Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.) Sędzia WSA Wojciech Mazur Asesor WSA Anna Szymańska Protokolant Andrzej Malinowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 listopada 2004 r. sprawy ze skargi P. T. i W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2003 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz P. T. i W. M. 1.388 zł (jeden tysiąc trzysta osiemdziesiąt osiem) tytułem kosztów postępowania sądowego.

IV SA /Wa 277/04

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2003 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania P. T. i W. M., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy G. z dnia [...] listopada 2003 r. ustalającą dla P. T. i W. M. jednorazową opłatę w wysokości 42267 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi S., stanowiącą 30% wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że w związku z podjęciem przez Radę Miejską w G. w dniu [...] listopada 2000 r. uchwały Nr [...] zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu wsi S., wzrosła wartość działki skarżących oznaczona nr ew. [...], ponieważ dotychczasowe jej przeznaczenie pod uprawy rolne o charakterze powyrobiskowym uległo zmianie na zabudowę baz, składów i usług. Rada Miejska w G. w uchwale z dnia [...] listopada 2000 r. w § 38 ustaliła wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na 30%. P. T. i W. M. zbyli przedmiotową nieruchomość umową zawartą w dniu [...] grudnia 2002 r. w formie aktu notarialnego, a zatem przed upływem terminu 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ odwoławczy podniósł, że ustalenie wysokości opłaty dokonywane jest według zasad dotyczących wyceny zbywanych nieruchomości państwowych przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami na dzień zbycia nieruchomości tj. zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży, przy czym ustalona cena w umowie nie stanowi przesłanki dla ustalenia wartości nieruchomości. Odnośnie gruntów przyjętych do porównania w operacie szacunkowym organ wyjaśnił, że biegły kieruje się własną oceną i przepisami prawa, zatem brak jest podstaw do narzucenie mu innych ocen.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wnieśli P. T. i W. M., domagając się jej uchylenia.

Skarżący po przedstawieniu postępowania, które doprowadziło do zmiany przeznaczenia ich działki, zakwestionowali ustalenia operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia opłaty planistycznej, zarzucając przyjęcie w nim do porównania z ich działką o powierzchni 10,48 ha działek o powierzchni 1000, 1500, 1118 m² z dojazdem drogą asfaltową, a nie gruntową. Podnieśli, że sposób rekultywacji działki (przy użyciu pyłów dymnicowych) powoduje wzrost o 70% kosztów budowy naniesień lub uniemożliwia całkowicie tę budowę i to spowodowało sprzedanie działki.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), zwanej dalej ustawą, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia dwu przesłanek, tj.:

a) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

b) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Warunki te, jak słusznie podniosły organy obu instancji i czego nie kwestionują skarżący zostały w sprawie spełnione.

Zauważyć należy, że wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, jest obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez prawo. Jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w przepisie art. 36 ust. 3 ustawy, jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cyt. przepis jest podstawą do jej wymierzenia.

Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji państwowej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłoszonych co do niej przez stronę. Tymczasem organ odwoławczy w sprawie niniejszej nawet nie podjął takiej próby, stwierdzając wprost, że "biegły kieruje się własną oceną i przepisami prawa, zatem brak jest podstaw do narzucenie mu innych ocen". Dlatego należy podzielić zarzut skarżących, że organ nie dokonał oceny zgłoszonych przez nich do operatu szacunkowego zastrzeżeń.

W ocenie Sądu opinia biegłego w sprawie niniejszej wymagała dokonania jej analizy przez organ, albowiem do wyceny przyjęto w niej dla porównania działki przeznaczone w planie "pod zabudowę mieszkaniową", a działka skarżących przeznaczona jest pod "usługi, składy i magazyny", co nie jest tożsamym przeznaczeniem, a może mieć wpływ na wartość działki. Ponadto oceniana działka ma "niekorzystną" lokalizację, "brak infrastruktury", "gruntową" drogę dojazdową, zaś porównywane działki mają "b.dobrą" i "dobrą" atrakcyjność, "pełną" infrastrukturę oraz drogę dojazdową "asfaltowa/gruntowa". Organ powinien także ocenić, czy i jaki wpływ może mieć na wycenę przedmiotowej nieruchomości przyjęcie do oceny działki o powierzchni 1137 m², 2900 m² i 2800 m² , podczas gdy w opinii stwierdzono, że działka skarżących ma 22950 m² i dlaczego przyjęto współczynnik korekcyjny na 0,9. Okoliczności te wobec kwestionowania opinii przez skarżących winny być wnikliwie rozpatrzone przez organ.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, 77 i 107 § 3 kpa), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 135, poz. 1270) orzekł jak w wyroku. Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 200 cyt. ustawy. Na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.