Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Banasiewicz Sędziowie WSA Monika Nowicka WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Protokolant Iwona Kosińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2005 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] grudnia 2002 r., nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oddala skargę.

I SA/Wa 2037/04

UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, po rozpoznaniu wniosku J. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, nr [...] z dnia [...] czerwca 2002 r., utrzymał w mocy swoją decyzję, orzekającą o odmowie nadania J. S. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

W uzasadnieniu organ wskazał, że J. S. wystąpił o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 232 ust 1 pkt. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), który przewiduje możliwość zwolnienia wnioskodawcy z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej oraz złożenia egzaminu.

W dniu [...] listopada 2001 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna do spraw uprawnień i licencji zawodowych, umocowana przepisem art. 232 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami do dokonywania zwolnień, o których mowa w ust 1 pkt 3 tego artykułu, w oparciu o złożone przy wniosku J. S. dokumenty, przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne, które zakończyło się wynikiem negatywnym.

Na podstawie negatywnej opinii Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2002 r. orzekł o odmowie nadania J. S. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

J. S. wystąpił o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2002 r. wnioskodawca został powiadomiony przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast o planowanym na dzień [...] września 2002 r. w W. postępowaniu kwalifikacyjnym Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, na którym zostanie rozpatrzony jego wniosek. Jednocześnie tym pismem został powiadomiony o możliwości uzupełnienia wniosku dowodami prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem 1 stycznia 1998 r., w terminie do dnia 23 września 2002 r.

Państwowa Komisja Kwalifikacyjna rozpatrując ponownie wniosek J. S., na postępowaniu kwalifikacyjnym w dniu [...] września 2002 r., na podstawie całej, dostarczonej do tego dnia dokumentacji ustaliła, że wnioskodawca nie nadesłał nowych dokumentów, dotyczących tej działalności przed datą 1 stycznia 1998 r. W szczególności nie dostarczył on dowodów o bezpośrednim faktycznym wykonywaniu pośrednictwa w postaci umów o pośrednictwo, rachunków z tytułu prowizji za wykonane usługi pośrednictwa oraz ogłoszeń, dotyczących realizacji pośrednictwa lub rachunków za takie ogłoszenia.

Organ wskazał, że pomimo zdefiniowania pojęcia pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, dopiero przez przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wprowadzenia przepisami tej ustawy obowiązku uzyskiwania uprawnień zawodowych przez osoby, chcące uprawiać ten zawód, uzyskanie tych uprawnień obliguje do wykonywania działalności, odpowiadającej zdefiniowanym przez ustawę pojęciom pośrednictwa. Dlatego też dotychczasowa działalność osób, które ubiegają się o nadanie licencji na podstawie art. 232 ust 1 ustawy musi odpowiadać tym pojęciom, bowiem nie może być żadnej różnicy pomiędzy statusem osoby wykonującej działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem 1 stycznia 1998 r. i po tej dacie.

Dlatego organ uznał, że nie ma racji J. S. stwierdzając w odwołaniu, że należy jako dowody w sprawie dopuścić wszystko co jest zgodne z prawem i że błędne jest przekonanie wnioskodawcy, że czynności jakie wykonywał podczas zatrudnienia, zarówno na stanowisku dyrektora Zakładów [...] jak i syndyka masy upadłościowej, zmierzające do zawarcia umów sprzedaży, najmu lub dzierżawy nieruchomości miały charakter pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, tylko dlatego, że były wykonywane zawodowo i odpłatnie. Wnioskodawca zrównuje wynagrodzenie pobierane przez niego z tytułu umowy o pracę z wynagrodzeniem-prowizją za wykonywanie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Organ zważył, że niezbędnym wymogiem, zgodnie z art. 180 ustawy, w sprawowaniu przedmiotowej działalności jest, by pośrednik swoje usługi wykonywał na podstawie umowy o pośrednictwo. Umowa ta określa zakres pośrednictwa oraz wysokość wynagrodzenia-prowizji za wykonywaną usługę pośrednictwa.

Na powyższą decyzję skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w terminie złożył J. S. Wniósł o jej uchylenie i zarzucił decyzji naruszenie prawa materialnego, tj. art. 232 ust 1 pkt 3 oraz art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że przedłożone do wniosku o wydanie licencji dokumenty – nie dają podstaw do zastosowania zwolnień opisanych w art. 232 ust 1 pkt 3 i nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Skarżący podniósł, że stwierdzenie organu, iż syndyka nie można uznać jako pośrednika obrotu nieruchomościami jest nieuzasadnione. Syndyk bowiem nie jest stroną transakcji w rozumieniu przepisów prawa cywilnego, ani też przepisów prawa upadłościowego. Wbrew temu, co twierdzi organ stroną zawierającą umowy jest masa upadłości, którą syndyk reprezentuje. Wykonuje swoje czynności w oparciu o postanowienie sądu – lecz działa wyłącznie w imieniu i na rachunek masy upadłości. Powoływanie syndyka przez sąd na mocy orzeczenia, wyklucza jakąkolwiek więź prawną pomiędzy syndykiem a wierzycielem, upadłym lub masą upadłości – a w konsekwencji wyklucza to możliwość uznania syndyka jako "strony" zawieranych umów. Dlatego zdaniem skarżącego przedmiotowa argumentacja daje podstawy do uznania, że syndyk wykonuje czynności w sposób zdefiniowany w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Organ przywołał argumentację podniesioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który zgodnie z treścią art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) stał się właściwy do rozpoznania sprawy zważył, co następuje:

Sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do ustalenia, czy działalność wykonywana przez skarżącego może być uznana za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 z 2000 r. Nr 46, poz. 543) ze zm.) pośrednicy obrotu nieruchomościami nie mieli obowiązku posiadania uprawnień do wykonywania tego zawodu. Dopiero powyższa ustawa poddała działalność pośrednictwa określonym rygorom prawnym oraz wskazała, że pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową (art. 179 § 2). Warunki nabycia licencji określa przepis art. 182 ustawy.

Osoby, które wykonywały praktykę w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż pięć lat przed wejściem w życie ustawy mogą ubiegać się o nadanie licencji bez odbycia praktyki i złożenia egzaminu (art. 232 ust 1 pkt 3).

Jednakże zważyć należy, że uzyskanie uprawnień do wykonywania działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w trybie art. 232 ust 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami obliguje wykazanie przez wnioskodawcę, że jego dotychczasowa działalność odpowiadała definicji pośrednictwa określonej w przepisie tej ustawy, gdyż nie może być żadnej różnicy pomiędzy statusem osoby wykonującej działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem wejścia w życie ustawy i po tej dacie.

Zarówno osoby zamierzające podjąć taką działalność, będą musiały prowadzić ją zgodnie z definicjami określonymi w ustawie, wobec czego działalność osób, które ubiegają się o nadanie uprawnień w trybie art. 232 ust 1 ustawy też musi odpowiadać pojęciom ustawowym.

Definicję pośrednictwa określa art. 180 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią tego przepisu pośrednictwo polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów określonych szczegółowo w tym przepisie. Ustęp 2 tego artykułu stanowi, że pośrednik wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób, które działają pod jego nadzorem i za które ponosi odpowiedzialność zawodową.

Z kolei art. 180 ust 3 ustawy wymaga, aby zakres czynności pośrednictwa określała umowa, zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Umowa pośrednictwa jest odpłatna.

Z wyżej powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odpowiadająca tym ustawowym kryteriom prowadzona przed wejściem w życie ustawy może być uznana za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a nie jak twierdzi skarżący wszelkie inne czynności byleby były zgodne z prawem.

Odnosząc te wywody na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, która na mocy art. 191 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne dotyczące nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 232 ust 1 pkt 3 wyżej powołanej ustawy i na podstawie złączonych dokumentów negatywnie oceniła wniosek skarżącego o nadanie licencji. Przebieg postępowania przed Komisją został protokolarnie udokumentowany i podpisany przez wszystkich członków biorących udział w jej posiedzeniu. W związku z negatywnym wynikiem postępowania kwalifikacyjnego, Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nie naruszył prawa przez wydanie zaskarżonej decyzji o odmowie nadania skarżącemu licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Komisja prawidłowo uznała, że wykonywane przez skarżącego w latach 1991-1993 czynności w oparciu o umowę o pracę na stanowisku dyrektora w Zakładzie [...] który to podmiot nie prowadził działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie są czynnościami o których mowa w art. 180 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Również prawidłowo Komisja uznała, że wykonywana do 1993 r. funkcja syndyka masy upadłości różnych podmiotów gospodarczych nie była czynnościami z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o jakich stanowi art. 180 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Syndyk obejmuje majątek upadłego, zarządza nim, działa za upadły podmiot i przeprowadza likwidację tego majątku. Zakres czynności syndyka i jego uprawnienia określały obowiązujące w dacie wydania przepisy prawa upadłościowego (tj. rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. – Prawo upadłościowe, t.j. Dz. U. z 1991 r. Nr 118, poz. 512 ze zm.), a nie cywilnoprawna umowa jak pomiędzy pośrednikiem, a jego zleceniodawcą. Syndyk działa pod kierunkiem sędziego komisarza, któremu składa sprawozdania ze swych czynności oraz sprawozdania rachunkowe, które zatwierdza sędzia komisarz (art. 99 prawa upadłościowego). Sędzia komisarz ocenia pracę syndyka, może go upomnieć, a nawet nałożyć grzywnę (art. 100 prawa upadłościowego).

Na podejmowanie szeregu czynności prawnych syndyk musi mieć zgodę sędziego komisarza (np. sprzedaż nieruchomości).

Również wynagrodzenie syndyka nie jest określone w drodze umowy ze zleceniodawcą.

Podniesiony przez skarżącego zarzut, że zakres czynności syndyka jest szerszy niż zakres czynności pośrednictwa nie ma znaczenia. Inne wymogi stawiają przepisy instytucji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a inne syndykowi.

W świetle wyżej omówionych okoliczności stwierdzić należy, że Państwowa Komisja Kwalifikacyjna prawidłowo uznała, że czynność wykonywana przez skarżącego zarówno na stanowisku dyrektora jak i funkcja syndyka nie były czynnościami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w rozumieniu art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zawarte w uzasadnieniu decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] grudnia 2002 r. stwierdzenie, że syndyk jest stroną zawieranej umowy jest nieprawidłowe, gdyż stroną jest masa upadłości. Jednakże wobec powyżej wskazanych okoliczności to uchybienie nie mogło mieć wpływu na merytoryczną treść orzeczenia organu.

Mając powyższe na uwadze Sąd z mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak na wstępie.