Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Monika Niedźwiedź (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2026 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 10 grudnia 2025 r., znak WI-I.7840.3.5.2025.MS w przedmiocie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę, zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody Małopolskiego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Zaskarżoną decyzją Wojewody Małopolskiego z dnia 10 grudnia 2025 r. znak: WI-I.7840.3.5.2025.MS, po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...] Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...], oraz G. D. i M. D., utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa nr 15/6740.2/2025 z 15 stycznia 2025 r., znak: AU-01-2.6740.2. 111.2024.GGO, udzielającą pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku gospodarczego oznaczonego [...] na dz. nr [...] [...] oraz rozbiórkę dwóch budynków garaży oznaczonych i1 wraz z murem na dz. nr [...] obr. [...], oraz zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektonicznobudowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestora: A. Sp. z o.o. dla zamierzenia budowlanego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podpiwniczeniem i miejscami postojowymi w obrębie parteru oraz odbudowa istniejącego garażu z zachowaniem jego parametrów wraz z instalacjami wewnętrznymi: wodociągową, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, centralnego ogrzewania, elektryczną i teletechniczną, przebudowa sieci eNN na działce przy ul. [...] w K., lokalizacja na działkach: [...], [...], [...], obręb [...]".

Powyższa decyzja zapadła w następujących okolicznościach:

Prezydent Miasta Krakowa po przeprowadzeniu postępowania wydał wyżej opisaną decyzję w przedmiocie pozwolenia na budowę, która to decyzja została zaskarżona.

M. i G. D. zarzucili:

1. brak analizy oddziaływania ze względu na przesłanianie okien potencjalnego budynku na działce nr [...] obr. [...]

2. brak wskazania wystarczającego zabezpieczenia wykopu pod planowaną inwestycję i oddziaływanie wykopu na działki sąsiednie oraz istniejące budynki,

3. nadmierne oddziaływanie bryły budynku na potencjalną zabudowę na działce nr [...] obr. [...] wynikające z wysokości projektowanego budynku i konieczności odsunięcia projektowanej zabudowy na ww. działce, a co za tym idzie brak zachowania zasady dobrego sąsiedztwa.

Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. [...] w K. zarzuciła w szczególności brak prawidłowego ustalenia prawa do dysponowania przez Inwestora nieruchomością na cele budowane i wniosła o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia postępowania rozgraniczającego.

Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. [...] w K. zgłosił sprzeciw wobec budowy 5-cio kondygnacyjnego budynku w sąsiedztwie zabytkowych budynków, w obszarze objętym ścisłym nadzorem konserwatorskim, a ponadto zarzuciła:

1. zbyt małą powierzchnię biologicznie czynną,

2. zbyt duże zacienienie dla okolicznych działek oraz elewacji południowej budynku,

3. zbyt dużą kubaturę oraz wysokość projektowanego budynku, która ograniczy w znacznym stopniu przewietrzanie powierzchni między budynkami,

4. zwiększenie ruchu na bardzo wąskiej ulicy S.

5. brak analizy ryzyka związanego z lokalizacją budynku w bezpośrednim sąsiedztwie transformatora średniego napięcia (15 kV/20 kV) na działce [...], przy północnej granicy planowanego budynku,

6. naruszenie minimalnej odległości pomiędzy budynkiem a transformatorem, która wynosi 80-100 cm, a powinna wynosić nawet do 15 m.

Odwołania okazały się nieskuteczne, ponieważ zdaniem Wojewody przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza projektu w zakresie opisanym w art. 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r., poz. 418 ze zm., zwanej dalej: P.b.) pozwala na stwierdzenie, że został on opracowany zgodnie z przepisami.

Projekt budowlany jest kompletny, został opracowany i sprawdzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, co zostało potwierdzone kopiami decyzji o ich nadaniu. Projektanci do opracowania załączyli kopie zaświadczeń o wpisie do odpowiedniej izby branżowej oraz wszyscy przedłożyli oświadczenia o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Załączono informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Rysunek PZT stanowiący część projektu budowlanego, wykonano na kopii aktualnej mapy do celów projektowych, a główny projektant potwierdził zgodność treści kopi i mapy z jej oryginałem. Projekt został uzgodniony bez uwag przez uprawnionego rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Dla przedmiotowej inwestycji opracowano opinię geotechniczną, w której stwierdzono proste warunki gruntowe, a budynek zaliczono do drugiej kategorii geotechnicznej. Ponadto, została wykonana ekspertyza techniczno-konstrukcyjna.

Projektowane zamierzenie inwestycyjne posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej gminnej - ul. [...], poprzez przebudowę zjazdu, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, który będzie realizowany wg odrębnego opracowania. Zarząd Dróg Miasta Krakowa uzgodnił możliwość włączenia do drogi oraz lokalizację projektowanego budynku.

Projekt budowlany przewiduje budowę odcinków instalacji kanalizacji sanitarnej, deszczowej, ciepłowniczej i wewnętrznej instalacji elektrycznej, a pozostałe przyłącza (ciepłownicze, energetyczne, kanalizacyjne, wodociągowe) nie są objęte niniejszym wnioskiem.

Wojewoda stwierdził, że obszar oddziaływania projektowanej inwestycji został wyznaczony prawidłowo przez organ I instancji i jest zgodny z art. 28 P.b.

Teren projektowanej inwestycji objęty jest uchwałą nr CIV/2823/23 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 stycznia 2023 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Piasek" (Dz.U.Woj.Małopol. z 2023 r. poz. 1067, dalej: MPZP).

Wojewoda ocenił, że zamierzenie inwestycyjne nie narusza zapisów planu w zakresie przeznaczenia terenu inwestycji, oznaczonego symbolem MW.7.3. Zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym, powierzchnia działki w terenie opracowania wynosi 581 m˛ (w stosunku do tej powierzchni będą liczone wskaźniki urbanistyczne ustalone w MPZP, dlatego tę powierzchnię przyjęto dalej jako 100%). Powierzchnia zabudowy budynku projektowanego wynosi 411,20 m˛ (70,7 %). Powierzchnia całkowita budynku wynosi 1.446,50 m˛; a wskaźnik intensywności zabudowy wynosi: 2,48 – co jest zgodnie z MPZP, gdyż wskaźnik ten powinien mieścić się w przedziale 0,3 – 2,9 warunek spełniony. Powierzchnia utwardzona (dojścia, dojazdy, miejsce postojowe, tarasy przy mieszkaniach na parterze) wynosi: 55,7 m˛ (9,58 %). Powierzchnia biologicznie czynna, liczona do bilansów terenu jako 100% stanowi 104,1 m˛; natomiast powierzchnie liczone jako 50% (ściana zielona) to 12,5 m˛. A więc suma powierzchni wynosi 116,6 m˛ - co stanowi 20,07 % terenu - a zgodnie z MPZP minimalny wskaźnik terenu powierzchni biologicznie czynnej ma stanowić 20%. Wysokość projektowanego budynku wynosi 13,50 m licząc przy głównym wejściu do budynku. Dach zaprojektowano jako dwuspadowy symetryczny o kącie nachylenia połaci wynoszącym 13ş - co jest zgodne z § 7 ust.11 pkt. 2) lit. a) MPZP.

Na fragmentach dachu zostały zaprojektowane dwa tarasy zewnętrzne o kącie nachylenia 5ş, dostępne schodami z dwóch niezależnych mieszkań, zlokalizowanych na ostatniej kondygnacji. Plan miejscowy dopuszcza stosowanie dachów płaskich realizowanych w formie tarasów, co jest zgodne z § 7 ust.11 pkt. 2) lit. a).

W całym budynku zaprojektowano w sumie 14 mieszkań, w związku z czym zgodnie z § 13 ust. 8 pkt. 1 lit. a) MPZP wymagane jest zapewnienie od 7 do 14 miejsc postojowych. Warunek ten został spełniony, gdyż w sumie zaprojektowano 9 miejsc postojowych. Na poziomie parteru, w rowerowni znajdują się podwójne stojaki przeznaczone na przechowywanie 8 rowerów, a zatem ilość ta jest zgodna z § 13 ust. 8 pkt. 4 lit. a) MPZP.

Projekt budowlany jest zgodny z wymaganiami ochrony środowiska. Inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, nie leży na terenie objętym obszarem Natura 2000.

Cały obszar planu objęty jest archeologiczną strefą ochrony konserwatorskiej, wobec czego przed przystąpieniem do prac budowlanych należy uzyskać zgodę odpowiednich służb na prowadzenie prac archeologicznych, a w trakcie budowy na etapie prac ziemnych należy zapewnić nadzór archeologa. Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków w Krakowie wydał zezwolenie nr ZN-I.5142.751.2024 z 27 listopada 2024 r., znak: ZN-I.5142. 751.2024.PB, w którym pozwolił na prowadzenie przedmiotowej inwestycji przy uwzględnieniu warunków dot. wykończenia budynku oraz zapewnienia nadzoru archeologicznego, które to warunki przedłożony projekt spełnia.

Projektowany budynek spełnia wymagania dotyczące odległości od granic z działkami sąsiednimi – zgodnie z § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm. - zwanego dalej WT).

Projektowany budynek został zaprojektowany w granicy z działką nr ewid.[...] (od strony zachodniej) i całą swą długością (ścianą p.poż. REI 120) przylega do istniejącego budynku zlokalizowanego na tejże działce, co jest zgodne z § 12 ust. 3 WT. Natomiast od strony północnej (działka nr [...]) i od strony południowej (działka nr [...]) projektowany budynek zlokalizowany zostanie ścianami pełnymi (p.poż. REI 120, z uwzględnieniem § 271-§ 273 WT), zgodnie z 12 ust. 2 WT, gdzie MPZP § 7 ust. 1 pkt 4) dopuszcza możliwość lokalizacji budynków bezpośrednio przy granicy działki budowlanej.

Do projektu budowlanego została dołączona analiza warunków przesłaniania (§ 13 WT) i nasłonecznienia (§ 60 WT) wykonana w dniach równonocy. Usytuowanie projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego umożliwi naturalne oświetlenie jednego pomieszczenia dla każdego lokalu mieszkalnego, przeznaczonego na pobyt ludzi, zgodnie z § 60 WT. Projektowany budynek nie powoduje przesłania dla budynków istniejących na działkach sąsiednich, ponadto zapewnia naturalnie oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, co wykazuje analiza graficzna, co jest zgodne z § 13 WT.

Projekt budowlany został uzgodniony przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

W dalszej części uzasadnienia Wojewoda odparł zarzuty odwołań.

W odpowiedzi na zarzuty państwa D. organ wskazał, że cały teren działki nr [...] zgodnie z § 8 ust. 3 pkt 2 MPZP objęty jest strefą zieleni, w związku z czym nie ma mowy o ograniczeniu potencjalnej zabudowy.

Do projektu budowlanego została dołączona ekspertyza techniczno-konstrukcyjna wykonana przez uprawnionych konstruktorów, która zawiera opis stanu istniejącego oraz określenie zasięgu wpływu inwestycji na zabudowę sąsiednią. Natomiast sam projekt zabezpieczenia wykopu powinien zostać wykonany przez specjalistyczną firmę, który aktualnie nie jest wymagany w trakcie postępowania o udzielanie pozwolenia na budowę. Wyjaśniono też, że organy budowlane nie są uprawnione do weryfikowania rozwiązań technicznych wynikających z wiedzy specjalistycznej (branżowej) projektantów, a za prawidłowość sporządzenia projektu budowlanego odpowiada projektant.

Zasada dobrego sąsiedztwa jest uwzględniana przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a w przedmiotowej sprawie – została wzięta pod uwagę przy uchwalaniu planu miejscowego. Parametry planistyczne zostały natomiast spełnione.

W odpowiedzi na zarzuty Wspólnoty Mieszkaniowej S. Wojewoda wyjaśnił, że nie ma podstaw, aby podważać składane pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Poinformowano jednocześnie, że w aktach znajduje się umowa dotycząca kupna działek inwestycyjnych przez inwestora.

Jeżeli chodzi o spór graniczny, to do czasu jego rozstrzygnięcia, wiążący jest przebieg granicy działki inwestycyjnej przedstawiony na mapie do celów projektowych, która stanowi dokument urzędowy. Tymczasem strona nie przedstawiła żadnych dokumentów, które podważałyby aktualność zatwierdzonej mapy. Ponadto konflikty międzysąsiedzkie, takie jak np. spory graniczne, wznowienia granic - nie mogą być rozstrzygane w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

W odpowiedzi na zarzuty przedstawione przez Wspólnotę S. stwierdzono, że parametry zabudowy, tj. wysokość, powierzchnia zabudowy, czy powierzchnia biologicznie czynna są zgodne z zapisami MPZP, a na wykonanie przedmiotowej inwestycji inwestor uzyskał także ostateczne pozwolenie konserwatorskie, wydane przez Wojewódzkiego Małopolskiego Konserwatora Zabytków w Krakowie.

W projekcie budowlanym znajduje się analiza przesłaniania wykonana dla budynku projektowanego oraz budynków istniejących. Natomiast południowa część działki nr [...] objęta została strefą zieleni, zgodnie z § 8 ust. 3 pkt. 2) MPZP, dla której ustala się całkowity zakaz lokalizacji budynków kubaturowych, a zatem brak jest możliwości wybudowania nowej, potencjalnej zabudowy na tym fragmencie działki.

Dojazd do inwestycji zapewnia droga publiczna, a inwestor uzyskał stosowne uzgodnienia w tym zakresie.

Natomiast w kwestii lokalizacji projektowanego budynku w bezpośrednim sąsiedztwie transformatora średniego napięcia organ przywołał odpowiedź inwestora, z której wynika, że § 182 WT, określający m.in. minimalne odległości od pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy stacja transformatorowa jest usytuowana wewnątrz budynku o innym przeznaczeniu. W analizowanym przypadku stacja stanowi odrębny, wolnostojący obiekt budowlany, w związku z czym wspomniany paragraf nie ma zastosowania. Stąd też projektowane usytuowanie budynku jest w pełni zgodne z obowiązującymi przepisami WT w zakresie zachowania wymaganych odległości od sąsiadującej infrastruktury elektroenergetycznej.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K. złożyła skargę od powyższej decyzji, zarzucając naruszenie prawa materialnego oraz przepisów postępowania w postaci:

1. art. 32 ust. 1 pkt 2 P.b. w zw. z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, poprzez brak uzyskania przez inwestora wymaganego pozwolenia Wojewódzkiego Małopolskiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie kamienic wpisanych do rejestru zabytków,

2. art. 32 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 oraz art. 4 P.b. poprzez brak prawidłowego wyjaśnienia prawa do dysponowania przez inwestora nieruchomością na cele budowlane i brak dokonania jakiejkolwiek analizy złożonego oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, pomimo wątpliwości wynikających z map ewidencyjnych oraz przedkładanej przez strony dokumentacji dotyczącej toczącego się sporu granicznego,

3. art. 29 ust. 3 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne w zw. z art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., poprzez ich pominięcie i niezawieszenie postępowania, podczas gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależało od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ, tj. postępowania rozgraniczeniowego,

4. art. 10 K.p.a. poprzez brak umożliwienia stronie wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału dowodowego przed wydaniem decyzji organu I instancji i brak odniesienia się przez organ odwoławczy do tego zarzutu zawartego w odwołaniu,

5. art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. polegające na nieprawidłowym rozpatrzeniu materiału dowodowego w sprawie, jak również bezzasadną ocenę, że wszystkie przesłanki faktyczne i prawne konieczne do wydania pozwolenia na realizację inwestycji wystąpiły w niniejszej sprawie i zostały należycie udowodnione.

W konsekwencji powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z decyzją organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.

Organ odwoławczy wniósł w odpowiedzi o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Inwestor, będący uczestnikiem niniejszego postępowania wniósł o odrzucenie względnie o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, t.j. Dz.U. z 2024 r., poz.1267). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się naruszeń prawa. Kontrola ta powinna zawsze przebiegać na trzech płaszczyznach:

1) oceny zgodności rozstrzygnięcia (decyzji lub innego aktu) lub działania z prawem materialnym,

2) dochowania wymaganej prawem procedury,

3) respektowania reguł kompetencji.

Istotą sądowej kontroli administracji jest ochrona wolności i praw jednostki (podmiotów prawa) w stosunkach z administracją publiczną oraz budowanie i utrwalanie zasady państwa prawa i wyprowadzanych z niej standardów. Podstawową funkcją sądownictwa administracyjnego jest ochrona praw podmiotowych jednostki. Przyjęcie tej funkcji wypływa z założeń systemu weryfikacji administracji publicznej w państwie prawa, co ma związek z realizacją zasad praworządności (por. J. Trzciński, Sądownictwo administracyjne jako gwarant ochrony wolności i praw jednostki, referat wygłoszony na L Konferencji Katedr i Zakładów Prawa Konstytucyjnego, Gdynia 24-16 kwietnia 2008 r., s. 1-8; B. Adamiak, Model sądownictwa administracyjnego a funkcje sądownictwa administracyjnego (w:) Polski model sądownictwa administracyjnego, Lublin 2003, s. 21-22).

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026, poz.143, dalej: p.p.s.a.) sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07).

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji wykazała, że nie odpowiada ona prawu, aczkolwiek z przyczyn innych, niż podniesione w skardze.

Materialnoprawną podstawę wydanej decyzji stanowią przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025, poz. 418 ze zmianami) z dalej p.b.), przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022, poz. 1225, dalej r.w.t.) oraz postanowienia uchwały nr CIV/2823/23 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 stycznia 2023 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Piasek" (Dz.Urz. Woj. Małopol.z 2023 r. poz. 1067, dalej m.p.z.p.).

Zgodnie z art. 4 p.b. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

W art. 34 p.b. określone zostały wymogi formalne projektu budowlanego. W powołanym przepisie wskazano m.in., że zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót budowlanych oraz w zależności od przeznaczenia projektowanego obiektu określać niezbędne warunki do korzystania z obiektu przez osoby ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami.

Dokonując oceny projektu budowlanego (projektu zagospodarowania terenu, dalej p.z.t. i projektu architektoniczno-budowlanego dalej p.a-b.) pod względem formalnym stwierdzić należy, że został on sporządzony przez osoby legitymujące się odpowiednimi uprawnieniami. Analiza zawartości opracowania prowadzi do wniosku, że zostały w nim ujęte wszystkie elementy określone w art. 34 p.b.

Projekt posiada wymagane opinie i uzgodnienia. Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków w Krakowie wydał zezwolenie nr ZN-I.5142.751.2024 z 27 listopada 2024 r., znak: ZN-I.5142. 751.2024.PB, w którym pozwolił na prowadzenie przedmiotowej inwestycji przy uwzględnieniu warunków dot. wykończenia budynku oraz zapewnienia nadzoru archeologicznego, które to warunki zostały uwzględnione w projekcie.

W myśl art. 35 p.b. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

c)ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3)kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Poza sporem pozostaje, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...]. (k. 29 oraz załącznik graficzny p.z.t.)

Inwestor zgodnie z przedłożonym oświadczeniem posiada tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (k. 3 a.a.)

Przedmiotowa inwestycja jest zgodna z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Projektowany budynek spełnia wymagania dotyczące odległości od granic z działkami sąsiednimi – zgodnie z § 12 r.w.t. Projektowany budynek został zaprojektowany w granicy z działką nr ewid.[...] (od strony zachodniej) i całą swą długością (ścianą p.poż. REI 120) przylega do istniejącego budynku zlokalizowanego na tejże działce, co jest zgodne z § 12 ust. 3 r.w.t. Natomiast od strony północnej (działka nr [...]) i od strony południowej (działka nr [...]) projektowany budynek zlokalizowany zostanie ścianami pełnymi (p.poż. REI 120, z uwzględnieniem § 271-§ 273 r.w.t.), zgodnie z 12 ust. 2 r.w.t., gdzie MPZP § 7 ust. 1 pkt 4) dopuszcza możliwość lokalizacji budynków bezpośrednio przy granicy działki budowlanej.

Do projektu budowlanego została dołączona analiza warunków przesłaniania (§ 13 r.w.t.) i nasłonecznienia (§ 60 r.w.t.) wykonana w dniach równonocy. Usytuowanie projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego umożliwi naturalne oświetlenie jednego pomieszczenia dla każdego lokalu mieszkalnego, przeznaczonego na pobyt ludzi, zgodnie z § 60 r.w.t.. Projektowany budynek nie powoduje przesłania dla budynków istniejących na działkach sąsiednich, ponadto zapewnia naturalnie oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, co wykazuje analiza graficzna, co jest zgodne z § 13 r.w.t..

Projekt budowlany został uzgodniony przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Natomiast sądowa kontrola zaskarżonej decyzji wykazała, że nie jest ona zgodna z przepisami m.p.z.p.

Zgodnie z § 44 ust. 1 m.p.z.p wyznacza się Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczone symbolami: MW.7.1, MW.7.2, MW.7.3, MW.7.4, MW.7.5, MW.7.6, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Teren inwestycji jest położony w obszarze oznaczonym symbolem MW.7.3.

Zgodnie z § 44 ust. 2 m.p.z.p dopuszcza się lokalizację funkcji usługowej w kondygnacjach podziemnych i suterenach budynków frontowych, z zastrzeżeniem § 15 ust. 2.

W myśl § 44 ust. 3 m.p.z.p dla terenu MW.7.3 w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się:

1)minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego: 20%;

2)wskaźnik intensywności zabudowy: 0,3-2,9;

3) maksymalną wysokość zabudowy: 13,5 m.

Powyższe wskaźniki i parametry były przedmiotem analizy organu, który stanął na stanowisku, że projektowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość tym wymogom (analiza na s. 11-12 uzasadnienia zaskarżonej decyzji). Jednakże organ nie dostrzegł, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia wymogu, o którym mowa w §44 ust. 7 pkt 1 m.p.z.p., t.j. w zakresie minimalnego wskaźnika terenu biologicznie czynnego. W tym zakresie zaskarżona decyzja jest wadliwa z następujących powodów.

Jak wynika z bilansu terenu (k. 33 p.z.t.) powierzchnia biologicznie czynna wynosi 20, 07 %. Obejmuje ona w szczególności 50 % powierzchni ściany zielonej, t.j. 12, 5 m˛. Ściana zielona została zaznaczona na rysunku p.z.t. (k. 45 p.z.t.). W ocenie Sądu zaliczenie powierzchni "ściany zielonej" do powierzchni terenu biologicznie czynnego nie odpowiada przepisom prawa.

Przypomnieć należy, że definicja "terenu biologicznie czynnego" znajduje się w § 3 pkt 22 r.w.t. Zgodnie z powołanym przepisem przez teren biologicznie czynny należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

W utrwalonym już orzecznictwie wskazuje się, że tzw. ściany zielone zasadniczo nie mogą być uwzględniane w ramach terenu biologicznie czynnego. Teren biologicznie czynny to część powierzchni ziemi wraz z jej rzeźbą i pokryciem, a zatem zawsze wyznaczony poziomo (choć nachylenia nie są wykluczone). Wykluczone są struktury pionowe, także w przypadku innych powierzchni, o których mowa w tym przepisie. Ponadto nawierzchnia ma być urządzona w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin. Wreszcie zaznaczyć należy, że teren biologicznie czynny nie pełni funkcji dekoracyjnej, lecz spełnia funkcję chłonną retencji wód opadowych, co ma swoje implikacje dla wykładni tego przepisu. Zaakcentować należy, że wymogi planu miejscowego muszą być zrealizowane nie tylko na etapie sporządzania projektu budowlanego, ale także później, podczas użytkowania obiektu budowlanego. Nie chodzi więc o fikcyjne, lecz o realne i trwałe zapewnienie definiowanej w powyższy sposób powierzchni biologicznie czynnej w ramach danej inwestycji (zob. wyrok WSA w Warszawie z 25 lipca 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 887/23, wyrok WSA w Krakowie z dnia 1 lipca 2025 r. II SA/Kr 408/25, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 28 maja 2025, sygn. akt II SA/Po 807/24, wyrok WSA w Kielcach z dnia 9 kwietnia 2025 r., sygn. akt II SA/Ke 644/24, wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 lutego 2025 r., sygn. akt II SA/Kr 1330/24).

W rezultacie w wyniku pominięcia w bilansie terenu biologicznie czynnego ściany zielonej o powierzchni 12, 5 m˛ wskaźnik ten wynosi 17, 9 %, a zatem wbrew przepisom m.p.z.p. jest poniżej minimalnego progu 20 %. Wadliwie są zatem ustalenia organu w tym zakresie. Z tego też powodu Sąd uchylił zaskarżoną decyzję.

W ponownym postępowaniu, organ na podstawie art. 35 ust. 3 w zw. z art. 35 ust. 1 Pb, działając w ramach kompetencji wynikających z art. 136 k.p.a., z uwzględnieniem art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a., nałoży na inwestora - określając w tym względzie odpowiedni termin - obowiązek usunięcia wskazanych powyżej przez sąd nieprawidłowości, t.j. wykazania spełnienia warunku, o którym mowa w § 44 ust. 7 pkt 1 m.p.z.p. z pominięciem ściany zielonej.

Po wykonaniu obowiązku przez inwestora, organ stosownie do okoliczności podejmie decyzję w sprawie.

Za niezasadny uznać natomiast należy zarzut skargi dotyczący konieczności zawieszenia postępowania w związku z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 27 listopada 2024 r. Nie jest to kwestia prejudycjalna. Na dzień wydania kontrolowanej decyzji (t.j. 10 grudnia 2025 r.) decyzja Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 27 listopada 2024 r. nie była objęta postępowaniem w sprawie stwierdzenia nieważności.

Za niezasadny należy również uznać zarzut wydania skarżonej decyzji mimo zaistnienia przesłanek do zawieszenia postępowania w związku z toczącym się postępowaniem rozgraniczeniowym. W orzecznictwie wskazuje się, że co do zasady organy administracji architektoniczno-budowlanej ani organy nadzoru budowlanego nie są upoważnione do kontrolowania przebiegu granicy pomiędzy nieruchomościami, ani ustalania czy w danym przypadku było przeprowadzone postępowanie rozgraniczeniowe. Wątpliwości stron w tym zakresie nie mogą stanowić przeszkody w wydaniu pozwolenia na budowę ani przesłanki do wstrzymania takiego postępowania, chyba że toczy się aktualnie postępowanie rozgraniczeniowe, którego wynik mógłby podważyć złożone przez inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wyrok NSA z 25 stycznia 2013 r., II OSK 1750/11, wyrok NSA z 9 kwietnia 2013 r. II OSK 2285/11, wyrok NSA z 21 stycznia 2025 r., sygn. II OSK 1064/22). W przedmiotowej sprawie w ocenie Sądu z akt sprawy nie wynika, by wszczynane przez Wspólnotę postępowanie rozgraniczeniowe mogłoby skutecznie podważyć treść złożonego przez inwestora oświadczenia.

Sąd nie przychylił się również do wniosku Inwestora o odrzucenie skargi z uwagi na to, że jednostka samorządu terytorialnego (Gmina Miejska Kraków) dysponuje w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej udziałem wynoszącym 44, 25%. W uzasadnieniu wniosku odwołano się m.in. do orzecznictwa NSA (uchwała składu pięciu sędziów NSA z 9 października 2000 r., OPK 14/00, wyrok NSA z 28 maja 2009, sygn. akt I OSK 782/08, postanowienie NSA z 20 stycznia 2011 r. sygn. akt II FSK 2515/10, uchwałą składu siedmiu sędziów z 19 maja 2003 r., OPS 1/03, postanowienie NSA z 25 listopada 2025 r. sygn. akt III FSK 1230/25). Tymczasem w niniejszej sprawie Skarżącą nie jest Gmina Miejska Kraków, lecz odrębny podmiot – Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K.. Zatem w realiach niniejszej sprawy wywody zaprezentowane we wniosku o odrzucenie skargi byłyby nadinterpretacją przedstawionego powyżej orzecznictwa.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c orzekł w pkt I sentencji wyroku o uchyleniu zaskarżonej decyzji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a zasądzając od Wojewody Małopolskiego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. kwotę 997 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Na kwotę tę składają się kwota uiszczonego wpisu od skargi (500 złotych), koszty zastępstwa procesowego według norm przepisanych (480 złotych) oraz kwota opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 złotych).