IV SA/Wa 1703/18 - Wyrok

Data orzeczenia	2018-09-11	
Data wpływu	2018-06-15	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie	
Sędziowie	Alina Balicka
Joanna Borkowska /sprawozdawca/
Łukasz Krzycki /przewodniczący/	
Symbol z opisem	6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Sygn. powiązane	I OSK 538/19	
Skarżony organ	Minister Rozwoju	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2015 nr 0 poz 2031; art 18  ust. 1; Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2018 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w Z. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę	
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2012r. znak [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej organ), po rozpatrzeniu odwołania "[...]" sp. z o.o. z siedzibą w Z. g. (dalej skarżący) od decyzji Wojewody L. z dnia [...] grudnia 2011r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S., obrębie [...] K. K., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,1491 ha, nr [...] o pow. 0,0862 ha, nr [...] o pow. 0,2055 ha, nr [...] o pow. 0,0173 ha, nr [...] o pow. 0,0811 ha, nr [...] o pow. 0,0081 ha i nr [...] o pow. 0,0866 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku L. – P. oraz o przyznaniu całości odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. B. Z. [...] S.A. z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego - hipoteki ustanowionej na nieruchomości, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Stan sprawy był następujący:

Nieruchomość położona w gminie S., w obrębie [...] K. K., oznaczona jako działki: nr [...] o pow. 0,01491 ha; nr [...] o pow. 0,0862 ha; nr [...] o pow. 0,2055 ha; nr [...] o pow. 0,0173 ha; nr [...] o pow. 0,0811 ha; nr [...] o pow. 0,0081 ha i nr [...] o pow. 0,0866 ha, decyzją Wojewody L. z dnia [...] grudnia 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej [...] ([...]) K.-L.-P.. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. Następnie, decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. Wojewoda L. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, prawa własności nieruchomości oznaczonych powołanymi wyżej działkami gruntu i przyznał to odszkodowanie w całości na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. B. Z. [...] SA. Odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Wojewody L. przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. z dnia [...] lipca 2011 r. i zaktualizowanego w dniu [...] października 2012 r. W operacie tym wskazano, że wyceniana nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych - rzemiosła i handlu (symbol UkRz, h) i pod tereny dróg i ulic - drogę ekspresową (symbol KUe). Część nieruchomości objęta jest strefą ochronną oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia o szerokości 15 m od przewodów w obie strony. Położenie wycenianej nieruchomości oceniono jako atrakcyjne, stwierdzono, że jest dobrze skomunikowana z miastami sąsiednimi (L. i S.). Nieruchomość składa się z siedmiu działek inwestycyjnych, tworzących zwarty kompleks, które wydzielono z nieruchomości zabudowanej, użytkowanej w sposób komercyjny. Na nieruchomości znajdują się budowle w postaci ogrodzenia z siatki stalowej, brama stalowa przesuwana manualnie, szlaban elektromechaniczny z urządzeniem sterującym, nawierzchnia z kostki brukowej, betonowej na podsypce cementowo-piaskowej, zabezpieczenie gazociągów wysokiego ciśnienia wykonane z płyt drogowych betonowych, 4 studzienki ściekowe, oświetlenie zewnętrzne placu, reklama zewnętrzna. Na nieruchomości znajduje się też trawnik o pow. 5000 m2 i jedno drzewo - dąb w wieku 50 lat. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych określono metodą kosztową a wartość składników roślinnych określono według zasad wyrażonych w art. 135 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne w latach 2010 - 2011 na terenie gminy S. i innych gmin sąsiadujących z L.. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegły określił na kwotę [...] zł, w tym wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł i wartość składników roślinnych na kwotę [...] zł.

W wyniku rozpatrzenia odwołania [...] Sp. z o.o. zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody L. z dnia [...] grudnia 2011 r. stwierdzając, że według art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomości, jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W piśmie z dnia [...] października 2012 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił bowiem, że przeprowadzona w operacie szacunkowym analiza rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny wykazała, że ceny gruntów nabywanych w celu budowy dróg są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod tereny usług, rzemiosła i handlu, dlatego organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie sporządzono prawidłowo, zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym. W ocenie organu odwoławczego, dobór cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości oraz dobór współczynników korygujących należą do warsztatu rzeczoznawcy majątkowego. Obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności lub użytkowania wieczystego, dlatego do wyceny nie można było uwzględnić kosztu inwestora zastępczego i kosztów prawnych, oraz kosztów doradztwa i ekspertyzy, a także opłat administracyjnych. Roszczenie za utracone korzyści i ewentualnie poniesione koszty ma charakter cywilnoprawny. Niezasadny jest również zarzut nie uwzględnienia w kwocie odszkodowania wartości podatku VAT.

Skargę na powyższą decyzję złożyła [...] sp. z o.o. w Z. G., wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie decyzji organu I instancji, ewentualnie wnosząc o zmianę zaskarżonej decyzji i ustalenie odszkodowania w wysokości [...] zł wraz z podatkiem VAT w wysokości [...] zł. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 7, 8, 10 § 1, art. 77 § 1 i 2, art. 78 § 1, art. 79 § 2, art. 80, 81, 107 § 3 kpa i § 36 ust. 1 rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 4 czerwca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 68/13, uchylił decyzje odszkodowawcze organów obu instancji, stwierdzając, że zostały naruszone przepisy postępowania zwłaszcza art. 10 § 1 kpa. Po rozpatrzeniu skargi kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 6 maja 2015 r., sygn. akt I OSK 2273/13, uchylił wyrok Sądu pierwszej instancji ze wskazaniem na konieczność merytorycznego rozpatrzenia sprawy przez dokonanie merytorycznej kontroli zaskarżonej decyzji i uznając zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa za niezasadny.

W ramach ponownego rozpatrzenia sprawy pod sygnaturą IV SA/Wa 2903/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podtrzymał pogląd z uprzedniego uchylonego wyroku z dnia 4 czerwca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 68/13, o niezasadności zarzutu skarżącego w zakresie niedoliczenia podatku VAT do kwoty ustalonego odszkodowania. Wskazał, że podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, co jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych, a zatem przy jej wyliczaniu brane są pod uwagę ceny transakcyjne jako efekt wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie wartość rynkową (wartość utraconego prawa). Ewentualne podwyższenie tej wartości o wspomniany podatek, oznaczałoby ustalenie odszkodowania w wysokości przewyższającej wartość rynkową, a więc w sposób sprzeczny z powołanym art. 134. W ocenie Sądu pierwszej instancji ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości.

W skardze kasacyjnej od omawianego wyroku z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 2903/15, [...] Sp. z o.o. w Z. G. zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 25 kwietnia 2018r. sygn. akt. I OSK 1238/16 uchylił wyrok Sądu I instancji, uznając za zasadny zarzut naruszenia art. 141 § 4 ppsa. Pomimo jednoznacznych wytycznych Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartych w wyroku z dnia 6 maja 2015 r., sygn. akt I OSK 2273/13, Sąd pierwszej instancji poprzestał na przytoczeniu treści oceny wyrażonej przez organ odwoławczy oraz opisie czynności wyceny przedstawionych w operacie szacunkowym lakonicznie podsumowując, że decyzje odszkodowawcze i operat szacunkowy nie naruszają obowiązującego prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718).

W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że sprawa niniejsza jest rozpoznawana w wyniku uchylenia poprzedniego wyroku przez Naczelny Sąd Administracyjny. Zgodnie z przepisem art. 190 ustawy p.p.s.a. wojewódzki sąd administracyjny, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wiążąca w sprawie dla sądu pierwszej instancji zarówno wówczas, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak również przepisów postępowania administracyjnego. Oznacza to, że wojewódzki sąd administracyjny jest obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach.

Przez ocenę prawną rozumie się powszechnie wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie, zaś wskazania, co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych.

Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, nie ma całkowitej swobody przy wydawaniu nowego orzeczenia. Przede wszystkim "granice sprawy", o których mowa w art. 134 § 1, podlegają zawężeniu do granic, w jakich Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał sprawę (art. 183 p.p.s.a.) i w jakich wydał orzeczenie na podstawie art. 185 § 1. (zob. J.P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2012, s. 518).

Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego ciążący na wojewódzkim sądzie administracyjnym, może być wyłączony tylko w wyjątkowych sytuacjach, w szczególności w przypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego (tak również: m.in. H. Knysiak-Molczyk (w:) T. Woś (red.), H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydanie 2, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2008, s. 681-682 i powołane tam orzecznictwo). Pamiętać należy przy tym, iż ocena prawna, w rozumieniu art. 190 ustawy p.p.s.a., to wyjaśnienie przez Naczelny Sąd Administracyjny istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku, a więc nie tylko sama wykładnia w ścisłym tego słowa znaczeniu. Zatem należy uznać, iż związanie wojewódzkiego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 190 ustawy p.p.s.a., oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku.

W konsekwencji należy przyjąć, że kwestia naruszenia przez organ I instancji art. 10 § 1 kpa przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się co do tego i składania konkretnych wniosków, została już przesądzona przez NSA, w w/w wyroku, który uznał przedmiotowy zarzut za nieuzasadniony.

Podobnie należy przyjąć, za niezasadny zarzutu skarżącego, w zakresie niedoliczenie podatku VAT do kwoty ustalonego odszkodowania, co w jego ocenie naruszało konstytucyjną zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Jak słusznie wskazał poprzednio orzekający skład sędziowski, że podstawą dla ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Samo sformułowanie "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych, a zatem przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości pod uwagę brane są ceny transakcyjne jako efekt wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Dlatego rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to wyżej, wartość rynkową (wartość utraconego prawa). Tym samym ewentualne podwyższenie tej wartości o wspomniany podatek, oznaczałoby ustalenie odszkodowania w wysokości przewyższającej wartość rynkową, a więc w sposób sprzeczny z art. 134 ugn. Ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości.

Przechodząc zaś do oceny zasadności pozostałych zarzutów należy wskazać, iż skarżący kwestionuje wysokość odszkodowania wskazując podważając poprawność wykonanej w niniejszej sprawie na zlecenie organu wyceny.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm., dalej jako specustawa drogowa), wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej, nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2011r., zaktualizowany w dniu [...] października 2012r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. L.. Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

Na podstawie art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Dokonując oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

W myśl § 29 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Autor operatu szacunkowego ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych - rzemiosła i handlu (symbol UKrz, h) oraz pod tereny dróg i ulic - drogę ekspresową (symbol KUe). Część nieruchomości objęta jest strefą ochronną oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia o szerokości 15 m od przewodów w obie strony.

Wyceniana nieruchomość położna jest w S., w obrębie 6 – K. K.. Odległość do L. wynosi 1,6 km, a do centrum Ś. 3,5 km. W bliskim otoczeniu nieruchomości po obu stronach drogi krajowej występuje zabudowa usługowa oraz mieszkaniowa. Pod względem lokalizacji obszar atrakcyjny, dobrze skomunikowany z miastami. Nieruchomość położona jest na terenie zurbanizowanym, dobrze wyposażonym w podstawowe urządzenia infrastruktury technicznej. Dojazd do nieruchomości drogą krajową o nawierzchni asfaltowej. Naprzeciwko nieruchomości usytuowany jest przystanek. Nieruchomość składa się z 7 działek ewidencyjnych tworzących zwarty kompleks. Przedmiotowe działki są niezabudowane, ale wydzielone z nieruchomości zabudowanej budynkiem usługowym, użytkowanej w sposób komercyjny. Teren nieruchomości jest zagospodarowany w ramach całej posesji, częściowo wygrodzony i utwardzony. Kształt nieruchomości zbliżony do prostokąta, ukształtowanie ternu płaskie. Nieruchomość wyposażona jest w sieć energetyczną, sieć wodociągową, sieć gazową i sieć telefoniczną. Na nieruchomości znajdują się budowle: ogrodzenie z siatki stalowej ocynkowanej na słupkach stalowych ocynkowanych kwadratowych o przekroju 40 x 40 mm i wysokości 2,35 m, zabetonowanych na gruncie, długość ogrodzenia 204 m, wysokość siatki 2,10 m, pod siatką wykonane są obrzeża betonowe chodnikowe szer. 8 cm; brama stalowa przesuwna manualnie o wymiarach 2,0 x 12,1 m; słupy bramowe z ceowników 8 x 20 cm; fundament pod bramę betonowy o wym. 3 x 5 m, grubość 1 m; szlaban elektromechaniczny z urządzeniem sterującym, ramię okrągłe o długości 6 m; nawierzchnia z kostki brukowej betonowej gr. 8 cm na podsypce cementowo - piaskowej i podbudowie z betonu B 20 gr. 20 cm wraz z krawężnikami betonowymi (powierzchnia utwardzenia 1 100 m2); zabezpieczenie gazociągów wysokiego ciśnienia wykonane z płyt drogowych betonowych prefabrykowanych szer. 3 m; kanalizacja deszczowa odwodnienie placu za pomocą studni chłonnych, łączna długość 40 m, z rur PCV 0 200 mm; 2 studnie chłonne z kręgów betonowych 0 1000 mm typu ciężkiego, głębokości 4 m, spód wysypany żwirem grubym, włazy żeliwne okrągłe; 4 studzienki ściekowe przykryte kratami żeliwnymi; oświetlenie zewnętrzne placu - 4 słupy oświetleniowe ze stali ocynkowane przytwierdzone do fundamentów betonowych, wysięgniki jednoramienne, linia kablowa długości 170 m; reklama zewnętrzna składająca się z obustronnych tablic przymocowanych do trzech rur stalowych 0 150 mm, wysokości 4,0 m, przytwierdzonych do betonowego fundamentu (powierzchnia tablic 2 x 3,64 m2). Wszystkie budowle mają bardzo krótki okres eksploatacji (3-5 lat), w związku z czym stopień zużycia jest zerowy. Na nieruchomości znajduje się trawnik na pow. 5 000 m2 oraz jedno drzewo - dąb w wieku ok. 50 lat.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych określono natomiast w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia, techniką elementów scalonych z uwzględnieniem stopnia zużycia, a wartość składników roślinnych określono według zasad wyrażonych w art. 135 ust. 5 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych określono natomiast w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia, techniką elementów scalonych z uwzględnieniem stopnia zużycia, a wartość składników roślinnych określono według zasad wyrażonych w art. 135 ust. 5 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne w latach 2010 - 2011, na terenie gminy S. i innych gmin graniczących z miastem L..

Do ostatecznej analizy biegły wybrał 3 nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Według biegłego są to: położenie i otoczenie i funkcja gruntów sąsiednich.

Najwyższą cenę, tj. [...] zł/m2 uzyskała nieruchomość położona na obszarze zurbanizowanym o dobrze rozwiniętej infrastrukturze, przy drodze krajowej, w obrębie E.. Bardzo dobrze skomunikowana z miastem wojewódzkim. Znajdująca się w otoczeniu gruntów zagospodarowanych i zabudowanych o funkcji zagrodowej w otoczeniu zabudowy siedliskowej i rzadszej zabudowy mieszkaniowej. Najniższą cenę, tj. [...] zł/m2 uzyskała natomiast nieruchomość położona w obrębie C., na obszarze nisko zurbanizowanym, w pobliżu drogi gminnej, dalej od drogi krajowej, w sąsiedztwie gruntów użytkowanych rolniczo, przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, w otoczeniu rzadkiej zabudowy siedliskowej i pól uprawnych.

Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę [...] zł, w tym wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł , wartość składników roślinnych na kwotę [...] zł.

Wskazać należy, że przepis art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Sąd podziela pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wyrażony w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt: I SA/Wa 873/07, dost. CBOSA, tj. że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z uwagi na powyższe czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia.

Stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W ocenie Sądu, oceniany w niniejszym postępowaniu operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2011r.został sporządzony zgodnie z powyższymi zasadami i nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia, w szczególności . § 56 ust. 1.

Wskazać należy, że rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił kwestię związaną z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o wartość rynkową nieruchomości przeważającą wśród gruntów przyległych. Szeroko została opisana analiza transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, ze szczególnym uwzględnieniem cech tych nieruchomości wpływających na fakt uznania ich za nieruchomości niepodobne do nieruchomości wywłaszczanej. Również szeroko została opisana analiza nieruchomości, na których biegły oparł wycenę, ze szczególnym naciskiem na cechy wpływające na uznanie tych nieruchomości za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, jak również wskazanie cechy ich różniącej.

Sąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Organ zasadnie – oceniając operat szacunkowy - przytoczył treść § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i podniósł, że art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Organ słusznie uwzględnił stanowisko rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia [...] października 2012 r., w którym wskazano, że przeprowadzona w operacie szacunkowym analiza rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny wykazała, że ceny gruntów nabywanych w celu budowy dróg są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod tereny usług, rzemiosła i handlu. Organ prawidłowo również uwzględnił okoliczność, że na wybór rodzaju określonej wartości miało także wpływ, że prawie cała nieruchomość leży w strefie ochronnej oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia, co znacznie ograniczyło możliwości inwestycyjne, a tym samym obniżyło jej wartość, jako nieruchomości przeznaczonej pod usługi rzemiosła i handlu. Zatem należało podzielić stanowisko organu, że rzeczoznawca właściwie dokonał wyceny nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia.

W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi wskazującym na naruszanie przez organ § 36 § 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości w świetle powyższych wyjaśnień stanowisko organu zasługuje na uwzględnienie. Formułowane przez skarżącego w stosunku do sporządzonego operatu zastrzeżenia stanowią w istocie polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy. Tymczasem dobór cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości oraz dobór współczynników korygujących, należą do warsztatu rzeczoznawcy majątkowego. Skarżący przedłożył własny kontroperat, który został w ocenie Sądu skutecznie podważony przez organ, a skarżący nie skorzystał z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. W ocenie Sądu, całość materiału dowodowego zgromadzonego w tej sprawie, w tym operat szacunkowy, stanowisko skarżącego i przedstawiony przez niego kontroperat, podlegały rzetelnej ocenie Ministra. Tym samym Sąd nie podzielił zarzutów naruszenia art. 7, art. 8, art. 10 § 1, art. 77 § 1 i 2, art. 78 § 1, art. 79 § 2, art. 80, art. 81 i art. 107 § 3 kpa oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Oznacza to, że zarzuty skargi odnoszące się do ewentualnej jego wadliwości, nie mogą być uznane za zasadne. Dokonując kontroli zaskarżonych decyzji Sąd nie dopatrzył się także z urzędu naruszenia przepisów, które uzasadniałyby konieczność ich uchylenia. Z tych względów, oceniając zaskarżoną decyzję w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie, po rozważeniu podniesionych przez skarżącego zarzutów, Sąd uznał, że nie dają one podstaw do postawienia organowi orzekającemu w niniejszej sprawie zarzutu naruszenia prawa i podważenia legalności zapadłych w sprawie decyzji.

W konsekwencji, na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.