Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Joanna Runge-Lissowska Sędziowie sędzia NSA Jan Kacprzak sędzia del. WSA Maria Werpachowska (spr.) Protokolant Urszula Radziuk po rozpoznaniu w dniu 30 grudnia 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Śląskiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 23 października 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 636/08 w sprawie ze skargi W. K. i H. K. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę kasacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 23 października

2008 r. sygn. akt II SA/GL 636/08 po rozpatrzeniu sprawy ze skargi W. K. i H. K. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] kwietnia 2008 r. [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty Będzińskiego

z dnia [...] lipca 2007 r. [...] . W punkcie drugim wyroku orzekł,

że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, zaś w punkcie trzecim zasądził od Wojewody Śląskiego solidarnie na rzecz skarżących tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego kwotę 100 zł.

Wyrok wydany został w następujących okolicznościach sprawy.

Na wniosek H. i W. K. złożony w dniu 15 września 2005 r. zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania

za nieruchomość położoną w S., zajętą pod drogę publiczną - ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów numerem [...] o pow. 51 m2, k.m. 12 obręb S. Prawomocną decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...] września 2006 r. stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Powiat Będziński wskazanej nieruchomości, stanowiącej własność H. i W. K.

Dnia 14 kwietnia 2007 r. sporządzony został operat szacunkowy. Wartość rynkową 1 m2 ustalono na kwotę 4,20 zł, a wartość nieruchomości zajętej pod drogę na kwotę 214 zł. Ustalono, że działka o nr ewidencyjnym [...] znajduje się w granicy pasa drogi powiatowej, w jej bliskim sąsiedztwie znajdują się nieruchomości niezabudowane i tereny leśne, ma ona kształt prostokąta, posiada dostęp do instalacji wodociągowej. Wartość rynkową nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Jako obszar badanego rynku przyjęto Powiat Będziński, jako rodzaj badanego rynku przyjęto rynek działek przeznaczonych pod role

i zieleń z uwagi na otoczenie wycenianej nieruchomości oraz transakcje z okresu: sierpień 2005 r. - luty 2007 r. Wykaz transakcji dotyczących terenów rolnych zawiera

12 pozycji. Najniższa osiągnięta cena za 1 m2 powierzchni działki rolnej wynosiła 1,10 zł, a najwyższa 5,30 zł.

Następnie po uwzględnieniu opisanych stopni atrybutów rynkowych (11.1), przypisaniu cechujących wycenianą nieruchomość (14) i określeniu zakresu współczynników korygujących (15) ustalono wartość nieruchomości na kwotę [...] zł, według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

W omawianym operacie biegła stwierdziła, że aktualnie brak jest możliwości zastosowania przy wycenie przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z zm.), dalej jako rozporządzenie, z uwagi na niewystępowanie w obrocie prawnym transakcji gruntami zajętymi pod drogi,

a nabywane w ubiegłych latach grunty pod drogi publiczne przez zarządców tych dróg nie spełniały wymagań cen transakcyjnych zgodnie z art. 151 ust. 1 i 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Skarżący H. i W. K. nie zaakceptowali przedstawionej przez biegłą wyceny działki [...]. Biegła podtrzymała sposób obliczenia wartości nieruchomości, o czym świadczy protokół z rozprawy administracyjnej z dnia 23 maja 2007 r. oraz wyjaśnienia złożone przez biegłą w piśmie z dnia 22 czerwca 2007 r.

To ostatnie wyjaśnienie stanowiło odpowiedź na pismo skarżących z dnia [...] czerwca 2007 r., w którym zakwestionowali wyliczenie odszkodowania w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia podając, że na terenie Gminy S. po roku 1998 dokonano wielu transakcji gruntami pod drogi. Podali, że również oni w 2007 r. zbyli grunt na terenie Gminy S. przeznaczony pod drogę publiczną, a rzeczoznawca majątkowy w oparciu o to samo rozporządzenie wycenił wartość 1 m2 na 20,30 zł. Zdaniem skarżących co najmniej tak samo powinna być wyceniona działka nr [...].

Decyzją z dnia [...] lipca 2007 r. Starosta Będziński ustalił odszkodowanie

w kwocie [...] zł za działkę nr [...] o powierzchni 51 m2 na rzecz dotychczasowych właścicieli H. i W. K. W podstawie prawnej decyzji powołano art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, 2, 3 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i art. 73 ust. 1, 2 pkt 2, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1999 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.).

W odwołaniu skarżący podtrzymali swoje stanowisko, prezentowane przed organem I instancji co do braku przeszkód, a w związku z tym i obowiązku obliczenia odszkodowania na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Wskazali, iż na terenie Gminy S. w ostatnich latach, a także obecnie mają miejsce transakcje zbycia gruntów pod drogi publiczne.

Wojewoda Śląski zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Stwierdził, że w sytuacji braku transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne spełniającymi wymogi art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r., ustalenie odszkodowania mogło nastąpić tylko w sposób dokonany w operacie szacunkowym. Organ wskazał, że w trakcie całego postępowania strony miały zapewniony w nim czynny udział.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach W.

i H. K. domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji i zasądzenia kosztów postępowania. Wskazali na naruszenie przez organy art. 10 § 1 kpa, 77 § 1 kpa

i 107 § 3 kpa. Zdaniem skarżących oparcie decyzji na znajdującym się w aktach operacie było błędne bowiem nieprawdą jest, że na terenie Gminy S. brak jest transakcji, w których nabywane są grunty pod drogi publiczne. Podtrzymali w związku

z tym prezentowane w trakcie całego postępowania stanowisko, iż odszkodowanie powinno być obliczone według zasad wskazanych w § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Do skargi dołączyli odpis operatu szacunkowego z listopada 2006 r. sporządzonego dla działki nr [...] w S. w związku z jej planowanym nabyciem pod budowę obwodnicy Siewierza w trybie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych.

Wojewoda Śląski wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia

23 października 2008 r. sygn. akt II SA/GL 636/08, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.

a w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ma charakter szczególny i incydentalny, porządkujący stany faktyczne zaistniałe przed dniem 31 grudnia 1998 r. Nieruchomości, które w dniu 31 grudnia 1998 r. pozostawały w faktycznym władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i były zajęte pod drogi publiczne, stały się z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. W tym zakresie uporządkowano istniejący stan faktyczny pod względem własnościowym.

W ustępie 4 powyższy przepis przewidział, że przejęcie następuje

za odszkodowaniem ustalonym i wypłacanym według zasad i trybu określonych

w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości, a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia ustawy w życie. Regulacje dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości zawiera rozdział 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami znajdują zastosowanie.

Zasadą przepisów regulujących odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości jest, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem odpowiadającym rynkowej wartości prawa (art. 128) i po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Sposób ustalenia wartości rynkowej gruntów dla określenia wysokości odszkodowania, o jakim mowa w art. 73 ust. 4 ustawy został określony w sposób szczególny w § 36 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a więc przy obliczaniu tego odszkodowania nie znajdują zastosowania ogólne zasady z art. 134 i 135 ustawy

o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z przepisem § 36 ust. 5 powołanego rozporządzenia, do określenia wartości nieruchomości dla potrzeb przedmiotowego odszkodowania stosuje

się odpowiednio § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji

o ustaleniu odszkodowania. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia przesądza o tym, że dla określenia wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Odszkodowanie z art. 73 ust. 4 przepisów wprowadzających (...) dotyczy wyłącznie działek już zajętych pod drogi publiczne.

Sąd za zasadne uznał twierdzenie autorki operatu szacunkowego, że nabycie przez Skarb Państwa lub jednostki samorządowe prawa własności dróg publicznych

z dniem 1 stycznia 1999 r. powoduje, że brak jest działek już zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby być przedmiotem transakcji rynkowych. Odpowiednie stosowanie tego przepisu do sytuacji, o jakiej mowa w § 36 ust. 5 rozporządzenia oznacza, że po pierwsze zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero gdy brak takich cen (ze względu na brak obrotu gruntami na cele drogowe) zastosowanie znajduje przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

Jeżeli więc istnieją dane dotyczące cen uzyskiwanych w obrocie, brak jest co do zasady podstaw do szacowania wartości z uwzględnieniem gruntów przyległych.

W ocenie Sądu - w świetle dokonanej wyżej wykładni art. 73 ust. 4 ustawy i § 36 ust. 5 rozporządzenia - stanowisko prezentowane w niniejszej sprawie przez skarżących, co do zasady jest słuszne. Organy orzekające uznały bowiem operat szacunkowy - będący dowodem zasadniczym w sprawie i przesądzającym w tym wypadku o wysokości odszkodowania, za prawidłowy i zgodny z rozporządzeniem. Operat ten został opracowany przy zastosowaniu § 36 ust. 2 pkt 2, z wykluczeniem transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi zarówno z uwagi na fakt, że jego celem było obliczenie odszkodowania za grunt zajęty pod drogi jak i z uwagi na fakt,

że transakcje dotyczące gruntów nabywanych pod drogi nie spełniały warunków art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd uznał, że również twierdzenia, iż transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi, nie spełniają wymagań art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami

są – w świetle pisma Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia 1 grudnia 2006 r. (zawiera ofertę cenową) oraz sformułowanych przez skarżących w odwołaniu

i skardze żądań – są nieuprawnione.

W ocenie Sądu wymagań art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie spełniają jedynie odszkodowania przyznane w ramach postępowania wywłaszczeniowego. Brak natomiast podstaw do twierdzenia, że cena uzyskana

w następstwie notarialnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonej pod drogę nie odpowiada wymogom art. 151 ust. 1.

Dając wskazania, co do dalszego postępowania Sąd stwierdził, że organ

I instancji powinien zlecić rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie ustalenia przedmiotowego odszkodowania zgodnie z § 36 ust. 5 w związku z § 36 ust. 1 rozporządzenia. Dopiero wykluczenie istnienia transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi (a nie tylko zajętymi) uczyni zasadnym obliczenie odszkodowania zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 2 ustawy.

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia

23 października 2008 r. sygn. akt II SA/GL 636/08 skargę kasacyjną sporządzoną przez radcę prawnego wniósł Wojewoda Śląski. Zaskarżając wyrok w całości pełnomocnik wniósł o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania; ewentualnie o uchylenie wyroku i oddalenie skargi oraz rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Autor skargi kasacyjnej zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie prawa materialnego, poprzez błędną wykładnię art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w związku z § 36 ust. 1, ust. 2 pkt 2, ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dotyczących wyceny nieruchomości zajętych pod drogi publiczne.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor, po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania, nie zgodził się z twierdzeniem Sądu, że odpowiednie stosowanie przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia do sytuacji, o jakiej mowa w § 36 ust. 5 rozporządzenia, oznacza, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi, a dopiero brak takich cen daje podstawę do zastosowania przepisu § 36 ust. 2 pkt 2.

Wojewoda Śląski wskazał, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia, rozróżnia dwa rodzaje nieruchomości:

nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg (publicznych), oraz

nieruchomości już zajęte pod drogi publiczne,

do wyceny których stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Odpowiednie stosowanie, w ocenie Wojewody, oznacza, że do nieruchomości zajętych pod drogi przyjmuje się wyłącznie ceny transakcyjne występujące w obrocie nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen stosuje się wyłącznie przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

Zdaniem Wojewody stanowisko Sądu, że przy wycenie nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, przy zastosowaniu podejścia porównawczego bierze się pod uwagę ceny wszystkich nieruchomości przeznaczonych pod drogi, a nie tylko zajętych pod drogi – jest nieuzasadnione. Przyjmowanie do porównań transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg, jak sugeruje Sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku jest nie do zaakceptowania dla Wojewody. Stanowisko takie sugerują również skarżący w niniejszej sprawie.

Pełnomocnik kasatora podniósł, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg i autostrad nie mogą być stosowane do nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, do których stosuje się art. 73 ust. 1 - 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133 poz. 872 ze zm.). Regulacja stanów prawnych zajętych pod drogi publiczne na podstawie art. 73 wyżej cytowanej ustawy miała inny cel niż budowa dróg i autostrad. Nabywanie nieruchomości pod autostrady odbywa się na innych zasadach i na podstawie innych przepisów tj. na podstawie ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154 poz. 958). Natomiast celem art. 73 wyżej cytowanej ustawy, było generalne uregulowanie zastanych i powstałych w przeszłości stanów faktycznych i prawnych dotyczących terenów zajętych w okresie ostatnich kilkudziesięciu lat pod drogi publiczne. Inaczej mówiąc celem tego przepisu było uporządkowanie stosunków własnościowych nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, z równoczesną gwarancją zadośćuczynienia interesom byłych właścicieli za pozbawienie ich prawa własności.

W tym miejscu należy również podkreślić, że pozbawienie dotychczasowych właścicieli prawa własności nieruchomości, nastąpiło z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Pozbawienie własności stanowiło w istocie wywłaszczenie ex lege i nie było zależne ani od okresu władania ta nieruchomością przez podmiot publiczny ani od zachowania osoby uprawnionej. Dlatego zdaniem Wojewody porównywanie cen tych nieruchomości zajętych pod drogi publiczne na podstawie art. 73 powołanej wyżej ustawy z cenami nieruchomości nabywanych pod autostrady jest nieuprawnione. Zdaniem Wojewody stanowisko Sądu co do trybu

i sposobu ustalania wartości rynkowej nieruchomości zajętych pod drogi publiczne na podstawie art. 73 w aspekcie definicji wartości rynkowej nieruchomości zawartej

w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie znajduje uzasadnienia.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając skargę kasacyjną związany jest jej granicami. Z urzędu bierze pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie żadna z enumeratywnie wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania nie zachodzi, stąd NSA rozpoznał skargę kasacyjną w jej granicach.

Skarga kasacyjna wniesiona w niniejszej sprawie nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela poglądu kasatora, co do naruszenia przez Sąd I instancji § 36 ust. 1, ust. 2 pkt 2, ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872

ze zm.), nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego

za odszkodowaniem. Stosownie zaś do art. 73 ust. 4 tej ustawy, odszkodowanie,

o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Regulacja dotycząca odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości zawarta została w rozdziale 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.).

Przepis § 36 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego, które wydane zostało na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi, że przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Odpowiednie stosowanie § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 powołanej wyżej ustawy, polega na wykorzystaniu wymienionych przepisów przez odpowiednią ich modyfikację, dostosowującą ich treść normatywną do szczególnego przypadku, jakim jest określenie wartości nieruchomości, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego.

Zgodnie z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje

się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Odpowiednie stosowanie, o którym mowa w § 36 ust. 5 rozporządzenia,

nie oznacza, wbrew twierdzeniu kasatora, że w niniejszej sprawie do nieruchomości zajętych pod drogi przyjmuje się wyłącznie ceny transakcyjne występujące w obrocie nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne. Stosowanie przepisów "odpowiednio" wymaga uwzględnienia specyfiki procesu, w ramach którego nieruchomości, pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. jedynie we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, zajęte zostały pod drogi publiczne. Z tego też względu, przy określaniu wartości takiej nieruchomości, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a zajęta została wcześniej pod drogę publiczną, należy uwzględnić ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży gruntów nie tylko zajętych, ale i przeznaczonych pod drogi publiczne.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego Sąd I instancji dokonał prawidłowej wykładni § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 oraz ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podzielić należy wyrażony w wyroku pogląd, że odpowiednie stosowanie § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 do sytuacji, o jakiej mowa w § 36 ust. 5 rozporządzenia, oznacza, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne jest (w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskanych ze sprzedaży gruntów zajętych pod drogi) przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero w sytuacji, gdy brak jest takich cen (ze względu na brak obrotu gruntami na cele drogowe) zastosowanie znajduje przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

Nie można zgodzić się z kastorem, że odpowiednie stosowanie oznacza, iż do nieruchomości zajętych pod drogi, które z mocy prawa stały się własnością jednostki samorządu terytorialnego, przyjmuje się wyłącznie ceny transakcyjne występujące

w obrocie nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne. Zaznaczyć należy przy tym, że odpowiednie stosowanie określonego przepisu, o czym stanowi § 36 ust. 5 rozporządzenia, nie jest tożsame znaczeniowo z użytym przez ustawodawcę, w treści

§ 36 ust. 1 tego aktu, słowami "odpowiednio przeznaczonych lub zajętych".

Powyższe nie oznacza, że do określenia wartości nieruchomości, która z mocy prawa stała się własnością jednostki samorządu terytorialnego, przyjmuje się tylko ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne.

Biorąc pod uwagę, że operat szacunkowy opracowany został przy zastosowaniu § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bez uwzględnienia transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi, Sąd I instancji obowiązany był uchylić zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu

I instancji. Zasadnie Sąd stwierdził, że dopiero wykluczenie istnienia transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi (a nie tylko zajętymi), uzasadni obliczenie odszkodowania

w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego wyżej rozporządzenia.

Naczelny Sąd Administracyjny za nietrafny uznał również zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) w związku z powołanymi wyżej przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera trzy ustępy, a ustęp pierwszy dodatkowo dwa punkty, na co nie zwrócił uwagi autor skargi kasacyjnej, formułując zarzut naruszenia prawa materialnego. Przyjmując nawet – w świetle treści uzasadnienia skargi kasacyjnej – że kastorowi chodziło o art. 151 ustęp 1 pkt 1 i 2 powołanej ustawy, stwierdzić należy, że pełnomocnik nie wykazał na czym polegała błędna wykładnia przez Sąd I instancji tego przepisu i jak powinien być on prawidłowo rozumiany. Powołany przepis definiuje wartość rynkową nieruchomości. Samo stwierdzenie przez kasatora, iż stanowisko Sądu, co do trybu

i sposobu ustalania wartości rynkowej nieruchomości w aspekcie definicji wartości rynkowej nieruchomości zawartej w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie znajduje uzasadnienia, nie stanowi wykazania błędu w wykładni tego przepisu prawa.

Wobec braku usprawiedliwionych podstaw skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji. W związku

z treścią art. 203 P.p.s.a. w wyroku nie zasądzono na rzecz skarżącego kasacyjnie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.