która po ewentualnym zatwierdzeniu podziału powinna funkcjonować jako samodzielna nieruchomość.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta S. - obszar A, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] września 2001 r. oraz zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. - obszar A, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] marca 2004 r. minimalna powierzchnia działki po podziale powinna wynosić [...] m2.

Stwierdzić należy, biorąc pod uwagę powierzchnię całej działki nr [...], że nie ma żadnych przeszkód, aby powierzchnie działek powstałych w wyniku jej podziału były zgodne z ustaleniami planu miejscowego.

Skarga jest nieuzasadniona. Sąd uznał, iż przy podejmowaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia prawa.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia

2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.