Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak,, Asesor WSA Joanna Wojciechowska, Protokolant Maria Rosochacka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 kwietnia 2006 r. sprawy ze skargi W. J. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia zamiennego projektu budowlanego oraz pozwolenia na wznowienie robót budowlanych oddala skargę

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] przeprowadził w dniu [...] r. wizję lokalną budowy hali magazynowej z pomieszczeniami socjalnymi, realizowanej na działkach Nr [...] obręb [...] w [...], która wykazała prowadzenie robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od warunków określonych w decyzji z dnia [...] r., znak: [...] o pozwoleniu na budowę, wydanej przez Starostę Powiatu [...]. Stwierdzono następujące odstępstwa od ww. decyzji:

- zamontowanie dwóch dodatkowych ram stalowych, powodujących wydłużenie

obiektu o ok. [...] m,

- zamontowanie trzech ram stalowych, wyższych od pozostałych,

- niezachowanie projektowanego rozstawu modularnego poprzecznych ram

stalowych, który powinien wynosić [...] m, a wynosi w segmencie drugim [...] m, a w czwartym [...] m,

- zmianę konstrukcji części socjalnej hali z żelbetowej na stalową.

W związku z powyższym, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...], postanowieniem z dnia [...]r., znak: [...] wstrzymał prowadzenie robót budowlanych, związanych z budową ww. obiektu, a następnie decyzją z dnia [...]r., znak: [...], nałożył na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych, wraz z aktualnym oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością (działka nr [...] obręb [...] w [...]) na cele budowlane, w terminie do dnia [...]r.

Po dostarczeniu przez zobowiązanego projektu budowlanego zamiennego w branży architektonicznej, elektrycznej i sanitarnej oraz przedstawieniu oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, z załączoną umową dzierżawy działki nr [...] z dnia [...]r. oraz wypisem z księgi wieczystej, potwierdzającym prawo dzierżawy tej działki, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...], decyzją z dnia [...]r. znak [...] na podstawie art. 51 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany zamienny budowy hali magazynowej z pomieszczeniami socjalnymi, i udzielił pozwolenia na wznowienie robót budowlanych oraz nałożył obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Od powyższej decyzji odwołał się właściciel nieruchomości oznaczonej numerem [...], obręb [...] w [...] – Z. G., wnosząc o jej uchylenie. Skarżący nie zgadza się z rozstrzygnięciem sprawy, podnosząc, iż wraz z żoną jest właścicielem działki nr [...], obręb [...] w [...] i nigdy nie wyrażał zgody W. J. na dysponowanie tą działką na cele budowlane, zatem nie ma on do niej żadnego tytułu prawnego. W tej sprawie toczy się postępowanie sądowe przed Sądem Rejonowym w [...] oraz przed Sądem Okręgowym w [...], Sygn. [...], a od zawiadomienia o wpisie dzierżawy do Księgi Wieczystej została złożona apelacja.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...], zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. znak [...] uchylił decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Zdaniem organu odwoławczego zebrany materiał dowodowy w sprawie nie uzasadnia przyjętego przez organ I instancji rozstrzygnięcia.

Dokonane przez inwestora istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego dotyczyły zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. zwiększenia powierzchni jego zabudowy przez przedłużenie o [...] m, poprzez montaż dwóch dodatkowych ram stalowych oraz zwiększenia wysokości jego części, poprzez montaż trzech ram stalowych, wyższych od pozostałych.

Zgodnie z art. 36a ust. 1 cyt. ustawy istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W. J. wznosząc obiekt budowlany inaczej, niż wynika to z projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją o pozwoleniu na budowę, nie uzyskał decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i tym samym nie zastosował się do ww. przepisu prawa. W przypadku prowadzenia robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, zastosowanie mają przepisy art. 50 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którymi organ powiatowy wstrzymał postanowieniem z dnia [...]r., znak: [...], prowadzenie robót budowlanych, związanych z budową ww. obiektu, a następnie zastosował przepis art. 51 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy, umożliwiający inwestorowi doprowadzenie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem nakładając, decyzją z dnia [...]r., znak: PI-III- [...], na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych. Ponieważ inwestor powiększając powierzchnię zabudowy obiektu wkroczył na działkę sąsiednią, oznaczoną numerem [...], został obarczony obowiązkiem przedstawienia aktualnego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestor złożył wymagane dokumenty oraz oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, z załączoną umową dzierżawy działki nr [...] obręb [...] w [...] z dnia [...]r. wraz z wypisem z księgi wieczystej, potwierdzającym prawo dzierżawy tej działki, wobec tego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...], na podstawie art. 51 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, wydał swą decyzję.

Zdaniem organu odwoławczego zebrany przez organ I instancji materiał dowodowy wskazuje, że pomimo złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami oznaczonymi numerami [...] oraz [...] na cele budowlane inwestor nie wykazał prawa do dysponowania na cele budowlane nieruchomością oznaczoną numerem [...]. Umowa dzierżawy tej działki, zawarta pomiędzy W. J. a jej właścicielem – Z. C. G. z dnia [...] r., została rozwiązana w dniu [...] r. Wniosek o dokonanie zmiany w księdze wieczystej tej działki, złożony przez W. J. w dniu [...]r., dotyczący wpisu o prawie dzierżawy do gruntu stanowił wyłudzenie poświadczenia nieprawdy, o czym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] powiadomił w dniu [...]r. Prokuratora Rejonowego w [...].

Wobec powyższego organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Na powyższą decyzją skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] wniósł inwestor – W. J., reprezentowany przez radcę prawnego P. I.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 4, art. 32 ust.4 pkt 2, art. 33 ust.2, art. 51 ust.1 pkt 3 ustawy prawo budowlane oraz art. 35 § 3 i art. 36 § 1 Kpa poprzez pominięcie tych przepisów przy orzekaniu przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] oraz wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący wywodzi, iż przepisy prawa budowlanego art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 33 ust. 2 w celu wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nakładają na osobę ubiegającą się o pozwolenie budowlane wyłącznie obowiązek złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jest to jedyny dokument, którego może żądać organ administracji przy udzielaniu pozwolenia na budowę.

W toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę W. J. złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dotyczące działki nr [...] w obrębie ewidencyjnym nr [...] w [...].

Wskazał podstawę takiego dysponowania w postaci umowy dzierżawy z dn. [...] r. zawartej ze Z. C. G. w kwalifikowanej formie prawnej tj. umowy z podpisem notarialnie poświadczonym.

Argument, jakoby umowa dzierżawy została uzyskana w wyniku przestępstwa został już przez właściwe organy ścigania rozpatrzony w sprawie sygn. [...] prowadzonej przez Komendę Powiatową Policji w [...]. Sprawa ta po przeprowadzonym dochodzeniu została umorzona, tak więc ponowny wniosek do

prokuratury ze względu na to ,iż dotyczy tej samej sprawy jest bezpodstawny.

Do dnia dzisiejszego nikt nie zakwestionował w sposób prawny prawdziwości złożonego przez inwestorów oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania gruntem.

Całkowicie bezpodstawnym jest twierdzenie, iż umowa dzierżawy została rozwiązana. Pismo datowane na dzień [...] r. nie stanowi rozwiązania umowy dzierżawy z dnia [...] r., gdyż nie zostało sporządzone z zachowaniem należytej formy prawnej.

W dniu [...] r. Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w [...] do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości - działka nr [...] obręb nr [...] w [...] wpisał właśnie uprawnienie W. J., wynikające z umowy dzierżawy do księgi wieczystej.

Ten wpis jest prawomocny, gdyż Sąd oddalił apelację Z. C.G. co do wpisu prawa dzierżawy na rzecz W. J.

W tymże postępowaniu Sąd uznał za istniejące prawo dzierżawy przedmiotowej działki gruntu i utrzymał w mocy wpis do księgi wieczystej. To postanowienie jest prawomocne.

Fakt wpisu prawa dzierżawy działki gruntu nr [...] do księgi wieczystej oraz fakt obowiązywania tego wpisu stanowi pełny dowód uzasadniający twierdzenie, iż oświadczenie W. J. o prawie dysponowania nieruchomością - działka gruntu nr [...] w [...], na cele budowlane, jest zgodne z prawdą.

Zgodnie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej dowodzi, iż dane prawo, w tym przypadku prawo dzierżawy, istnieje.

Ponadto Sąd Rejonowy w [...] Wydział Cywilny wyrokiem z dnia [...]r. uznał działania Z. C. G. utrudniające W. J. dysponowanie przedmiotową działką gruntu [...] za niezgodne z prawem i zakazał mu wszelkich działań uniemożliwiających dzierżawcy korzystanie z tejże nieruchomości.

Powyższe okoliczności wskazują, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] zbyt pochopnie ocenił sytuację i skierował zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przez W. J.

Organ orzekający w niniejszej sprawie nie ma żadnych podstaw prawnych by kwestionować złożone przez W. J. oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ocena tego oświadczenia stanowi istotne przekroczenie kompetencji organu orzekającego, powodujące powstanie szkody po stronie inwestora.

Na dzień dzisiejszy nie ma żadnych podstaw do oczekiwania na wynik postępowania prokuratorskiego - jak to sugeruje w decyzji organ orzekający, gdyż to postępowanie, nie ma żadnego związku prawnego z procedurą konieczną do przeprowadzenia w postępowaniu o wydanie pozwolenia budowlanego. W. J. wypełnił bowiem wszystkie wymagane prawem budowlanym, warunki wznowienia robót budowlanych.

Zgodnie z art. 51 ust.1 pkt 3 prawa budowlanego w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Nie ma tu ani słowa o możliwości żądania oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością, gdyż to oświadczenie już raz zostało złożone. Żądanie tego oświadczenia w trybie postępowania o wznowienie robót budowlanych stanowi również naruszenie prawa budowlanego.

W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie , podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Dodał też, iż w związku z wydaniem przez organ nadzoru budowlanego ww. decyzji, właściwy organ administracji budowlanej, tj. Starosta Powiatu [...] uchylił, zgodnie z przepisem art. 36a ust. 2 cyt. ustawy, decyzję o pozwoleniu na budowę hali magazynowej z pomieszczeniami socjalnymi, usytuowanej na działkach nr [...], obręb [...] w [...] z dnia [...]r., znak: [...]. Wobec powyższego inwestor utracił prawo nabyte tą decyzją, a budowę hali magazynowej z zapleczem socjalnym może kontynuować na podstawie decyzji wydanej przez organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 51 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, zatwierdzającej zamienny projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na wznowienie robót budowlanych związanych z ww. obiektem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki określone w ustawie z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 dalej Ppsa/.

Przeprowadzone, pod kątem cytowanego wyżej przepisu, badanie zaskarżonej decyzji nie dało podstaw do uznania, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem prawa.

Organ odwoławczy w swym rozstrzygnięciu uchylił decyzję organu I instancji, zatwierdzającą projekt zamienny i udzielającą pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, wydaną w trybie art. 51 ust.4 Prawo budowlane, wskazując iż wobec istniejącego sporu prawnego między skarżącym a uczestnikiem postępowania Z. C. G. – właścicielem nieruchomości, na której skarżący, w wyniku dokonanych odstępstw od projektu budowlanego, wznosił część swojej budowy, organ I instancji należycie nie wyjaśnił sprawy, a w szczególności - prawa inwestora do nieruchomości na której dokonał niezgodnej z prawem zabudowy.

Wprawdzie art. 51 prawa budowlanego, określający procedurę doprowadzenia budowy realizowanej w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę do stanu zgodnego z prawem, nie przewiduje wydania przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedstawienia dowodu o prawie inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to jednak, wydając decyzję o której mowa w art. 51 ust.4 Prawa budowlanego organ może wymagać wykazania się przez inwestora prawem do nieruchomości na cele budowlane, gdy wiadomym jest, iż prawo to jest kwestionowane, a wydane inwestorowi pozwolenie na budowę zostało uchylone w trybie art. 36a ust.2 Prawa budowlanego. W wyniku tego uchylenia wszelkie nabyte tą decyzją uprawnienia inwestora ustały. Może on kontynuować budowę na podstawie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, wydanym na podstawie art. 51 ust.4 Prawa budowlanego. Pozwolenie to zastępuje pozwolenie na budowę, zatem w postępowaniu tym organ kierując się treścią art. 4 Prawa budowlanego ma prawo wymagać od inwestora wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością, na której realizowana jest inwestycja, na cele budowlane.

Doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem należy bowiem rozumieć szeroko. Oznacza ono także wypełnienie zasady wynikającej z art. 4 prawa budowlanego, stanowiącego, iż każdy ma prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – pod warunkiem zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami.

Jak wynika z powyższego przepisu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno być "wykazane", czyli nie może budzić prawnych wątpliwości.

Nie zmienia tego fakt, iż w wyniku nowelizacji prawa budowlanego, dokonanej ustawą z 27 marca 2003r. przewidziany w art. 32 ust.4 obowiązek wykazania prawa stosownymi dokumentami został zastąpiony wymogiem złożenia przez ubiegającego się o pozwolenie na budowę, oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Powyższa zmiana miała na celu "odbiurokratyzowanie" procesu inwestycyjnego a nie zmniejszenie wymogów w zakresie spełnienia warunków do uzyskania pozwolenia na budowę i zabudowy nieruchomości..

Doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem, o którym mowa w art. 51 prawa budowlanego oznacza doprowadzenie inwestycji do takiego stanu pod względem prawnym i faktycznym , że możliwe byłoby wydanie pozwolenia na budowę.

W rozpatrywanej sprawie niesporne jest, iż skarżący realizując budowę, na którą uzyskał pozwolenie, istotnie zmienił jej parametry, przez co – niezależnie do innych odstępstw od zatwierdzonego projektu - część tej budowy zrealizował na działce uczestnika – Z. Ch. G., na co ten nie wyraża zgody.

W tej sytuacji organ prowadzący wobec inwestora postępowanie, oparte na przepisach art. 50 i 51 Prawa budowlanego zobowiązany był, zgodnie z wymogiem wynikającym z art. 4 Prawa budowlanego, a także z przepisów art. 7, 8, 9 kpa, zbadać posiadanie przez inwestora prawa dysponowania nieruchomością sąsiada na cle budowlane, czyli jej zabudowy.

O tym decyduje treść zawartej umowy. Powołanie się przez inwestora na istnienie wpisanej do księgi wieczystej umowy dzierżawy jest w tym zakresie niewystarczające.

Organ administracyjny nie jest uprawniony by rozstrzygać spór prawny o charakterze cywilnym. W takim przypadku może zastosować art. 97 ust.4 Kpa. Zależy to jednak od dokonania przez organ niezbędnych ustaleń.

W tej sytuacji wydanie przez organ odwoławczy opartej na art. 138 § 2 Kpa decyzji uchylającej rozstrzygnięcie organu I instancji i przekazującej mu sprawę do ponownego rozpoznania ocenić należy jako trafne i odpowiadające prawu.

Skarga nie znajduje zatem uzasadnionych podstaw wobec czego podlega oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a