Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Magda Froncisz Sędziowie: SNSA Joanna Tuszyńska (spr.) SWSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 października 2025 r., znak: SKO.ZP/415/336/2025 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Sygn. II SA/Kr 64/26

UZASADNIENIE

Wójt Gminy L. decyzją z dnia 25 lipca 2025 r., znak: PPG.6725.2.27-1.2025, na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 572 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.) w związku z uchwałą Rady Gminy L. Nr XXXI/441/2021 z dnia 29 września 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. wsi R. – obszar 1 (Dz. Urz. Woj. Małopol. z dnia 15 października 2021 r., poz. 5751 – dalej też jako: uchwała lub plan miejscowy z 2021 r.) ustalił M. G. (dalej też jako: strona, odwołująca się lub skarżąca) opłatę w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako dz. ewid. nr [...], położona w R. gm. L., w związku z jej zbyciem na mocy umowy sprzedaży z dnia 13 maja 2025 r.

W uzasadnieniu ww. decyzji organ I instancji wskazał, że ww. uchwałą ustalono stawkę procentową opłaty, o której stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p., określając ją na 20% (§ 43 planu miejscowego z 2021 r.). Wójt ustalił, że przed zawarciem umowy sprzedaży z dnia 13 maja 2025 r. ww. działka nr [...] stanowiła współwłasność w udziałach wynoszących po 1/2 części M. G. oraz K. G., zaś zbycie nieruchomości nastąpiło po wejściu w życie ww. planu miejscowego. Wójt Gminy L. decyzją z dnia 30 września 2022 r. zatwierdził podział nieruchomości – działki nr [...] o pow. 0,5151 ha na działki nr [...] o pow. 0,0005 ha, nr [...] o pow. 0,0014 ha, nr [...] o pow. 0,0033 ha i nr [...] o pow. 0,5099 ha, zaś decyzją z dnia 23 maja 2023 r. zatwierdził podział nieruchomości – działki nr [...] o pow. 0,5100 ha na działki nr [...] o pow. 0,1800 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha i nr [...] o pow. 0,2300 ha. Organ I instancji podkreślił, że dla obliczenia opłaty planistycznej należało przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia planu miejscowego.

Wobec powyższego, organ I instancji wskazał, że w dniu 11 maja 2024 r. rzeczoznawca przeprowadził oględziny przedmiotowej nieruchomości w terenie i stwierdził, że jej najbliższe otoczenie stanowiła zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne i leśne, dalej lokalne obiekty handlowo-usługowe. Zaznaczono również, że nieruchomość posiadała bezpośredni dostęp do asfaltowej drogi publicznej, charakteryzowała się umiarkowanymi deniwelacjami terenu i regularnym kształtem zbliżonym do prostokąta, a przy tym działka znajdowała się na terenie częściowo uzbrojonym w media. Podano też, że działka nr [...] w północnej części była zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (użytek B o pow. 0,1329 ha), zaś pozostała część działki była niezabudowana, porośnięta trawą, drzewami i samosiejkami do usunięcia.

Organ ustalił, że w obecnie obowiązującym miejscowym planie miejscowym z 2021 r., który wszedł w życie w dniu 30 października 2021 r., działka nr [...] znajdowała się częściowo (ok. 8a) w terenie komunikacji 10KDD1, 12KDD1, częściowo (ok. 9a) w terenie gruntów rolnych 30R, a w pozostałej części w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej 10MNU2, czyli łącznie ok. 67% powierzchni nieruchomości było przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Wójt ustalił także, że przed wejściem w życie ww. planu miejscowego obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego Gminy L. dla sołectw: C., C., K., R., J., Ś., P. zatwierdzony uchwałą Nr XII/87/07 Rady Gminy L. z dnia 13 września 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Małopol. z 2007 r. Nr 777, poz. 5114, zmieniony kolejnymi uchwałami) i zgodnie z jego ustaleniami działka nr [...] znajdowała się częściowo (ok. 8a) w terenie komunikacji – publiczne drogi, ulice i ciągi pieszo-jezdne KDD, częściowo (ok. 16a) w terenie zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej MN4 (w tym północna zabudowana część działki o użytku B), w pozostałej części w terenie gruntów rolnych bez nowej zabudowy R1, czyli łącznie ok. 31% powierzchni nieruchomości było przeznaczone pod tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej.

W celu określenia wzrostu wartości nieruchomości ze względu na zmianę przeznaczenia oszacowano wartość rynkową nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem w obecnie obowiązującym miejscowym planie oraz zgodnie z przeznaczeniem w poprzednio obowiązującym planie miejscowym. W tym zakresie organ I instancji powołując się na treść art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.) wskazał, że określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonano zgodnie z art. 154 u.g.n., tj. uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wyjaśniono przy tym, że rzeczoznawca po analizie lokalnego rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i warunków zawarcia transakcji zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, określoną w art. 153 ust. 1 u.g.n.

W dalszej części uzasadnienia decyzji organ I instancji podniósł, że operat szacunkowy został sporządzony z należytą starannością i w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa.

W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym z 2007 r. przeanalizowano transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, częściowo przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową, częściowo przeznaczonymi pod rolę, komunikację itp., na terenie gminy L.. I tak, dla gruntów niezabudowanych objętych planem miejscowym, częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową, częściowo przeznaczonych pod rolę, zieleń, las, komunikację itp. wartość nieruchomości wzrasta wraz z procentowym wzrostem części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, co zostało uwzględnione za pomocą cechy "Możliwości inwestycyjne". W operacie przedstawiono 4 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej nieruchomości i wyselekcjonowano próbkę 3 nieruchomości podobnych, które zostały szczegółowo opisane pod kątem dobranych cech rynkowych. Rzeczoznawca na podstawie własnej analizy cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości oraz analizy równoległych rynków nieruchomości ustalił cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie ceny oraz ich wpływ na ceny rynkowe (tj. wagę cechy). Ceny nieruchomości podobnych zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi a przedmiotem wyceny. Oszacowana wartość 1m2 nieruchomości wyniosła 111,18zł/m2. Stąd też wartość wycenianej nieruchomości określono jako iloczyn wartości 1m2 i powierzchni, czyli (w zaokrągleniu) 573.000,00 zł.

Z kolei w celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym z 2021 r., organ I instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi objętymi planem miejscowym, częściowo przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową, częściowo przeznaczonymi pod rolę, komunikację itp. W operacie przedstawiono 7 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej nieruchomości. Dla gruntów niezabudowanych objętych planem miejscowym, częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową, częściowo przeznaczonych pod rolę, zieleń, las, komunikację itp. wartość nieruchomości wzrasta wraz z procentowym wzrostem części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, co zostało uwzględnione za pomocą cechy "Możliwości inwestycyjne". Wyselekcjonowana została próbka 3 nieruchomości podobnych, które zostały szczegółowo opisane pod kątem dobranych cech rynkowych, zaś rzeczoznawca na podstawie własnej analizy cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości oraz analizy równoległych rynków nieruchomości ustalił cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie ceny oraz ich wpływ na ceny rynkowe (tj. wagę cechy). Ceny nieruchomości podobnych zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi a przedmiotem wyceny.

Oszacowana wartość 1m2 nieruchomości wyniosła 153,04zł/m2. Stąd też wartość wycenianej nieruchomości określono jako iloczyn wartości 1m2 i powierzchni, czyli (w zaokrągleniu) [...] zł.

W konsekwencji organ I instancji podkreślił, że w jego ocenie, w operacie wykazano jednoznaczny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy przeznaczeniem działki nr [...] w planie miejscowym z 2021 r. a wzrostem wartości nieruchomości, zaś wynik końcowy wyceny nie budził wątpliwości.

Organ podał, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na dzień zawarcia aktu notarialnego sprzedaży, tj. na dzień 13 maja 2025 r. Zgodnie z § 43 planu miejscowego z 2021 r. stawka procentowa opłaty wynosi 20%. Według operatu szacunkowego wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,5151 ha wzrosła o [...] zł. Opłata planistyczna wyniosła [...] zł (20% x [...] zł). Dla działki nr [...] o pow. 0,2300 ha opłata wyniosła zatem [...] zł. Wobec zbycia udziału wynoszącego [...] części działki nr [...], opłata wyniosła [...] zł. Końcowo organ I instancji wskazał na sposób i termin uiszczenia tak określonej opłaty oraz konsekwencje wynikające z jej nieuiszczenia w terminie.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła M. G., wyrażając niezadowolenie z treści zapadłego rozstrzygnięcia. W treści odwołania odwołująca się wskazała m.in., że co do zasady zgadza się z koniecznością dokonania opłaty, gdyż regulują to stosowne przepisy, ale nie w takiej wysokości, jak orzekł o tym organ I instancji. Jednocześnie wyraziła wątpliwość związaną z terminem przeprowadzenia oględzin przez rzeczoznawcę (tj. rok przed sprzedażą działki), a nadto zakwestionowała opis działki podany przez rzeczoznawcę (m.in. zaznaczyła, że zbyta działka: nie posiadała bezpośredniego dostępu do asfaltowej drogi publicznej, a jedynie do drogi gminnej utwardzonej kamieniem luźno rozsypanym; nie było na jej terenie żadnych samosiejek; od strony wschodniej i zachodniej była ogrodzona trwałym ogrodzeniem z siatki na podmurówce z lanego betonu, na którego budowę uzyskano pozwolenie w 1987 r., gdyż ogrodzenie tych działek – jak wskazała odwołująca się – było konieczne z uwagi na prowadzenie wysokotowarowego sadu, który z uwagi na sytuację rodzinną był stopniowo likwidowany). Tym samym, zdaniem odwołującej się, powyższe potwierdzało, że zbyta działka na wiele lat przed zmianą w planie miejscowym przedstawiała wyższą wartość niż działki niezagospodarowane trwale (w tym rolne) i okoliczność ta powinna być uwzględniona przy wyliczeniu wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto odwołująca się wyraziła wątpliwość, czy rzeczoznawca był na działce, czy może też opis sporządził na podstawie opinii, którą rok wcześniej sporządził na potrzeby odsprzedaży Gminie wąskiego pasa działki przylegającego do ogrodzenia od strony wschodniej w celu poszerzenia drogi gminnej.

Przekazując odwołanie organ I instancji ustosunkował się do zarzutów odwołania w piśmie z dnia 2 września 2025 r., opierając się przy tym na dodatkowych wyjaśnieniach biegłego rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia 29 sierpnia 2025 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 30 października 2025 r., znak: SKO.ZP/415/336/2025, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 11 u.p.z.p., uchwały Rady Gminy L. Nr XXX/441/2021 z dnia 29 września 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. dla wsi R. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu ww. odwołania od decyzji Wójta Gminy L. z dnia 25 lipca 2025 r., utrzymało w mocy w całości decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie powołując się na treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreślił, że ustawa jednoznacznie przesądza o istnieniu obowiązku po stronie organu pobrania opłaty w przypadku wystąpienia okoliczności przewidzianych w przywołanych przepisach.

Organ II instancji zaznaczył, że w sprawie bezspornym było, iż przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako ww. działka nr [...] została w 1/2 części zbyta przez odwołującą na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 maja 2025 r., że nieruchomość była objęta postanowieniami planu miejscowego z 2021 r. i zgodnie z nimi znajdowała się obecnie w obszarze oznaczonym jako: teren komunikacji 10KDD1, 12KDD1 – ok. 8a oraz teren gruntów rolnych 30R – ok. 9a, zaś w pozostałej części (ok. 67%) w terenie zabudowy mieszkaniowej oraz jednorodzinnej i usługowej (symbol 10MNU2), jak również, że w ww. palnie miejscowym przewidziano 20% stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Organ odwoławczy ustalił, że przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego z 2021 r., teren ten objęty był postanowieniami uchwały Rady Gminy L. z dnia 13 września 2007 r. Nr XII/87/07, zaś działka nr [...] znajdowała się w obszarze oznaczonym jako teren komunikacji KDD – 8a oraz częściowo (ok. 31%) w terenie zabudowy zagrodowej jednorodzinnej MN4, zaś pozostała część w terenie gruntów rolnych R1 bez prawa zabudowy, co potwierdzało zaświadczenie Wójta Gminy L. z dnia 30 maja 2025 r.

Organ II instancji ustalił, że działka nr [...] o pow. 0,2300 ha powstała w wyniku podziału działki nr [...] o pow. 0,5100 ha (decyzja Wójta Gminy L. z dnia 23 maja 2023 r.), zaś działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] o pow. 0,5151 ha (decyzja Wójta Gminy L. z dnia 30 września 2022 r.).

SKO podkreśliło, że przedmiotem wyceny była działka nr [...] o pow. 0,5151 ha, posiadająca w poprzednio obowiązującym planie przeznaczenie budowlano-rolne, a która obecnie w ok. 67% znalazła się w terenie zabudowy mieszkaniowej oraz jednorodzinnej i usługowej. SKO podało, że wyceniana działka znajduje się ok. 2 km od centrum Gminy L. i ok. 2 km od granic miasta K.. Najbliższe otoczenie to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny leśne i rolne oraz obiekty handlowe, a przy tym nieruchomość ta posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz częściowe uzbrojenie. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z dodatkowymi wyjaśnieniami biegłego rzeczoznawcy, oględziny nieruchomości zostały przez rzeczoznawcę przeprowadzone w dniu 6 czerwca 2025 r. oraz uwzględniono w wycenie fakt, że znajdowało się na niej parę drzew oraz krzewów, jak i ogrodzenie, które jednak – w opinii rzeczoznawcy – nie miały istotnego wpływu na wartość nieruchomości z uwagi na budowlany charakter terenu (pismo z dnia 29 sierpnia 2025 r.).

Jednocześnie organ II instancji zwrócił uwagę, że rzeczoznawca majątkowy – zgodnie z informacją ujętą na str. 10 operatu – dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, które to podejście polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wyjaśniono przy tym, że ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, a przy tym podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Zdaniem organu odwoławczego, rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił okoliczności późniejszego podziału nieruchomości, przyjmując stan nieruchomości na dzień wejścia w życie planu, co zostało prawidłowo uzasadnione i nie budziło wątpliwości Kolegium. W ocenie organu II instancji, w opracowaniu dokonano szczegółowego opisu nieruchomości, w obu jej stanach przeznaczenia planistycznego obecnego i poprzedniego (po zmianie) miejscowego planu, a nadto dokonano także szczegółowej analizy rynku nieruchomości lokalnych i wskazano, iż na potrzeby określenia rynku nieruchomości, obszarem analizy objęto nieruchomości wyłącznie z gminy L., wskazując na preferencje nabywców, omówiono kierunki zagospodarowania gminy L., kwestie dojazdów do poszczególnych jej części i scharakteryzowano jakie tereny są potencjalnie atrakcyjne zarówno dla inwestorów, jak i nabywców. W tabeli określono cechy cenotwórcze, którym następnie przypisano odpowiedni udział wagowy wyrażony w %, tj. Lokalizacja (25%), Sąsiedztwo i Otoczenie (10%), Kształt i topografia (10%), dojazd (15%), ograniczenia (15%), możliwości inwestycyjne (25%), uzbrojenie (5%), a cechom tym przypisano trzystopniową skalę cech, następnie zaś dokonano szacowania wartości nieruchomości. W tym zakresie podniesiono również, że w obydwu planach miejscowych uwzględniono też trend czasowy obliczony na podstawie analizy transakcji sprzedaży zawartych na rynku lokalnym, który został określony na +9%.

Ponadto zdaniem organu II instancji, działki te zostały opisane w czytelnej tabeli, gdzie wskazano na datę transakcji, powierzchnię, cenę 1m2, cenę transakcyjną oraz w kolejnej tabeli, gdzie zestawiono ich cechy z cechami cenotwórczymi i wzięto pod uwagę przeznaczenie nieruchomości w poszczególnych jej częściach względem możliwości zabudowy, co szczegółowo ujęte zostało przy cesze "możliwości inwestycyjne".

Organ odwoławczy stwierdził również, że sporządzony operat posiadał wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawierał niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. Jednocześnie w ocenie organu II instancji, udowodniono, że nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego, co miało niewątpliwie związek z możliwościami inwestycyjnymi na nieruchomości poprzez jej przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wraz z usługami.

Zdaniem organu II instancji, dokonanie wyboru nieruchomości zostało szczegółowo uzasadnione, zaś z opisu nieruchomości wziętych do porównań do każdej z wycen wynikało, iż są to nieruchomości podobne.

Tym samym organ odwoławczy nie widział podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości, zwłaszcza, że przy każdej z nieruchomości wskazano szczegółowo jej cechy, powierzchnię, położenie, ograniczenia.

Kolegium wskazało, że nie podziela zarzutów odwołania podważających opinię biegłego. W ocenie organu II instancji, biegły odniósł się szczegółowo do zarzutów odwołania, zaś Kolegium nie widziało podstaw by kwestionować te wyjaśnienia.

Powtórzyło również wyliczenia opłaty dokonane przez organ I instancji. Zdaniem organu udowodniono, iż nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego.

Końcowo Kolegium wskazało, że wątpliwości budził zapis w końcowej części decyzji (tuż nad pouczeniem o możliwości złożenia odwołania), w którym wskazano sposób uiszczenia opłaty planistycznej w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji, zaś w przypadku braku zapłaty w tym terminie naliczone zostaną odsetki ustawowe zgodnie z przepisami ustawy Ordynacja podatkowa.

Skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skarżąca – M. G., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, podtrzymując przy tym argumentację przedstawioną w odwołaniu, w tym kwestionującą prawidłowość sporządzonego w przedmiotowej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Przepis art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2024.935 t.j., dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Skarga jest niezasadna.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji był przepis art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz.1130 z późn.zm.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży (zdanie pierwsze). Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wyjątek od tej zasady ustanowił przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p., dodany przez art. 1 ustawy z 26.05.2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901), który jednakże nie miał zastosowania w kontrolowanej sprawie, gdyż aktualnie obowiązujący dla ocenianej nieruchomości plan miejscowy uchwalony uchwałą Rady Gminy L. Nr XXXI/441/2021 z dnia 29 września 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. wsi R. – obszar 1 wszedł w życie jednocześnie z utratą mocy przez plan poprzedni, obejmujący przedmiotową nieruchomość, a uchwalony przez Gminę L. dla sołectw: C., C., K., R., J., Ś., P. uchwałą Nr XII/87/07 w dniu 13 września 2007 r.

Stosownie do art.151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.) wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) może być zatem zastosowane po uprzednim ustaleniu, że istnieją sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości

o zbliżonych cechach. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli, że nieruchomości porównywane odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości przyjęte do porównań powinny charakteryzować się możliwie najbardziej zbliżonymi cechami cenotwórczymi. "Porównywalność", o której tu mowa nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.

Zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

W myśl art.157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, z tym że organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych, a w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Na podstawie delegacji ustawowej z art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wydane zostało rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U.2023.1832), w którym określono rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości. Stosownie do § 3 rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości. Odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu, sposobu wyceny oraz dostępności danych określa się właściwy rynek nieruchomości przez wskazanie jego rodzaju i obszaru oraz okresu badania. Obszar analizowanego rynku nieruchomości powinien odzwierciedlać podobieństwo społeczno-gospodarcze wpływające na poziom cen nieruchomości. Obszar ten nie musi odpowiadać podziałowi administracyjnemu. W myśl § 4 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie zaś z § 5 rozporządzenia do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Mogą to być w szczególności dane zawarte w aktach notarialnych, rejestrach cen nieruchomości prowadzonych przez starostów, dokumentach planistycznych, katastrze nieruchomości, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz informacje pochodzące z oględzin nieruchomości. Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny. W przypadku zmian poziomu cen wskutek upływu czasu na analizowanym rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych aktualizuje się na dzień określenia wartości nieruchomości. Przyjęty poziom zmian cen lub stwierdzenie braku zmian cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Stosownie do § 6 rozporządzenia cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen. Każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen. Przyjęta skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Dla każdej cechy rynkowej należy także ocenić jej wpływ na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Wpływ ten określa się w szczególności na podstawie analizy cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny lub w inny wskazany w operacie szacunkowym sposób.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 7). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (§ 8).

Podkreślić należy, że organy oceniają operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyroki NSA: z 16.09.2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019, oraz z 15.05.2018 r., II FSK 2970/17, LEX nr 2504605). Oceny takiej władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. też wyrok WSA we Wrocławiu z 24.08.2017 r., II SA/Wr 384/17, LEX nr 2404544; wyrok WSA w Gliwicach z 29.07.2016 r., II SA/Gl 356/16, LEX nr 2098278; wyrok WSA w Olsztynie z 7.10.2015 r., I SA/Ol 54/15, LEX nr 1929478; wyrok NSA z 5.02.2015 r., I OSK 1224/13, LEX nr 1771894; wyrok WSA w Kielcach z 4.02.2015 r., II SA/Ke 1110/14, LEX nr 1649874; wyrok WSA w Opolu z 13.09.2018 r., II SA/Op 261/18, LEX nr 2554048).

Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest też uprawniony sąd (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 20.02.2008 r., II SA/Bd 1005/07, LEX nr 518811). "Organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku)" – por. wyrok WSA we Wrocławiu z 17.01.2019 r., II SA/Wr 758/18, LEX nr 2616518. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym o taką ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (zob. wyrok WSA w Olsztynie z 24.08.2017 r., II SA/Ol 595/17, LEX nr 2346520; wyrok NSA z 19.05.2021 r., I OSK 3148/18, LEX nr 3206234, i wyrok NSA z 8.11.2021 r., I OSK 633/21, LEX nr 3256109). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest bowiem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Białymstoku z 12.12.2017 r., II SA/Bk 325/17, LEX nr 2417263, i wyrok WSA w Bydgoszczy z 12.06.2018 r., II SA/Bd 1351/17, LEX nr 2529184). Takiej wiedzy organ nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która ją ma (rzeczoznawcą majątkowym) – zob. wyrok WSA w Szczecinie z 5.12.2019 r., I SA/Sz 564/19, LEX nr 2778176). Jak stwierdził NSA w wyroku z 12.12.2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania "mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.". Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15.12.2017 r., I OSK 1604/17, LEX nr 2411484).

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki NSA: z 12.10.2017 r., II FSK 2499/15, LEX nr 2391603; z 18.04.2018 r., II OSK 1448/16, LEX nr 2494059, i z 18.05.2020 r., I OSK 384/19, LEX nr 3007730, oraz wyrok WSA we Wrocławiu z 22.05.2018 r., II SA/Wr 184/18, LEX nr 2505634).

Zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają jednak obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. (por. też wyrok WSA w Poznaniu z 24.08.2016 r., II SA/Po 271/16, LEX nr 2110175). Powinny go więc ocenić pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z przepisami prawa, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. m.in. wyroki WSA w Krakowie: z 13.11.2015 r., II SA/Kr 1103/15, LEX nr 1939230, oraz z 30.10.2015 r., II SA/Kr 108/15, LEX nr 1939225, a także wyrok WSA w Łodzi z 6.10.2015 r., II SA/Łd 705/15, LEX nr 1930319; wyroki NSA: z 10.07.2015 r., I OSK 2546/13, LEX nr 1794862; z 20.05.2015 r., I OSK 2329/13, LEX nr 1984404; z 21.10.2014 r., I OSK 345/13, LEX nr 1591028, i z 16.10.2014 r., I OSK 611/13, LEX nr 1598210; wyrok WSA w Warszawie z 18.03.2015 r., I SA/Wa 105/15, LEX nr 1729322; wyrok WSA w Kielcach z 7.08.2014 r., II SA/Ke 486/14, LEX nr 1502295, oraz wyrok WSA w Łodzi z 2.08.2018 r., II SA/Łd 421/18, LEX nr 2536480).

Przenosząc dotychczasowe rozważania na grunt kontrolowanej sprawy Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania zaskarżonej decyzji i sporządzonego operatu szacunkowego.

Zdaniem Sądu organy prawidłowo oceniły sporządzony w sprawie operat szacunkowy, uznając, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający kwestionowany operat spełnił wymogi wyceny opisane w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, wydane na podstawie art.159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.1832). Operat zawiera treść wskazaną w § 79 i § 80 rozporządzenia.

Przeznaczenie szacowanej nieruchomości w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego, jak i w poprzednio obowiązującym oraz jej powierzchnia nie były kwestionowane i znajdują potwierdzenie w materiale dowodowym sprawy.

Na stronie 4 operatu rzeczoznawca podał, że oględziny nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 6.06.2025 r., wartość przedmiotu wyceny określono na dzień sprzedaży nieruchomości – 13.05.2025 r., stan nieruchomości określono na dzień wejścia w życie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego - 30.10.2021 r.

Organy, tak jak to wskazano w operacie szacunkowym, prawidłowo przyjęły, że skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu te czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po wejściu w życie planu, jak na przykład podział nieruchomości (por. wyrok NSA z 15.04.2008, sygn. II OSK 408/07, wyrok WSA w Krakowie z 20.09.2012 r., sygn. II SA/Kr 829/12, wyrok WSA w Krakowie z 27.09.2013 r., sygn. II SA/Kr 760/13, wyrok WSA w Krakowie z 28.10.2015 r., sygn. II SA/Kr 1191/15).

Natomiast data oględzin wskazana w uzasadnieniu decyzji organu I instancji była nieprawidłowa. Skoro jednakże organy rozstrzygnięcia oparły na sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym, w którym podano inną datę przeprowadzenia oględzin, powyższą nieprawidłowość należało uznać za omyłkę pisarską, nie mającą żadnego wpływu na wynik sprawy.

Na stronie 6 operatu rzeczoznawca opisał, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w odległości około 2 km od centrum gminy oraz o około 6 km od granic miasta K. oraz wjazdu na autostradę A – 4. Parametry podane w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego zostały zatem określone błędnie. Również i tę wadliwość należało uznać za omyłkę pisarską, nie mającą żadnego wpływu na wynik sprawy.

W rozdziale 9. "Określenie wartości nieruchomości według przeznaczenia w starym planie", na stronie 11 operatu biegły przedstawił analizę rynku, informacje o transakcjach stanowiących zbiór próbki reprezentatywnej, a na stronie 14 i 15 operatu - opis 3 nieruchomości przyjętych do porównań. W tabeli na stronie 14 operatu przedstawiono 7 cech cenotwórczych i określony procentowo wpływ cechy na zróżnicowanie cen na lokalnym rynku nieruchomości.

W rozdziale 10. "Określenie wartości nieruchomości według przeznaczenia w nowym planie", na stronie 17 operatu biegły - analogicznie - przedstawił analizę rynku, informacje o transakcjach stanowiących zbiór próbki reprezentatywnej, a na stronie 21 i 22 operatu - opis 3 nieruchomości przyjętych do porównań. W tabeli na stronie 20 operatu przedstawiono 7 cech cenotwórczych i określony procentowo wpływ cechy na zróżnicowanie cen na lokalnym rynku nieruchomości.

Sąd nie znalazł błędów rachunkowych w obliczeniach dokonanych przez rzeczoznawcę.

W odniesieniu do zarzutów skargi stwierdzić należy, że stanowisko skarżącej, że szacowana była działka [...] jest błędne. Jak wyżej podano, dla obliczenia wysokości opłaty planistycznej związanej ze sprzedażą działki nr [...], szacowana była nieruchomość składająca się z działki nr [...], gdyż dacie wejścia w życie nowego planu działka nr [...] jeszcze nie była wydzielona. Skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu te czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po wejściu w życie planu, jak na przykład podział nieruchomości.

Dlatego też rzeczoznawca prawidłowo powołał się na opisany w księdze wieczystej stan nieruchomości na dzień 30.10.2021 r. i podał, że działka nr [...] w R. ma powierzchnię 0, 5151 ha i stanowi własność A. G. i M. G. po ˝. Dlatego też opis dostępu działki do drogi publicznej ze strony 6 operatu dotyczy działki nr [...], a nie działki nr [...].

Skarżąca zakwestionowała także opis działki podany przez rzeczoznawcę, twierdząc że nie było na niej żadnych samosiejek, a od strony wschodniej i zachodniej działka była ogrodzona trwałym ogrodzeniem z siatki na podmurówce z lanego betonu, na którego budowę uzyskano pozwolenie w 1987 r. Przypomnieć zatem należy, że opis nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę dotyczył działki nr [...] w R. , a nie działki nr [...].

Z akt administracyjnych wynika, że w piśmie z dnia 29 sierpnia 2025 r. (k.62 a.a.) rzeczoznawca wyjaśnił, że przedmiotem wyceny była działka [...] a nie działka [...], że na działce [...] znajdowało się kilka drzew i krzewów, ale składniki te nie wpływają w sposób istotny na wartości nieruchomości z uwagi na budowlany charakter terenu. Rzeczoznawca przyznał także, że działka od strony wschodniej i zachodniej była ogrodzona ogrodzeniem, co zostało uwzględnione w wycenie. W piśmie tym rzeczoznawca podkreślił, że w starym planie działka [...] miała przeznaczenie budowlano-rolne, a działka nr [...] – przeznaczenie rolne. Wyjaśnił, że ceny działek rolnych na lokalnym rynku nieruchomości zawierają się w przedziale od 1,2 zł/m2 do 60 zł/m2. Wartość przedmiotu wyceny według przeznaczenia w starym planie została określona na 111,18 zł/m2. Rzeczoznawca zwrócił również uwagę, że "zarówno przed wprowadzeniem planu, jak i po wprowadzeniu planu działka była ogrodzona i zagospodarowania drzewami oraz krzewami, co zostało uwzględnione w wycenie". Kolegium powołało się na te wyjaśnienia i je zaakceptowało.

Również Sąd nie znalazł podstaw, by je zakwestionować.

Odnosząc się do zgłoszonej przez skarżącą wątpliwości, czy rzeczoznawca był na działce, czy może też opis sporządził na podstawie opinii, którą rok wcześniej sporządził na potrzeby odsprzedaży Gminie wąskiego pasa działki przylegającego do ogrodzenia od strony wschodniej, w piśmie przekazującym odwołanie (k.63 a.a.) Wójt Gminy podał, że wycenę tę wykonał Ł. G., a nie T. B. – autor operatu w rozpoznawanej sprawie.

Na marginesie tylko odnotować należy wadliwość uzasadnienia zaskarżonej decyzji w części, w której Kolegium wskazało, że wątpliwości budził zapis w końcowej części decyzji, w którym wskazano sposób uiszczenia opłaty planistycznej w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji, zaś w przypadku braku zapłaty w tym terminie naliczone zostaną odsetki ustawowe zgodnie z przepisami ustawy Ordynacja podatkowa. Organ odwoławczy poprzestał na zgłoszeniu tych wątpliwości, ale nie próbował nawet ich wyjaśnić, co świadczy o wadliwości uzasadnienia.

W związku z tym, dla porządku stwierdzić należy, że brak jest podstaw prawnych do określenia w decyzji organu I instancji, w oparciu o art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej, terminu do uiszczenia opłaty renty planistycznej ani podstaw do wskazania uprawnienia do naliczenia odsetek za przekroczenie tego terminu.

Okoliczność ta nie miała jednakże żadnego wpływu na wynik sprawy.

Wobec powyższego, na podstawie art.151 p.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.