Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Arkadiusz Skomra po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2021 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ja decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]- ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2021 r., Nr [...], Burmistrz Miasta i Gminy K. (zwany dalej także "Burmistrzem" lub "organem I instancji") ustalił warunki zabudowy na rzecz D. S.A. z siedzibą w Krotoszynie dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego na terenie oznaczonym w ewidencji gruntów jako działki nr [...], obręb K. ., jednostka ewidencyjna K. W podstawie prawnej decyzji powołano przepisy art. 59, art. 60, art. 62 i art. 63 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 293, ze zm., zwanej dalej także "u.p.z.p.").

Organ określił następujące wymagania dotyczące nowej zabudowy:

1) Rodzaj inwestycji - funkcja zabudowy oraz sposób zagospodarowania terenu:

budowa budynku handlowo-usługowego;

2) Ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego:

a) linia zabudowy - nieprzekraczalna linia zabudowy określona została na mapie w skali 1:500, stanowiącą załącznik do decyzji i wynosi 25,0 m od granicy z działką drogową;

b) szerokość elewacji frontowej: do 13,00 m;

c) rodzaj dachu, ukształtowanie połaci dachowych: dach jednospadowy, dwuspadowy lub wielospadowy o konstrukcji drewnianej lub stalowej i kącie nachylenia od 15°do 25°, pokrycie dachu dachówka lub blacha dachówko podobna, zadaszenie - dach jednospadowy o kącie nachylenia do 15°, pokrycie blacha trapezowa;

d) wysokość do okapu: maksymalnie 5,00 m;

e) ilość kondygnacji: 1 kondygnacja;

f) wysokość maksymalna budynku: do 9,0 m;

g) powierzchnia zabudowy - do 800,00 m2;

h) powierzchnia sprzedaży - do 400,00 m2;

i) miejsca parkingowe - min. 3 na każde 100m2 powierzchni zabudowy;

j) bilbord o wymiarach maksymalnych 5,2 x 2,5m i wys. do 4,0m;

k) zadaszenie nad strefą dostaw o wym. maksymalnych 5,0x8,5m.

3) Ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu – w tym zakresie stwierdzono, że należy zapewnić minimalną powierzchnię biologicznie czynną - 10% powierzchni działki.

4) Ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury – stwierdzono, że działki nr [...] nie znajdują się na obszarze objętym ochroną konserwatorską, a wszelkie odnalezione przy prowadzeniu prac ziemnych znaleziska o znamionach zabytku należy zgłosić Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków.

5) Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej:

a) dostęp do drogi publicznej - z drogi powiatowej (ul. P.)

b) zasilanie w energię elektryczną - z sieci energetycznej

c) opatrzenie w wodę - z sieci wodociągowej

d) zasilanie w ciepło - w oparciu o własne indywidualne źródło energii, spełniające wymagania przepisów odrębnych w zakresie zanieczyszczeń do powietrza, z preferencją odnawialnych źródeł energii;

e) odprowadzenie ścieków - do kanalizacji lub zbiornika bezodpływowego

f) odprowadzenie wód opadowych na teren działki inwestora poprzez rozsączenie, do kanalizacji, rowu, cieku lub do zbiornika bezodpływowego zgodnie z przepisami odrębnymi;

g) gospodarka odpadami - usuwanie odpadów socjalno-bytowych w sposób zorganizowany zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w aminach oraz ustawa o odpadach;

h) rozwiązanie ewentualnych kolizji z sieciami infrastruktury technicznej należy realizować w uzgodnieniu z zarządcą sieci.

6) W zakresie wymagań ochrony interesów osób trzecich określono, że zabudowa i zagospodarowanie działki nie może ograniczać dostępu do drogi publicznej dla innych działek, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności dla obiektów zlokalizowanych na innych działkach, nie może ograniczać dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi na działkach sąsiednich. W projekcie technicznym należy zastosować takie rozwiązania, aby nie wnosić dodatkowych uciążliwości na tereny sąsiadujące, w zakresie zanieczyszczenia powietrza, hałasu i drgań. Realizacja inwestycji nie może zmienić stosunków wodnych na sąsiednich działkach osób trzecich.

7. Linie rozgraniczające inwestycję podano na mapie w skali 1:500 (stanowiącej załącznik do decyzji) - linia określona literami A B C D.

W uzasadnieniu Burmistrz wyjaśnił, że inwestycja jest przewidziana do realizacji w obszarze terenu spełniającego wymagania art. 61 ust. 1 pkt 1, 2, 3, 4, 5 u.p.z.p., co potwierdza analiza obszaru wyznaczonego zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej także "rozporządzeniem").

Wskazano, że w odległości około 150 m od planowanej inwestycji istnieje ośrodek wypoczynkowo-rekreacyjny – basen kąpielowy, na działce sąsiedniej nr [...] w budynku mieszkalnym prowadzona jest działalność usługowa. Działki nr [...] i nr [...] mają dostęp do drogi publicznej – ul. [...], a wnioskodawca uzyskał zgodę na lokalizację zjazdu. Działki są uzbrojone, a wnioskodawca posiada stosowne uzgodnienia dotyczące zaopatrzenia w media.

Burmistrz wyjaśnił, że wokół działek wyznaczono dwa obszary niezbędne do przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice pierwszego obszaru analizowanego wyznaczono w odległości trzykrotnej szerokości frontu działek nr [...], których szerokość wynosi 27,12 m, a trzykrotność – 81,36 m. W obszarze tym przez jego centrum przebiega ul. [...], wzdłuż której istnieje zagospodarowanych działek budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i gospodarczymi. Drugi teren ujęty w analizie wynosi 150,0 m, na którym znajduje się cmentarz, basen kąpielowy z terenami sportowymi. W odległości ok. 500 m znajduje się osiedle mieszkaniowe obejmujące około 50 budynków mieszkalnych, a przy ul. [...] wydzielone są 22 działki przeznaczone pod zabudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dodano, że w najbliższej odległości od planowanego budynku handlowo-usługowego oraz w oddalonej o ok. 20 km wsi O. nie ma żadnych obiektów handlowo-usługowych, co wiąże się z uciążliwościami zaopatrywania się mieszkańców w artykuły spożywcze codziennego użytku oraz w drobne artykuły przemysłowe.

Wskazano, że w obszarze analizowanym znajdują się zarówno budynki z dachami płaskimi jak i z dachami spadzistymi, szerokość budynków wynosi do 15,20 m, a maksymalna wysokość mieści się między 6,45 a 9,00 m. Weryfikacji poddano każdy parametr i wskaźnik wymagany dla analizowanego budynku i opisano je w pkt 2 decyzji. W oparciu o wskazane dane Burmistrz stwierdził, że parametry techniczne planowego budynku handlowo-usługowego są zbliżone do istniejących obiektów w obszarze analizowanym. Stopień intensywności planowanej zabudowy wynosi 0,18 i jest podobny do stopnia intensywności dla działek w terenie analizowanym.

Dodano, że teren przeznaczony pod inwestycję użytkowany jest rolniczo, nie wymaga jednak uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Wydana decyzja jest także zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy K. . – Uchwała Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., teren inwestycji znajduje się w symbolu M2 – tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej i tereny upraw rolnych. Teren nie jest obszarem narażonym na niebezpieczeństwo powadzi w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Wodne oraz nie jest zagrożony osuwaniem się mas ziemnych.

Organ wyjaśnił, że poddano wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadę dobrego sąsiedztwa uznając, że lokalizacja obiektu handlowo-usługowego na działkach nr [...] i nr [...] da się pogodzić z istniejącą zabudową, bowiem będzie ją uzupełniała i dopełniała. Decyzja zabezpiecza również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich w zakresie dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, zanieczyszczenia powietrza, hałasu i drgań, na co należy zwrócić szczególną uwagę na etapie opracowywania projektu budowanego. Burmistrz wskazał, że planowane przedsięwzięcie w znacznym stopniu przyczyni się do poprawy życia okolicznych mieszkańców i przyszłych właścicieli budynków mieszkalnych na obszarze w pobliżu terenu analizowanego oraz w oddalonej o ok. 2 km wsi O..

Organ wyjaśnił również, że uzyskano niezbędne uzgodnienia wynikające z przepisów prawa (art. 53 ust. 4 u.p.z.p.), tj. z właściwym zarządcą drogi. Zamierzenie nie koliduje także z zadaniami rządowymi i samorządowymi służącymi realizacji inwestycji celu publicznego w odniesienie do terenów przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2021 r. odwołanie od powyższej decyzji Burmistrza wniósł K. K. (zwany dalej także "skarżącym"), reprezentowany przez pełnomocnika, zaskarżając przywołaną decyzję w całości i żądając jej uchylenia. Skarżący wskazał, że wnosi odwołanie już po raz czwarty.

W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że przedmiotowa sprawa była już trzykrotnie badana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze (decyzja Kolegium z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...]; decyzja Kolegium z dnia [...] listopada 2020 r., nr [...]; decyzja Kolegium z dnia [...] maja 2021 r., nr [...]). Wymienionymi decyzjami Kolegium uchylało zaskarżone decyzje w całości i przekazywało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, każdorazowo udzielając Burmistrzowi "wytycznych", które powinny być wzięte pod uwagę. Tymczasem Burmistrz w zaskarżonej decyzji nawet nie przywołał orzeczeń Kolegium, nie wskazał jakie wytyczne winny być uwzględnione, tylko wydał kolejną decyzją, ignorując w ocenie skarżącego całkowicie wskazania i ocenę prawną organu odwoławczego. Podniesiono za tym, że brak jest w decyzji informacji o średnich wskaźnikach: zabudowy (§ 5), szerokości elewacji frontowej (§ 6), wysokości (§ 7), o których mowa jest w rozporządzeniu. Ponadto z decyzji nie wynika, kto jest właścicielem nieruchomości, na których planowana jest inwestycja. Nie wynika także, jak zostały ustalone parametry wyjściowe do obliczenia wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni kolejnych działek, w szczególności wskaźnik intensywności zabudowy. Skarżący zarzucił zatem naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 3, § 5, § 6, § 7 ust. 2 i ust. 3, § 9 ust. 3 rozporządzenia. Zarzucił także naruszenie art. 52 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności art. 52 ust. 2 pkt 2b, gdyż wbrew wymogom ustawowym do wniosku nie załączono projektu urbanistycznego uzupełnionego stosownym opisem.

W zakresie zarzutu naruszenia § 3 ust. 1 rozporządzenia podniesiono, że analiza (załącznik nr [...] i nr [...]) nie pozwala na jakąkolwiek kontrolę. Skarżący wyraził wątpliwość, czy rzeczywiście wszystkie działki, które powinny zostać poddane analizie, takiej analizie zostały poddane. Burmistrz nie wskazał na żaden dowód, z którego wynikałoby, że wszystkie działki w obszarze analizowanym zostały poddane analizie. Wątpliwości, co do ilości działek wyznaczonych do analizy wynikają z tego, jak zostały wyznaczone granice obszaru analizowanego. Jednocześnie skarżący zauważył, że nawet z bardzo czytelnej mapy, pewnych istotnych i niezbędnych do analizy danych w ogóle nie da się ustalić. Z jakiejkolwiek mapy nie da się odczytać żadnej wysokości (ani górnej krawędzi elewacji frontowej, ani wysokości gzymsu lub attyki). Nie uzyska się też danych dotyczących geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy, układu połaci dachowych). Brak danych wyjściowych (powierzchni wszystkich analizowanych działek, powierzchni zabudowy budynków na poszczególnych działkach, wysokości wymaganych prawem), to w ocenie skarżącego ewidentne nieustalenie stanu faktycznego, a zatem o żadnej transparentności i możliwości weryfikacji czegokolwiek w niniejszej sprawie nie może być mowy, gdyż nie o metodologię mierzenia i liczenia tu chodzi. Skarżący podniósł, że szczególnie istotne są dane, które można uzyskać tylko w terenie - np. pomiar wysokości. Ponadto niektóre analizowane działki są zabudowane nie jednym, a kilkoma budynkami. W przedmiotowej sprawie organy nie wskazują na żaden dowód, z którego wynikałby wyliczenia i których wyniki załączono do decyzji. To powoduje, że nie tylko prawidłowość wyliczeń wymyka się spod jakiejkolwiek kontroli, ale i możliwość sprawdzenia ustalonych warunków zabudowy. Skoro dane wyjściowe nie zostały w żaden sposób udokumentowane, to dokonane wyliczenia są dowolne. Zarzucono, że wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy nie znajduje oparcia w przepisach u.p.z.p. i przepisach rozporządzenia, gdyż wyraźnie wskazuje się w § 4 rozporządzenia, jaką linię należy wyznaczyć w warunkach zabudowy i jest to obowiązująca linia zabudowy, a nie żadna inna.

Zwrócono także uwagę, że w okolicznościach sprawy doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niezachowanie zasady dobrego sąsiedztwa, w szczególności z uwagi na gabaryty nowej zabudowy. Istotnym jest, aby planowana w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej zabudowa handlowo-usługowa gabarytami, parametrami, nawiązywała do istniejącej w badanym terenie zabudowy jednorodzinnej. Tylko takie nawiązanie pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego. Zdaniem skarżącego, tak w przedmiotowej sprawie nie jest, gdyż proponuje się sąsiedztwo budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynku handlowo-usługowego. Wskazano, że jeżeli istniejąca w sąsiedztwie zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową budownictwa jednorodzinnego, to towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska, czy urządzenia rekreacyjne. Jednak nie powinien to być budynek handlowo-usługowy o tak dużej pow. zabudowy 800,00 m2, jak w przedmiotowej sprawie. Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy więc traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właścicielskich inwestora, po to by mogła zostać zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić, jak w niniejszej sprawie.

Decyzją z dnia [...] października 2021 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze (nadlej również jako "Kolegium") utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa określonego rodzaju. Generalną zasadą, którą należy kierować się odczytując treść przepisów ustawy u.p.z.p., jest przyjmowanie "ładu przestrzennego", jako podstawy działań w zakresie ustalania zasad zagospodarowania terenów (art. 1 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.). W świetle ustawy powinny być brane pod uwagę takie względy jak wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, oraz m.in. walory architektoniczne i krajobrazowe, jak i prawo własności (art. 1 ust. 2 pkt 2, 3 i 7 u.p.z.p.). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.

Oceniając przeprowadzoną na potrzeby postępowania analizę urbanistyczną Kolegium wskazało, że szerokość frontu działek inwestycyjnych wynosi 27,12 m, a zatem trzykrotność frontu działki wynosi 81,36 m. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości nieco większej niż minimalna, głównie zgodnie z granicami nieruchomości, pozwalających wyodrębnić tzw. "całość urbanistyczną". Organ I instancji wskazał na mapie zawierającej zaznaczone granice obszaru analizowanego które działki uwzględnił. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowo-usługowa, obiekty sportowe, cmentarz. W opinii Kolegium, w związku z tym, że planowana inwestycja polega na budowie budynku handlowo-usługowego, spełniony został warunek kontynuacji funkcji. Z zasady tej wynika wymóg, aby nowa zabudowa dostosowana była do funkcji obiektów już istniejących. W orzecznictwie podkreśla się, że warunek ten nie jest spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić, nie wymaga się natomiast przy projektowaniu nowych inwestycji powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenach sąsiednich.

Zdaniem Kolegium, organ I instancji dokonał szczegółowej analizy planowanej inwestycji pod kątem spełnienia wymogów co do parametrów technicznych.

Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Burmistrz wyznaczył linię zabudowy dla planowanej inwestycji w oparciu o § 3 i 4 rozporządzenia. Zastosowanie tych regulacji uzasadnia istniejące zagospodarowania terenu objętego analizą.

Następnie organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni poszczególnych działek w obszarze objętym analizą. Zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Zdaniem Kolegium, organ I instancji ustalił ten parametr dla wszystkich nieruchomości wchodzących w skład obszaru analizowanego. Ustalono, że intensywność zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 4% do 48%, a średnia wartość wynosi 6,4%. W przypadku planowanej inwestycji można intensywność zabudowy ustalić na poziomie 18%. W obszarze analizowanym występuje zabudowa, której wskaźnik intensywności zabudowy przekracza średnią wartość (np. działka nr [...] - 17%, działka nr [...] - 48%, działka nr [...] - 14%).

W odniesieniu do § 6 rozporządzenia Kolegium oceniło, że w przedmiotowej sprawie zabudowa ma zróżnicowaną szerokość elewacji frontowej - waha się od ok. 12 m do ok. 15,5 m. Na różnorodność tego parametru ma wpływ przede wszystkim wielkość działek budowlanych, na których zlokalizowane są budynki oraz funkcja budynku. W związku z tym organ I instancji, ustalając szerokość elewacji frontowej, wziął pod uwagę wielkość działek 801, 802 oraz funkcję planowanego budynku. Średnia wartość szerokości elewacji frontowej budynków wynosi ok. 13,90 m (97:7=13,85). Przy uwzględnieniu 20% tolerancji, szerokość elewacji frontowej planowanego obiektu może mieścić się w przedziale od 11,12m do 16,68 m. Dla planowanego budynku ustalono szerokość elewacji frontowej - 13,0 m. Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o szerokości zbliżonej lub mniejszej od średniej wartości, np. działki nr [...] - 12,50m, nr [...] - 12m.

W zakresie objętym § 7 rozporządzenia (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki) Kolegium podniosło, że w obszarze analizowanym występuje zróżnicowana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Średnia wartość tego parametru wynosi ok. 7,90 m (55,5m : 7 = 7,9). Uwzględniając zachowanie ładu przestrzennego i istniejące zagospodarowanie terenu Burmistrz przyjął dla planowanego budynku wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 5,0 m, zgodnie z wnioskiem inwestora, co uzasadnił to wynikami analizy.

Zdaniem Kolegium, spełniony został również parametr związany z geometrią dachu. W obszarze analizowanym występują budynki z dachem płaskim, jednospadowym, dwuspadowym i wielospadowym. Organ I instancji wziął pod uwagę budynki usytuowane w najbliższym sąsiedztwie, które mają przede wszystkim dachy dwuspadowe. Organ I przyjął dla planowanej inwestycji dach dwuspadowy lub wielospadowy z kątem nachylenia od 15° do 25° lub jednospadowy o kącie nachylenie do 15°. W ocenie Kolegium przyjęta geometria dachu nie zakłóci istniejącego ładu przestrzennego i wpisze się w istniejący stan zagospodarowania terenu.

Kolegium wskazało, że planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu w zakresie zaopatrzenia w media jest dla niej wystarczające. Kolegium oceniło, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne. Kolegium uznało, że organ I instancji zweryfikował wniosek także pod kątem zgodności planowanej inwestycji z odrębnymi przepisami i w tym zakresie również zostały spełnione wszystkie przesłanki.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium uznało, że nie znajdują one uzasadnienia. Kolegium wskazało, że organ I instancji właściwie zastosował przepisy rozporządzenia z dnia [...] sierpnia 2003 r. Burmistrz w przypadku parametru intensywność zabudowy ustalił średnią wartość tych parametrów. Kolegium wskazało, że organ I instancji nie obliczył co prawda średniej wartości szerokości elewacji frontowej, jednakże Kolegium obliczyło na podstawie przyjętych danych dla każdej działki znajdującej się w obszarze analizowanym średnią wartość i zweryfikowało, czy ustalona wartość szerokości elewacji frontowej odbiega od średniej wartości. W ocenie Kolegium, przyjęty parametr nie zakłóci istniejącego ładu przestrzennego, ponieważ w obszarze analizowanym występuje zabudowa o podobnej szerokości. Kolegium uznało, że podobnie sytuacja wygląda z geometrią dachu oraz wysokością górnej krawędzi elewacji frontowej. Przepisy rozporządzenia dają organowi właściwemu w sprawie warunków zabudowy prawo wyznaczenia parametrów w inny sposób, jeżeli wynika to z analizy. W obszarze analizowanym występuje głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jednakże - zdaniem Kolegium - dopuszczenie budynku handlowo-usługowego w zakresie sprzedaży artykułów spożywczych nie zakłóci istniejącego zagospodarowania terenu. Kolegium podkreśliło, że w decyzji organ I instancji zawarł regulacje mające na celu ochronę interesów osób trzecich. Dodano, że złożony wniosek o wydanie warunków zabudowy zawiera wszystkie wymienione przepisami informacje.

Zdaniem Kolegium niezasadny okazał się także zarzut dotyczący linii zabudowy, gdyż w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się pogląd, że organy właściwe do ustalania warunków zabudowy mogą wyznaczyć obowiązującą linię zabudowy lub nieprzekraczalną linię zabudowy. Toteż ustalenie w przedmiotowej sprawie nieprzekraczalnej linii zabudowy nie stanowi naruszenia przepisów u.p.z.p., jak również zapisów rozporządzenia. W ocenie Kolegium na mapie załączonej do akt sprawy wskazane są linie rozgraniczające teren inwestycji, w tym również nakreślone jest miejsce usytuowania planowanego budynku. Planowana inwestycja nie oddziałuje na środowisko. Kończąc Kolegium przyznało, że zaskarżona decyzja nie wskazuje kto jest właścicielem nieruchomości, jednakże - zdaniem Kolegium - nie jest to uchybienie, mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

Pismem z dnia [...] października 2021 r. K. K., reprezentowany przez pełnomocnika profesjonalnego, wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2021 r., nr [...].

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istoty wpływ na wynik sprawy, wskazując m.in. na naruszenie art. 10 k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. Wyjaśniono przy tym, że Kolegium nie zastosowało art. 10 k.p.a., nie odniosło się do wszystkich zarzutów odwołania, nie poddało także gruntownej ocenie wszystkich aspektów sprawy, w których są wątpliwości. Zdaniem skarżącego, Kolegium potraktowało sprawę zbyt ogólnikowo, albowiem ograniczyło się tylko do przytoczenia zarzutów, bez odniesienia się, do każdego z nich z osobna. Kolegium winne było dokonać analizy zasadności zarzutów i wyjaśnić skarżącemu, dlaczego w świetle przepisów prawa jego stanowisko jest prawidłowe bądź nieprawidłowe. Wskazano, że Kolegium nie odniosło się także do stwierdzenia Burmistrza, że zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy K. . teren inwestycji znajduje się w symbolu M2 - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej i tereny upraw rolnych. Zdaniem skarżącego, zamierzeniem prawodawcy lokalnego było wprowadzenie na tym obszarze przeciwieństwa intensywnej zabudowy, tj. niskiego wskaźnika zabudowy. Kolegium nie wyjaśniło także, w jaki sposób należy obliczyć wskaźnik zabudowy dla planowanego budynku handlowo-usługowego. W ocenie skarżącego, w pierwszej kolejności powinna zostać ustalona powierzchnia oznaczona literami ABCD (powierzchnia ograniczona liniami rozgraniczającymi), a następnie powierzchnia zabudowy (kubaturowej) dla budynku (800 m2) powinna zostać podzielona przez powierzchnię terenu inwestycji (ABCD). Dopiero tak wyliczony wskaźnik zabudowy będzie można porównać ze średnim wskaźnikiem zabudowy na prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Zdaniem skarżącego zaskarżona decyzja została sformułowano w sposób nieodpowiadający wymaganiom ustawowym.

Zaskarżonej decyzji zarzucono także istotne naruszenie prawa materialnego - § 3 rozporządzenia. Zdaniem skarżącego wadliwie został wyznaczony obszar analizowany, co bezpośrednio powoduje, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest błędna i jako taka nie nadaję się do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. Skarżący podniósł, że osoba sporządzająca analizę wadliwie rozumie § 3 rozporządzenia, bowiem granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki inwestycyjnej, ale nie od granicy "frontowej" (od narożników działki usytuowanych od strony ulicy [...]), ale wokół tych działek. Błąd jest oczywisty i dalsze rozważania w zakresie prawidłowości ustalonych warunków zabudowy są zbędne.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza K. z dnia [...] sierpnia 2021 r., a także o zasądzenie od Kolegium na rzecz skarżącego kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. Kolegium wskazało, że w orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, że zarzut naruszenia tego przepisu może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. A zatem to na stronie stawiającej zarzut spoczywa ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów a wynikiem sprawy. Zdaniem Kolegium, skarżący nie wykazał istnienia takiego związku.

Kolegium następnie podniosło, że uregulowania zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie są brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Studium jest aktem planistycznym niestanowiącym przepisów powszechnie obowiązujących i nie może być podstawą wydania decyzji administracyjnej, a u.p.z.p. nie zawiera odesłania do stosowania uregulowań zawartych w studium do decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do ustalonych parametrów zabudowy Kolegium podniosło, że Burmistrz wyjaśnił w jaki sposób wyznaczył obszar analizowany, co nie narusza przepisów rozporządzenia, a wskaźnik intensywności zabudowy został obliczony prawidłowo.

Pismem z dnia [...] grudnia 2021 r., uczestnicy K. B., C. B. i J. G. (zwani dalej także "uczestnikami"), reprezentowani przez pełnomocnika profesjonalnego, wnieśli o oddalenie skargi w całości.

Uczestnicy wskazali, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymagane przepisami elementami, jest spójna i należycie uzasadniona. Kolegium potwierdziło dodatkowymi obliczeniami ustalenia organu I instancji i prawidłowo uznało, że decyzja jest zgodna z przepisami u.p.z.p.

Odnosząc się do zarzutu skargi opartego na naruszeniu art. 10 § 1 k.p.a., uczestnicy wskazali, że aprobują pogląd Kolegium wyrażony w odpowiedzi na skargę. Dodano, że sformułowany zarzut zawiera również błąd logiczny. Skarżący nie wykazał, aby rzekome uchybienie art. 10 k.p.a. przekładało się bezpośrednio na jego sytuację w toku postępowania, tym bardziej, że nie mógłby złożyć jakiegokolwiek środka odwoławczego, bowiem jedynym możliwym jest niniejsza skarga, którą wywieść można po wydaniu decyzji zawierającej opisywane obliczenia.

Zdaniem uczestników Burmistrz w sposób prawidłowy ustalił obszar analizowany, tj. zgodnie z przepisami rozporządzenia. Zaznaczono, że wyznaczenie obszaru analizowanego odpowiadającego wielkością minimum trzykrotnej szerokości frontu działki (nie mniejszej niż 50 m) jest zasadą, a więc nie wyklucza się prawnej możliwości wyznaczenia obszaru większego, aniżeli wskazane minimum.

Uczestnicy podnieśli również, że bezzasadny jest zarzut braku profesjonalizmu urbanisty sporządzającego projekt decyzji oraz dokumentów w sprawie. Podnieśli także, że strona nie może skutecznie zwalczać decyzji o warunkach zabudowy poprzez odwołanie się do treści studium. Zauważono, że przy wydawaniu decyzji organy wzięły pod uwagę inne zasady określone na gruncie u.p.z.p., m.in. zasadę kontynuacji funkcji zabudowy z uwzględnieniem uzupełniającej funkcji zabudowy. Zdaniem uczestników, częścią zasady kontynuacji funkcji zabudowy jest uzupełniająca funkcja zabudowy, a bez wątpienia budowa obiektu handlowo-usługowego objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie, przyczyni się do poprawy życia mieszkańców nie tylko K. , ale i okolicznych miejscowości. Wskazano, że w okolicach działek nr [...] i nr [...] brak jest obiektu handlowo-usługowego, który sprzedawałby towary spożywcze (tzw. marketu spożywczego) i aby mieszkańcy mogli zrobić podstawowe zakupy muszą udać się do centrum miasta. Nie sposób zgodzić się również z argumentami skarżącego wskazywanymi w toku postępowania, że na tym terenie znajdują się tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. Takie twierdzenie jest nieuprawnione, bowiem w najbliższej okolicy względem działek nr [...] i nr [...] w K. , oprócz kilku domów, znajdują się przedsiębiorstwa i budynki usługowe, pomieszczenia gospodarcze, tereny użytków rolnych, gospodarstwa rolne itd., toteż nie istnieje tam jedynie zabudowa jednorodzinna. Dodatkowo, uczestnicy zwrócili uwagę, że mieszkańcy analizowanego obszaru (w tym w szczególności pozostałe kilkanaście osób będące stronami postępowania) informację o możliwej budowie marketu odebrały pozytywnie, czemu dały wyraz w prowadzonym postępowaniu. Zdaniem uczestników, kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję. Wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą na obszarze analizowanym. W ocenie uczestników, lokalizacja na działkach nr [...] i nr [...] obiektu handlowo-usługowego jak najbardziej da się pogodzić z istniejącą już zabudową, bowiem będzie ją uzupełniała i dopełniała. Zdaniem uczestników, organ II instancji precyzyjnie i ponownie obliczył również wskaźnik zabudowy. Kolegium odniosło się do zarzutów skarżącego podniesionych w odwołaniu, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi, które stawia art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Na wstępie należy wyjaśnić, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym wyznaczonym zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II tut. Sądu z dnia [...] listopada 2021 r. na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842, z późn. zm.).

Przystępując do rozpoznania sprawy Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329, dalej w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim określonym w skardze przedmiotem zaskarżenia oraz rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja SKO w K. z dnia [...] października 2021 r., nr [...] – utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia [...] sierpnia 2021 r., Nr [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego na terenie oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr [...], obręb K. .

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji w pierwszej kolejności wskazać należy, że określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono zasadnie postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p.

Podkreślić również należy, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1542/09 – wskazany wyrok jak i wszystkie powoływane dalej orzeczenia są dostępne na stronie internetowej www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Przechodząc do oceny zasadności zarzutów skargi należy podkreślić, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa - wynikający z art. 80 w związku z art. 7 K.p.a. - obowiązek dokonania oceny przedmiotowej analizy pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego (por. wyrok WSA w Krakowie z 15 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Kr 49/10).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu został uszczegółowiony w przywołanym już wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), w którym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną.

Analizę urbanistyczno-architektoniczną sporządza uprawniony architekt-urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą oraz oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA z 14 listopada 2012 r., sygn. II OSK 1252/11).

W niniejszej sprawie sporna jest poprawność analizy architektoniczno-urbanistycznej w oparciu o którą ustalono warunki zabudowy, a w konsekwencji poprawność przyjęcia parametrów planowanej zabudowy. Kwestionowana jest również poprawność wyznaczenia obszaru analizy.

Odnosząc się do tych zarzutów w pierwszej kolejności należy wskazać, że przedmiotowa analiza sporządzona została przez osobę uprawnioną do sporządzenia projektu decyzji, zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p., co jednakże nie oznacza, że nie można kwestionować tego dowodu w sprawie.

Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia (w wersji obowiązującej do dnia [...] stycznia 2022 r.) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W realiach niniejszej sprawy na mapie stanowiącej załącznik do analizy urbanistycznej wytyczone zostały dwa obszary analizowane, przy czym tylko jeden z nich stanowił podstawę do ustalenia wskaźników uwzględnionych przy określeniu parametrów planowanej zabudowy, na co wskazuje analiza uzasadnień wydanych w sprawie decyzji. To obszar, który w rozpatrywanym przypadku wytyczony został w odległości trzykrotnej szerokości frontu działek nr [...], których szerokość wynosi 27,12 m, a trzykrotność – 81,36 m. W obszarze tym przez jego centrum przebiega ul. [...], wzdłuż której zlokalizowane są działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i gospodarczymi. Rację ma skarżący, że autor analizy obszar ten powinien wyznaczyć biorąc pod uwagę cztery narożniki terenu inwestycji obejmującego działki nr [...], tak aby teren inwestycji znalazł się w środku obszaru analizowanego, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że obszar analizowany co do zasady wyznacza się dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach (koncentrycznie) w równej odległości, a więc jego granice powinny przyjąć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 m (zob. wyrok WSA w Szczecinie z [...] marca 2020 r., sygn. II SA/Sz [...], wyrok WSA w Rzeszowie z dnia [...] września 2019 r., II SA/Rz [...], dostępne w CBOSA).

W realiach niniejszej sprawy obszar analizowany wyznaczono jako okrąg wytyczony od granic działek nr [...] od frontu tych nieruchomości położonych wzdłuż ulicy [...]. Tym samym obszar analizowany wytyczony został w sposób nieprawidłowy, co jednakże nie miało wpływu na wynik sprawy. Sąd uznał, że wytycznie obszaru analizowanego w sposób wykreślony na mapie stanowiącej załącznik do analizy urbanistycznej jest w tym przypadku akceptowalne, bowiem jedynie nieruchomości położone przy ulicy [...] są zabudowane, a tym samym wyłącznie w oparciu o zabudowę na działkach wymienionych w analizie urbanistycznej ustalone mogły zostać wskaźniki dla planowanej inwestycji. Objęcie analizą terenów położonych poniżej terenu inwestycji (patrząc na mapę) nic do sprawy nie wniosłoby, bowiem są to tereny niezabudowane (rola). Tym samym wykazane uchybienie nie miało wpływu na wynik sprawy, a zarzutów skargi w tym zakresie Sąd nie podzielił.

Zarówno z uzasadnień wydanych w sprawie decyzji, jak i z analizy urbanistycznej oraz z wyników analizy jednoznacznie wynika, że wskaźniki dla planowanej inwestycji określone zostały z uwzględnieniem zabudowanych siedmiu działek w wyżej opisanym obszarze analizowanym. Natomiast nie uwzględniono zabudowy na działce nr [...], która w przeważającej części położona jest w granicach obszaru analizowanego. Jednocześnie urbanista w żaden sposób nie wyjaśniła, dlaczego działka nr [...] i zabudowa na niej nie zostały uwzględnione w tabeli na karcie nr [...] akt admin. organu I instancji. W wyniku nie wyjaśnienia tej kwestii nie można stwierdzić, czy określone w decyzji parametry zabudowy są prawidłowe.

Wadliwe jest również odwoływanie się przez organy do zabudowy w poszerzonym obszarze zabudowy w sytuacji, gdy zabudowa ta nie została wzięta pod uwagę przy ustalaniu parametrów zabudowy dla planowanej inwestycji.

Wskazać należy, że zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach, co w tym przypadku zrobiono. Dodatkowo osoba sporządzająca analizę urbanistyczną, a za nią organy obu instancji, ustaliły i wyjaśniły, jaka zabudowa jest w dalszej odległości od terenu inwestycji. W tym celu, dla zobrazowania tego zagospodarowania, na mapie stanowiącej załącznik do analizy wykreślono częściowo granice tego drugiego obszaru poddanego analizie. Jak wynika z analizy urbanistycznej oraz z uzasadnień wydanych w sprawie decyzji, zabieg ten miał na celu wykazanie zasadności i potrzeby dopuszczenia zabudowy w postaci pawilonu handlowo-usługowego o większej powierzchni zabudowy, aniżeli zabudowa zlokalizowana w pierwszym obszarze analizowanym. Niewątpliwie w ten sposób autor analizy oraz organy zamierzali wykazać potrzebę wybudowania obiektu handlowego, który będzie służył mieszkańcom tej okolicy. W tym zakresie wskazano, że teren ten ulega przekształceniom z rolniczego na mieszkalny i brak jest w obszarze analizowanym oraz w jego okolicy obiektów handlowych z artykułami spożywczymi.

Zarówno autor analizy, jak i organy obu instancji przyjęli, że planowany obiekt handlowy kontynuuje funkcję terenów sąsiednich. Analiza urbanistyczna zidentyfikowała w obszarze analizowanym takie funkcje, jak: mieszkalna, usługowa, gospodarcza – w tym użytki rolne. Wskazano, że w odległości ok. 500 m znajduje się osiedle mieszkaniowe obejmujące około 50 budynków mieszkalnych, a przy ul. [...] wydzielone są 22 działki przeznaczone pod zabudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dodano, że w najbliższej odległości od planowanego budynku handlowo-usługowego oraz w oddalonej o ok. 20 km wsi O. nie ma żadnych obiektów handlowo-usługowych, co wiąże się z uciążliwościami zaopatrywania się mieszkańców w artykuły spożywcze codziennego użytku oraz w drobne artykuły przemysłowe. Uwzględniając powyższe organy stanęły na stanowisko, że w tym przypadku zasad kontynuacji funkcji została zachowana.

Odnosząc się do tej argumentacji w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że Sąd w składzie orzekającym podziela pogląd, który jest powszechnie akceptowany w orzecznictwie, iż warunek kontynuacji funkcji jest spełniony również wtedy, gdy planowana inwestycja uzupełnia funkcję istniejącą, a contrario nie wyklucza się z nią (zob. np. wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 597/20, wyrok NSA z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 57/19, dostępne w CBOSA). Co do zasady obiekt o charakterze handlowo-usługowym uzupełnia zabudowę mieszkaniową przyczyniając się przy tym do zrównoważonego rozwoju, co jest jedną z podstawowych wartości w polityce przestrzennej (zob. M. Mączyński, Zasady ogólne planowania i zagospodarowania przestrzennego jako wyznacznik racjonalnej polityki przestrzennej (w:) E. Topolnicka, T. Mądry (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne w miastach na prawach powiatu. Diagnoza problemu, Poznań 2017, s. 137). Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny: "Zasada dobrego sąsiedztwa ma na celu m.in. zapewnienie powstania kompleksów zabudowy jednolitych funkcjonalnie i wykluczenie sprzeczności w aspekcie funkcji zabudowy przestrzeni miejskiej. Dopuszcza się ponadto budowę obiektów o funkcji uzupełniającej na terenie zabudowanym budynkami jednorodzinnymi. Niewykluczone jest więc, zwłaszcza w warunkach miejskich, że w sąsiedztwie osiedla domów jednorodzinnych wydzielone zostają tereny przeznaczone pod działalność usługową, czy produkcyjną, przy czym rozróżnienia wymagają przypadki usług uciążliwych i nieuciążliwych." (wyrok NSA z dnia 5 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 492/19, dostępny w CBOSA).

Z uzasadnienia przywołanego wyroku NSA wynika jednakże, że budowa obiektów o funkcji uzupełniającej na terenie zabudowanym jest możliwa, lecz mowa jest o budowie takich obiektów w sąsiedztwie osiedla domów jednorodzinnych. Natomiast sporna inwestycja to budowa pawilonu handlowo-usługowego o powierzchni 800m2 i powierzchni sprzedaży 400m2, która ma być zrealizowana nie na obrzeżach osiedla mieszkaniowego, lecz niejako zostaje "wciśnięta" pomiędzy działki już zabudowane domami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Biorąc pod uwagę wielkość spornego pawilonu oraz specyfikę prowadzenia działalności handlowej takich obiektów funkcjonujących w ramach sieci "DINO", rozważenia wymagało czy taka inwestycja może zostać w opisanych realiach uznana za uzupełniającą istniejąca zabudowę. Istniejąca w sąsiedztwie terenu inwestycji zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową budownictwa jednorodzinnego, zatem towarzyszyć takim obiektom może np. niewielki sklep osiedlowy, przychodnia lekarska, czy urządzenia rekreacyjne. Wątpliwości budzi, czy takie funkcje realizuje budynek handlowo-usługowy o tak dużej pow. zabudowy 800,00 m2, jak w przedmiotowej sprawie i co istotne, o takiej lokalizacji, jaką w tym przypadku dopuszczono.

Sąd ma na uwadze, że ustawodawca nie zaliczył pawilonów handlowych o takiej powierzchni, jak planowany obiekt handlowy, do obiektów wielkopowierzchniowych, dla powstania których wymagane jest uprzednie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (2 tys. m2 powierzchni). Co do zasady możliwe jest więc ich lokowanie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy – jako inwestycji uzupełniającej infrastrukturę osiedlową. Każdorazowo jednakże należy mieć na uwadze położenie działki inwestycyjnej oraz jej sąsiedztwo, w tym przede wszystkim najbliższe. W realiach niniejszej sprawy mamy jednakże do czynienia z ustaleniem warunków zabudowy dla obiektu handlowego o powierzchni zabudowy znacznie przekraczającej powierzchnie zabudowy sąsiednich budynków mieszkalnych, który ma powstać na działkach nr [...] o stosunkowo niewielkiej szerokości (łącznie 27,12m) jak dla tej wielkości inwestycji, i jak wynika z przedstawionych przez inwestora wizualizacji jego usytuowania, planowany jest do realizacji w minimalnych, prawnie dopuszczalnych odległościach od granic z działkami sąsiednimi.

W świetle powyższego zarzut skargi o nie wykazaniu przez organy spełnienia wymogu kontynuacji funkcji zabudowy, Sąd uznał za uzasadniony.

W zakresie zarzutu skargi dotyczącego wyznaczenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji wskazać należy, że zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się linię zabudowy. Należy zauważyć, że o ile u.p.z.p. mówi tylko o "linii zabudowy", to rozporządzenie wykonawcze używa określenia "obowiązująca linia zabudowy". W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się pogląd, że organy właściwe do ustalania warunków zabudowy mogą wyznaczyć obowiązującą linię zabudowy lub nieprzekraczalną linię zabudowy. W konsekwencji przyjmuje się, że pojęcie "linii zabudowy", którym posługuje się art. 61 ust. 7 u.p.z.p., zawiera w sobie zarówno "obowiązujące linie zabudowy" jak i "nieprzekraczalne linie zabudowy". W rozpoznawanej sprawie w ustaleniach na stronie 1 decyzji organu I instancji w odniesieniu do linii zabudowy określono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 25,0m od granicy z działką drogową. Natomiast w wynikach analizy urbanistycznej jest mowa o obowiązującej linii zabudowy, w takiej samej odległości od granicy z działką drogową 25,0m. Z powyższego wynika, że parametr linii zabudowy został ustalony i określony w sposób jednoznaczny. Tym samym zarzucana wadliwość decyzji organu I instancji w tym zakresie nie miała wpływu na wynik sprawy i nie wymagała korekty na etapie postępowania odwoławczego.

Bezzasadny jest również zarzut, jakoby określone w decyzji parametry inwestycji nie dały się zweryfikować oraz, że uchybiono regułom określonym w rozporządzeniu, zgodnie z którym wskaźniki nowej zabudowy wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika ich wielkości dla obszaru analizowanego. W rozpatrywanym przypadku o ile w tabeli załączonej do analizy na k. akt 188 akt admin. organu I instancji nie podano wartości średnich, to w oparciu o dane zawarte w tej tabeli możliwe jest wyliczenie wartości średnich w odniesieniu do tych wszystkich parametrów, które tego wymagają. Kolegium zrobiło stosowne wyliczenia na etapie postępowania odwoławczego i wyniki wyliczeń w tym zakresie przedstawiło w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Co istotne, przyjęte dla planowanej inwestycji parametry nie odbiegają w zakresie wszystkich parametrów – za wyjątkiem wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy – od parametrów zabudowy w obszarze analizowanym. Ponadto, w opinii Sądu, w analizie prawidłowo uwzględniono wyłącznie budynki mieszkalne, a pominięto mniejsze budynki garażowo-gospodarcze, bowiem należy mieć na uwadze, że ocena spełnienia zasady sąsiedztwa powinna w tym przypadku odnosić się do budynków mieszkalnych, na których nowy obiekt budowlany będzie oddziaływał. Należy również mieć na uwadze, że uwzględnienie zabudowy garażowo-gospodarczej zwiększyłoby wskaźniki powierzchni zabudowy, co z kolei byłoby korzystne dla inwestorów.

W świetle powyższego nie budzi wątpliwości Sądu, że w decyzji organu I instancji ustalono takie parametry jak: linia zabudowy, intensywność zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość maksymalna budynku, które można zweryfikować i co Kolegium uczyniło na etapie postępowania odwoławczego.

Wyjaśnienia wymaga natomiast ustalenie parametrów objętych regulacją § 7 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Konieczne jest zatem posiadanie informacji, jaką wysokość tej krawędzi mają budynki znajdujące się na działkach sąsiednich (bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji). Wyłącznie w przypadku, gdy wysokość ta tworzy uskok, przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się również wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4).

W rozpoznawanej sprawie organ I instancji określił wysokość budynku – do 9 m oraz wysokość do okapu - maksymalnie 5,00 m. Tym ostatnim pojęciem zarówno rozporządzenie jak i ustawa nie posługują się jednakże odnotować należy, że Kolegium w zaskarżonej decyzji w odniesieniu do tego parametru wskazuje na wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 5,0 m, czyniąc to zgodnie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Należy zarazem mieć na uwadze, że czym innym jest wysokość budynku, a czym innym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Elewacja jest to zewnętrzna powierzchnia ściany budynku (lico budynku), gzyms to element architektoniczny w postaci poziomej listwy wystającej przed lico muru, zaś attyka to górny element budynku w postaci ścianki, względnie balustrady osłaniającej dach. W przypadku budynków o dachu stromym, maksymalną wysokość budynku niewątpliwie wyznaczać będzie najwyższa cześć dachu utworzona na przecięciu połaci dachowych (czyli kalenica), lecz wielkość ta nie zawsze tożsama będzie z parametrem o jakim mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia, to jest z górną krawędzią elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Prawodawca nie definiuje pojęcia wysokości elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, jednakże odwołując się do zasad wykładni językowej należy przyjąć, iż pojęcie to oznacza odległość od najwyższego widocznego punktu w budynku do średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Wielkość ta tożsama zatem będzie z wysokością obiektu w kalenicy jedynie w sytuacji, gdy frontową elewacją budynku będzie ściana szczytowa (por. wyrok NSA z dnia 4 września 2015 r., sygn. akt II OSK 710/15).

W zakresie omawianego parametru Kolegium w zaskarżonej decyzji wyjaśniło, że w obszarze analizowanym występuje zróżnicowana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Średnia wartość tego parametru wynosi ok. 7,90 m (55,5m : 7 = 7,9). Dalej Kolegium wskazało, że uwzględniając zachowanie ładu przestrzennego i istniejące zagospodarowanie terenu Burmistrz przyjął dla planowanego budynku wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 5,0 m, zgodnie z wnioskiem inwestora. Parametr ten ustalono zatem na podstawie średnich wyliczeń z obszaru analizowanego. Określając ten parametr należy jednoznacznie wskazać na relacje pomiędzy wysokością elewacji frontowej a wysokością bezwzględną budynku, przy uwzględnieniu geometrii dachów na poszczególnych działkach w obszarze analizowanym. Pamiętać należy, że określenie konkretnych parametrów jest istotne z perspektywy realizacji zasad wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Odnosząc się z kolei do zarzutu naruszenia § 8 rozporządzenia w kwestii wyznaczenia geometrii dachu, należy wskazać, że w analizie oraz w decyzji Kolegium opisano występujące w obszarze analizy różnorodne rodzaje dachów i uzasadniono przyjęte w decyzji dopuszczalne rozwiązania. Zatem zarzut braku podania dokładnego układu połaci dachowych, kąta nachylenia tych połaci, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, nie mógł odnieść zamierzonego skutku.

Nie budzi natomiast wątpliwości Sądu, że istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.) jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Szerszego wyjaśnienia wymaga natomiast przyjęcie przez organy, że teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne. W tym zakresie organy obu instancji podały jedynie, że teren planowanej inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zważywszy, że teren inwestycji to grunty klasy bonitacyjnej II i III, kwestia ta wymaga wyjaśnienia w odniesieniu do przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. Dz.U. z 2021r. poz. 1326) ewentualnie wyjaśnienia, czy planowana inwestycja zlokalizowana będzie na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.

W opinii Sądu wskazane w powyższym zakresie braki postępowania dowodowego oraz uzasadnień podjętych w sprawie decyzji obu instancji powodują, że już z tej przyczyny konieczne jest uchylenie wydanych w sprawie decyzji. zaskarżonej decyzji.

Dodatkową kwestią, która wymaga wyjaśnienia, jest problem stosowania art. 3 ustawy z dnia 14 marca 1085 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (tj. Dz.U. z 2021r. poz. 195). Przepis ten w pkt 1a stanowi, że do zakresu działania Państwowej Inspekcji Sanitarnej w dziedzinie zapobiegawczego nadzoru sanitarnego należy w szczególności uzgadnianie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych. Na podstawie tego przepisu organ wydający decyzję o warunkach zabudowy obowiązany jest wystąpić o opinię do Inspekcji Sanitarnej, by w zakresie swojej kompetencji orzekła o zachowaniu wymagań higienicznych i zdrowotnych. Sąd w składzie orzekającym co do zasady podziela stanowisko że przepis ten ma charakter ustrojowy, a nie materialny. Mając jednakże na względzie, że planowana inwestycja to obiekt handlowy, a także to, że w obszarze analizowanym zidentyfikowano zabudowę mieszkalną – miejsce pobytu i zamieszkania ludzi, która może wraz z planowaną inwestycją oddziaływać na siebie nawzajem, Sąd doszedł do wniosku, że uzgodnienie planowanej inwestycji z PPIS jest konieczne. Do podobnego wniosku doszedł Naczelny Sąd Administracyjny, który w sprawie zawisłej przed tym Sądem uznał, że istotnie przepis art. 3 pkt 1a ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej ma oczywiście charakter ustrojowy, a nie materialny. System prawa w obecnym brzmieniu nie zawiera normy prawnej nakazującej uzgadnianie planowanej inwestycji na etapie ustalania dla niej warunków zabudowy z organami Państwowej Inspekcji Sanitarnej. W tejże sprawie, gdzie przedmiotem były warunki zabudowy dla obiektu położonego w granicy cmentarza, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że przepis art. 3 pkt 1a ww. ustawy musi stanowić przesłankę do uzgodnienia inwestycji z PPIS. Powołując się na racjonalność prawodawcy, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że uchylenie wszelkich przepisów prawa materialnego, które zezwalałyby na zaopiniowanie inwestycji przez PPIS, czyni przepis art. 3 pkt 1a tzw. "przepisem pustym", co z uwagi na wspomnianą racjonalność jest niedopuszczalne i w związku z tym powołany przepis stanowi samodzielną podstawę do wystąpienia z wnioskiem o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 4 października 2017 r., sygn. akt II OSK 2339/16, dostępny na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl – Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, zwana dalej "CBOSA").

Ze względu na to, że planowana inwestycja (obiekt handlowo-usługowy) oraz istniejąca już zabudowa mieszkaniowa mogą mieć na siebie wpływ w toku prowadzenia działalności na tych nieruchomościach, należy uznać konieczność uzgodnienia planowanej inwestycji z PPIS, jednakże tylko z uwagi na charakter tejże inwestycji. Sąd w składzie orzekającym ma na względzie fakt, że nie może dochodzić do zmiany brzmienia przepisów prawa w drodze orzecznictwa sądowego, a bezsporne jest to, że nie ma podstawy materialnoprawnej do uzgadniania inwestycji z organami Inspekcji Sanitarnej. Ponownie rozpoznając sprawę, organ I instancji powinien mieć na względzie, iż opinia Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego nie ma jednak charakteru wiążącego dla organu załatwiającego sprawę (J. Borkowski [w:] B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, Warszawa 2004, s. 485; S. Biernat, Działania wspólne w administracji publicznej, Ossolineum, Wrocław 1979, s. 82). Organ powinien tę opinię uwzględnić stosownie do zakresu i przedmiotu załatwianej sprawy.

Mając to wszystko na uwadze Sąd doszedł do przekonania o zasadności skargi, pomimo niezasadności części zarzutów. Już zaniechanie uzgodnienia projektu decyzji organu I instancji przez PPIS w niniejszej sprawie stanowi naruszenie prawa materialnego, które musi skutkować uchyleniem wydanych w sprawie decyzji. Wykazane natomiast przez Sąd braki i wadliwości zakwestionowanych decyzji również skutkują koniecznością ich uchylenia, jako wydanych z naruszeniem przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W związku z tym, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia10 sierpnia 2021 r., Nr [...] (pkt I. sentencji wyroku).

O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 p.p.s.a. oraz na podstawie § 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2021 r. 535) i § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265). Sąd zasądził zwrot kosztów postępowania w wysokości [...] zł (pkt II. sentencji wyroku).

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji będzie się kierować wiążącą oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi przez Sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku. W szczególności uzupełni analizę urbanistyczną w wyżej wskazanym zakresie oraz wystąpi o sporządzenie nowego projektu decyzji, który w przypadku podjęcia rozstrzygnięcia korzystnego dla inwestora przekaże do uzgodnienia PPIS. W zależności od wyniku tych ustaleń, organ podejmie właściwe rozstrzygnięcie, należycie je uzasadniając, jak tego wymaga art. 107 § 3 k.p.a.