II SA/Rz 625/22 - Wyrok

Data orzeczenia	2022-11-04	
Data wpływu	2022-05-27	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie	
Sędziowie	Marcin Kamiński
Maria Mikolik /sprawozdawca/
Paweł Zaborniak /przewodniczący/	
Symbol z opisem	6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Skarżony organ	Samorządowe Kolegium Odwoławcze	
Treść wyniku	Uchylono decyzję I i II instancji	
Powołane przepisy	Dz.U. 2022 nr 0 poz 329; art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
Dz.U. 2022 nr 0 poz 503; art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 12; Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2021 nr 0 poz 1899; art. 4 pkt 16, art. 157; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2021 nr 0 poz 735; art. 7, art. 77 § 1 i art. 80; Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak Sędziowie WSA Marcin Kamiński AWSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 listopada 2022 r. sprawy ze skargi U. C. i J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 24 marca 2022 r. nr SKO.415/110/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 21 lutego 2022 r. nr RG.6725.1.2021.IB; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz skarżących U. C. i J. C. solidarnie kwotę 4 217 zł /słownie: cztery tysiące dwieście siedemnaście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.	
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia 24 marca 2022 r. nr SKO.415/110/2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie, po rozpoznaniu odwołania U. i J. C. (dalej: Skarżący), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 21 lutego 2022 r. nr RG.6725.1.2021.IB ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy, Rada Gminy [...] w dniu [...] czerwca 2018 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] – "[...]" (Dziennik Urzędowy Województwa Podkarpackiego poz. [...]). Plan miejscowy wszedł w życie w dniu 16 sierpnia 2018r. Zgodnie z ww. planem teren stanowiący działkę nr ewid. [...], obr. [...], gm. [...], został przeznaczony pod: "U.6" – tereny zabudowy usługowej; "RZ.3" – tereny zieleni towarzyszącej urządzeniom melioracji wodnych; "WS.4" – tereny wód powierzchniowych śródlądowych (urządzenia melioracji wodnych); "KDW" – tereny wód wewnętrznych.

W dniu 29 czerwca 2021 r. do Organu I instancji wpłynął wypis aktu notarialnego, na podstawie którego doszło do zbycia przez U. i J. C. na rzecz A. i P. L. nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. [...] w P., gmina [...] dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Następnie biegły rzeczoznawca majątkowy – J. P. – sporządziła operat szacunkowy wskazujący różnicę w wartości nieruchomości nr [...] sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego wprowadzeniu. Zdaniem biegłego wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 188.838 zł.

Decyzją z 21 lutego 2022 r. nr RG.6725.1.2021.IB, Wójt Gminy [...] w związku ze zbyciem ww. nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. [...] ustalił Skarżącym opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 56.651,40 zł.

W uzasadnieniu decyzji Organ I instancji podał, że zgodnie z § 6 ww. uchwały wysokość opłaty planistycznej stanowi 30% liczonej od kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Wartość działki, która została zbyta w wyniku wprowadzenia planu wzrosła o kwotę 188.838 zł, zatem ustalona opłata wynosi 56.651,40 zł, przy czym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest nieodpłatnym, przymusowym i bezzwrotnym świadczeniem na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, natomiast pobieranie ww. opłaty ma charakter obligatoryjny, od którego gmina nie może odstąpić.

Od powyższej decyzji Skarżący złożyli odwołanie, w którym podnieśli, że zostali poinformowani o wysokości podatku, który miał wynieść ok. 15.000 zł, na co wyrazili zgodę. Podnieśli także, że ustalona przez Organ I instancji opłata jest dla nich zaskakująca. Skarżący zwrócili się o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie, opisaną na wstępie decyzją z dnia 24 marca 2022 r. nr SKO.415/110/2022, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U z 2021 r., poz. 735 ze zm.; dalej: k.p.a.) w związku z art. 36 ust. 4 , art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej: u.p.z.p.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z opracowanym w niniejszej sprawie operatem szacunkowym wartość rynkowa działki nr [...] zgodna z przeznaczeniem w MPZP Nr [...] cz. [...] wynosi 1 018 631 zł, wartość rynkowa zgodna z przeznaczeniem w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nr [...]" wynosiła 515 619 złotych, zatem wartość działki nr [...] w wyniku wprowadzenia MPZP wzrosła o kwotę 188 838 zł. Wobec powyższego opłata została ustalona w prawidłowy sposób i wynosi 56 651,40 zł.

Kolegium podkreśliło, że w postępowaniu administracyjnym organ dokonuje oceny operatu jedynie pod kątem jego wiarygodności, spójności oraz zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Zdaniem SKO, analiza operatu szacunkowego wskazuje, że w wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości, a zawarte w operatach wnioski logicznie wynikają z opisu stanu faktycznego. Operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności, natomiast twierdzenia uzasadnione są odnośnymi analizami. Ponadto analiza treści operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłej. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Kolegium podało, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, U. i J. C. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika radcę prawnego A. Z. zawnioskowali o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 21 lutego 2022 r. nr RG.6725.1.2021.IB oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania, według norm prawem przepisanych.

Pełnomocnik Skarżących zarzucił naruszenie:

a) art. 7 w zw. z art. 8 § 1 w zw. z art. 9 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez:

­ brak podjęcia przez organ wszelkich niezbędnych czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w szczególności bez uwzględniania słusznego interesu Skarżących;

­ rażące naruszenie zasady zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, poprzez wprowadzenie Skarżących w błąd i poinformowanie przez urzędnika, że opłata planistyczna wyniesie maksymalnie 15 000 zł, po czym organ wydał decyzję ustalającą opłatę w kwocie 56 651,40 zł;

­ brak należytego i wyczerpującego informowania Skarżących o okolicznościach faktycznych i prawnych, w szczególności o konsekwencjach uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które miały wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego o ustalenie opłaty planistycznej;

­ poprzez brak rozpatrzenia przez organ sprawy w sposób wnikliwy i wyczerpujący, a w konsekwencji poczynienie ustaleń i interpretacji błędnych i sprzecznych z obowiązującym prawem, polegających na pominięciu przez organ faktu, że działka nr [...] położona w P. nie należy do atrakcyjnych, a operat szacunkowy i oszacowana w nim wartość rynkowa przedmiotowej działki oraz kwota, o którą wartość działki wzrosła są znacznie zawyżone;

b) art. 36 ust 4 w zw. z art. 37 ust 4 u.p.z.p., poprzez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, że zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej zgodnie z ww. przepisami.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik wyjaśnił, że Skarżący zdecydowali się na sprzedaż działki nr [...] położonej w P., gdyż nie była to dla nich atrakcyjna nieruchomość m.in. ze względu na położenie. Przed dokonaniem sprzedaży, celem uzyskania stosownych dokumentów, udali się do Urzędu Gminy [...] i otrzymali informację, że ich nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jeżeli zdecydują się na jej sprzedaż, będzie się to wiązało z poniesieniem kosztów w granicach 15 000 zł tytułem opłaty planistycznej. Skarżący uznali, że jest to kwota (podatek), którą są w stanie ponieść. Urzędnik udzielający tej informacji nie wspomniał, co to za opłata, na jakiej podstawie jest ustalana, więc Skarżący uznali, że jest to podatek, który należy uregulować w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Pełnomocnik podniósł, że Skarżący nie byli świadomi, że wartość ich nieruchomości wzrosła, a także, że będzie się to wiązało z poniesieniem dodatkowych kosztów związanych z ustaleniem opłaty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę SKO w Rzeszowie wniosło o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zaprezentowaną w treści weryfikowanej jurysdykcyjnie decyzji administracyjnej.

W piśmie z dnia 28 czerwca 2022r. pełnomocnik Skarżących wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia 6 czerwca 2022 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. P., zgodnie z którym wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 202.293 zł, natomiast po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania cena wzrosła do kwoty 258.180 zł. Zatem wartość działki nr [...] wzrosła o kwotę 55.887 zł, zatem opłata planistyczna powinna wynieść 16.766,10 zł.

Postanowieniem z dnia 23 sierpnia 2022 r. sygn. akt II SA/Rz 625/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022r., poz. 329 ze zm., dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna podlega uchyleniu, jeśli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 P.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi.

Sąd po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

W sprawie nie budziło wątpliwości, że na podstawie planu miejscowego, uchwalonego w dniu [...] czerwca 2018r., uchwałą Rady Gminy [...] nr [...], działka nr [...], położona w P. zmieniła przeznaczenie na: tereny zabudowy usługowej; tereny zieleni towarzyszącej urządzeniom melioracji wodnych; tereny wód powierzchniowych śródlądowych (urządzenia melioracji wodnych); tereny wód wewnętrznych.

W poprzednio obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Gminy [...] uchwałą nr [...] z [...] lipca 1993r., działka nr [...] znajdowała się w obszarze rolno-osadniczym. W luce planistycznej teren działki był użytkowany rolniczo. Działka stanowi użytki klasy IV (grunty orne i pastwiska trwałe).

Na podstawie umowy sprzedaży z [...] z czerwca 2021r. doszło do zbycia przez Skarżących działki nr [...] na rzecz P. i A. L. za cenę 200.000 zł.

Z kolei zgodnie z operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby określenia wysokości opłaty planistycznej, wartość rynkowa działki przed uchwaleniem miejscowego planu z [...] czerwca 2018r wynosiła 326.781 zł. Po uchwaleniu miejscowego planu, wartość rynkowa działki zdaniem rzeczoznawcy wynosi 515.619 zł, co w konsekwencji oznacza wzrost wartości działki o 188.838 zł.

Stosownie do art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie, zgodnie z § 6 uchwały nr [...], wysokość opłaty planistycznej została określona w maksymalnej stawce 30% wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 – letni do określenia wysokości opłaty planistycznej z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. został zachowany.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.).

Zatem ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie wyżej przytoczonych przepisów jest dopuszczalne w razie zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek:

- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego;

- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika;

- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą;

- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

- zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 27 stycznia 2022r., II SA/Gl 1330/21, LEX nr 3316123).

Odwołanie się w zakresie zasad oszacowania wartości nieruchomości do uregulowań zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: u.g.n.) powoduje, że dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podstawowym dowodem, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości został ustalony w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze - metodę porównawczą porównywania nieruchomości parami.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu wybrano do porównania trzy działki położone w gminie [...], przy czym dwie z nich położone są w obrębie [...] a jedna w obrębie [...].

Z kolei dla określenia wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu wybrano do porównania trzy działki, położone w gminie [...], przy czym dwie z nich w obrębie [...] a jedną w obrębie [...]. W operacie wskazano, że na rynku lokalnym [...] nie odnotowano ani jednej transakcji kupna sprzedaży działek usługowych objętych miejscowym planem z wyjątkiem szacowanej działki. Stąd rozszerzono analizę o gminę sąsiednią [...], gdzie odnotowano trzy transakcje podobne.

Organy I oraz II instancji w pełni zaakceptowały wnioski, wynikające z operatu szacunkowego co do tego, że po uchwaleniu miejscowego planu wartość rynkowa nieruchomości wynosiła 515.619 zł, przy czym wzrost wartości nieruchomości wyniósł 188.838 zł, co przekładało się na opłatę planistyczną w wysokości 56.651,40 zł. Należy zauważyć, że ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu była ponad dwukrotnie większa od ceny, za którą Skarżący sprzedali działkę, tj. za kwotę 200.000 zł.

Należy więc pamiętać, że choć operat szacunkowy stanowi opinię biegłego z uwagi na zawarte tam wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, to jednak jest on dowodem, który podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, Lex nr 1120654; wyrok NSA z 13 stycznia 2012 r., I OSK 173/11, Lex nr 1113251).

Mimo, że fundamentem ustaleń w kwestii określenia wysokości opłaty planistycznej jest operat szacunkowy, organ nie jest zwolniony z obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie z oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny (zob. wyrok WSA w Łodzi z 7 marca 2013 r., II SA/Łd 1067/12, LEX nr 1303637).

Stąd też operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12, CBOSA). Należy bowiem pamiętać, że podobieństwo nieruchomości przyjmowanych do porównań jest kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. (tak też E. Klat - Górska, Komentarz do art. 4 ustawy; LEX-el.). Zatem podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 27 stycznia 2022 r., II SA/Gl 1330/21, LEX nr 3316123).

W niniejszej sprawie decyzja organu I instancji nie zawiera oceny dowodu z opinii biegłego. Ocenę taką dokonało natomiast Kolegium, które po przytoczeniu poglądów orzecznictwa sądów administracyjnych dotyczących zakresu oceny operatu szacunkowego stwierdziło, że operat szacunkowy spełnia wszystkie wymogi formalne i opiera się na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Niemniej jednak Skarżący na etapie postępowania sądowego przedstawili własny operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. P. z której wynikało, że wartość przedmiotowej nieruchomość po uchwaleniu miejscowego planu wynosi 258.180 zł, w stosunku do wartości sprzed uchwalenia miejscowego planu, wynoszącej 202.293zł. Należy zauważyć, że wartości nieruchomości, wynikające z ww. operatów różnią się znacząco. W oparcie szacunkowym przedstawionym przez Skarżących również zastosowano metodę porównania parami w podejściu porównawczym. Niemniej uwagę zwraca inny dobór nieruchomości podobnych, przyjętych do szacowania wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu. Do analizy przyjęto bowiem transakcje nieruchomościami gruntowymi pod usługi, które znajdują się w gminach [...]. Zaznaczono przy tym, że odrzucono transakcje nieruchomościami położonymi w [...] i [...] jako niepodobne z uwagi na m.in. położenie na terenie specjalnej strefy ekonomicznej lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Dodać również należy, że w gminie [...] znajduje się lotnisko, co wyróżnią tę gminę na tle innych na rynku lokalnym.

Zarzuty stawiane przez Skarżących w piśmie procesowym z 28 czerwca 2022r. w połączniu z treścią ww. operatu szacunkowego w zakresie dotyczącym doboru nieruchomości podobnych poddają w wątpliwość poprawność operatu szacunkowego, który stanowił podstawę wydania zaskarżonej decyzji. Wątpliwość ta dotyczy poprawności zastosowania art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. tj. prawidłowości doboru nieruchomości podobnych na potrzeby wyceny nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu. Zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji, a także sama treść operatu szacunkowego nie dostarczają wyjaśnień, które pozwoliłyby rozstrzygnąć, czy istotnie działki usługowe położone w [...] i [...] mogą zostać uznane za działki podobne względem nieruchomości położonej w P. Należy uwzględnić, że działka nr [...] nie jest położna w całości w obszarze zabudowy usługowej lecz w części, a pozostały jej fragment ma oznaczenie terenów zieleni towarzyszącej, terenów wód powierzchniowych śródlądowych i terenów dróg wewnętrznych. Działka ta, co wynika z operatu szacunkowego, położona jest w strefie peryferyjnej obrębu [...], w otoczeniu gruntów nieużytkowanych lub częściowo użytkowanych przy drodze z urządzonym zjazdem. Działka jest użytkowana rolniczo i brak jest uzbrojenia technicznego. Działkę tą porównano z działkami w T. i J., w których znajduje się Strefa [...], wchodząca w skład Specjalnej Strefy Ekonomicznej "[...]", w ramach której działające firmy mają możliwość uzyskania ulgi w podatkach i opłatach lokalnych. W ocenie Sądu z uwagę na te specyficzne uwarunkowania powstaje istotna wątpliwość, czy z działkami usługowymi położonymi w J. i T. może być porównywana działka w P., w której specjalna strefa ekonomiczna nie funkcjonuje tak jak uczyniono to w operacie szacunkowym, który stanowił podstawę określenia wysokości opłaty planistycznej.

W ocenie Sądu zobowiązanie Skarżących do zapłaty opłaty planistycznej w znacznej wysokości, przekraczającej 50.000 zł wymaga od organu wyjaśnienia wszystkich wątpliwości i przeprowadzenia postępowania w sposób odpowiadający wymogom wynikającym z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zdaniem Sądu organy winny zobowiązać rzeczoznawcę majątkowego do ustosunkowana się do zarzutów Skarżących co do poprawności porównania wartości nieruchomości w oparciu o wartość działek położonych w J. i T. W celu wyjaśnienia powstałych rozbieżności zdaniem Sądu w toku ponownego rozpoznania sprawy organ administracji jest uprawniony, aby zwrócić się z urzędu do organizacji zawodowej rzeczoznawców w trybie art. 157 u.g.n.

Z tych przyczyn Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy [...] z 21 lutego 2022r. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a.

Na podstawie art. 200, art. 205 § 2, art. 206 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265 z późn. zm.) Sąd zasądził zwrot kosztów sądowego w wysokości 4217 zł. Sąd miarkował wynagrodzenie fachowego pełnomocnika o połowę, korzystając z uznania, nadanego przepisem art. 206 P.p.s.a. mając na uwadze, że koszty zastępstwa procesowego, zasądzane wyłącznie w oparciu o § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 ww. rozporządzenia nie są wynikiem szczególnej zawiłości zagadnień prawnych zaistniałych w sprawie, lecz pochodną określonej wysokości opłaty planistycznej.