Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Dnia 8 lipca 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (sprawozdawca) Sędzia WSA Paweł Daniel Protokolant: starszy sekretarz sądowy Sławomir Rajczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lipca 2026 roku sprawy ze skargi A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 lutego 2026 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę

Zaskarżoną decyzją z dnia 5 lutego 2026r., znak; [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. 2018r., poz. 570 ze zm.), art. 107 § 1, art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 1691 ze zm. – dalej k.p.a.), art. 98 a, art. 148 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm. – dalej: u.g.n.), utrzymało w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] (z upoważnienia Prezydenta Miasta [...]) z dnia 22 sierpnia 2025r., znak [...] mocą, której:

1. Ustalono opłatę adiacencką w wysokości [...] zł (słownie: [...]) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. w rejonie ulicy [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...] spowodowanego podziałem zatwierdzonym ostateczną decyzją z 04.03.2025 r., nr [...]

2. Do wniesienia opłaty ustalonej w punkcie 1. zobowiązano A. .

Nadto podano, że obowiązek wniesienia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Termin zapłaty upływa 30. dnia od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Opłata adiacencka podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że na wniosek A. , Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] ostateczną decyzją z 04.03.2025 r., nr [...], zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność A. , zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. w rejonie ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy 02, działki nr [...] o powierzchni 5.564 m2, [...] o powierzchni 5.072 m2, [...] o powierzchni 5.958 m2, [...] o powierzchni 11.372 m2, [...] o powierzchni 4.162 m2, [...] o powierzchni 4.820 m2, [...] o powierzchni 3.817 m2, [...] o powierzchni 5.982 m2, [...] o powierzchni 5.983 m2, [...] o powierzchni 6.467 m2, [...] o powierzchni 14.275 m2, na działki nr: [...] o powierzchni 4.675 m2, [...] o powierzchni 1.047 m2, [...] o powierzchni 239 m2, [...] o powierzchni 545 m2, [...] o powierzchni 1.191 m2, [...] o powierzchni 1.290 m2, [...] o powierzchni 47 m2, [...] o powierzchni 527 m2, [...] o powierzchni 2.549 m2, [...] o powierzchni 42 m2, [...] o powierzchni 39 m2, [...] o powierzchni 701 m2, [...] o powierzchni 736 m2, [...] o powierzchni 737 m2, [...] o powierzchni 764 m2, [...] o powierzchni 837 m2, [...] o powierzchni 700 m2, [...] o powierzchni 712 m2, [...] o powierzchni 772 m2, [...] o powierzchni 704 m2, [...] o powierzchni 700 m2, [...] o powierzchni 700 m2, [...] o powierzchni 758 m2, [...] o powierzchni 710 m2, [...] o powierzchni 705 m2, [...] o powierzchni 751 m2, [...] o powierzchni 705 m2, [...] o powierzchni 743 m2, [...] o powierzchni 779 m2, [...] o powierzchni 809 m2, [...] o powierzchni 794 m2, [...] o powierzchni 740 m2, [...] o powierzchni 846 m2, [...] o powierzchni 893 m2, [...] o powierzchni 789 m2, [...] o powierzchni 744 m2, [...] o powierzchni 708 m2, [...] o powierzchni 710 m2, [...] o powierzchni 712 m2, [...] o powierzchni 714 m2, [...] o powierzchni 753 m2, [...] o powierzchni 761 m2, [...] o powierzchni 714 m2, [...] o powierzchni 712 m2, [...] o powierzchni 710 m2, [...] o powierzchni 708 m2, [...] o powierzchni 706 m2, [...] o powierzchni 704 m2, [...] o powierzchni 756 m2, [...] o powierzchni 3.615 m2, [...] o powierzchni 784 m2, [...] o powierzchni 730 m2, [...] o powierzchni 728 m2, [...] o powierzchni 725 m2, [...] o powierzchni 723 m2, [...] o powierzchni 720 m2, [...] o powierzchni 762 m2, [...] o powierzchni 766 m2, [...] o powierzchni 720 m2, [...] o powierzchni 722 m2, [...] o powierzchni 725 m2, [...] o powierzchni 727 m2 [...] o powierzchni 730 m2, [...] o powierzchni 779 m2, [...] o powierzchni 781 m2, [...] o powierzchni 711 m2, [...] o powierzchni 708 m2, [...] o powierzchni 706 m2, [...] o powierzchni 703 m2, [...] o powierzchni 798 m2, [...] o powierzchni 776 m2, [...] o powierzchni 704 m2, [...] o powierzchni 706 m2, [...] o powierzchni 709 m2, [...] o powierzchni 711 m2, [...] o powierzchni 747 m2, [...] o powierzchni 745 m2, [...] o powierzchni 725 m2, [...] o powierzchni 725 m2, [...] o powierzchni 724 m2, [...] o powierzchni 725 m2, [...] o powierzchni 724 m2, [...] o powierzchni 724 m2, [...] o powierzchni 724 m2, [...] o powierzchni 723 m2, [...] o powierzchni 724 m2, [...] o powierzchni 723 m2, [...] o powierzchni 724 m2, [...] o powierzchni 724 m2 i [...] o powierzchni 845 m2.

Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna 11.03.2025r.

Podział nieruchomości nastąpił zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] - rejon ulic [...], [...] i [...]" w P., uchwalonego przez Radę Miasta [...] uchwałą z 07 listopada 2023 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2023 r. poz. [...]).

Organ podał, że przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Wartość nieruchomości przed podziałem i po nim określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Zgodnie z art. 98a ust. la ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

W uchwale nr [...] z 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału Rada Miasta [...] uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale.

W tych okolicznościach pismem z 25.03.2025 r., zawiadomiono A. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W sprawie powołano rzeczoznawcę majątkowego D. Z., która sporządziła 09.06.2025r. operat szacunkowy.

Biegła ustaliła, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nieruchomość była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...] - rejon ulic [...], [...] i [...]" w P.. Zgodnie z planem działki od [...] do nr [...] oraz od [...] do [...], znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym symbolami 20MN, 21MN, 22MN, 23MN, 31MN, 29MN i 30MN. Działka nr [...] znajduje się na terenie zieleni urządzonej, oznaczonym symbolem ZP. Działka nr [...] znajduje się na terenie infrastruktury technicznej, oznaczonym symbolem 4E. Działki nr [...] znajdują się na terenie dróg publicznych, oznaczonym symbolami 2KD-L i 6KD-D. Działki nr [...] i [...] znajdują się na terenie dróg wewnętrznych, oznaczonym symbolami 20KDW, 19KDW, 15KDW, 16KDW, 21KDW, 22KDW, 6KDWx i 7KDWx. Działki nr [...] i [...] znajdują się na terenie dróg wewnętrznych, oznaczonym symbolami 20KDW, 19KDW, 15KDW, 16KDW, 21KDW, 22KDW, 6KDWx i 7KDWx.

Rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Mogła zastosować to podejście, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Działki nr [...] zostały wydzielone pod drogę publiczne.

Zgodnie z przepisem art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Działki od [...] do [...] i od nr [...] do [...] zostały wydzielone jako drogi wewnętrzne i nie jest możliwe ich samodzielne zagospodarowanie.

Zgodnie z art. 98a pkt. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

W związku z powyższym, wartość rynkową nieruchomości po podziale, biegła określiła jako sumę wartości działek od nr.. [...] do [...].

Dla działek nr [...] biegła obniżyła cechę "kształt działki" dodatkowo o jeden przedział (zastosowała ekstrapolację), z uwagi na duże nieregularności w ich kształtach. W przypadku działki nr [...] również ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo gruntu przeznaczonego pod stację transformatorową.

Ponadto biegła zastosowała współczynniki korekcyjne ze względu na konieczność rozprowadzenia mediów oraz konieczność urządzenia dróg dojazdowych.

Biegła poprzez współczynnik korekcyjny uwzględniła również wydłużenie okresu ekspozycji i sprzedaży działek związanego z wystawieniem na lokalny rynek około 80 działek budowlanych.

W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy właściwie określiła i oceniła szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia.

Szacując wartości po podziale, biegła przyjęła do porównań transakcje, nieruchomościami stanowiącymi działki gruntu przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie od marca 2023 r. do marca 2025 r., z obszaru rynku lokalnego, czyli miasta [...], obrębów geodezyjnych [...], [...], [...] i [...].

Dla potrzeb wyceny wartości po podziale, dla działek od [...] do [...] i od [...] do [...] biegła przyjęła gradację cechy powierzchnia nieruchomości z przedziału od 700 m2 do 1.150 m2.

Przy wycenie działki nr [...] biegła przyjęła do porównań transakcje, nieruchomościami stanowiącymi działki gruntu przeznaczonymi pod zieleń, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie od marca 2023 r. do marca 2025 r., z obszaru rynku lokalnego, czyli miasta [...], obrębów geodezyjnych [...], [...], R. i [...] oraz miejscowości [...].

Dla potrzeb wyceny wartości po podziale, dla działki nr [...] biegła przyjęła gradację cechy powierzchnia nieruchomości z przedziału od 2.000 m2 do 4.000 m2. Są to nieruchomości, które posiadają najwięcej cech podobnych ze względu na wielkość, przeznaczenie, położenie, stan prawny i sposób korzystania. Podobieństwo nieruchomości porównawczych nie oznacza ich identyczności.

Biegła zawarła informacje o tych nieruchomościach. Opisała i oceniła ich położenie, powierzchnie, uzbrojenie, kształt i możliwości zagospodarowania, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Opis taki jest zgodny ze wskazaniami wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 02.12.2010 r., sygn. akt IVSA/Wa 1221/10 oraz Sądu Najwyższego z 05.04.2012 r., sygn. akt SN IICSK 369/11. Uzasadniając dobór nieruchomości do celów porównawczych biegła wskazała ich odległość od centrum miasta, a także oceniła renomę rejonu, w jakim są położone oraz dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświatowych, służby zdrowia, terenów rekreacyjnych i zieleni. Następnie przeanalizowała i porównała istotne cechy nieruchomości.

W ocenie organu dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a zakres tych danych nie narusza tajemnicy zawodowej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach.

Rzeczoznawca, na podstawie preferencji nabywców nieruchomości, określiła cechy (atrybuty) nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. Organ podał, że kwestie procentowego wpływu poszczególnych atrybutów waloryzujących, pozostawia się wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy, albowiem nie są one regulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia.

Rzeczoznawca dokonała korekty cen transakcyjnych ze względu na różnice w cechach między nieruchomościami podobnymi a wycenianą. Uzyskane przez nią wartości rynkowe dzielonej nieruchomości, stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Biegła odniosła się również do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Na podstawie przeprowadzonej analizy notowań transakcji gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z całego miasta [...]. Ustaliła, że po okresie silniejszych wzrostów cen w latach 2021 - 2022. W okresie od połowy 2022 do końca 2024 r. obserwuje się zdecydowane zatrzymanie wcześniejszych tendencji wzrostowych. W związku z powyższym przyjęła wskaźnik zmiany cen wynoszący 0%.

Zgodnie z przeprowadzoną analizą rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości biegła nie zanotowała żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej (m. in. charakteryzującej się bardzo dużą powierzchnią gruntu - powyżej 7 ha, o podobnym przeznaczeniu gruntu). Wobec powyższego wartość nieruchomości według stanu przed podziałem określiła parametrycznie (art. 36 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości).

Zdaniem organu biegła w sposób rzetelny, logiczny i wiarygodny wykazała, że na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 i art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca w operacie dokonała wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), uwzględniając:

- cel (określenie wartości nieruchomości przed i po podziale),

- rodzaj i położenie nieruchomości (nieruchomość gruntowa położona na terenie zurbanizowanym),

- przeznaczenie w planie miejscowym (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej i teren komunikacji),

- stan nieruchomości (bez części składowych),

- dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych (baza danych dotyczących transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, infrastrukturę techniczną oraz zieleń, z terenu miasta [...] oraz powiatu [...]).

Organ podał, że biegła prawidłowo ustaliła stan faktyczny i prawny nieruchomości, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości oraz dokonała analizy lokalnego rynku nieruchomości.

Organ podkreślił, że ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego, oceniać może operat pod kątem jego wartości dowodowej.

Organ wyjaśnił, że pismem z 11.07.2025 r., zawiadomiono A. o możliwości zapoznania się z dowodami i materiałami zebranymi w sprawie oraz wypowiedzenia się co do nich przed wydaniem decyzji.

Strona nie zapoznała się z aktami sprawy, nie zgłosiła wniosków dowodowych ani zastrzeżeń do dowodów i materiałów zebranych w sprawie, nie wniosła także o rozłożenie opłaty na raty.

W wyniku weryfikacji i oceny stwierdzono, że operat z 09.06.2025 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami. Operat jest logiczny i spójny, a wynikające z niego wartości wiarygodne. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości według stanu przed podziałem wynosi [...] zł, a według stanu po podziale wynosi [...] zł. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł.

Przeprowadzone postępowanie wykazało, że zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, wynikające z przepisów art. 98a ust. 1 i la ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przywołaną uchwałą z 20 kwietnia 2004 r., opłata adiacencka stanowi 30% kwoty [...]zł, a zatem wynosi [...] zł.

W terminowo wniesionym odwołaniu skarżąca zarzuciła:

• wydanie decyzji z rażącym naruszeniem przepisów prawa procesowego polegającym na braku właściwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, tym samym rażące naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., które to naruszenia przepisów postępowania niewątpliwie miały istotny wpływ na wynik sprawy; brak jakiejkolwiek obiektywnej oceny dowodu w postaci sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego; nie można w sposób zgodny z wymogami prawa administracyjnego wydać prawidłowej decyzji procedując w tak krótkim okresie czasu 2 - miesięcy

• oparcie na błędnie sporządzonym operacie szacunkowym, który sztucznie znacznie zawyża wysokość niewątpliwie należnej Gminie opłaty adiacenckiej, tym samym naruszono art. 153 ust. 1 u.g.n., gdyż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości i to przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, tymczasem w przedmiotowej sprawie jak określiła sama rzeczoznawca mamy do czynienia z działkami o bardzo niekorzystnych kształtach i możliwościach zainwestowania,

• naruszenie art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez brak jakiegokolwiek uzasadnienia faktycznego decyzji składającego się na wskazaniu faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn z powodu, których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a także przyczyn, dla których pominięto rzeczywistą cenę nieruchomości przed podziałem; jak wskazano w uzasadnieniu decyzji można przypuszczać, iż jedyną przesłanką zwiększenia wartości jest zmiana nałożenia siatki podziałowej jakoby wpływający na poprawę możliwości inwestycyjnych właściciela, pozostałe cechy pozostają bez zmian,

• błędną wykładnię art. 98 a ust 1 b ugn poprzez bezrefleksyjne przyjęcie, iż każde wydzielenie działek na mniejsze powoduje w konsekwencji wzrost ich ceny,

Ze względu na powyższe naruszenia, skarżąca wniosła o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Pełnomocnik skarżącej podał, że jego mocodawca nie brał udziału w prowadzonym postępowaniu. Nadmienił, iż ze względu na brak dysponowania kserokopią akt sprawy, odwołanie zostanie uzupełnione po zapoznaniu się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Jednocześnie wniósł o sporządzenie kserokopii całości akt sprawy i przesłanie ich do pełnomocnika.

SKO w [...] utrzymując w mocy decyzję z 22 sierpnia 2025r. podało, że działki skarżącej zostały podzielone na 30 działek, przy czym w wyniku podziału ujawniono ubytek o powierzchni 89 m2. Decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 11 marca 2025 roku. Nieruchomości objęta jest uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zgodnie z postanowieniami ww. uchwały ustalona stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała przed podziałem, a wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale.

W związku z powyższym organ I instancji działając na podstawie art. 98a oraz art. 148 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024, poz. 1145 ze zm., dalej jako u.g.n.) pismem z dnia 25 marca 2025 r. zawiadomił odwołującą o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem przedmiotowych nieruchomości.

W toku postępowania organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu ustalenie wartości nieruchomości przed i po podziale, co nastąpiło w operacie szacunkowym z dnia 9 czerwca 20025 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego D. Z.. W operacie tym rzeczoznawca oszacował wartość działek przed podziałem, a następnie wartość działek powstałych w wyniku jej podziału.

Wartość pierwotnych działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 73.472 m2 została oszacowana na kwotę [...]zł, natomiast suma wartości nowopowstałych w wyniku ich podziału działek (z pominięciem wartości działek, które zostały wydzielone jako drogi wewnętrzne oraz drogi publiczne) oszacowana została na kwotę [...]zł, tj. wzrost wartości w wyniku podziału wniósł [...] zł.

Organ I instancji zastosował 30% stawkę opłaty wynikającą z uchwały Rady Miasta [...] nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. i zaskarżoną decyzją ustalił wysokość opłaty adiacenckiej na kwotę [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku podziału nieruchomości.

SKO podało, że materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024.1145, dalej jako u.g.n.)

W niniejszej sprawie bezsporna jest okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość stanowiąca działki nr [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...],[...],[...], obręb [...], arkusz mapy 02, o łącznej powierzchni 73.472 m:, dla której Sąd Rejonowy[...], prowadzi księgę wieczystą nr [...], na wniosek Odwołującej, ostateczną decyzją Dyrektor ZGiKM [...]) z dnia 4 marca 2025 r., nr [...], została podzielona na 30 działek. Decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 11 marca 2025 roku.

Nie budzi wątpliwości również okoliczność, iż nieruchomość ta objęta została uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zgodnie z postanowieniami ww. uchwały ustalona stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała przed podziałem, a wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale.

Kolegium podało, że wbrew zarzutom odwołania, organ I instancji w sposób prawidłowy wycenił wartość nowopowstałych działek, wyjaśnił zasady i podstaw naliczenia opłaty adiacenckiej zawarte w art. 98a u.g.n. oraz podał jakie przesłanki muszą zaistnieć, aby oplata taka została ustalona. Organ I instancji w uzasadnieniu zawarł uzasadnienie faktyczne wyjaśniając, że skoro z operatu szacunkowego wynika wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, to zastosowanie w sprawie znajdzie przepis art. 98a u.g.n. Treść wszystkich przepisów mających zastosowanie została przytoczona, wyjaśniona i dokonano prawidłowej subsumpcji norm prawnych.

Organ I instancji zasadnie zlecił więc biegłemu rzeczoznawcy wycenę nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem.

Czynienie organowi I instancji zarzutu, że dopuścił się braku właściwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego albowiem w tak krótkim czasie (2 miesiące) jest to niemożliwe, jest pozbawione podstaw.

Odnosząc się zaś do zarzutu oparcia się na błędnie sporządzonym operacie, albowiem zastosowanie w nim podejście porównawcze jest niewłaściwe z uwagi na rzekome niekorzystne kształty nowopowstałych działek, SKO podało, że z załącznika do decyzji podziałowej, tj. decyzji Dyrektor ZGiKM [...] z dnia 4 marca 2025 r., nr [...], wynika, że przeważająca większość nowopowstałych działek posiada regularny, prostokątny kształt, a jedynie kilka z nich ma nieregularny kształt. Nadto, co do zarzutu wyboru metody wyceny należy wyjaśnić, w myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sposób dokonania wyceny wynika z wiedzy specjalistycznej biegłego rzeczoznawcy.

Niezasadny jest również zarzut braku należytego uzasadnienia decyzji przez organ I instancji. Organ I instancji wyjaśnił, że wydając decyzję oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego D. Z., a innych dowodów, którym miałby odmówić wiarygodności, nie zgromadzono w sprawie. W tym miejscu podkreślić należy, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n.

Niezależnie od zarzutów odwołania złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania, pod kątem uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu, tj. za dowód, czy istotnie nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek dokonania jej podziału.

SKO podkreśliło, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, skoro ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc ocena prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 u.g.n., jednakże w zakresie kompetencji organu pozostaje ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego. Po dokonaniu takiej oceny Kolegium doszło do wniosku, operat jest zgodny z przepisami prawa, jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, nie zwiera braków i błędów matematycznych, jak również nie jest sprzeczny z innymi dowodami ani zasadami logiki i wiedzy ogólnej. Operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku.

Zdaniem Kolegium operat został wykonany prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, co prowadzi do wniosku, iż posiada on wartość dowodową. Operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przy ustalaniu wartości nieruchomości biegły rzeczoznawca wziął pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie i faktyczny sposób wykorzystywania.

SKO podało, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, ze przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne które dyskwalifikują jego walory dowodowy. Taka sytuacja nie zachodzi w niniejszej sprawie.

W związku z powyższym, skoro organ I instancji ani tut. Kolegium nie powzięły wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należała do strony. W przypadku bowiem gdy operat szacunkowy jest kwestionowany, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Odwołująca takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawiła.

Podsumowując Kolegium nie znalazło podstaw do podważenia kompletności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności w odniesieniu do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę w toku niniejszego postępowania. Na podstawie operatu szacunkowego można zatem stwierdzić, iż dokonanie podziału przedmiotowych nieruchomości spowodowało wzrost ich wartości z kwoty [...]zł na kwotę [...]zł, tj. wzrost wartości w wyniku podziału wyniósł [...] zł.

Przy ustalaniu wysokości opłaty organ 1 instancji słusznie uwzględnił treść uchwały Rady Miasta [...] nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ustalił wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku podziału nieruchomości na kwotę [...]zł. Ustalona w ten sposób przez organ I instancji kwota z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest prawidłowa.

Odnosząc się zaś do zarzutu, jakoby odwołująca nie brała udziału w przedmiotowym postępowaniu z uwagi na brak dysponowania kserokopią akt sprawy Kolegium podało, że odwołująca pismem z dniał 1 lipca 2025 r. została zawiadomiona o zakończeniu postępowania dowodowego w sprawie i miała możliwość wypowiedzieć się co do zebranych w sprawie dowodów, jednak nie skorzystała z tego uprawnienia. Nadto, na wniosek odwołującej, organ I instancji udostępnił A. , za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej, operat szacunkowy sporządzony w toku postępowania. Zatem również i ten zarzut okazał się chybiony.

Za niezasadny Kolegium uznało zarzut braku dysponowania kserokopią akt sprawy. Skarżąca miała możliwość zapoznania się z aktami sprawy, z niewyjaśnionych przyczyn nie skorzystała z powyższego uprawnienia, również na etapie rozpatrywania sprawy przez organ II instancji. Biorąc pod uwagę niewielką odległość dzielącą siedzibę odwołującej z siedzibami organów obu instancji, a także reprezentację przez pełnomocnika, uznać należało, że strona z własnej winy nie zapoznała się z aktami sprawy. Uprawnienie ustanowione w art. 73 § 2 k.p.a dotyczy szczególnej formy dostępu do akt sprawy i to na stronie spoczywa obowiązek wykazania "ważnego interesu" w uzyskaniu uwierzytelnionych dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się że, uzasadnianie istnienia ważnego interesu strony tylko koniecznością posiadania uwierzytelnionych odpisów poszczególnych dokumentów z akt administracyjnych, czy to dla potrzeb prowadzonego postępowania w sprawie, czy to w celu wykorzystania ich w innych postępowaniach prawnych, jest niewystarczające. Sama potrzeba (chęć) posiadania uwierzytelnionych odpisów dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, czy też chęć ich weryfikacji z zebranymi przez siebie dowodami, nie stanowi o ważnym interesie. Pojęcie "ważny interes strony", o którym mowa w art. 73 § 2 k.p.a., jest pojęciem nieostrym, co zobowiązuje organ rozpatrujący podanie wniesione na podstawę powołanego przepisu, by dokonał oceny, czy w danej sprawie, ze względu na okoliczności prowadzonego postępowania lub potrzeby strony, została spełniona przesłanka "ważnego interesu strony". Nie ulega przy tym wątpliwości, że to na wnioskującej stronie spoczywa obowiązek wykazania, że jej żądanie jest uzasadnione ważnym interesem. W niniejszej sprawie odwołująca nie wskazała na żaden interes prawny, który miałby uzasadnić żądanie kopii akt sprawy. Ponownie podkreślić należy, że jeśli nie strona osobiście, to ustanowiony w sprawie pełnomocnik miał możliwość zapoznania się z aktami spawy, jednak z niej nie skorzystał.

Zdaniem Kolegium rozstrzygnięcie organu I instancji jest zatem prawidłowe.

W terminowo wniesionej skardze skarżąca reprezentowana przez fachowego pełnomocnika wniosła o:

• uchylenie zaskarżonej decyzji SKO w [...] oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości,

• zasądzenie od organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm prawem przewidzianych, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego,

• o rozpoznanie niniejszej sprawy na rozprawie.

• wstrzymanie przez SKO w [...] wykonania przedmiotowej decyzji do czasu uzyskania prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego w przedmiotowej sprawie

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

1. rażące naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego tj.

- błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania art. 73 § 1 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a. w związku z art. 10 § 1 k.p.a. poprzez błędną interpretację i odmowę sporządzenia ( 3 kolejne wnioski) kserokopii akt sprawy, co uniemożliwiło pełnomocnikowi strony Skarżącej rzetelną weryfikację operatu szacunkowego przez niezależnych ekspertów ( rzeczoznawców majątkowych) i ograniczyło w sposób rażący prawo do czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym, zgłaszaniu wniosków dowodowych, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,

- art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak realnego ( bez udostępnienia akt sprawy) zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów przed wydaniem decyzji, w tym brak wyraźnego pouczenia o 7-dniowym terminie do zapoznania się z całością zgromadzonego materiału dowodowego po zakończeniu jego gromadzenia,

- art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i błędną ocenę materiału dowodowego, polegającą na bezkrytycznym uznaniu operatu szacunkowego za dowód wiarygodny, mimo podnoszonych zarzutów dotyczących złego doboru próby badawczej i nieuwzględnienia cech fizycznych nowopowstałych działek,

- błędna wykładnia i niewłaściwe zastosowanie art. 15. art. 8, art. 11 w związku z

art. 107 § 3 kpa poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania i brak przeprowadzenia jakiegokolwiek postępowania dowodowego przez organ II instancji, uniemożliwienie pełnomocnikowi zgłoszenie jakichkolwiek wniosków dowodowych i zarzutów do operatu poprzez brak przesłania kserokopii akt sprawy, co ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy,

2. rażące naruszenie przepisów materialnego prawa administracyjnego, tj.

- art. 98 a ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy dokonał błędnego doboru nieruchomości podobnych, co doprowadziło do sztucznego ( niczym rynkowo nieuzasadnionego) zawyżenia wzrostu wartości nieruchomości o kwotę [...]złotych

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

W piśmie procesowym z dnia 1 lipca 2026r. skarżąca podała, że po udostępnieniu 9 czerwca 2026r. operatu szacunkowego rozszerza zarzuty, podtrzymując dotychczasowe, w tym naruszenia art. 73 § 1 k.p.a. (odmowa wydania kopii akt wbrew uchwale NSA, co ma istotny wpływ na wynik sprawy).

Zarzuciła:

1. naruszenie art. 98 a ust. 1 i ust. 1b u.g.n. w zw. z § 36 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości – przez ustalenie opłaty w oparciu o operat, w którym rzekomy "wzrost wartości" nieruchomości nie został wykazany na rynku, lecz jest wyłącznie arytmetycznym wynikiem przyjętego wzoru parametrycznego. Rzeczoznawca nie ustaliła samodzielnie wartości nieruchomości "przed podziałem" leczy wyprowadziła ją z wartości "po podziale" wzorem W1 = WII x (1-E)+Kp. Wzór ten przy każdym E>0 z definicji daje wynik W1

2. naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 i § 36 rozporządzenia – przez zastosowanie subsydiarnej metody parametrycznej pomimo istnienia transakcji nieruchomości podobnych do stanu "przed podziałem". Metodę parametryczną (§ 36) wolno stosować , gdy "brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych". Tymczasem sam operat (pkt 7) przytacza dwie rzeczywiste transakcje dużych, niepodzielonych gruntów w tym samym obrębie [...] (26181m2 – [...] zł/m2 oraz 17919m2 – [...] zł/m2, obie z 7.02.2024r., przeznaczenie MN + komunikacja, a więc o charakterze odpowiadającym właśnie stanowi "przed podziałem". Rzeczoznawca odrzuciła je jako zbyt nieliczne, przyjmując jednocześnie w tej samej wycenie próby 3 transakcji dla stanu "po podziale" i stosując dla cechy "kształt" ekstrapolację poza zakres prób – co czyni ocenę materiału porównawczego niekonsekwentną, Operat zaniechał przy tym jakiegokolwiek sprawdzenia krzyżowego wyniku parametrycznego z tymi transakcjami; przy przyjęciu bardziej zbliżonej do nich (334,84 zł/m2) wartość "przed podziałem" przewyższałaby wartość "po podziale", co oznaczałoby brak wzrostu wartości. Wynik sprawy jest zatem rozstrzygająco zależny od zaniechanej analizy porównawczej,

3. naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n. – poprzez wadliwy dobór metody wyceny oraz nieruchomości podobnych: dla stanu "przed podziałem" pominięto podejście porównawcze mimo dostępnych transakcji a wartość "po podziale" oparto na cenach jednostkowych małych działek detalicznych. Skoro między dniem stanu "przed" (4.03.2025r.) a dniem stanu "po" (11.03.2025r.) jedyną zmianą jest samo prawne rozłożenie siatki podziału, a fizyczne cechy gruntu (położenie, brak uzbrojenia, dostępność) pozostają identyczne, to różnica cen jednostkowych "duży grunt – mała działka" (tzw. premia za małą działkę; wg własnej analizy operatu – [...] zł/m2 dla działek 401-600m2 wobec [...] zł/m2 dla gruntów > 5000 m2 jest zjawiskiem rynkowym niezależnym od czynności podziału, a nie przyrostem wartości tej samem nieruchomości.

4. naruszenie art. 156 ust. 1 u.g.n. oraz standardów zawodowych – przez oparcie rozstrzygnięcia na operacie zawierającym wewnętrzną sprzeczność, która dyskwalifikuje jego spójność logiczną. Operat jednocześnie: (a) redukuje wartość "po podziale" współczynnikiem KLB =0,770 z uzasadnieniem, że wprowadzenie do obrotu ok. 80 działek wydłuża sprzedaż do 3 lat (redukcja z tego tytułu = [...], tj. ok. 33,7% - a więc podział jest w tym ujęciu czynnikiem obniżającym wartość oraz (b) przyjmuje w metodzie parametrycznej współczynnik E=0,05 wyrażający "ekonomiczną korzyść podziału" (podstawa ? 1,02 mln zł - a więc podział jako czynnik podwyższający wartość). Są to przeciwstawne założenia o skutkach jednej i tej samej czynności, których operat nie uzgadnia.

Skarżąca podała, że niezależnie od zarzutów procesowych skargi zarzuca naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. mające istotny wpływ na wynik sprawy przez bezkrytyczne przyjęcie operatu za dowód wiarygodny i zaniechanie rzetelnej oceny jego wartości dowodowej. Ocena organu była wadliwa ponieważ sprzeczności i wady (tożsamość wzrostu z wynikiem wzoru (arytmetyka WII x E – Kp = [...] zł oraz wzajemna sprzeczność współczynników KLB (0,770) i E (),05) są dostrzegalne bez wiadomości specjalnych. – wynikają z prostego rachunku i z analizy logicznej treści operatu.

Zdaniem skarżącej powziąwszy wątpliwości co do operatu organ powinien był bądź odmówić mu mocy dowodowej , bądź dążąc do prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) – spowodować jego weryfikację w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., czego zaniechał. Wobec tego decyzja winna być uchylona, by dopuścić i przeprowadzić dowód z opinii krytycznej do operatu szacunkowego na okoliczność wewnętrznych sprzeczności i wad metodycznych operatu z 9.06.2025r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.) - dalej: p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy – wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu – nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Kontroli sądowej w niniejszej sprawie poddana została decyzja Kolegium utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji, wydaną w sprawie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej poddziału.

Przedmiotem rozstrzygnięcia w postępowaniu administracyjnym było ustalenie na podstawie art. 98a u.g.n. opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału zatwierdzonego decyzją Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia 4 marca 2025 r. znak [...], która stała się ostateczna w dniu 11 marca 2025 r. Na skutek zatwierdzonego podziału geodezyjnego z 11 działek o pow. 3817 – 14275 m2 powstało 90 nowo utworzone działek o pow. 239m2 – 14275 m2, szczegółowo opisanych w części wstępnej uzasadnienia (k. 1 akt adm.). Opłatę ustalono przy zastosowaniu stawki opłaty adiacenckiej określonej w uchwale nr [...] Rady Miasta [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz.Urz.Woj.[...]. z 2004r., nr [...], poz. [...]). Wg tej uchwały opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem wynosi 30% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością, jaką nieruchomość ma po podziale.

W wyniku przeprowadzenia kontroli zaskarżonej decyzji, po zapoznaniu się z zakwestionowanymi rozstrzygnięciami oraz stanowiskiem strony skarżącej i organu odwoławczego (odpowiedzią na skargę), Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa i nie ma podstaw do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Zasady ustalania przedmiotowej opłaty w niniejszej sprawie wynikają z niżej przywołanych przepisów prawa.

Zgodnie z art. 98a u.g.n. (aktualnie: Dz.U. z 2026 r., poz. 399), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).

Kwestia spełnienia warunku z art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n. nie budzi wątpliwości Sądu i znajduje swoje oparcie w chronologii zdarzeń i czynności, jakie zostały utrwalone w aktach postępowania administracyjnego.

Odnosząc się do łącznie ujmowanych zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego, Sąd wyjaśnia, że każdemu rozstrzygnięciu administracyjnemu należy stawiać takie podstawowe wymagania, jak konieczność respektowania zasady legalizmu i prawdy obiektywnej (art. 6 i art. 7 k.p.a.), zasady prowadzenia postępowania w sposób wzbudzający zaufanie do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), zasad należytego informowania stron i przekonywania, tj. wyjaśniania przesłanek podjętych rozstrzygnięć (art. 9 i art. 11 k.p.a.), z którymi wiążą się wymogi w zakresie prowadzenia postępowania dowodowego (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) oraz i motywowania stanowiska organu (art. 107 § 3 k.p.a.). Poza tym, z uwagi na wyrażoną w art. 15 k.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego powyższe wymogi dotyczą również rozstrzygnięciu organu odwoławczego, który ponownie rozpatruje merytorycznie sprawę w jej całokształcie, a zatem również z uwzględnieniem stanu sprawy na dzień orzekania w drugiej instancji, włącznie z okolicznościami powoływanymi przez strony na tym etapie postępowania.

Mając to na względzie, Sąd stwierdził, że z całokształtu okoliczności niniejszej sprawy wynika, iż zaskarżona decyzja sprostała wyżej określonym wymaganiom. Organ odwoławczy podjął właściwe działań nakierowane na ocenę dowodu i ustalenie stanu faktycznego, jak też przedstawił odpowiednio pogłębioną ocenę operatu szacunkowego. Organ II instancji w wystarczający sposób wypowiedział się także względem zarzutów odwołania, a zatem nie pominął tych kwestii, które powinny zostać wyjaśnione w postępowaniu odwoławczym.

Organ nie dopuścił się uchybień w zakresie oceny spełnienia przesłanek do ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie, jak też przydatności dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego i oparcia na tym dowodzie podstawowych ustaleń faktycznych dla rozstrzygnięcia sprawy.

W następnej kolejności Sąd stwierdza, że za datę wszczęcia postępowania należy uznać dzień, w którym organ I instancji sporządził, a następnie doręczył skarżącemu zawiadomienie z dnia 25 marca 2025 r., o wszczęciu postępowania, które następnie zostało doręczone skarżącemu w dniu 27 marca 2025 r. (k. 26 akt adm). Z tym ostatnim dniem bezspornie zostało zatem zakomunikowana właścicielowi podzielonej nieruchomości wola organu w zakresie ustalenia opłaty adiacenckiej. 3 letni termin został zachowany.

Dokonując wykładni przepisu art. 98a u.g.n., nie można abstrahować od skutku ekonomicznego, jaki z reguły powoduje podział nieruchomości na działki mniejsze. Cel ekonomiczny takiego podziału jest bowiem oczywisty (por. np. wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2022 r. sygn. akt I OSK 1477/21, dostępny jw.). Opłata adiacencka wiąże się z uzyskaniem konkretnie wyliczonej korzyści majątkowej. Stanowi przysporzenie majątkowe właściciela nieruchomości, z którym ustawodawca wiąże możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej (patrz np. wyrok NSA z dnia 29 kwietnia 2025 r. sygn. akt I OSK 2516/23, dostępny jw.).

Sąd wyjaśnia, że opłata adiacencka stanowi swoisty rodzaj renty gruntowej przypisanej przez ustawodawcę z cudzej nieruchomości gminie z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. Dopuszczalność pobrania tej opłaty uwarunkowana jest wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Wzrost ten wymaga potwierdzenia stosowną opinią rzeczoznawcy majątkowego, zwierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu niż nieruchomości sprzed podziału o jednolitym kształcie ewidencyjnym. Ustalenie opłaty adiacenckiej wymaga zatem uzyskania dowodu wzrostu wartości nieruchomości w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (patrz: art. 7, art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust.1, art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obowiązkowym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego ustawodawca w art. 146 ust. 1a u.g.n. powierzył szacowanie wartości nieruchomości rzeczoznawcom majątkowym. Jednocześnie jednak operat szacunkowy jest dowodem w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód. Niemniej jednak, z uwagi na szczególny charakter dowodu jakim jest operat szacunkowy, w orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. np. wyroki NSA z dnia 22 grudnia 2025 r. sygn. akt I OSK 277/24 i 13 lutego 2026 r. sygn. akt I OSK 1077/24, dostępne jw.).

W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. przywołany art. 154 ust. 1 u.g.n.). Brzmienie tego przepisu wskazuje na to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyroki NSA z dnia: 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15, 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, 11 grudnia 2020 r. sygn. akt I OSK 2689/18 i 24 marca 2022 r. sygn. akt II OSK 947/21 - dostępne jw.).

Konsekwentnie zatem, to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Organ ma jednakże obowiązek ocenić, czy z treści operatu nie wynika, iż zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, jak i czy nie zachodzą inne okoliczności wpływające na ocenę tego dowodu. Zgodnie bowiem z art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3 zd. pierwsze). Według art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Sporządzony w tej sprawie na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 9 czerwca 2025 r. rzeczoznawcy majątkowego uwzględnia daty, stan nieruchomości i ceny z odpowiednich przedziałów czasowych, stosownie do wymagań wcześniej przywołanego przepisu art. 98a ust. 1b u.g.n. Operat odnosi się do ostatecznej decyzji podziałowej,

W tym kontekście, mając na uwadze przepisy art. 154 u.g.n. oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie podejście i metodę wyceny, należy podkreślić, że do oszacowania wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale geodezyjnym należy co do zasady przyjmować wyłącznie nieruchomości podobne.

W przedmiotowej sprawie biegła do wyceny nieruchomości po podziale uwzględniła nieruchomości podobne. Uwzględniła, które działki były wydzielone pod drogę publiczną, drogi wewnętrzne, co do których ustaliła, że nie jest możliwe ich samodzielne zagospodarowanie. Zgodnie z art. 98a ust. 1b i 3 u.g.n. nie uwzględniła ich wartości. Uwzględniła działki przeznaczone pod zieleń i pod zabudowę mieszkaniową. Wzięła pod uwagę dane z rynku lokalnego dotyczącego działek budowlanych - gruntów niezabudowanych, a zatem możliwych do zagospodarowania na cele mieszkaniowe. W operacie tym uwzględniono nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., tj. nieruchomości (działki), które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wyjaśniła, że w odniesieniu do mniejszych działek budowlanych najbardziej pożądane do zabudowy głównie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej są działki o pow. 401-600m2, niewiele więcej transakcji odnotowywano w pozostałych przedziałach powierzchni do 1200m2. W tych przedziałach odnotowano wzrost cen. Z uwagi na odpowiednią liczbę odnotowanych transakcji działkami podobnymi biegła oszacowała wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W operacie wyjaśniono, że w odniesieniu do działek przed podziałem nie było możliwe zastosowano takiej metody. Zarejestrowano bowiem jedynie dwie transakcje gruntami o pow. powyżej 1 ha. Nie odnotowano żadnej transakcji o powierzchni zbliżonej do przedmiotowej nieruchomości. Biegła wyjaśniła, że dzielona nieruchomość składała się z kilku działek, które były podzielone w sposób niespójny z miejscowym planem, co ogranicza możliwości ich spójnego zagospodarowania i wpływa na potencjał inwestycyjny nieruchomości. Biegła podała, że w toku analizy nie uwzględniono transakcji dotyczących gruntów o dużej powierzchni, zbliżonej do 7 ha, z uwagi na brak wystarczającej liczby takich przypadków w badanym obszarze. Zbyt ograniczona próba uniemożliwia rzetelna analizę porównawczą tego typu nieruchomości. Brak jest również możliwości wyceny jako sumy działek, poprzez bezpośrednie porównanie nieruchomości wycenianej z gruntami o uporządkowanej strukturze działek, poprzez bezpośrednie porównanie nieruchomości wycenianej z gruntami o uporządkowanej strukturze działek i racjonalnym układzie funkcji, które charakteryzują się innym potencjałem inwestycyjnym. Wobec powyższego wartość nieruchomości przed podziałem określiła parametrycznie, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia o wycenie.

Stanowisko to nie budziło wątpliwości organów, co Sąd uznał za zasadne. Biegła uzasadniła zastosowanie tego sposobu wyceny w operacie (§ 36 ust. 2 rozporządzenia o wycenie) i zastosowała wskazany w tym przepisie wzór, podstawiając ustalone wartości. Kwestionowanie tej metody przez skarżącą nie było zasadne. Po pierwsze, z tych względów, że zastosowany w rozporządzeniu wzór nie podlega kwestionowaniu. Po drugie zastosowana metoda wyceny należy do wiadomości specjalnych biegłego, a zostało w operacie wyjaśnione zastosowanie tego rodzaju sposobu wyceny. Po trzecie, nie było możliwości zastosowania metody porównywania parami, gdyż zgodnie z § 8 ust. 1 rozporządzenia o wycenie do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny. W przedmiotowej sprawie biegła odnotowała jedynie dwie transakcje gruntami powyżej 1 ha. Podkreślić należy, iż wartość nieruchomości określona na podstawie metody porównawczej nie stanowi odniesienia - wzorca do kontroli poprawności ustalenia wartości nieruchomości na podstawie wzoru zawartego w tym przepisie. Nie było więc podstaw, by biegła stosowała te dwie metody celem "wybrania" korzystniejszej. W operacie nie było wbrew twierdzeniom skarżącej sprzeczności i wad.

Nie był zasadny zarzut o wzajemnej sprzeczności współczynników E z wzoru z § 36 ust. 1 rozporządzenia o wycenie zastosowanym do obliczenia wartości nieruchomości przed podziałem ze współczynnikiem K (lb), który zastosowała biegła do obliczenia wartości nieruchomości po podziale uwzględniając wprowadzenie do obrotu ok. 80 działek, co w jej ocenie wydłuży sprzedaż do 3 lat. Zastosowanie tych współczynników dotyczyła wyceny przed podziałem (współczynnik K(lb) i po podziale (współczynnik E). Jak już wyżej wskazano współczynnik E wynikał ze wskazanego wzoru w rozporządzeniu. Czym innym jest korzyść podziału wynikająca z ułatwień sprzedaży nieruchomości wpływająca na większy popyt na mniejsze działki budowlane a czym innym współczynnik obniżający wartość działek po podziale w sytuacji gdy wprowadza się do obrotu ich dużą ilość. Nie ma w tym zakresie sprzeczności.

Tym samym zarzuty naruszenia prawa materialnego wskazane w piśmie skarżącej z 1 lipca 2026r. były nieuzasadnione. W sytuacji gdy skarżąca zamierzała kwestionować wiadomości specjalne bieglej winna skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., czego nie uczyniła. Organy w sytuacji gdy w ich ocenie operat był prawidłowy takiego obowiązku nie miały.

Dodatkowo zwrócić należy uwagę, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy, które rzeczoznawca uzna za istotne. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. (por. wyroki NSA: z 10 października 2018 r., II OSK 2494/16; z 19 marca 2019 r., II OSK 959/18). Porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n, nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem związek polegający na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie natomiast, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale również posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (por. wyrok NSA z 11 kwietnia 2024 r., I OSK 370/21). Skoro to rzeczoznawca dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu czy Sądu, weryfikacji operatu w zakresie doboru przez niego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna.

W toku postępowania administracyjnego skarżąca pomimo prawidłowego informowania o treści przedmiotowego operatu i doręczenia jego treści w formie elektronicznej, nie zgłosiła wniosku o ocenę tego operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Skarżąca nie przedstawiła nawet kontroperatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, na którego podstawie można by powziąć wątpliwość co do merytorycznej prawidłowości przyjętego przez organ operatu szacunkowego jako głównego dowodu w sprawie.

W związku z tym, że spór co do wyniku wyceny nie dotyczy oczywistych błędów co do stanu faktycznego, błędów logicznych i błędów rachunkowych, ale odnosi się do sfery specjalistycznej będącej w domenie rzeczoznawcy (np. zastosowanego podejścia, ustalenia i doboru zestawu transakcji do obliczeń, zastosowanych korekt), to operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym podważyć nie można jedynie poprzez sformułowanie w tym zakresie zarzutów przez stronę, jak czyni to skarżąca w niniejszej sprawie. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r.,II OSK 746/17).

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów procesowych wskazanych w skardze, w tym art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. – jedyny dowód to jest operat szacunkowy został prawidłowo przez organy oceniony pod kątem jego wartości dowodowej. Uzasadnienia decyzji obu organów były czytelne, logiczne i spójne. Nie doszło do naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. Organ II instancji dokonał oceny sprawy w jej całokształcie. Nie naruszył art. 15 k.p.a. Nie doszło do naruszenia art. 10, 11, 8 k.p.a. Strona w niniejszej sprawie nie została pozbawiona możliwości obrony swoich praw. W toku postępowania została zawiadomiona w wszczęciu postępowania (k. 25 akt adm.), otrzymała postanowienie z 7.04.20205r. o powołaniu rzeczoznawcy (k. 27 akt adm.) i zawiadomiona o zakończeniu postępowania. Została pouczona o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów i poinformowana o możliwości udostępnienia operatu szacunkowego za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej na adres elektroniczny wskazany przez stronę (k. 103 akt adm.). Z możliwości wzięcia udziału w postępowaniu przed organem I instancji strona nie skorzystała. Dopiero po otrzymaniu decyzji organu I instancji pełnomocnik strony dnia 8.09.2025r. wniósł o udostępnienie operatu szacunkowego na wskazany adres poczty elektronicznej (k. 120 akt adm.), co nastąpiło 8.09.2025r. (k. 112 akt adm.). W dniu otrzymania operatu skarżąca wniosła odwołanie. SKO zawiadomiło stronę o przedłużeniu postępowania. Pełnomocnik skarżącej trzykrotnie zwracał się do SKO o doręczenie na podstawie art. 73 § 1 i 2 k.p.a. kserokopii całości akt sprawy celem złożenia zarzutów , uwag i wniosków dowodowych. SKO informowało skarżącego o możliwości stawienia się w biurze podawczym organu celem przejrzenia akt i wykonania fotokopii oraz o nie wykonywania kserokopii akt przez Kolegium. Skarżący nie stawił się w biurze podawczym organu. W skardze podał zarzut naruszenia art. 73 § 1 k.p.a. powołując się na uchwałę NSA z 8.10.2018r. (I OPS 1/18), w której stwierdzono, że w ramach udostępnienia akt stronie na podstawie art. 73 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.) mieści się sporządzenie przez organ, w sposób wynikający z jego możliwości technicznych i organizacyjnych, na wniosek strony, kopii dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy. Nie miało więc racji SKO podając, że aby otrzymać kserokopię akt strona winna wykazać ważny interes. Mimo tego, zdaniem Sądu, brak doręczenia skarżącej kserokopii akt nie miał żadnego wpływu na treść rozstrzygnięcia. Skarżący w toku postępowania przed organem I instancji nie wykazał żadnego zainteresowania sprawą, mimo zawiadomienia o wszczęciu postępowania, powołaniu rzeczoznawcy i zawiadomienia o zakończeniu postępowania. Aktywność skarżącej w toku postępowania przed SKO sprowadziła się do wniesienia odwołania, złożenia wniosku o dostarczenie operatu i trzykrotnie składanego wniosku o kserokopię akt. Przy czym wniosek ten był składany mimo tego, że skarżąca dysponowała w/w dokumentami, w tym operatem a także znajdującą się w aktach decyzją podziałową i własnymi pismami. Nie podała w jaki sposób, w takiej sytuacji, brak dokonania kserokopii akt wpływał w sposób istotny na wynik sprawy. Najważniejszym i jedynym dowodem dotyczącym wartości nieruchomości i wysokości opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy, który strona na swój wniosek otrzymała.

Dokonana przez organy ocena formalna operatu szacunkowego z dnia 9 czerwca 2025 r. była prawidłowa. Dowód ten mógł być wykorzystany w postępowaniu administracyjnym mającym za przedmiot ustalenie opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Z operatu tego wynika, że na skutek przedmiotowego podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o [...] zł [różnica pomiędzy wartością [...] zł - przed podziałem i wartością [...] - po podziale], który uzasadniał ustalenie opłaty adiacenckiej przy zastosowaniu obowiązującej w dacie ostatecznej decyzji podziałowej stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynoszącej 30% różnicy wartości nieruchomości, tj. na kwotę [...]zł.

Podsumowując, wszystkie powyżej przedstawione rozważania Sądu wskazują na to, że po stronie organów nie doszło do zarzucanych im uchybień. Przede wszystkim zaś w sprawie nie miało miejsca naruszenie przepisów art. 7, art. 8 § 1, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 98a ust. 1-1b u.g.n.

Skoro zaskarżona decyzja nie naruszała prawa, skargę należało oddalić jako niezasadną.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji