Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 września 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Wojewoda [...], decyzją z [...] stycznia 2013 r. nr [...], utrzymał

w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z [...] września 2012 r.

nr [...], którą orzeczono o ustaleniu odszkodowania za udział [...] części nieruchomości położonej w L., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] i jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], zajętej pod publiczną drogę gminną – ul. [...] w L..

Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2007 r. nr [...] stwierdzono nabycie przez gminę L. z mocą prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w L., zajętej pod część ulicy [...], oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek jak w przedmiotowej decyzji. Uprawnieni do odszkodowania K.W. i W.W. złożyli wniosek o odszkodowanie w trybie art. 73 ust. 4 ustawy z 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. W prowadzonym

przez Starostę Powiatu [...] postępowaniu został sporządzony

przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. operat szacunkowy w dniu

21 marca 2012 r. Rzeczoznawca zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjmując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na obszarze miasta L., przeznaczonych

pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, objętych transakcjami sprzedaży

w latach 2010 – 2011. Ponieważ biegła stwierdziła na analizowanym rynku lokalnym, obejmującym teren powiatu [...], brak transakcji nieruchomościami

pod drogi spełniającymi warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n.

to do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęła wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Do porównania biegła wybrała 14 transakcji umów kupna – sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W dniu 8 maja 2012 r. odbyła się rozprawa administracyjna, w czasie

której rzeczoznawca odniosła się do zgłoszonych przez Miasto L. zastrzeżeń do sporządzonego przez nią operatu.

W ocenie organu określona w operacie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania, gdyż operat czyni zadość wymogom stawianym

przez przepisy prawa.

Natomiast odnosząc się do zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w stosunku do operatu szacunkowego organ stwierdził, że mógł on skorzystał z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 u.g.n., który to przepis daje możliwość zwrócenia się

do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu.

W skardze na decyzję Wojewody [...] Gmina Miejska L. zarzuciła:

1) naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 2 pkt 2 oraz z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się

na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] i nr [...] z obrębu

ewid. [...] i [...], o łącznej powierzchni [...] m2 położoną pod drogą publiczną

ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

2) naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy

do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji .

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie

i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona.

Z materiału dokumentacyjnego sprawy wynika, że ostateczną decyzją

z [...].07.2007 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Miasto L.,

w trybie art. 73 ust. 1 ustawy z 13.10.1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki szczegółowo wymienione w decyzji. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu nabycie takiej nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które stosownie do treści ust. 4 tego przepisu,

jest ustalone i wypłacone według zasad i trybu określonych w przepisach

o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 01.01.2001 r. do 31.12.2005 r.

W sprawie jest bezsporne, że w powyższym terminie K.W.

i W.W. złożyli wniosek o ustalenie odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami

(Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. I taka opinia w niniejszej sprawie została sporządzona w dniu 21 marca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. Wskazana w tym operacie wartość rynkowa szacowanej nieruchomości została przyjęta przez organ jako podstawa do określenia wysokości należnego odszkodowania.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zależności od celu wyceny, określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109

ze zm.)

Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 powołanego rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona

pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest

możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Z tym, że w przypadku nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13.10.1998 r., stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień [...].10.1998 r. i nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w cytowanym § 36 rozporządzenia. Wynika bowiem z treści operatu (str. 7), że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym, obejmującym powiat [...], nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Wobec tego wartość rynkowa określona została

przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych,

który zgodnie z ustaleniami biegłej znajduje się na obszarze przeznaczonym

pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (str. 6 opinii). Z bazy danych biegła wybrała 14 transakcji nieruchomości (str. 7 opinii). Przy wycenie biegła zastosowała podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. O wyborze podejścia

i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca.

Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje

do porównania. Należy tylko stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda

i podejście są prawnie dopuszczalne. Przyjęte do porównania nieruchomości położone są na rynku lokalnym – wszystkie w mieście L. i zarzut skargi,

że położone są one, poza jedną, w znacznej odległości od nieruchomości wycenianej jest niezasadne. Podobnie i zarzut skargi, iż powierzchnie działek przyjętych

do porównania są większe od powierzchni gruntu wycenionego nie uzasadnia zarzutu braku podobieństwa gdyż to w gestii biegłego leży ocena co decyduje

o podobieństwie przyjętych do porównania nieruchomości. Należy bowiem mieć

na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie,

w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Natomiast stawiane przez skarżącego w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się właśnie do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mogą być ocenione przez organy w trybie art. 80 k.p.a. jak również przez sąd administracyjny. Dotyczy to wspomnianego już doboru przez rzeczoznawcę, przyjętych

do porównania, nieruchomości podobnych jak i rodzaju cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę dokonując obliczenia współczynnika korygującego a co obszernie jest kwestionowane przez skarżącego w uzasadnieniu skargi.

Natomiast co do kwestionowania przedmiotowego operatu szacunkowego w zakresie elementów, które wymagają wiadomości specjalnych to skarżący mógł przedłożyć własny operat, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania.

Mógł także zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych

o ocenę prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego,

co przewiduje art. 157 ust. 1 u.g.n. Z żadnej z tych możliwości skarżący

nie skorzystał. Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać

za nieuzasadnione a ponieważ zaskarżone decyzje nie naruszają prawa Sąd,

na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.