IV SA/Wa 1714/17 - Wyrok

Data orzeczenia	2017-10-18	
Data wpływu	2017-07-06	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie	
Sędziowie	Alina Balicka
Anna Falkiewicz-Kluj /przewodniczący sprawozdawca/
Łukasz Krzycki	
Symbol z opisem	6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Sygn. powiązane	I OSK 2561/218	
Skarżony organ	Minister Insfrastruktury i Budownictwa	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2017 nr 0 poz 1369; art 151; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Dz.U. 2016 nr 0 poz 2147; art 154 ust 1; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Dz.U. 2015 nr 0 poz 2031; art 18 ust 1m art 12 ust 4a; Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant st. sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 października 2017 r. sprawy ze skargi C. W. i P. W. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę	
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] maja 2017r. , nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.), dalej "k.p.a." po rozpatrzeniu odwołania P. W. i C. W. od decyzji Wojewody [...] z [...] sierpnia 2016 r. znak [...], dalej "decyzja I instancji" utrzymano ją w mocy.

Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący.

Wojewoda [...] decyzją nr [...] z [...] października 2011 r, znak [...] zezwolił na realizację inwestycji polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] w której został ograniczony sposób korzystania z nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...] o nr ew. [...].

Decyzją z [...] sierpnia 2016 r., znak [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł za szkody powstałe wskutek ograniczenia sposobu korzystania z ww nieruchomości.

Odwołanie wnieśli P. W. i C. W., dalej "skarżący" zarzucając zlokalizowanie inwestycji polegającej na budowie sieci kanalizacyjnej na ich działce bez stosownej decyzji administracyjnej która mogła stanowić podstawę do ograniczenia prawa własności. Poza tym twierdzili, że odszkodowanie jest niewspółmierne do szkód gdyż na skutek posadowienia tych urządzeń skarżący nie będą mogli wybudować basenu kąpielowego. Zakwestionowali też operat.

Organ II instancji, rozpoznając ponownie sprawę, nie znalazł podstaw do uznania że decyzja organu I instancji jest wadliwa. Powołując art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (D.U. 2016, poz. 2147), dalej "ugn" organ stwierdził że na podmiocie występującym o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po założeniu ciągów, przewodów i urządzeń o jakich mowa w art. 123 ust. 1 ugn. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego nie jest możliwe albo albo powoduje nadmierne trudności lub koszty stosuje się odpowiednio art. 128 ust. 4 zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Podstawą do ustalania wysokości odszkodowania jest operat szacunkowy.

W tej sprawie podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania był operat sporządzony przez T. J..

Na jego podstawie organ ustalił, że nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka o nr ew. [...], zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...] – uchwała nr [...] Rady Gminy [...] z [...] grudnia 2000 r. znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i posiada dobrą dostępność komunikacyjną. Występuje na niej 10 metrowy zakaz zabudowy liczony od krawędzi drogi wojewódzkiej w stosunku do obiektów budowlanych nie przeznaczonych dla ludzi oraz 30 i 40 m dla budynków mieszkalnych.

Do wyceny przyjęto obszar 111 m. kw. W wyniku czasowego zajęcia nieruchomości powstały szkody tymczasowe obejmujące zniszczenia budowlane tj. droga o nawierzchni z tłocznia i żwiru jak również koszty rekultywacji gruntu po zakończeniu inwestycji. Zmniejszenie wartości nieruchomości stanowiące szkodę trwałą objawia się poprzez trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości na skutek istnienia infrastruktury nadziemnej oraz obowiązku udostępniania nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii.

Autorka objęła analizą rynek transakcjami nieruchomościami stanowiącymi tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę rodzinną i zagrodową występujące w gminie [...], miejscowości [...],[...] i [...] zawartych w okresie od 2 lat od 1 kwietnia 2014 r. Wyceny dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Na podstawie analizy zachowań rynku biegła wyróżniła cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianych działek. Przyjęto cechy: lokalizacja 60%, otoczenie i sąsiedztwo -30%, uzbrojenie terenu – 20%. Ustalono następnie cenę minimalną 86,36 zł/m. kw i cenę maksymalną 176,67 zł/m.kw. Cena średnia wyniosła 117,54 zł/m. kw. Po uwzględnieniu wartości współczynnika korygującego wynoszącego 1,234 wartość 1 m. kw wycenianej nieruchomości wyniosła 145,04 zł. Biegła dokonała wyceny szkody trwałej w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek posadowienia na niej infrastruktury nadziemnej, która wyniosła 1450,40 zł i stanowiła iloczyn wartości współczynnika "S" wartości 1 m. kw prawa własności przedmiotowego gruntu oraz powierzchni zajętej pod element infrastruktury tj. studzienki kanalizacyjnej. Następnie obliczyła wartość szkody trwałej na powierzchni ograniczenia w sposobie korzystania bez powierzchni elementów nadziemnych która wyniosła 5859,62 zł. Łączną szkodę trwałą określono na 7 310 zł. Szkody tymczasowe zostały określone jako wartość odtworzeniowa i obejmowały zniszczenia budowlane jak również koszty rekultywacji gleby po zakończeniu inwestycji. Wartość obiektów budowlanych rzeczoznawca wyceniła w podejściu kosztowym metodą kosztów odtworzenia techniką elementów scalonych bazując na cenach robót z IV kwartału 2015 r.–na kwotę 2035,57 zł. Szkodę tymczasową stanowiącą koszt rekultywacji biegła ustaliła stwierdzając iż rekultywacja gruntu w ogrodach przydomowych sprowadza się do robót i materiałów stosowanych przy zakładaniu zwykłej muraw. Przyjęto powierzchnię nieruchomości pomniejszoną o powierzchnią utwardzoną tj. 25 m. kw jak i powierzchnię zajętą pod element infrastruktury nadziemnej tj. 10 m. kw. Tym samym do wyceny podstawę stanowił grunt o pow. 76 m. kw. Wartość przyjęto na 7 zł. W związku z tym wartość szkody tymczasowej stanowiącej koszt rekultywacji gruntu wyceniono na 532 zł. Łączna wartość szkody tymczasowej wyniosła 2 568 zł. a w całości szkoda została wyliczona na 9 878 zł.

Organ II instancji w odniesieniu do zarzutów odwołania wskazał, że odszkodowanie rekompensuje szkody pozostające w związku przyczynowym ze zdarzeniem wywołującym szkodę. Odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości obejmuje jedynie szkody na obszarze objętym tymczasowym zajęciem który został objęty decyzją o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej. Kwestia szkód powstałych poza tym obszarem nie może być przedmiotem tego postępowania odszkodowawczego i może być dochodzona w drodze cywilnoprawnej.

Ograniczenie sposobu korzystanie z nieruchomości nastąpiło na podstawie decyzji Wojewody [...] z [...] października 2011 r. (pkt VIII.9).W związku z tym niezasadny jest zarzut strony że ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości zostały dokonane z naruszeniem prawa. Chybiony jest także zarzut w którym wskazano że pomimo wskazania metody porównawczej biegła nie dokonała żadnej analizy konkretnych przypadków porównawczych ograniczając się jedynie do ogólnych twierdzeń związanych z analizą rynku. Biegła wzięła do porównania 11 transakcji sprzedaży które przedstawiła w tabeli na str. 13-14 operatu. Pozwoliło jej to na ustalenie cech i wagi tych cech jak i wartości współczynników korygujących. Organ nie podzielił zarzutu że w ramach przyznanego odszkodowania skarżący powinni otrzymać odszkodowanie w wysokości rekompensującej szkodę jaką jest niemożność wybudowania basenu. Zgodnie z uchwalonym planem miejscowym występuje zakaz zabudowy we wskazanych wcześniej parametrach licząc od krawędzi drogi. Obszar zajęty pod przebudowę infrastruktury dotyczył pasa o szerokości 4 m. Tym samym pokrywał się z pasem który został wyłączony z wszelkiego rodzaju zabudowy na podstawie zapisów planu. W związku z tym wybudowanie na tym terenie basenu nie byłoby możliwe. Ograniczenie to nie wynika z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej w związku z tym brak jest podstaw do uznania że z tego tytułu nastąpiły skutki wskazane w § 43 ust. 3 ww rozporządzenia. Uwzględniono jedynie zmniejszenie wartości nieruchomości wynikającej z decyzji Wojewody [...] z [...] października 2011 r. jako pozostające w związku przyczynowym z tą decyzją a nie ograniczenia wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie przedstawili nawet pozwolenia na budowę basenu a dokument przedstawiony w sprawie nie spełnia wymogów art. 75 K.p.a. Organ nie uznał za zasadny wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego gdyż wobec przeprowadzenia dowodu z innego biegłego w tym postępowaniu brak jest podstaw do powoływania przez organ innego dowodu tego samego rodzaju. Strony nie przestawiły żadnych wiarygodnych dowodów które podważyłyby ten dowód. Zarzut dotyczący podziału działki [...] nie stanowi przedmiotu niniejszego postępowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiedli skarżący.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa wymienionych w decyzji poprzez przyznanie rażąco niskiego odszkodowania za ograniczenie powierzchni działki nr [...] z obszaru 0,23 ha do 0,2 ha i jej podział na dwie tj. [...] o pow. 0, 0293 ha przejętą na własność Skarbu Państwa na której powinna być zlokalizowana sieć kanalizacyjna oraz drugą, pozostawioną skarżącym na której wyodrębniono dodatkowo powierzchnię 0,0111 ha na tę właśnie sieć wraz ze studnią kanalizacyjną w zamian za symboliczne odszkodowanie, przy czym nie było to poprzedzone odrębną decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, co skutkuje brakiem podstawy prawnej do lokalizowania tej sieci na ww działce. Odszkodowanie w adekwatnej wysokości powinno wynosić 270 tys zł.

W uzasadnieniu skargi skarżący stwierdzili, że z decyzji Wojewody [...] z [...] października 2011 r. nie wynika prawo do ograniczenia korzystania z nieruchomości oznaczonej nr ew. [...]. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie może wynikać z załącznika do decyzji. Zakwestionowali także opinię rzeczoznawcy majątkowego wskazując, że nie zawiera ona prawidłowo sporządzonego uzasadnienia i ma charakter ogólny. Posłużenie się metodą porównawczą przez samą biegłą zostało uznane za nieadekwatne, z powodu braku nieruchomości podobnych, co wynika z jej pisma z 15 kwietnia 2016 r. Przyjęcie tej opinii jako podstawy do wyliczenia odszkodowania jest zatem nieprawidłowe. W związku z tym wniesiono o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy.

Ostatecznie skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z decyzją ją poprzedzającą i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty jak w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.

W stosunku do nieruchomości które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez wojewodę, wysokość odszkodowania ustala się wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust 4a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (D.U. 2015, poz. 2031), dalej "ustawa drogowa". W zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obok wywłaszczenia niejednokrotnie dochodzi do określenia ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości na potrzeby przebudowy istniejącej sieci czy przebudowy drogi – co wynika z art. 11f ust. 1 pkt 8 lit. I tej ustawy. Zgodnie z art. 11 f ust. 2 ustawy drogowej do ograniczeń stosuje się przepisy art. 124 ust. 4-8 i art. 124 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei z art. 12 ust. 5 ustawy drogowej dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z tytułu ograniczenia, zgodnie z art. 126 ust. 4 ugn, przysługuje odszkodowanie które musi odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tego rodzaju zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

W przedmiotowej sprawie została wydana decyzja Wojewody [...] z [...] października 2011 r. w której udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej m.in. na działce [...], obręb [...] gmina [...] (str. 1 decyzji), udzielono zezwolenia na wykonanie przebudowy sieci uzbrojenia terenu i w tym zakresie określono działki na których będą prowadzone roboty budowlane związane z przebudową infrastruktury w tym dla branży deszczowej na działce [...]. Ponadto w pkt V (str. 24 decyzji) zatwierdzono projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr 485/19, którą podzielono na działki nr [...] o pow. 0,2007 ha i [...] 0 pow. 0,0293 ha. Ta druga działka została wydzielona pod inwestycję (str. 32 decyzji in fine). Działka ta, zgodnie z pkt VI (str. 39 decyzji) stać się miała własnością Skarbu Państwa z dniem w którym decyzja lokalizacyjna stanie się ostateczna – co też nastąpiło.

W pkt VIII pkt 9 decyzji ograniczono sposób korzystania z nieruchomości wymienionych w pkt VIII7 i VIII8 , zgodnie z art. 124 ust. 4-8 i art. 124a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W pkt VIII. 7 natomiast stwierdzono, że istnieje konieczność przebudowy istniejącej sieci uzbrojenia w zakresie branży kanalizacja sanitarna w odniesieniu do działki [...]. (str. 48 decyzji). W związku z tym, wbrew wywodom skargi doszło do wywłaszczenia skarżących w odniesieniu do działki oznaczonej nr [...] i ograniczenia sposobu korzystania z działki oznaczonej nr ew. [...] a nie na działce przejętej w całości na rzecz Skarbu Państwa ([...]) – co wynika wprost z decyzji a nie z załączników. Ustalenia te potwierdza operat biegłej z którego wynika, że na potrzeby przebudowy infrastruktury kanalizacyjnej wykorzystana została działka o pow. 0, 0111 ha z działki [...]. Proces ustalania odszkodowania jest procesem sformalizowanym a podstawę do ustalenia wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy u.g.n. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenia co do istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie".

Stosownie do § 56 ust. 1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Jeśli, jak w niniejszej sprawie rzeczoznawca zastosowała podejście kosztowe metodę kosztu odtworzeniowego w odniesieniu do ustalania wartości szkód tymczasowych powstałych na pow. 0,0111 ha – zniszczone budowle i koszty rekultywacji gruntu po zakończeniu inwestycji. Natomiast wyceny nieruchomości (zmniejszenia jej wartości) dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Opinia zawiera tabelę nieruchomości przyjętych do porównania z określeniem przeznaczenia w planie, powierzchni, ceny i charakterystyce dla nieruchomości wybranych (tabela str. 13 i 14 opinii). Przestawiono ceny rynkowe i określono kryteria porównania. Z opinii wynika, że wobec nieodnalezienia na rynku nieruchomości podobnych z ograniczeniem wynikającym z posadowienia urządzeń infrastruktury to do porównywalnych nieruchomości przyjęto założenia do obliczeń w tym współczynniki zmniejszające wartość (str. 16 opinii). Czyni to niezasadnymi zarzuty, iż brak było podstaw do wykorzystania opinii skoro rzeczoznawca przyjęła, że brak było nieruchomości porównywalnych. Z opinii wynika, że dla oszacowania nieruchomości przyjęto nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę a takie były na analizowanym terenie z tym, że wobec braku na rynku nieruchomości zajętych pod infrastrukturę przyjęto współczynniki obniżające ich wartość.

Sąd nie podziela zarzutów że do porównania wzięto nieruchomości nie przeznaczone pod zabudowę tylko niezabudowane gdyż jak wynik z opinii uwzględniono, zgodnie z postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie MN- czyli pod zabudowę mieszkaniową.

Zwrócić należy uwagę, że stosownie do art. 157 ugn strona mogą zakwestionować operat zwracając sią do Stowarzyszenia Rzeczoznawców majątkowych o weryfikację operatu gdy ani organ ani sąd nie ma wiedzy specjalistycznej potrzebnej do oceny merytorycznej operatu. Może co najwyżej dokonać jego oceny pod wzglądem formalnym tj. czy spełnia wymogi formalne o jakich mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu. Błędy operatu jakie może dostrzec organ czy sąd muszą być w świetle tych uregulowań prawnych oczywiste (np. przyjęcie nieruchomości zupełnie nie podobnych). Taka inicjatywa nie została przez stronę skarżącą podjęta. Żądanie od organu dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego wymagałoby przede wszystkim uwiarygodnienia iż operat jest wadliwy, co w niniejszej sprawie nie nastąpiło.

Sąd nie podziela także zarzutów skargi iż skarżący ponieśli w związku z ograniczeniem korzystania z nieruchomości szkodę w postaci niemożliwości wbudowania basenu. Zgodnie z ogólnymi zasadami związanymi z rekompensowaniem szkód, wyrażonymi w art. 361 kodeksu cywilnego, szkoda musi pozostawać w związku przyczynowym ze zdarzeniem tę szkodę wywołującym. Oznacza to, że w tym przypadku musiałoby być wykazane, że na skutek ograniczenia skarżący mimo posiadania pozwolenia na budowę nie mogą tego pozwolenia zrealizować. Tymczasem skarżący przedstawili jedynie umowę sprzed 10 lat na wykonanie projektu budowlanego basenu, co świadczy tylko o tym, że przygotowywali się na tego rodzaju inwestycję ale nie tylko że jej nie wykonali ale nawet nie uzyskali stosownych zezwoleń administracyjnych. Poza tym i tak basen nie mógłby być wykonany w pasie zajętym na potrzeby infrastruktury budowlanej, bo jak wynika z opinii pa ten (5 m) jest wyłączony z zabudowy co wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący nie zaprzeczyli zresztą aby istotnie takie ograniczenie wynikało z ustaleń planistycznych.

Czyni to niezasadnym zarzut wadliwości decyzji w zakresie nie objęcia jej ustaleniami szkody powstałej wskutek umiejscowienia na działce skarżących infrastruktury technicznej.

Sąd nie stwierdza naruszenia przez organ przepisów prawa procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Uzasadnienie rozstrzygnięcia spełnia, co do zasady przesłanki o jakich mowa w art. 107 § 3 K.p.a bowiem wskazuje dowody na jakich organ się oparł (opinia rzeczoznawcy majątkowego), przyczyn dla których nie podzielił zarzutów odwołania, ocenę operatu szacunkowego pod względem formalnym. Skarżący poza swym przekonaniem o większej wartości wywłaszczonej nieruchomości nie przedstawili żadnego kontrdowodu na podstawie którego uzasadnione byłoby twierdzenie, że przyjęta wysokość odszkodowania jest zaniżona a więc ustalona niezgodnie z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczoną wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P.

Z tych względów i na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd orzekł, jak w sentencji.