Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie: WSA Iwona Maciejuk WSA Tadeusz Nowak (spr.) Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi A.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz A. W. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania A. W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] znak: [...] z dnia [...] odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w [...] w [...] w rejonie ul. [...], dla której prowadzona jest KW [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] ha, polegającego na wydzieleniu następujących działek zgodnie z mapą ze wstępnym projektem podziału nieruchomości sporządzoną przez geodetę pana Ł. Ś. :

- dz. nr [...] o powierzchni około [...] ha,

- dz. nr [...] o powierzchni około [...] ha,

- dz. nr [...] o powierzchni około [...] ha - przeznaczoną pod drogę

dojazdową o charakterze wewnętrznym,

- dz. nr [...] o powierzchni [...] ha - przeznaczoną pod drogę

dojazdową o charakterze wewnętrznym,

- dz. nr [...] o powierzchni około [...] ha - przeznaczoną do połączenia

z działką istniejącą nr [...]

Prezydent [...] decyzją znak: [...] z dnia [...] odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w [...] w [...] w rejonie ul. [...], wskazując, że w przedmiotowej sprawie zarówno nieruchomość oznaczona jako dz. nr [...] z obrębu [...] jak i projektowane do wydzielenia z niej działki nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Prezydent wskazał, że nieruchomość posiada faktyczny dostęp do drogi publicznej poprzez dz. nr [...], stanowiącą drogę dojazdową o charakterze wewnętrznym. Droga ta stanowi własność [...] i nie posiada kategorii drogi publicznej w rozumieniu ustawy z dnia 21.03.1985r. o drogach publicznych. Wnioskodawca nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...]. Zdaniem organu taka sytuacja skutkuje tym, że projektowane do wydzielenia działki nie posiadają dostępu do drogi publicznej.

Odnosząc się do możliwości podziału działki rolnej, a za taką, zdaniem organu, w większej części należy uznać dz. nr [...] z obrębu [...] (dla tego terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, użytek gruntowy wykazany w ewidencji gruntów "Lz" - grunt zadrzewiony dla pow. [...] ha z ogólnej powierzchni nieruchomości [...] ha) organ stwierdził, że przedstawiony we wstępnym projekcie podział nieruchomości w zakresie wydzielenia projektowanych dz. nr [...] o powierzchni [...] ha i dz. nr [...] o powierzchni [...] ha, jest niezgodny z art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż [...] ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Na przedmiotowym terenie w chwili obecnej nie obowiązują ustalenia żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, że zgodnie z informacją z ewidencji gruntów z dnia [...] działka nr [...] z obrębu [...] na powierzchni [...] ha posiada użytek "Lz" - grunt zadrzewiony (zgodnie z § 68 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków) oraz na powierzchni [...] ha posiada użytek "B" - tereny mieszkaniowe. Organ wskazując art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zauważa, że przeznaczenie projektowanej działki nr [...] pod cele budowlane, natomiast projektowanej działka nr [...] pod drogę dojazdową jest sprzeczne z przepisem art. 93 ust. 2a ww. ustawy, zgodnie z którym podział nieruchomości rolnej mniejszej od [...] ha jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiednimi nieruchomościami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrując odwołanie A.W. przede wszystkim stwierdziło, że przepisów rozdziału ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zwanej dalej u.g.n., dotyczącego podziałów nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (w przypadku braku planu miejscowego), w tym do przedmiotowej działki nr [...] objętej zaskarżoną decyzją. Kolegium wskazało na orzecznictwo sądów administracyjnych w tego rodzaju sprawach z którego wynika z niego, że " Ustawa z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie jest przepisem odrębnym w rozumieniu art. 94 u.g.n. Nie można uznać, że ograniczenia podziału wynikające z u.g.n. nie będą dotyczyły gruntów rolnych zlokalizowanych na terenach miejskich. Przepisy o podziale nieruchomości nie uzależniają podziału gruntów od ich lokalizacji z podziałem na grunty miejskie i wiejskie. Zasady podziału nieruchomości dotyczą wszystkich gruntów niezależnie od ich położenia. Decydujące natomiast jest określenie tych gruntów w katastrze, czyli ewidencji gruntów" Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało orzecznictwo sądów administracyjnych - wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 27.09.201 lr., sygn. akt II SA/Bd 851/11, LEX nr 1085711), podobnie w wyroku NSA w Warszawie z dnia 12.05.201 lr., sygn. akt I OSK 1071/10, LEX nr 1080865, w którym sąd stwierdził, że "Jakikolwiek zapis w rejestrze gruntów, dotyczący przeznaczenia gruntu, pozbawiony jest znaczenia z punktu widzenia procedury podziałowej, w przypadku objęcia gruntu regulacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" oraz w wyrok z dnia 26.09.2007r., sygn. akt II SA/Gd 543/07, LEX nr 489576, WSA w Gdańsku uznał, że "Nieruchomość wykazana jest w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne, co równoznaczne jest, zgodnie 92 ust. 2 u.g.n., z wykorzystywaniem jej na cele rolne".

Kolegium stwierdziło również, że z akt sprawy nie wynika, aby dla działki nr [...] ustalone zostały warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 92 ust. 2 in fine. Ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego terenu pozwoliłoby na prowadzenie postępowania podziałowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do drugiej przesłanki na podstawie, której oparto odmowę zatwierdzenia podziału ww. nieruchomości - brak dostępu do drogi publicznej, Kolegium uznało, że nie ma ona żadnego znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.

W skardze skierowanej do Sądu, Skarżący A. W. podniósł, że organ odwoławczy nie uwzględnił wniosków dowodowych wniesionych przez Skarżącego a w szczególności załączonej do pisma procesowego Skarżącego do organu II instancji z dnia [...] decyzji Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowo-handlowymi, garażem podziemnym, konieczną infrastrukturą i przebudową sieci na działkach ewid. nr [...] i cz. dz. nr [...], [...] i [...] w obrębie [...] położonych w rejonie ul. [...] na terenie [...] ([...]).

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Wojewódzkie sądy administracyjne sprawują w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269). Poddając takiej właśnie kontroli decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] Sąd doszedł do przekonania, że skarga jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja narusza prawo.

Na wstępie należy przypomnieć, ze podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu (a z taką sytuacją mamy do czynienia w analizowanej sprawie) stosuje się przepisy art. 94 u.g.n., które zezwalają, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - na podział nieruchomości, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo, jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten pozostaje w powiązaniu z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), który w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenów nakazuje dokonać w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W sytuacji zatem, gdy dla konkretnej nieruchomości ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, to takie ustalenia są wiążące.

W rozpoznawanej sprawie została wydana decyzja z dnia [...] ustalająca warunki zabudowy dla nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Co więcej strona skarżąca powiadomiła o tym organ odwoławczy stosownym pismem z dnia [...] a organ w żaden sposób nie odniósł się do tego pisma, co więcej stwierdził w uzasadnieniu swojej decyzji, że dla działki nr [...] nie zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

W uzupełnieniu powyższych spostrzeżeń Sądu należy przypomnieć organowi odwoławczemu, że postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować.

W sytuacji wydania decyzji o warunkach zabudowy obowiązkiem organu było zbadanie projektowanego podziału pod kątem zgodności z decyzją o warunkach zabudowy (ostatecznej), natomiast badanie go pod kątem niesprzeczności z przepisami odrębnymi byłoby uzasadnione, gdyby nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Użyty bowiem w art. 94 ust. 1 spójnik "albo" jest spójnikiem rozłącznym, co oznacza, że jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to nie znajduje zastosowania art. 94 ust. 1 pkt 1.

W tej sytuacji organ odwoławczy nie odnosząc się do całego materiału dowodowego zebranego w sprawie niewątpliwie naruszył art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. Nie wyjaśnił dokładnie stanu faktycznego i prawnego sprawy co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Zauważyć należy, że istota postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, a organ orzeka merytorycznie. Zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 kpa nakłada na organy administracji publicznej obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy. Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie ma obowiązek zebrania i rozpatrzenia dostępnego materiału dowodowego tak, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością. To na organie administracji publicznej, na mocy art. 77 § 1 kpa ciąży ciężar przeprowadzenia dowodu, organy administracji mają obowiązek podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do wyjaśnienia i załatwienia sprawy.

W tej sytuacji Sąd zobligowany był do uchylenia zaskarżonej decyzji, jako wydanej z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak na wstępie.