Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 11 lipca 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A.C. kwotę 500,00 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 20 maja 2016 r. nr [....] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 104 K.p.a. po rozpatrzeniu wniosku E.F. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. nadbudowa, rozbudowa i przebudowa istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym na działce nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K. W uzasadnieniu organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wobec czego postępowanie zostało przeprowadzone w trybie przewidzianym w art. 59 i kolejnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ wyjaśnił, że kwestia usytuowania budynku na działce, zacieniania istniejącej zabudowy przez nowopowstający obiekt może być badana w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane, dopiero na etapie projektu budowlanego, w odrębnym postępowaniu prowadzonym przed wydaniem pozwolenia na budowę, kiedy to organ administracji wydający pozwolenie na budowę ocenia czy planowana inwestycja z uwagi na przepisy normujące odległość między obiektami budowlanymi może być wzniesiona w miejscu wskazanym przez inwestora w planie zagospodarowania działki. Organ podkreślił, że teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej którą stanowi ul. [....] . Przez dostęp do drogi publicznej - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - należy rozumieć albo bezpośredni dostęp do tej drogi, dostęp poprzez drogę wewnętrzną bądź przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wobec powyższego organ uznał, iż warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy został spełniony. Natomiast szczegółowe warunki techniczne dotyczące dojazdu będą badane na etapie wydawania pozwolenia na budowę w trakcie odrębnego postępowania.

Odwołanie od tej decyzji wniósł A.C. wskazując na niezachowanie odległości planowanej rozbudowy od granicy działki wnioskodawcy względem działki, której odwołujący jest współwłaścicielem.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 11 lipca 2016 r. nr [....] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że w niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapę, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową (akta sprawy k. nr 110-120). Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy. Zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ustawy - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Instrument wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy - jako dopuszczalny w odniesieniu do obszarów nieobjętych planem miejscowym - stanowi równoprawne źródło kształtowania sposobu zagospodarowania konkretnego obszaru. Nie ulega wątpliwości, że w ramach władztwa planistycznego - uchwalając pkn miejscowy organy gminy w sposób kompleksowy i zazwyczaj dotyczący większego terenu określają przyszłe przeznaczenie danego terenu, kreując jednocześnie rozwój gminy lub jej części. Z kolei decyzja o warunkach, zabudowy wydawana jest pod kątem konkretnie zdefiniowanego zamierzenia, a proces dochodzenia do pozytywnych konkluzji kształtujących dany stosunek administracyjny odbywa się na podstawie zasady dobrego sąsiedztwa, a więc poprzez nawiązanie do zabudowy istniejącej w tzw. obszarze analizowanym. W toku postępowania dowodowego odbywa się konkretyzacja praw i obowiązków kształtowanych następnie decyzją administracyjną. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa. Zdaniem SKO organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił obszar analizowany przyjmując, że front działki część przyległą do pasa drogowego ul. [....] w K. (o szerokości ok. 15 m), skąd będzie odbywał się wjazd i wyjazd na i z działki na drogę publiczną. Nadto Kolegium pozytywnie zweryfikowało spełnienie warunków w zakresie uzbrojenia terenu, o czym stanowi art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przechodząc do weryfikacji ustalonych zaskarżoną decyzją wskaźników planowanej zabudowy organ I instancji wyznaczył nieprzekraczalną linię nowej zabudowy od strony ul. [....] w odległości 7m od granicy z działką drogową, zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego. Wyjaśniono, że wobec utrwalonego usytuowania obiektu na dz. nr [....] i planowanej rozbudowy w głębi działki istniejąca linia zabudowy jako nieprzekraczalna nie ulegnie zmianie. W ocenie Kolegium brak jest podstaw do kwestionowania tak ustalonej linii zabudowy, albowiem pozostaje ona bez zmian, nie naruszają stanu istniejącego. Wskaźnik wielkości powierzchni projektowanej i istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu ustalono na poziomie 35% z tolerancją +/-3%. Jednocześnie w załączniku nr 3 do decyzji wyjaśniono, że średni wskaźnik zabudowy z całego obszaru analizowanego wynosi 46%, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej waha się w przedziale od 18% do 88%. Wnioskowana maksymalna powierzchnia zabudowy wynosi 225m2, co generuje ustalanie wskaźnika zabudowy na poziomie 35%, czyli poziomie gwarantującym zachowanie miejskiej średniej intensywności zabudowy. Wskaźnik ten ustalono na zasadzie § 5 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego. Kolegium wskazuje, iż analiza akt sprawy pozwala na przyjęcie wskaźnika nowej i istniejącej zabudowy na poziomie 35%, albowiem wskaźnik ten nie zaburzy istniejącego parametru intensywności zabudowy jaki występuje w obszarze analizowanym. Kolegium zauważa, iż wskaźnik ten ustalony został na poziomie niższym aniżeli średnia w obszarze dla tego parametru, niemniej jednak komponuje się w zastany ład urbanistyczny i znajduje uzasadnienie w sporządzonej w sprawie analizie urbanistyczno - architektonicznej. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej wyznaczono na 8 m zgodnie ze stanem istniejącym (łącznie z szerokością rozbudowy w widoku od strony frontu działki), jednocześnie wskazując, że rozbudowę budynku planuje się na tyłach działki od strony północnej. Wniosek przewiduje lokalizację drugiego członu budynku połączonego z istniejącym budynkiem węższą przewiązką. Wskazano, że biorąc pod uwagę wnioskowany program inwestycji, wielkość i geometrię terenu objętego wnioskiem, a także szerokość elewacji frontowych budynków położonych w sąsiedztwie, należy przyjąć iż ustalenie szerokości elewacji frontowej zgodnie z wnioskiem i stanem istniejącym tj. 8m wpłynie na zachowanie ładu przestrzennego. Nadmieniono, iż szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym waha się od 7m do 114m. Z uwagi na okoliczność, że szerokość elewacji frontowej nie ulega zmianie Kolegium nie znajduje podstaw do jego kwestionowania. W rozpoznawanej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, okapu/gzymsu wyznaczono dla nadbudowy i rozbudowy na poziomie od 8m do 9m. W załączniku nr 3 do decyzji wyjaśniono, że dla kształtowania nowej zabudowy -zgodnie z brzmieniem rozporządzenia wykonawczego - istotne znaczenie mają wysokości zabudowy po tej samej stronie ul [....] , co działka na której planowana jest inwestycja tj. dz. nr [....] , a które kształtują się następująco: dz. nr [....] – 10 m do attyki, dz. nr [....] -12 m do gzymsu, 12,7 m do attyki, dz. nr [....] [....] - 8,5 m do attyki, dz. nr [....] [....] - 7 m do okapu, ok. 10 m do attyki, dz. nr [....] [....] - 3,2m do okapu, 8,7m do kalenicy. Zwrócono uwagę, że zabudowa po drugiej stronie ul [....] jest nieco wyższa. Istniejąca wysokość budynku to 8 m do attyki. Wnioskowana wysokość to 10 m do okapu i 12 m do kalenicy. Wniosek przewiduje nadbudowę budynku o jedną kondygnację oraz poddasze użytkowe i rozbudowę w głębi działki o trzy kondygnacje + poddasze. Nadto pozostawia się poziom istniejących piwnic jako poziom podziemnego garażu częściowo zagłębionego w gruncie. Organ I instancji po przeprowadzeniu analizy stwierdził, że wnioskowana wysokość stanowiłaby dominantę wśród zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Stąd też wyniki analizy przemawiają za ustaleniem dla planowanej inwestycji parametru wysokości na poziomie od 8m do 9m, celem harmonijnego wkomponowania nowej zabudowy w obecny układ przestrzenny i zachowania średnich wysokości elewacji frontowych budynków na dz. nr nr [....] [....] [....] do attyki dla dachu płaskiego i do kalenicy dla dachu połciowego. Nadto w załączniku nr 3 do decyzji organ wyjaśnił, iż z uwagi na istniejącą już na przedmiotowej działce zabudowę o wysokości 8 m do attyki w projektowanej nadbudowie i rozbudowie dopuszczalna jest niewielka korekta do wysokość 9 m, która jest wysokością średnią zabudowy jednorodzinnej po wschodniej stronie działki. Dla nowej zabudowy ustalono geometrię dachu - dach płaski. Wysokość ustalono na podstawie § 7 ust 4 i § 8 rozporządzenia wykonawczego. Nadto organ I instancji wskazał, że maksymalna wysokość bocznych elewacji nie może przekroczyć wysokości określonych pkt 1 ppkt 1 d zał. nr 1 decyzji. Kolegium zwróciło uwagę, że organ I instancji w treści zaskarżonej decyzji określił również wymaganą ilość miejsc parkingowych zgodnie z uchwałą Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. nr [....] będącą programem obsługi parkingowej dla miasta K. w ilości 1,2 miejsc postojowych na 1 mieszkanie. W ocenie Kolegium ustalone parametry architektoniczno – urbanistyczne zasługują na uwzględnienie. W odniesieniu do zarzutu odwołania w zakresie zastrzeżeń co do niezachowania odległości od granicy działki wnioskodawcy względem działki, której odwołujący jest współwłaścicielem, czyli naruszenia przepisów rozporządzenia z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Kolegium wyjaśniło, iż kwestia odległości planowanej inwestycji względem granic z działkami sąsiednimi będzie przedmiotem analizy na kolejnym etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego, gdzie organ architektury budowlanej będzie badał spełnienie przez planowaną inwestycję wymogów, jakie wynikają z przywołanego przez odwołującego rozporządzenia. Na obecnym etapie analiza przepisów rozporządzenia wykonawczego do ustawy Prawo budowlane byłaby przedwczesna, bowiem zgodnie z linią orzeczniczą sądów administracyjnych nie jest dopuszczalnym przekształcanie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. W związku z powyższym zarzuty odwołania w tym zakresie należy uznać za przedwczesne. Podsumowując, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w K.p.a.

Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł A.C. wskazując, że rozbudowa budynku mieszkalnego położonego na działce nr [....] w K. polegająca na przekształceniu tego budynku z jednorodzinnego na wielorodzinny znacznie ograniczy sposób korzystania z działek nr nr [....] [....][....][....] położonych w K. przy ul. [....] . Konkludując skarżący wniósł o uchylenie decyzji SKO w K.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Przedmiotem kontroli sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. , którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie, rozbudowie, przebudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek wielorodzinny. Zarzuty odwołania, iż organ nie uwzględnił faktu, że realizacja tej inwestycji doprowadzi do zbliżenia nowoprojektowanej zabudowy do granicy działki sąsiedniej na odległość niezgodną z przepisami techniczno-budowlanymi oraz do niedopuszczalnego z tymi przepisami przesłaniania budynku na działce sąsiedniej, organ uznał za niezasadne, gdyż tak kwestia kontroli zbliżenia projektowanego obiektu do granic działek sąsiednich jak i kwestia przesłaniania podlegają kontroli organów administracji na etapie udzielania pozwolenia na budowę a nie ustalania warunków zabudowy. Te same zarzutu skarżący powtórzył w skardze. Są one zdaniem sądu częściowo uzasadnione.

Co do zasady sąd podziela pogląd organu, iż w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy organ ustala jedynie uwarunkowania przestrzenne nowoprojektowanej zabudowy tj. ustala dopuszczalne parametry tej zabudowy nie kontrolując jednakże jej zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Kontroli takiej częściowo - w zakresie zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami (także) techniczno-budowlanymi dokonuje organ administracji architektoniczno-budowlanej na etapie udzielania pozwolenia na budowę i zatwierdzania przedłożonego projektu budowlanego. Jeżeli zatem planowana inwestycja jest zgodna z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, ale sprzeczna z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie zagospodarowania działki lub terenu, organ winień odmówić pozwolenia na budowę. W tym zakresie zarzuty skargi, co do tego, że to organ ustalający warunki zabudowy winien skontrolować także kwestie przesłaniania zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich przez zabudowę projektowaną jest pozbawiony podstaw. Istotnie kwestia ta badana jest na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Organ prowadzący to postępowanie nie może zatwierdzić projektu budowlanego jeżeli ten naruszał by przepisy dotyczące dopuszczalnego przesłaniania mimo, że wysokość budynku byłaby zgodna z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

Zasadna o której mowa wyżej, doznaje jednak ograniczeń wynikających z przepisów ustawy Prawo budowlane T.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290; zm.: Dz. U. z 2016 r. poz. 961, poz. 1165 i poz. 1250. (dalej ustawa) oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1422. (dalej; rozporządzenie). Mianowicie zgodnie z art. 35 ust 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Przepisami techniczno-budowlanymi w rozumieniu tego przepisu są przepisy dotyczące dopuszczalnego zbliżenia nowoprojektowanej zabudowy do działki sąsiedniej. Zgodnie z § 12 ust 1 w/w rozporządzenia, jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Z kolei § 12 ust 2 stanowi, iż sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przepisu § 12 ust 2 rozporządzenia wynika zatem, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy może dopuścić zbliżenie nowoprojektowanej inwestycji do działki sąsiedniej na odległość mniejszą niż wynika to z założeń ogólnych. Rozstrzygnięcie takie będzie jednocześnie dla organów administracji architektoniczno-budowlanej badających zgodność projektu budowlanego z przepisami techiczno-budowlanymi wiążąca. Organ oceniając czy projekt budowlany zachowuje zgodność, o której mowa wyżej respektować musi, iż zgodnie z art. 12 ust 2 rozporządzenia, ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy mogą dopuszczać zbliżenie nowoprojektowanej inwestycji do działki sąsiedniej na odległość mniejszą niż określona przepisem § 12 ust 1.

Wprawdzie kwestia czy przepis § 2 ust 2 rozporządzenia w zakresie w jakim organom wydającym decyzje o ustaleniu warunków zabudowy powierza dopuszczenie możliwości odstępstwa od zasad określonych w § 12 ust 1 rozporządzenia stanowi dopuszczalny zakres regulacji tym rozporządzeniem, jest w orzecznictwie przedmiotem rozbieżności, tym niemniej kwestia ta nie było przedmiotem rozważań organów.

Niewątpliwie też i niezależnie od rozbieżności o których mowa wyżej rozstrzygnięcie w tym zakresie, w decyzji ostatecznej będzie dla organów badających projekt budowlany wiążące. Wskazać przy tym należy, iż reguły dotyczące budowy obiektów budowlanych dotyczą także ich rozbudowy i nadbudowy. Jak wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 25 maja 2016 r. II SA/Sz 310/16 wskazał, iż użyty w § 12 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zwrot "sytuowanie budynku", oznacza w takim samym znaczeniu budowę nowego budynku, jak i rozbudowę budynku w określonym miejscu. W tym samym wyroku WSA w Szczecinie wyraził pogląd, iż decyzja o warunkach zabudowy jest wiążąca dla organu architektoniczno-budowlanego w zakresie możliwości zagospodarowania terenu w świetle wymogów ładu przestrzennego. Związanie organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją o warunkach zabudowy oznacza, że organ ten nie może tych warunków kształtować odmiennie. Poglądy te w pełni podziela sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę.

Podkreślić należy, iż kwestia przepisów techniczno-budowlanych w zakresie posadowienia obiektu budowlanego i relacji jego odległości od dróg publicznych i granic działek sąsiednich nie może być dla organu ustalającego warunki zabudowy obojętna. Organ ten nie może np. wyznaczyć obowiązującej linii zabudowy sprzecznie w przepisami technicznymi w zakresie regulacji dotyczących dróg publicznych. Także ustalając szerokość elewacji frontowej, z uwagi na regulację o której mowa wyżej tj. § 12 ust. 2 rozporządzenia - o ile szerokość ta spowoduje, iż realizacja obiektu w zgodzie z tym parametrem doprowadzi do zbliżenia, do granic z działką sąsiednią na odległość mniejszą niż dopuszczalna przepisem § 12 ust. 1 rozporządzenia - organ musi wskazać co uzasadnia określenie tego parametru w takiej a nie innej wielkości. Jak bowiem mowa o tym wyżej w tym zakresie rozstrzygnięcie zamieszczone w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest dla organów administracji architektoniczno-budowlanej wiążące i jako dopuszczające wyjątek od reguły musi być uzasadnione szczególnymi okolicznościami.

Zdaniem sądu organ nie musi w decyzji wyrzekać wprost, iż dopuszcza zbliżenie nowoprojektowanego obiektu budowlanego do granic działek sąsiednich na odległości mniejsze niż dopuszczalne przepisem § 12 ust. 1 rozporządzenia. Ustalenie szerokości elewacji frontowej, której zachowanie doprowadzi do tego samego rezultatu, będzie miało ten sam skutek. Oczywiście organ ma możliwość ustalenie tego parametru zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia musi jednakże szczegółowo uzasadnić jakie to uwarunkowania urbanistyczne danego terenu pozwalają na zastosowanie tej regulacji, która niewątpliwie dla właścicieli nieruchomości sąsiednich jest uciążliwa i stosunku sąsiedzkie zakłóca.

Tymczasem w niniejszej sprawie organ I instancji ustalił szerokość elewacji frontowej na 8 m. zachowując szerokość zabudowy już istniejącej oraz wskazując w załączniku nr. 4 (wyniki analizy), iż ustala ten parametr łącznie z szerokością rozbudowy w widoku od strony frontu działki tj. dla planowanej rozbudowy. Skarżący w odwołaniu wskazał, iż odległość zabudowy istniejącej a zatem także projektowanej od granicy z działką której współwłaścicielem jest skarżący wynosi 2 m. - a więc mniej niż wynika to z regulacji § 12 ust. 1 rozporządzenia. Wobec braku w decyzji organu I instancji uzasadnienia dlaczego dopuszcza do zbliżenia projektowanej zabudowy na odległość mniejszą niż wynika to z § 12 ust. 1 rozporządzenia i czy w ogóle do takiego zbliżenia dopuszcza, organ II instancji powinien przede wszystkim zweryfikować to twierdzenie tj. czy faktycznie decyzja organu I instancji dopuszcza zbliżenie nowoprojektowanej zabudowy na odległość 2 m. od działki sąsiedniej. Jeżeli zarzuty odwołania znalazły by potwierdzenie, organ winien uzupełnić postępowanie dowodowe, żądając uzupełnienie analizy urbanistyczno- architektonicznej o argumentację wyjaśniającą jakie to uwarunkowania urbanistyczne uzasadniają dopuszczenie nowej zabudowy w zbliżeniu do działki sąsiedniej na taką odległość i oceniając te argumenty bądź utrzymał w mocy decyzję organu I instancji bądź rozstrzygnął sprawę na podstawie art.138. § 1 pkt 2 K.p.a. Brak weryfikacji tych okoliczności skutkuje tym, iż organ ten naruszył art. 7 K.p.a. który stanowi, iż w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli oraz art. 77 § 1 K.p.a. mówiący, iż organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zastosuje się do wskazań o których mowa wyżej.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji.