Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Sędziowie Asesor WSA Tomasz Dziuk (spr.), Sędzia NSA Łucja Franiczek, Protokolant Starszy referent Damian Szczurowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 czerwca 2020 r. sprawy ze skargi I.D., B. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1 . uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza P. z dnia [...] r. nr [...]; 2 . zasądza na rzecz skarżących solidarnie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej kwotę 4017 (słownie: cztery tysiące siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Aktem notarialnym z dnia [...] Rep. A nr[...] I. D. i B. D. (dalej: skarżący) zbyli na rzecz osoby trzeciej lokal mieszkalny nr [...], stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, usytuowany na trzeciej kondygnacji w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w R. przy ul.[...], o powierzchni użytkowej 59,10 m2, wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem 1771/10000 w częściach wspólnych budynku oraz we własności działki nr 1 o powierzchni 0,3066 ha, na której jest posadowiony jest ten budynek mieszkalny.

Pismem z dnia 16 października 2018 r., doręczonym skarżącym w dniu 24 października 2018 r., Burmistrz P. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty, wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzją z dnia [...] nr [...] Burmistrz P. ustalił skarżącym jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 10244,00 zł. z tytułu wzrostu wartości zbytego udziału (wynoszącego 1771/10000 części we własności działki nr 1 o powierzchni 0,3066 ha objętej księgą wieczystą nr[...]) w nieruchomości wspólnej, przynależnej do zbytego lokalu, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak na skutek odwołania skarżących powyższa decyzja została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] nr [...] sprawę przekazano organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Jako powód uchylenia Kolegium wskazało pominięcie przez organ I instancji okoliczności, że działka będąca przedmiotem postępowania była zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym i brak odniesienia do tego, jakie miało to znaczenie dla przeznaczenia tej nieruchomości w starym i nowym planie i czy zasadnym jest uznanie działki jako rolnej.

Następnie decyzją z dnia [...] nr [...] Burmistrz P. ponownie ustalił skarżącym jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 10244,00 zł. z tytułu wzrostu wartości zbytego udziału, wynoszącego 1771/10000 części we własności opisanej powyżej działki nr 1 o powierzchni 0,3066 ha.

W uzasadnieniu organ podał, że dla terenu objętego transakcją poprzednio obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego sołectwa C. i R., zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Śląskiego z [...] r., nr [...] poz.[...]). Nieruchomość położona była w jednostce planu o symbolu B10R (tereny rolnicze), dla której ustalono:

- przeznaczenie podstawowe: rolnictwo;

- przeznaczenie dopuszczalne: dojazdy do nieruchomości, drogi wewnętrzne, ścieżki rowerowe I spacerowe, zadrzewienia śródpolne oraz aleje wzdłuż dróg gospodarczych, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, możliwość modernizacji i rozbudowy istniejących budynków mieszkalnych, gospodarczych i inwentarskich, możliwość wymiany kubatury oraz rozbudowy budynków istniejących w ramach zabudowy zagrodowej o maksymalnych 50% powierzchni istniejącej zabudowy, możliwość budowy nowego gospodarstwa rolnego, tymczasowe obiekty i urządzenia związane z produkcją rolną;

- przeznaczenia zabronione: składowanie odpadów przemysłowych i komunalnych, roboty zmieniające ukształtowanie terenu.

Natomiast w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru obejmującego sołectwa Ć. i R., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Śląskiego z [...] r. poz.[...] ), nieruchomość objęta transakcją, położona jest w jednostce planu o symbolu B2 MW, dla której ustalono:

- przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;

- przeznaczenia dopuszczalne: obiekty i pomieszczenia usługowe, zieleń parkowa, płace zabaw dla dzieci, dojazdy, płace, ścieżki rowerowe i chodniki, garaże i miejsca parkingowe dla samochodów osobowych, obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, ogrody, obiekty i urządzenia małej architektury.

Organ wskazał, że także w powyższej uchwale została ustalona stawka procentowa opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Organ na postawie operatu szacunkowego ustalił, że w wyniku wejścia w życie nowego planu miejscowego wartość nieruchomości objętej transakcją wzrosła o 34.148,00 zł. Rzeczoznawca ustalił przy tym, że wartość rynkowa terenu oznaczonego symbolem B10R (wg. poprzedniego planu miejscowego) wynosiła 5,39 zł. za metr kwadratowy. Natomiast po wejściu w życie nowego planu wartość nieruchomości dla terenu oznaczonego symbolem B2MW wynosi 68,28 zł. za metr kwadratowy. W konsekwencji przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej 30% opłata wyniosła 10.244,00 zł.

Według organu I instancji, istniejąca na gruncie zabudowa nie ma wpływu na wartość gruntu, gdyż zgodnie z §50 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. wartość gruntu określa się bez uwzględnienia części składowych nieruchomości. Ze względu na treść art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami faktyczny sposób użytkowania nieruchomości nie ma znaczenia przy wycenie dokonywanej na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej.

Ponadto, jeżeli strona kwestionuje operat szacunkowy, to ma możliwość przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci innego operatu bądź opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a na stronę przechodzi ciężar dowodowy w tym zakresie. Jednocześnie organ zakwestionował przydatność operatu przedstawionego przez skarżących, podnosząc, że został on sporządzony w celu ustalenia wartości rynkowej prawa własności do lokalu i pominięto w nim udział w gruncie związany z tym lokalem.

W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik skarżących zarzucił naruszenie art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a. poprzez wydanie decyzji na podstawie nieprawidłowego operatu szacunkowego, jak i jego nieprawidłową ocenę, przy jednoczesnym pominięciu operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżących. Zarzucono także naruszenie art. 10 k.p.a. w związku z art.78 § 1 i 2 k.p.a., polegające na bezpodstawnym nieuwzględnieniu żądania strony o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego lub opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ponadto organ I instancji naruszył także art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, iż wartość zbytej nieruchomości wzrosła wskutek uchwalenia planu miejscowego.

Jednakże zaskarżoną decyzją Kolegium orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Po zrelacjonowaniu przebiegu postępowania i przeanalizowaniu materiału dowodowego Kolegium uznało, że postępowanie zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami prawa, a operat szacunkowy jest rzetelny i spełnia wymogi przepisów ustawy i rozporządzenia wykonawczego.

Według Kolegium wartość nieruchomości ustalaną na potrzeby opłaty planistycznej określa się bez uwzględnienia jej części składowych, co wynika z Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto, jeżeli operat szacunkowy wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy są w dalszym ciągu kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem takiego przeciwdowodu skarżący nie przeprowadzili. Dowodem tym według Kolegium nie może być przedstawiony przez skarżących operat szacunkowy, gdyż został sporządzony w celu ustalenia wartości rynkowej lokalu mieszkalnego, a więc w innym celu.

W skardze na powyższą decyzją Kolegium pełnomocnik skarżących, będący radcą prawnym, zarzucił, podobnie jak w odwołaniu, naruszenie art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a., art. 10 k.p.a. w związku z art. 78 § 1 i 2 k.p.a., a także naruszenie art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodatkowo pełnomocnik skarżących zarzucił naruszenie art. 149 i następnych, w tym art. 151 ust. 1 i art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż wycenie powinna podlegać nieruchomość lokalowa wraz z gruntem, a nie tylko udział w gruncie. Ponadto organ naruszył § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niezastosowanie.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167, t.j. ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2019 r., poz. 2325, t.j. ze zm. ) dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), jeżeli zachodzą przyczyny określone w innych przepisach, sąd stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa. Przedstawiona tutaj regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do kwestii prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości w oparcie szacunkowym, który dla organu I instancji stanowił podstawę do ustalenia skarżącym tzw. renty planistycznej, a dla Kolegium stanowił podstawę do tego, aby zaskarżoną decyzją utrzymać w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Punktem wyjścia do rozważań w rozpoznawanej sprawie jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie: t.j. Dz. U. z 2020, poz. 293, dalej "u.p.z.p."). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 tej ustawy, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie - pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.).

Ponadto jak stanowi art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 dalej: "u.g.n."), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Mając na względzie powyższe, stwierdzić należy, że w obowiązującym stanie prawnym ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wymaga łącznego spełnienia następujących przesłanek: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu nieruchomość została zbyta; (3) w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą nastąpił wzrost wartości nieruchomości; (4) w uchwale dotyczącej planu miejscowego określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Brak spełnienia chociażby jednej z tych przesłanek wyklucza ustalenie opłaty planistycznej. Natomiast ich łączne spełnienie nie tylko uprawnia, ale obliguje organ do wydania decyzji ustalającej wysokość tej opłaty.

Organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy, który był podstawą wydanych decyzji. Operat ten posiada charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 z późn. zm., dalej jako: "k.p.a."). Z tego względu, jak każdy inny środek dowodowy, podlega ocenie. W konsekwencji mają do niego zastosowanie; art. 80 k.p.a., nakazujący organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., nakładający na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (zob. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r. sygn. II OSK 481/09).

Jednocześnie nie sposób pominąć, że zakres wskazanej powyżej oceny jest ograniczony i co do zasady nie obejmuje zagadnień ściśle należących do sfery wiadomości specjalnych. Organy mogą jednak podważać wnioski wynikające z operatu, jeżeli istotne okoliczności, mające wpływ na wysokość szacunku, zostały przedstawione w opinii w sposób uniemożliwiający dokonanie oceny operatu, czy w sposób odbiegający od wymogów prawnych, bądź są jawnie sprzeczne z faktami, nielogiczne, czy niezgodne z zasadami doświadczenia (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2015 r., sygn. I OSK 2531/13). Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (zob. wyrok NSA z 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3065).

W kontekście dotychczasowych rozważań stwierdzić należy, że do obowiązku organów należy ocena operatu szacunkowego pod kątem doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 19 stycznia 2017 r. sygn. II SA/Gl 849/16). Ocena podobieństwa opiera się na weryfikacji cech, którą organ może przeprowadzić także we własnym zakresie (oceniając ustalenia biegłego) nie narażając się na zarzut wkraczania w wiedzę specjalistyczną zastrzeżoną dla biegłego (zob. wyroki WSA: w Poznaniu z dnia 30 maja 2019 r, sygn. IV SA/Po 116/19, w Krakowie z dnia 3 grudnia 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 904/18, w Białymstoku z dnia 14 czerwca 2018 r. sygn. akt II SA/Bk 236/18)

Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z tego względu rzeczoznawca, przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości, powinien podać argumentację wskazującą na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości, szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. To z operatu szacunkowego powinno wynikać dlaczego rzeczoznawca uznał te, a nie inne nieruchomości, jako porównywalne.

Zdaniem Sądu, w świetle powyższych rozważań stwierdzić należy, że dobór nieruchomości, przyjętych do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego, budzi wątpliwości w świetle postanowień poprzednio obowiązującego planu miejscowego. Jak wynika operatu (str.16), na podstawie przeprowadzonego rozeznania rynku, pod kątem dostępności transakcji podobnych do wycenianej nieruchomości w zakresie rodzaju rynku, przyjęto nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu podstawowym pod uprawy rolne. Tymczasem w odniesieniu do wycenianej nieruchomości oprócz przeznaczenia podstawowego w postaci rolnictwa, poprzedni plan miejscowy przewidywał także przeznaczenie dopuszczalne. W ramach tego przeznaczenia dopuszczono m.in. modernizację i rozbudowę istniejących budynków mieszkalnych, gospodarczych i inwentarskich, możliwość wymiany kubatury oraz rozbudowy budynków istniejących w ramach zabudowy zagrodowej o maksymalnych 50% powierzchni istniejącej zabudowy, a także możliwość budowy nowego gospodarstwa rolnego. Nieruchomościami podobnymi będą zatem takie nieruchomości, w odniesieniu do których plan miejscowy przewiduje zbliżone możliwości ich wykorzystania w ramach dopuszczalnego przeznaczenia. Natomiast gdy takich możliwości plan miejscowy nie przewiduje, to samo przeznaczenie podstawowe nie jest, zdaniem Sądu, wystarczające do uznania ich podobieństwa, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Z operatu szacunkowego tymczasem nie wynikają żadne informacje pozwalające na weryfikację, czy pomiędzy nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny a nieruchomościami uwzględnionymi przez rzeczoznawcę w bazie danych zachodzi zachodzi podobieństwo rozumiane w powyższy sposób. Pominięcie dopuszczalnego sposobu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na gruncie poprzednio obowiązującego planu musi dyskwalifikować wycenę rzeczoznawcy jako dowolną (por. Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 19 stycznia 2017 r., sygn. akt. II SA/Gl 849/16).

Zdaniem Sądu istotną cechą gruntu, stanowiącego przedmiot spornej wyceny jest także to, że zbycie udziału w tym gruncie może nastąpić wyłącznie wraz ze zbyciem odrębnej własnością lokalu oraz przypisanym do niej udziałem w częściach wspólnych budynków. Stanowi to konsekwencję zabudowania gruntu budynkiem wielorodzinnym, w którym poszczególne lokale stanowią odrębną własność. Udział we własności gruntu związany z własnością lokalu mieszkalnego nie może stanowić przedmiotu samodzielnego obrotu. Tymczasem z treści operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego (pismo z 18 stycznia 2019 r. karta 26 akt organu I instancji) wynika, że w bazie danych nieruchomości podobnych przyjętej w operacie szacunkowym znajdują się wyłącznie nieruchomości gruntowe niezabudowane, a zatem udział w tych nieruchomościach może być zbywany bez żadnego związku ze zbyciem własności lokalu. Ta istotna różnica powoduje, że w ocenie Sądu, nieruchomości te nie spełniają wymogu podobieństwa. W tym zakresie nieprzydatne pozostają wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w przywołanym powyżej piśmie z dnia 18 stycznia 2019 r. Wyjaśnienia te bowiem nie tylko, że odwołują się do uchylonego już § 50 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (co słusznie zarzucił pełnomocnik skarżących), ale ponadto, aby uzasadnić pominięcie faktu zbycia lokalu mieszkalnego, sprowadzają ten lokal do części składowej gruntu (choć taki lokal stanowi odrębną własność i nie jest częścią gruntu) i koncentrują się wyłącznie na tym, że wartość lokalu nie powinna być brana pod uwagę przy wycenie gruntu. Tymczasem kwestią, której nie dostrzegł rzeczoznawca jest to, czy na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość udziału w gruncie, zbywanego wraz z lokalem mieszkalnym, stanowiącym odrębną własność i znajdującym się w budynku posadowionym na tym gruncie. Kwestii tej nie sposób rozstrzygnąć opierając się na fikcyjnym założeniu, że sprzedaż dotyczy wyłącznie gruntu pod budynkiem, a w istocie do takiej fikcji sprowadza się podejście przyjęte w operacie i bezkrytycznie zaakceptowane przez organy obu instancji, co z kolei stanowi konsekwencję nieprawidłowego rozumienia pojęcia nieruchomości podobnej.

Skoro powyższych kwestii nie wyjaśniono w postępowaniu administracyjnym, a ponadto skoro zaniechano oceny operatu szacunkowego pod względem kryterium doboru nieruchomości podobnych, naruszając w ten sposób art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to decyzje organów obydwu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" p.p.s.a. podlegały uchyleniu jako przedwczesne. Podstawę do uchylenia decyzji organów obu instancji wskazaną w art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. " c" p.p.s.a. stanowiło z kolei naruszenie art. 4 pkt 16 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O kosztach postępowania rozstrzygnięto na wniosek pełnomocnika skarżących zgodnie z art. 200, art. 202 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzoną od Kolegium na rzecz skarżących kwotę składają się:

- wpis sądowy – 400 zł.;

- wynagrodzenie pełnomocnika skarżących w osobie radcy prawnego w kwocie 3600 zł. (§ 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych - t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 265) w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit a tego rozporządzenia;

- opłata skarbowa w kwocie 17 zł.

W ramach ponownego rozpatrzenia sprawy organ I instancji winien zlecić innemu rzeczoznawcy sporządzenie nowego operatu szacunkowego dla ustalenia, czy na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego, wartość przedmiotowego udziału w gruncie w ogóle wzrosła, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości, z uwzględnieniem właściwego, wynikającego wprost z powyższych rozważań, doboru nieruchomości podobnych, w odniesieniu do których zbycie udziału w gruncie nie następuje samodzielnie lecz w związku ze zbyciem własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębny przedmiot własności. Dopiero na tej podstawie i po zbadaniu przez organy prawidłowości doboru nieruchomości do porównań na gruncie art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, możliwe będzie stwierdzenie, czy uchwalanie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowego udziału gruncie.