Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon po rozpoznaniu w dniu 12 lutego 2026 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej "L." w W. na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2025 r. sygn. akt VII SA/Wa 2279/25 odmawiające wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "L." w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 17 lipca 2025 r. nr 777/25 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości postanawia: oddalić zażalenie.

Postanowieniem z dnia 29 października 2025 r. sygn. akt VII SA/Wa 2279/25 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "L. ..." w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 17 lipca 2025 r. nr 777/25 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia Sąd pierwszej instancji wskazał, że pismem z 25 sierpnia 2025 r. Wspólnota Mieszkaniowa "L. ..." w W. wniosła skargę na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 17 lipca 2025 r. utrzymującą w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy z 13 maja 2025 r. nakazującą usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym tarasów przyległych do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. L. ... w W., przez wykonanie robót budowlanych polegających na remoncie płyt tarasowych od strony północno-zachodniej i północno-wschodniej na ósmym piętrze budynku oraz płyty tarasowej przyległej do antresoli na dziewiątym piętrze budynku wraz z wykonaniem izolacji przeciwwilgociowej, zapewnieniem właściwych spadków i prawidłowym wykonaniem obróbek blacharskich.

Skarżąca w skardze zawarła wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Argumentacja zawarta we wniosku głównie sprowadza się do kwestionowania prawidłowości wydanej decyzji, że jest ona błędna i niekompletna, co powoduje, że Wspólnota Mieszkaniowa nie jest w stanie prawidłowo wykonać przedmiotowej decyzji. Zdaniem pełnomocnika skarżącej wykonanie tej decyzji może spowodować nieodwracalne skutki dla skarżącej, a tym samym dla wszystkich właścicieli lokali tworzących przedmiotową Wspólnotę Mieszkaniową. Wykonanie decyzji wiąże się bowiem z poniesieniem dużych kosztów, które będą musieli ponieść wszyscy właściciele lokali. W związku z tym decyzja nie powinna być wykonywana do czasu rozstrzygnięcia przez Sąd.

W ocenie Sądu Wojewódzkiego skarżąca nie uprawdopodobniła, że w stosunku do niej zachodzą przesłanki wynikające z art. 61 § 3 p.p.s.a.

Sąd podał, że w rozpoznawanej sprawie wniosek o wstrzymanie wykonania dotyczy decyzji Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego utrzymującej w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy o nakazie usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym tarasów i dachu szklanego ogrodu zimowego na konstrukcji aluminiowej (antresola z tarasem) przyległych do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. L. ... w W., w terminie 10 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Sąd zaznaczył, że w związku z charakterem decyzji, a więc nakazem wykonania odpowiednich robót budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, obowiązkiem Sądu było nie tylko rozważenie wystąpienia przesłanek warunkujących wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w stosunku do skarżącej, ale również w stosunku do innych osób, których w sposób pośredni ta decyzja dotyczy, ponieważ nałożone obowiązki dotyczą tarasów i dachu szklanego ogrodu zimowego przyległych do lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Tak więc niezbędne jest wyważenie interesu skarżącej, jak i innych osób we wstrzymaniu wykonania decyzji. Sąd zwrócił uwagę, że decyzja organu pierwszej instancji nakazująca stronie skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości została wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418) z uwagi na nieodpowiedni stan techniczny tarasów. Celem decyzji wydawanych na podstawie art. 66 powołanej ustawy jest utrzymanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, niezagrażającym życiu i zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, czy też niepowodującym swoim wyglądem oszpecenia otoczenia. Sąd uznał, że tych okoliczności nie można pominąć oceniając wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji przede wszystkim z uwagi na ochronę dobra o szczególnym znaczeniu, jakim jest zdrowie i życie osób korzystających z obiektu. Co więcej, z treści kwestionowanych rozstrzygnięć, opartych na ekspertyzie technicznej, wynika wprost, że zły stan techniczny tarasów jest w stanie awaryjnym zagrażającym bezpieczeństwu. Z tego względu, zdaniem Sądu, należało przyznać pierwszeństwo ochronie życia i zdrowia użytkowników tarasów przyległych do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przed względami ekonomicznymi podnoszonymi przez stronę skarżącą. Sąd podkreślił, że w procesie budowalnym nie chodzi jedynie o koszty przeprowadzenia prac, gdyż w tym wypadku do istotniejszych kwestii należy utrzymanie obiektu w stanie zapewniającym bezpieczeństwo wszystkich użytkowników, a odnośnie tych kwestii nie przywołano żadnych argumentów we wniosku o wstrzymanie wykonania decyzji. Stąd też konieczność poniesienia określonych kosztów w celu wykonania nałożonego obowiązku tym bardziej nie może uzasadniać wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Poza tym strona skarżąca winna mieć na względzie, że poniesienie nakładów finansowych w wykonaniu wadliwej decyzji nie musi wiązać się z niepowetowaną szkodą. W takiej sytuacji stronie, która poniosła szkodę w wyniku wydania wadliwej decyzji przysługuje roszczenie odszkodowawcze. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, sam fakt istnienia obowiązku wykonania aktu lub czynności nie może stanowić przesłanki uzasadniającej wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Sąd wskazał, że nałożony decyzją obowiązek był wynikiem konieczności zabezpieczenia tarasów przed dalszą degradacją i usunięciem stanu zagrożenia bezpieczeństwa, celem umożliwienia jego bezpiecznego użytkowania. Natomiast w przypadku wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji nie można wykluczyć, że ze względu na charakter obowiązku nałożonego zaskarżoną decyzją jej niewykonanie mogłoby spowodować negatywne skutki chociażby w postaci dalszego pogorszenia się stanu technicznego przedmiotowych tarasów.

Dodatkowo Sąd zauważył, że na etapie rozpoznawania wniosku o wstrzymanie wykonania nie podlega badaniu kwestia legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 61 § 3 a contrario ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Skarżąca złożyła od powyższego postanowienia zażalenie, zarzucając naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. rażące naruszenie przepisu art. 61 § 3 p.p.s.a., które miało istotny wpływ na treść orzeczenia przez błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie w sprawie, a wyrażające się w odmowie wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji, w sytuacji wykazania przez skarżącą niebezpieczeństwa wyrządzenia znacznej szkody i spowodowania trudnych do odwrócenia skutków;

2. rażące naruszenie przepisu art. 106 § 3 p.p.s.a. przez nieprzeprowadzenie dowodów z dokumentów, tj. z protokołu rocznego okresowego ogólnobudowlanego przeglądu stanu technicznego obiektu i jego otoczenia - budynek mieszkalny wielorodzinny W. ul. L. ... z grudnia 2024 roku, uzasadniającego wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, albowiem zgodnie z jego treścią stan tarasów w budynku przy ulicy L. ... nie jest nieodpowiedni i nie wymaga pilnych prac remontowych;

3. rażące naruszenie prawa procesowego, tj. przepisu art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 28 k.p.a., art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a., które to naruszenie miało wpływ na wydanie rozstrzygnięcia w sprawie, polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, a nadto na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny oraz słuszny interes strony przez niewyjaśnienie okoliczności faktycznych mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, w tym:

- całkowicie pominięcie przez Sąd I Instancji, iż stan techniczny balkonów i tarasów został określony w protokołach z okresowej kontroli jako dostateczny, a zatem zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, nie może mieć zastosowanie w sprawie niniejszej przepis artykułu 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, albowiem stan budynku wymaga co najwyżej konserwacji (por, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2023 roku, sygn. akt: II OSK 1111/22);

- pominięcie faktu, iż Wspólnota Mieszkaniowa nie może usunąć ewentualnych nieprawidłowości na przedmiotowych tarasach, albowiem z przedmiotowych tarasów korzystają i mają dostęp wyłącznie Państwo H., a w konsekwencji wykonanie zaskarżonej decyzji przez Wspólnotę Mieszkaniową naruszyłoby prawo własności właścicieli - Państwa H., a zatem takie działanie Wspólnoty Mieszkaniowej byłoby sprzeczne z prawem;

- oparcie wydanej decyzji na zleconej przez Państwa H.- ekspertyzie - dokumencie prywatnym, która nie uwzględnia aktualnego stanu faktycznego na budynku, a ponadto nie może stanowić podstawy wydanego w sprawie orzeczenia, albowiem nie jest opinia wydaną przez biegłego na zlecenie Organu administracji:

- całkowite pominięcie dowodu z protokołu z rocznego okresowego ogólnobudowlanego przeglądu stanu technicznego obiektu i jego otoczenia - budynek mieszkalny wielorodzinny W. ul. L. ... z grudnia 2024 roku, z którego wynika, iż stan tarasów w budynku przy ulicy L. ... nie jest nieodpowiedni i nie wymaga pilnych prac remontowych;

- nieprawidłowe ustalenie Sądu I instancji, iż skarżąca nie uprawdopodobniła przesłanek z przepisu art. 61 § 3 p.p.s.a, w sytuacji gdy skarżąca wykazała niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody i spowodowania trudnych do odwrócenia skutków, także za pomocą dowodów zgromadzonych w przedmiotowej sprawie;

4. rażące naruszenie art. 163 § 2 w związku z art. 141 § 4 p.p.s.a., przez zaniechanie przez Sąd I Instancji oceny ustalonego przez organ stanu faktycznego pod kątem zgodności z prawem, a także zbyt ogólne odniesienie się w uzasadnieniu postanowienia przez Sąd I instancji do złożonego wniosku o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, które to naruszenie miało istotny wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia, a ponadto przez nienależyte uzasadnienie prawne i faktyczne zaskarżonego postanowienia polegające na niewyjaśnieniu w sposób prawidłowy podstawy i motywów rozstrzygnięcia, bez odniesienia się do materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz przepisów prawa, w szczególności przez brak wyjaśnienia na jakiej podstawie Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji, w sytuacji gdy brak jest wskazania, czy rzekome nieprawidłowości dotyczą wszystkich tarasów, czy też jednego bądź dwóch tarasów, a jeżeli tak, to które to są tarasy (gdzie położone), a nadto przez oparcie postanowienia jedynie na części zebranego w sprawie materiału dowodowego, z pominięciem pozostałego materiału dowodowego - w tym przede wszystkim prac wykonanych przez developera- Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową "V." na tarasach Państwa H., zgodnie z dokonanymi przez nich zgłoszeniami, a ponadto przez pominiecie, iż protokoły z okresowej kontroli stanu technicznego budynku przy ul. L. ... w W. obejmują swoim zakresem tarasy przylegające do lokalu numer [...], a w konsekwencji niniejsze postępowania jest bezprzedmiotowe, gdyż z ww. protokołów, nie wynika, aby istniała konieczność pilnego wykonania prac naprawczych wskazanych w sentencji decyzji.

Mając na uwadze powyższe, wniesiono o:

1. zmianę zaskarżonego postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2025 r., a w konsekwencji wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji do czasu prawomocnego zakończenia toczącego się postępowania sądowego;

ewentualnie,

2. uchylenie zaskarżonego postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2025 r. oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 61 § 3 p.p.s.a., sąd może na wniosek skarżącego wydać postanowienie o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji, jeżeli zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków. Z konstrukcji powyższego przepisu wynika, że na skarżącym spoczywa ciężar wykazania przesłanek zawartych w cytowanym przepisie, zaś sąd może wstrzymać wykonanie zaskarżonego aktu, jeżeli jest spełniona ustawowa przesłanka określona jako potencjalna możliwość wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków, gdy akt lub czynność zostanie wykonana. Jest to wyjątek od zasady, w myśl której wniesienie skargi do sądu nie wstrzymuje wykonania zaskarżonego aktu lub czynności (art. 61 § 1 p.p.s.a.).

W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że prawidłowa jest ocena Sądu Wojewódzkiego, zgodnie z którą skarżąca Wspólnota nie wykazała aby wykonanie zaskarżonej decyzji mogło wywołać niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody. Trafnie Sąd Wojewódzki zwrócił uwagę, że w sytuacji gdy decyzja okaże się wadliwa i zostanie uchylona, to skarżącej będą przysługiwać roszczenia odszkodowawcze.

Ponadto słusznie Sąd pierwszej instancji wskazał na fakt, iż decyzja organu nakazująca skarżącym usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości została wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z uwagi na nieodpowiedni stan techniczny tarasów i budynku, a jej celem jest m.in. utrzymanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, niezagrażającym życiu i zdrowiu ludzi, jak i bezpieczeństwu mienia. Kierując się takim charakterem decyzji, zasadnie Sąd Wojewódzki przyznał pierwszeństwo uwarunkowaniom w zakresie bezpieczeństwa użytkowania przedmiotowych tarasów przed względami ekonomicznymi podnoszonymi przez stronę skarżącą.

Zauważyć przy tym trzeba, że argumentacja strony odnosząca się do stanu technicznego tarasów, określonego w protokołach z okresowej kontroli, nie mogła odnieść skutku, gdyż odnosi się do merytorycznej oceny decyzji. W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że ocena wystąpienia przesłanek wstrzymania wykonania decyzji nie może być zastąpiona merytoryczną oceną wydanych w sprawie decyzji z punktu widzenia ich legalności. W ramach rozpoznania wniosku o udzielenie ochrony tymczasowej sąd nie ocenia prawidłowości wydanych decyzji w aspekcie ich zgodności z prawem.

Nietrafnie zarzucono w zażaleniu naruszenie art. 106 § 3 p.p.s.a., bowiem Sąd Wojewódzki rozpoznając wniosek w zakresie ochrony tymczasowej nie miał obowiązku przeprowadzania dowodu z dokumentów, odnoszących się do istoty sprawy, rozstrzyganej na dalszym etapie postępowania.

Chybiony jest również zarzut naruszenia art.7, art. 28, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., w sytuacji gdy w postępowaniu sądowoadministracyjnym wymienione przepisy nie znajdują zastosowania.

Całkowicie bezzasadnie zarzucono Sądowi Wojewódzkiemu naruszenie art. 163 § 2 w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a., albowiem w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia przedstawiona została wyczerpująca argumentacja, odnosząca się do treści wniosku oraz ustawowych przesłanek wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Z tych względów zgodzić się należało z oceną Sądu Wojewódzkiego, że skarżąca nie wykazała wystąpienia przesłanek warunkujących wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji na podstawie art. 61 § 3 p.p.s.a.

Z tych względów zażalenie podlegało oddaleniu, na podstawie art. 184 p.p.s.a. w zw. z art. 197 § 2 p.p.s.a.

-----------------------

7