II OSK 1112/19 - Wyrok

Data orzeczenia	2022-05-19	
Data wpływu	2019-04-01	
Sąd	Naczelny Sąd Administracyjny	
Sędziowie	Agnieszka Wilczewska - Rzepecka
Andrzej Jurkiewicz
Marzenna Linska - Wawrzon /przewodniczący sprawozdawca/	
Symbol z opisem	6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Sygn. powiązane	II SA/Gl 478/18	
Skarżony organ	Samorządowe Kolegium Odwoławcze	
Treść wyniku	Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2019 nr 0 poz 2325;  art. 188, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 135; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2018 nr 0 poz 121;  art. 4 pkt 16; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
Dz.U. 2017 nr 0 poz 1073;  art. 37 ust. 12; Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
Dz.U. 2017 nr 0 poz 1257;  art. 7, art. 107 par. 1 i 3, art. 8, art. 9, art. 11; Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity	
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędzia del. WSA Agnieszka Wilczewska - Rzepecka po rozpoznaniu w dniu 19 maja 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gl 478/18 w sprawie ze skargi B. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 20 listopada 2017 r. nr ... w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę.	
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gl 478/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej p.p.s.a.), po rozpoznaniu sprawy ze skargi B. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 20 listopada 2017 r. w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia 15 września 2017 r.

Powyższy wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Burmistrz Miasta B. decyzją z dnia 15 września 2017 r. wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 – dalej k.p.a.), w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm. – dalej u.p.z.p.) ustalił dla B. N. opłatę jednorazową w wysokości 12.584,21 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr ..., o powierzchni 793 m2, położona w B. w rejonie ul. K., oraz udziału 1/10 części działki nr ... o powierzchni 549 m2 i udziału 1/10 części działki nr ... o powierzchni 231 m2, położonych w B. w rejonie ul. K., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ulic: B. i D., uchwałą Nr ... Rady Miejskiej w B. z dnia 26 listopada 2015 r. (Dz. Urz. Woj. S. z dnia 8 grudnia 2015 r., poz. ... – dalej m.p.z.p.).

W uzasadnieniu podano m.in., że wg m.p.z.p. dla wszystkich terenów w granicach planu ustalono stawkę procentową od wartości nieruchomości w wysokości 30%. Aktem notarialnym z dnia 23 maja 2017 r., w formie umowy sprzedaży B. N. zbyła ww. działki i udziały. Działki powstały w wyniku podziału nieruchomości nr ... o powierzchni 7982 m2. W planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta B., zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta B. Nr ... z dnia 23 lutego 1994 r. (Dz. Urz. Nr 6 Woj. K. poz. ...), który z dniem 1 stycznia 2003 r. stracił moc, działka nr ... oznaczona była w planie symbolem R - strefa produkcji rolnej. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 7 stycznia 2016 r. brak było na tym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 7 stycznia 2016 r. sposób wykorzystania był rolniczy. Na dzień po wprowadzeniu aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - po 8 stycznia 2016 r.: działka nr ... o powierzchni 7982 m2 położona była na obszarze oznaczonym w planie symbolem: 2MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (w zakresie działek nr: ..., ... i części działki nr ...), 1KDW - tereny dróg wewnętrznych (część działki nr ...). Organ stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie jest zgodny z przepisami prawa, a w szczególności z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie j.t. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm., dalej: u.g.n.) i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej: Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r.).

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła B. N..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. (dalej: SKO) decyzją z dnia 20 listopada 2017 r. wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchyliło zaskarżoną decyzję w części określającej wysokość opłaty jednorazowej na kwotę 12.584,21 zł i w tym zakresie orzekło o wysokości opłaty jednorazowej w kwocie 12.570,00 zł. W pozostałej części SKO utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu podano m.in., że operat szacunkowy jest prawidłowy. Jako dowód w sprawie podlega ocenie organu tak, jak każdy inny dowód, jednakże organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Skoro decyzja o warunkach zabudowy nie została wydana dla tego terenu, w obecnym stanie prawnym należało orzec jak w sentencji.

Skarżąca złożyła skargę na powyższą decyzję zaskarżając ją w całości i zażądała uchylenia decyzji organów obu instancji. Zarzuciła: 1) naruszenie prawa materialnego, poprzez niewłaściwą interpretację art. 37 ust. 1 u.p.z.p., polegającą na błędnym przyjęciu, iż przy ustaleniu odszkodowania z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pojęcie dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości nie obejmuje całokształtu sytuacji, m.in. przeznaczenia nieruchomości deklarowanego przez stronę i wskazanego we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz wcześniejszego wniosku skarżącej o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2) naruszenie art. 6, 7, 8 i 12 oraz art. 77 k.p.a., statuujących podstawowe zasady prowadzenia postępowania administracyjnego - praworządności , prawdy obiektywnej i uwzględniania słusznego interesu strony oraz wzbudzania zaufania strony do organów, zasady prawdy materialnej oraz obowiązek wszechstronnego rozpoznania wszystkich okoliczności sprawy i szybkiego jej zakończenia.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wskazał na przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3 i 4 u.p.z.p. podkreślając, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty planistycznej, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze: w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie: zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Na wstępie Sąd zaznaczył, że skoro przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, wobec tego brak było podstaw prawnych do uwzględnienia jej podczas określania wartości nieruchomości według stanu przed wejściem w życie tego planu. Fakt braku decyzji o warunkach zabudowy potwierdziła pełnomocnik strony w skardze. Z kolei długotrwałość postępowania zainicjowanego w 2015 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy mogła być zakwestionowana w trybie skargi na bezczynność lub przewlekłość. Sąd stwierdził, że obecnie nie jest uprawniony, by w niniejszej sprawie o tych kwestiach przesądzać, gdyż do tego służy odrębna procedura.

Mimo to Sąd Wojewódzki uznał, że skarga podlegała uwzględnieniu z innych przyczyn. Zdaniem Sądu, organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy, który był podstawą wydanych decyzji. Faktem jest, że według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (tak wyrok NSA z 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14).

Sąd zauważył jednak, że podobieństwo nieruchomości jest kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 12 (poprzednio ust. 11) u.p.z.p. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wśród tych cech niewątpliwie powierzchnia ma duże znaczenie. Rzeczoznawca nie może przy dokonywaniu wykładni przepisów zastępować i wyręczać organów. Te winny na podstawie dostępnej dokumentacji, w tym z uwzględnieniem operatu, dokonać wymaganych analiz i ich wyniki uzasadnić. Bezrefleksyjne przerzucenie tych obowiązków na rzeczoznawcę nie może zostać zaakceptowane. Tymczasem rzeczoznawca do porównania przyjął działki o dużej rozpiętości powierzchniowej: od 2068 m2 do 24590 m2 (s. 20 operatu). Nadto, jako transakcje porównawcze przytoczył umowy sprzedaży nieruchomości od 2011 r. do 2016 r. (np. s. 20 operatu), a sam operat sporządzony został w 2017 r. Jest to duża rozpiętość czasowa i można mieć wątpliwości co do aktualności niektórych danych. W ocenie Sądu pierwszej instancji, nie zostały one rzetelnie i przekonująco wyjaśnione przez rzeczoznawcę i organy.

Sąd wskazał, że organ pierwszej instancji szeroko opisywał zgromadzoną dokumentację, cytował przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie, a nie podjął ww. analiz. To rozstrzygnięcie zaakceptowało SKO, także zadowalając się odesłaniem strony – co do zasady – do wypowiedzi rzeczoznawcy i przytaczając jedynie ogólnikowe formuły o poprawności operatu.

Następnie Sąd Wojewódzki wskazał, że tymczasem, stosownie do art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują z urzędu lub na wniosek wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje jedną z najważniejszych zasad postępowania, jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., rozumianej jako ocena tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. Wszystkie powołane wyżej przepisy znajdują na mocy art. 140 k.p.a. odpowiednie zastosowanie przed organem odwoławczym. Naruszenie wyżej wskazanych przepisów proceduralnych prowadzi w efekcie do naruszenia zasady praworządności (art. 6 k.p.a.) oraz pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), a także zasady z art. 11 k.p.a, który stanowi, że organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy. Sąd nie może przy tym dokonywać ustaleń za organy, a jedynie ocenia prawidłowość przeprowadzonego dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego. "Sprawowanie kontroli" w rozumieniu art. 1 p.u.s.a. oznacza bowiem pewnego rodzaju wtórność działań sądu wobec działań organów administracji. Rola sądu administracyjnego sprowadza się do badania (korygowania) działania lub zaniechania organów administracji publicznej, a nie zastępowania ich w załatwianiu spraw przez wydawanie końcowego rozstrzygnięcia w sprawie. Sąd administracyjny ocenia zgodność z prawem zaskarżonego aktu organu administracji publicznej, a nie zastępuje go w czynnościach. Sąd bierze przy tym pod uwagę stan faktyczny i prawny istniejący w dacie wydawania decyzji, a jego możliwości dowodowe są bardzo ograniczone (art. 106 § 3 p.p.s.a.).

W ocenie Sądu, wszystkie te uchybienia przepisom postępowania stwarzały podstawę do uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz poprzedzającego go rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a.

W skardze kasacyjnej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. zaskarżyło powyższy wyrok w całości.

Na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

- naruszenie przepisów postępowania, przez wydanie wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 135 p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 107 § 1 i 3 oraz art. 8, art. 9 i art. 11 k.p.a. podczas gdy organy administracji publicznej w uchylonych decyzjach nie dokonały naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

- naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 141 § 4 w związku z 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 135 oraz art. 153 p.p.s.a. przez brak wskazania w jaki sposób przedstawione przez Sąd naruszenie prawa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Organ wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną B. N. wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej.

Zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z 22 marca 2021 r., na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r. poz.2095) sprawę skierowano do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej: p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania, której przesłanki określone zostały w § 2 wymienionego przepisu.

Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności, skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach przytoczonych w niej podstaw.

Zasadny okazał się zarzut naruszenia przez Sąd Wojewódzki przepisów art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 135 p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 107 § 1 i 3, art. 8, art. 9 oraz art. 11 k.p.a., bowiem wbrew ocenie zawartej w zaskarżonym wyroku organy, które wydały kontrolowane decyzje nie naruszyły wymienionych przepisów postępowania, w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodzić się należało z zarzutem kasacyjnym, że organy obu instancji prawidłowo oceniły sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Nr ... Rady Miejskiej w B. z dnia 26 listopada 2015 r.

W szczególności niezasadne okazały się wątpliwości Sądu Wojewódzkiego co do wyboru nieruchomości podobnych (art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p.) z uwagi na dużą rozpiętość powierzchniową działek gruntowych przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę, jak też dużą rozpiętość czasową transakcji porównawczych wymienionych w operacie.

Wprawdzie rację ma Sąd Wojewódzki, że organy w uzasadnieniach podjętych decyzji nie przedstawiły szerokiej analizy prawnej co do podobieństwa nieruchomości wybranych do porównań cen transakcyjnych, to jednak nie oznacza, że nie przeprowadziły właściwej oceny w tym zakresie.

Podkreślić należy, że kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie jest dokonywana przez wojewódzki sąd administracyjny wyłącznie przez pryzmat jej uzasadnienia, lecz stosownie do art. 133 § 1 p.p.s.a. wyrok wydawany jest na podstawie akt spawy.

Dlatego w niniejszej sprawie rzeczą Sądu Wojewódzkiego była ocena, czy wnioski organu odwoławczego odnoszące się do wartości dowodowej operatu szacunkowego znajdują oparcie w treści tego dokumentu.

W kontekście zagadnień zakwestionowanych przez Sąd Wojewódzki (duża rozpiętość czasowa i duża rozpiętość powierzchni działek porównawczych), rzeczoznawca wyjaśnił w treści operatu, że w analizie uwzględnił wpływ powierzchni gruntu na ceny transakcyjne, przy czym wskazał na słabą zależność między ceną a powierzchnią gruntu, ustalając wagę cechy na 0,2800 (str. 21 operatu).

Ponadto rzeczoznawca wskazał na zastosowane w analizie statystycznej współczynniki korygujące, a w tabelach zawierających zestawienie ocen cech rynkowych i ich wag oraz charakterystykę cech rynkowych - uwzględnij obok innych elementów także powierzchnię gruntów rolnych, z rozróżnieniem różnych powierzchni - cztery kategorie (str. 22 operatu).

Rzeczoznawca wskazał również, że ze względu na stan rynku lokalnego oraz niewielką ilość transakcji podobnych rozszerzył obszar poszukiwań na cały powiat oraz rozszerzył czas poszukiwań od 2011 r. W operacie zawarta została także analiza rozkładu cen transakcyjnych w czasie i liniowego trendu zależności - cena, data oraz współczynnik korelacji zależności - cena, data.

W takim stanie sprawy trudno było się dopatrzeć w operacie takich braków, czy nieścisłości, które podważałyby końcową wycenę.

Jak słusznie zauważył Sąd Wojewódzki w uzasadnieniu wyroku, weryfikacja operatu szacunkowego nie obejmuje wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę, jednak musi być dokonana pod kątem spójności, logiczności, zupełności analizy w niej zawartej.

Rzecz jednak w tym, że w niniejszej sprawie treść operatu, a zwłaszcza zawarte w nim założenia, ustalenia i dane oraz konkluzje nie nasuwają wątpliwości tego rodzaju, aby można było podważyć prawidłowość wyliczonych wartości nieruchomości w poszczególnych okresach czasowych.

Jak wielokrotnie wskazywano w orzecznictwie ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18; 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19, 12 stycznia 2021 r. sygn. II OSK 1408/19, 25 maja 2021 r. sygn. akt II OSK 2458/18).

Dodać należy, że w orzecznictwie nie budzi wątpliwości to, że zagadnienie doboru nieruchomości podobnych podlega kontroli zgodności z prawem, ale z wyłączeniem kwestii wymagających wiadomości specjalnych, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki: WSA w Olsztynie z 25 kwietnia 2017 r., II SA/Ol 108/17; NSA z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17).

Uwzględniając powyższe uwarunkowania należało przyjąć, że w niniejszej sprawie akceptacji podlegała zawarta w kontrolowanych decyzjach ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, w aspekcie wymogów prawnych obowiązujących przy wyborze nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

W szczególności zasadnie organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca zawarł w operacie wyjaśnienia wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, co pozwoliło w rezultacie zaaprobować mu stanowisko organu pierwszej instancji wyrażone w tym przedmiocie. W rezultacie organ odwoławczy nie miał podstaw do podważenia ustaleń potwierdzających wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowany uchwaleniem w 2015 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a tym samym zanegowania wysokości ustalonej opłaty, z korektą arytmetyczną uwzględnioną w rozstrzygnięciu zaskarżonej decyzji.

Z tych względów skarga kasacyjna podlegała uwzględnieniu, co skutkowało uchyleniem zaskarżonego wyroku na podstawie art. 188 p.p.s.a.

Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając skargę stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada wymogom proceduralnym oraz przepisom art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p., a zatem należało orzec o jej oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji.

-----------------------

9