Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda,, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant Izabela Maj-Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2014 r. sprawy ze skargi J.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Pismem z dnia 15 lutego 2008 r. Wójt Gminy B. powiadomił M. B. i J. B. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie S. nr [...] o powierzchni 0,1333 ha i nr [...] o powierzchni 0,0188 ha w związku ze zbyciem tych nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia w gminie planu miejscowego, przyjętego uchwałą Rady Gminy Bobrowniki nr XXXI/218/05 z dnia 28 października 2005 r. Współwłaścicielami nieruchomości (z księgą wieczystą w Sądzie Rejonowym w B. – nr [...]) są M. B. w udziale 2/3 i J. B. – w udziale 1/3.

Decyzją z dnia [...]r. Wójt Gminy Bobrowniki ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na kwotę 13.575 zł i do jej wniesienia zobowiązał solidarnie M. B. i J. B.

Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. W wyniku rozpatrzenia wniesionej skargi, prawomocnym wyrokiem z 19 grudnia 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 977/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił decyzję organu drugiej instancji. W uzasadnieniu wyroku nie podzielając zarzutu, iż w sprawie winny mieć zastosowanie przepisy ordynacji podatkowej, zarzucono jednak brak wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i przygotowania sprawy do końcowego rozstrzygnięcia. Wskazano także. że iż w przypadku współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, współwłaścicieli obciąża opłata planistyczna w częściach ułamkowych wynikających z udziału we współwłasności.

Orzekając ponownie po wyroku, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...]r. uchyliło decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...]r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

Po sporządzeniu nowego operatu szacunkowego, decyzją dnia [...]r. Wójt Gminy B. ponownie ustalił jednorazową opłatę - w wysokości 12.735 zł i zobowiązał strony do jej uiszczenia w kwotach odpowiadających im udziałom w prawie własności.

Rozstrzygnięcie to w wyniku złożonego odwołania rozpatrywane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., które decyzją z dnia [...]r. uchyliło jej a sprawę przekazano do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano na skutki wejścia w życia z dniem 11 sierpnia 2011 r. ustawy z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którą dodano przepis art. 87 ust. 3a. Ustalając rentę planistyczną po dniu wejścia w życie tego przepisu należy oszacować wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia wynikającego z przepisów planu miejscowego, który utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r. i uwzględnieniem jej faktycznego sposobu wykorzystania w okresie pomiędzy utratą mocy przez poprzedni plan a wejściem w życie planu aktualnie obowiązującego. Zarzucono też kontrolowanej decyzji oparcie na operacie, który nie uwzględniał tego faktu i nie zawierał stosownych wyliczeń.

Po sporządzeniu nowego operatu (w dniu 30 grudnia 2011 r. po ponownych oględzinach nieruchomości – w dniu 14 grudnia 2011 r.) oraz wypowiedzeniu się stron postępowania, decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy B. w pkt 1 orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę nr [...] o powierzchni 0,1333ha i ½ działki nr [...] o powierzchni 0,0094 ha spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w pkt 2 określił wysokość tej opłaty na kwotę 8.017 zł, a w pkt 3 wskazał, że do jej wniesienia zobowiązana jest M. B. w 2/3 częściach w przypadku działki [...] (tj. 4.994 zł) oraz w ¼ w przypadku działki nr [...] (tj. 264zł) oraz J. B. w 1/3 w przypadku działki nr [...] (tj. 2.496 zł) oraz w ¼ części działki [...] (tj. 264 zł) oraz w pkt 4 zobowiązał do jej wniesienia w terminie 14 dni od daty ostateczności decyzji.

W odwołaniu od powyższej decyzji J. B. zarzucił organowi naruszenie prawa, gdyż uprawnienie do ustalenia opłaty planistycznej uległo przedawnieniu.

Decyzją z dnia [...] r., po przeprowadzeniu dodatkowego postępowania w trybie art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego w celu wyjaśnienia wątpliwości związanych z wyceną nieruchomości, co ostatecznie doprowadziło do przygotowania nowego operatu szacunkowego przez biegłego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w pkt 2, pkt 3, i pkt 4 i w tym zakresie orzekło merytorycznie ustalając, że wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 7,612 zł, a do jej wniesienia zobowiązani są M. B. w 2/3 części w przypadku działki [...] (tj. 4.740 zł) oraz w ¼ w przypadku działki nr [...] (tj. 251 zł) oraz J. B. w 1/3 w przypadku działki nr [...] (tj. 2.370 zł) oraz w ¼ części działki [...] (tj. 251 zł). W uzasadnieniu wskazano, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Bobrowniki- Sołectwo Sączów przyjęty uchwałą Rady Gminy w Bobrownikach z dnia 28 października 2005 r. wszedł w życie 31 grudnia 2005 r. Podkreślono, że niniejsze postępowanie wszczęto 15 lutego 2008 r., a zatem przed upływem 5 lat, od kiedy plan stał się obowiązujący. Wyjaśniono, że żaden przepis nie ogranicza terminem możliwości wydania decyzji w trwającym postępowaniu, jeżeli zostało ono wszczęte przed upływem wskazanych 5 lat. Zarzut niedopuszczalności wydania decyzji ze względu na upływ czasu uznano wobec powyższego za chybiony. Odnosząc się do meritum sprawy, uznano że sporządzony operat szacunkowy jest prawidłowy i miarodajny, wobec czego zaakceptowano dokonana nim wycenę i z jej wykorzystaniem obliczono wysokość należnej opłaty planistycznej, indywidualizując zakres obowiązków stron w zależności od ich udziałów w prawie własności działek.

W wyniku złożonej skargi na powyższą decyzję, w której zarzucono naruszenie przez organ art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 15 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 138 § 2 Kodeksu poprzez jego niezastosowanie w sprawie, co doprowadziło do sporządzenia nowego operatu szacunkowego na etapie postępowania odwoławczego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, wyrokiem z dnia 20 marca 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 1235/12 uwzględnił skargę J. B. Uchylając zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy B. Sąd w uzasadnieniu wskazał, że istotnie gdy sprawa jest dostatecznie wyjaśniona i nie ma potrzeby prowadzenia postępowania wyjaśniającego, to brak jest podstaw do stosowania przepisu art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zdaniem Kolegium taka sytuacja miała miejsce w rozpatrywanej sprawie. Zdaniem Sądu, wbrew stanowisku organu drugiej instancji, w sprawie nie miała miejsca wyłącznie korekta operatu będącego podstawą orzekania przez organ pierwszej instancji, ale było to sporządzenie nowego operatu, o czym świadczy nie tylko twierdzenie samego rzeczoznawcy, ale także treść złożonego dokumentu, który nie jest określany jako aneks czy uzupełnienie operatu z dnia 30 grudnia 2011 r., Powstała sytuacja nie była przez organ odwoławczy zamierzona, gdyż zwróciło się ono o przeprowadzenie dowodowego postępowania uzupełniającego, kierując do rzeczoznawcy w istocie dwa konkretne pytania. Można więc przypuszczać, że zamiarem było przeprowadzenie czynności wyjaśniających w zakresie dopuszczonym art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego. Tym niemniej ostatecznie Kolegium otrzymało nie tyle uzupełniony materiał dowodowy (o co wnioskowało), ale zupełnie nowy operat szacunkowy. Uznając, że operat szacunkowy jest podstawowym materiałem dowodowym służącym ustaleniu opłaty planistycznej, gdyż w istocie w operacie rzeczoznawca oblicza jej wysokość, doszło do sytuacji nie zamierzonej przez organ drugoinstancyjny, że właśnie na etapie postępowania odwoławczego przeprowadzono postępowanie w pełnym zakresie. Gdyby potrzeba takiego postępowania została uznana przez organ odwoławczy, niewątpliwie wydane rozstrzygniecie prowadziłoby do zastosowania art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Skoro rzeczoznawca potwierdził, że decyzja organu pierwszej instancji wydana została w oparciu o operat wymagający nie tyle korekty, co sporządzenia na nowo, to po otrzymaniu takiego operatu organ odwoławczy winien uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania, wobec okazania się, że decyzja ta wydana została w oparciu o wadliwy materiał dowodowy, wymagający kompleksowej zmiany. Oparcie bowiem rozstrzygnięcia na zanegowanym przez jej autora operacie może być ocenianie jako wydanie decyzji w oparciu o wadliwy materiał dowodowy, a zatem z naruszeniem zasady kompletnego i miarodajnego dla wyjaśnienia sprawy materiału. Nawet bowiem, jeśli nie zachodzi potrzeba fizycznego wytworzenia w ponowionym postępowaniu dowodów, bo zostały one już wytworzone, jak w tej sprawie, to jeżeli materiał ten ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, winien zostać rozpoznany przez organ pierwszej instancji. W przeciwnym razie strona pozbawiona zostaje możliwości dwukrotnego rozpoznania sprawy na bazie materiału mającego istotne znaczenie dla jej rozstrzygnięcia a także zostaje pozbawiona zostaje możliwości kwestionowania tego materiału pod względem merytorycznym, skoro organ drugiej instancji stwierdza że poprawność ta znajduje się poza zakresem jego kognicji. Uchylając kontrolowane decyzje Sąd doszedł do przekonania, że w oparciu o miarodajny materiał sprawa powinna być rozpoznana ponownie przez organy obu instancji. Jednocześnie Sąd za prawidłowe uznał stanowisko organów dotyczące braku podstaw do umorzenia postępowania ze względu na upływ czasu. Podkreślił, że wszczęcie postępowania nastąpiło przez upływem 5 lat od daty, kiedy plan miejscowy stał się obowiązujący. Ustawa nie określa terminu do wydania decyzji w sprawie, określając jedynie termin do wszczęcia postępowania w sprawie.

Prowadząc kolejny już raz postępowanie, organ pierwszej instancji przygotował nowy operat szacunkowy z dnia 24 lipca 2013 r., dołączony został wypis z miejscowego panu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bobrowniki – Sołectwa Sączów zatwierdzony uchwałą Nr XXXI/218/05 Rady Gminy Bobrowniki wraz z wyrysem dotyczącym przedmiotowych działek, a następnie decyzją Nr [...] z dnia [...] r. Wójt Gminy B., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchwały Nr XXXI/218/05 Rady Gminy Bobrowniki z dnia 28 października 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bobrowniki – sołectwo Sączów oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego ustalił w pkt 1. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę gruntu oznaczoną nr [...] o powierzchni 0,1333 ha i ½ części działki oznaczonej nr [...] o powierzchni 0,0188 ha – tj. o powierzchni 0,0094 ha, spowodowaną uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w pkt 2. określił wysokość tej opłaty na kwotę 8.565 zł, a w pkt 3. wskazał, że do jej wniesienia zobowiązana jest M. B. w 2/3 częściach w przypadku działki [...] (tj. 5,334 zł) oraz w ¼ w przypadku działki nr [...] (tj. 282zł) oraz J. B. w 1/3 w przypadku działki nr [...] (tj. 2.667 zł) oraz w ¼ części działki [...] (tj. 2682zł), w pkt 4. wskazano numer konta bankowego. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostało wszczęte w dniu 15 lutego 2008 r.

Nieruchomość składająca się z działki o nr [...] i ½ działki oznaczonej nr [...] w obowiązującym planie przyjętym uchwałą z dnia 29 października 2005 r. znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast przed uchwaleniem tegoż planu nieruchomość ta znajdowała się w terenach użytkowanych rolniczo i według ewidencji gruntów składała się z użytków [...] o powierzchni 231 m² oraz [...] powierzchni 1290 m².

Według planu miejscowego, który utracił moc 21 grudnia 2003 r. działki te stanowiły teren oznaczony symbolem 23 RP – tj. "tereny upraw polowych, adaptacja istniejącego sposobu użytkowania, dopuszcza się realizację ośrodków produkcji rolnej, ogrodnicze i zwierzęcej, adaptacja i możliwości modernizacji istniejących budynków mieszkalnych i gospodarczych". W okresie bezplanowym tj. od 31 grudnia 2003 r. do wejścia w życie obecnego planu – tj. do dnia 30 grudnia 2005 r. stan nieruchomości nie uległ zmianie. Dla nieruchomości tej nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i nie zmienił się sposób jej zagospodarowania, użytkowania i wykorzystywania.

Wzrost wartości nieruchomości nastąpił z dniem wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po zacytowaniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz powołaniu się na § 22 uchwały Nr XXXI/218/05 z dnia 29 października 2005 r. w sprawie miejscowego planu przewidującego 20 % stawkę służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, organ przedstawił dokonane w niniejszym postępowaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz wydane rozstrzygnięcia. Wskazał, że w dniu 25 czerwca 2013 r. do organu przesłana została całość akt wraz z kserokopią prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 29 marca 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 1235/12,w związku z czym zlecono rzeczoznawcy majątkowemu przygotowanie operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie. W dniu 29 lipca 2013 r. strona zgodnie z art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego została zawiadomiona o możliwości zapoznania się z przygotowanym operatem, a następnie dokonano oceny przedłożonego operatu. Stwierdzono, że wartość rynkową nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Dokonując wyceny rzeczoznawca uwzględnił wszystkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości tzn. kształt i wielkość działki, położenie, uzbrojenie, dostęp do drogi publicznej oraz otoczenie. Wykazał również wpływ cech rynkowych na jej wartość. Zastosował także w przypadku potrzeby wskaźniki korygujące. Wyliczenie należnej opłaty nastąpiła poprzez przemnożenie różnicy w wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu przy zastosowaniu 20% stawki przyjętej w obowiązującym planie.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. B. Wniósł o umorzenie postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Bobrowniki. W jego ocenie skoro miejscowy plan wszedł w życie w dniu 31 grudnia 2005 r., a Wojewódzki Sąd Administracyjny usunął z obrotu prawnego poprzednio wydane decyzje przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. i Wójta Gminy B., konieczne jest ponowne wszczęcie postępowania od samego początku a nie jego dalsza kontynuacja, podczas gdy w dniu 31 grudnia 2010 r. upłynął 5- letni termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia tej opłaty.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. Motywując swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu stwierdzając, iż podstawą wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest wzrost jej wartości spowodowany uchwaleniem planu lub jego zmianą oraz jej zbycie. Środkiem dowodowym w sprawie jest operat szacunkowy. Postępowanie związane z ustaleniem przedmiotowej uchwały toczy się od 2008 r., a pierwsza decyzja w sprawie wydana została w dniu 13 maja 2008 r. Następnie wydawane były kolejne decyzje. Wydane zostały też dwa wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach.

Kolegium potwierdziło, iż uchwałą Rady Gminy Bobrowniki nr XXXI/218/05 z dnia 28 października 2005 r., która weszła w życie 30 grudnia 2005 r. przyjęto nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Bobrowniki – Sołectwo Sączów, według którego działki nr [...] i nr [...] znalazły się na terenie oznaczonym symbolem 17 MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i mieszkaniowej jednorodzinnej z nieuciążliwymi usługami w ramach zabudowy mieszkaniowej. W myśl § 22 tej uchwały stawka procentowa służąca naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości dla terenu oznaczonych symbolem MN i MN/U – ustalona została na 20%.

Potwierdziło też fakt częściowego zniesienia współwłasności i sprzedaży (akt notarialny z dnia [...] r.) przez współwłaścicieli działek nr [...] i nr [...] M. B. (w 2/3) i J.B. (w 1/3), powstałych po podziale z działki [...] na działki nr [...],[...] i [...], po ½ działki nr [...] i po ¼ działki nr [...]. Spowodowało to wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W prowadzonym obecnie postępowaniu przygotowany został nowy operat szacunkowy, który stanowi podstawę określenia przez organ wartości przedmiotowej nieruchomości. Wobec zmiany przeznaczenia przedmiotowych działek z terenu określonego symbolem 23 RP - tereny rolne (stary plan z 1991 r.) na tereny o symbolu – 17 MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (plan z 2005 r.) z dniem wejścia w życie nowego planu miejscowego nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości, Rzeczoznawca ustalił, że wartość nieruchomości według planu obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. i według faktycznego sposobu jej wykorzystania w okresie bezplanowym tj. do 30 grudnia 2005 r. była taka sama. Określenia wzrostu wartości nieruchomości dokonał rzeczoznawca w przygotowanym w sprawie operacie z dnia 24 lipca 2013 r. Wynika z niego, że cena 1m² gruntów przeznaczonych na teren rolny wynosi 2,97 zł/m², a pod zabudowę mieszkaniową – 32.98 zł/ m². W związku z powyższym organ wyliczył różnicę wartości zbytych działek, a następnie przy zastosowaniu 20% stawki opłaty wyliczył wysokość należnej opłaty łącznie na kwotę 8.565 zł. Organ odwoławczy podkreślił, iż przygotowany w sprawie operat szacunkowy został pozytywnie oceniony przez organ pierwszej instancji, który wskazał na uwzględnienie przez rzeczoznawcę wszystkich elementów, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości (tj. kształt, wielkość położenie, uzbrojenie, dostęp do drogi publicznej, otoczenie), oraz zastosowanie w sytuacji braku nieruchomości podobnych – wskaźników i współczynników korygujących . Kolegium nie dopatrzyło się uchybień w dokonanych wyliczeniach. Kolegium wskazało, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku odniósł się możliwości umorzenia postępowania, stwierdzając, iż nie zachodzą przesłanki do umorzenia postępowania z uwagi na upływ czasu. Podkreślono, że niewątpliwie wszczęcie postępowania nastąpiło przed upływem 5 lat od daty, kiedy plan miejscowy stał się obowiązujący. Organ dodał, ze wbrew twierdzeniom strony w odwołaniu, uchylenie decyzji przez Sąd w wyroku nie zakończyło postępowania. Zgodnie ze wskazaniami zawartymi w tym wyroku organ pierwszej instancji przeprowadził ponownie postępowanie dowodowe, które zostało rozpatrzone w niniejszym postępowaniu.

Organ wyjaśnił, że termin 5-letni, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia tej opłaty, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Postępowanie nie stało się bezprzedmiotowe, stąd też brak podstaw jego umorzenia.

Niezadowolony z powyższego rozstrzygnięcia J. B. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Wniósł o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z uwagi na naruszenie przepisów: art. 105 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez wszczęcie i wydanie decyzji w przedmiocie jednorazowej opłaty planistycznej w sytuacji, gdy roszczenie o zapłatę uległo przedawnieniu; art. 64, art. 10, art. 77 i art 79 Kodeksu mające wpływ na wynik sprawy oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i wydanie rozstrzygnięcia na podstawie wadliwie sporządzonego operatu oraz o zwrot kosztów postępowania. W rozwinięciu skargi jej autor powtórzył argumenty podnoszone już w odwołaniu, iż organ nie uwzględnił zarzutu przedawnienia. Odnosząc się do argumentacji zawartej w wyroku sygn. akt II SA/Gl 1235/12 wyjaśnił, iż dokonana została ona w innej sytuacji prawnej. Jego zdaniem Kolegium błędnie przyjęło, że nadal po uchyleniu decyzji przez Sąd występuje kontynuacja postępowania. Skarżący podniósł, że "kontynuacja" tego postępowania nie zwalania organów od stosowania prawa, a wszczęcie postępowania następuje przez doręczenie stronie stosownego zawiadomienia, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono. Pominięto także przepisy gwarantujące stronie czynny udział postępowaniu, nie powiadamiając go o czynnościach dowodowych. Na tę okoliczność przywołał orzecznictwo sadów administracyjnych. Podkreślił, że wobec braku uczestnictwa w wizji lokalnej w dniu 15 lipca 2013 r. nie mógł zadawać pytań i żądać wyjaśnień od biegłego rzeczoznawcy. Dodał, że protokołu z tej wizji nie dołączono do operatu, co uniemożliwia ocenę wniosków zawartych w treści operatu.

Wreszcie zdaniem skarżącego operat został sporządzony wadliwie, niewłaściwie przeprowadzono wycenę w zakresie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości - nie uwzględniono bowiem czy na danym terenie zabudowa była dopuszczalna. W tym zakresie odwołał się do orzecznictwa sądowego. Podkreślił ł też, że błędne i niewystarczające jest oparcie się na danych z ewidencji gruntów. Zasadnicze jest bowiem ustalenie przez organ, czy przed wejściem w życie planu miejscowego działka mogła być faktycznie zabudowana, czy hipotetycznie można było uzyskać w stosunku do niej decyzję o warunkach zabudowy. W tym przypadku biegły takich ustaleń nie dokonał.

Podniósł także, że nie uwzględniono w wycenie faktu, iż wyceniana nieruchomość objęta jest wydzielonym pasem z zakazem zabudowy w ramach terenów inwestycyjnych stanowiących rezerwę dla realizacji drogi. Nie określono w operacie jaki obszar powierzchni gruntu zajęty jest na realizację celu publicznego i czy wpływa to na wartość nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi, Kolegium stwierdziło, iż w sprawach tych zajął już stanowisko Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w ostatnim wyroku z dnia 20 marca 2013 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu wykazała, iż odpowiadają one prawu, nie naruszają bowiem ani przepisów materialnoprawnych ani przepisów procedury.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie:

- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego

- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika;

- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą ;

- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

- zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistyczne. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Przepisami pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt częściowego zniesienia współwłasności i sprzedaży, przed upływem pięciu lat, przez M. B. i J.B. aktem notarialnym Nr rep. [...] z dnia [...] r. nieruchomości położonej w B. (tj. działki nr [...] i po ¼ działki nr [...].). Niesporne jest także to, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy w Bobrownikach nr XXXI/218/05 z dnia 28 października 2005 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia tego terenu. W planie tym przedmiotowe działki znalazły się w terenie oznaczonym symbolem "17 MN" – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z nieuciążliwymi usługami w ramach zabudowy mieszkaniowej. Poza sporem pozostaje także fakt, że w poprzednio obowiązującym planie (zatwierdzonym uchwałą Gminnej Rady Narodowej w Bobrownikach nr XII/75/91 z dnia 21 czerwca 1991 r.), który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r. przedmiotowe działki w całości położone były w terenie oznaczonym symbolem "23 RP", - uprawy polowe, adaptacja istniejącego sposobu użytkowania, gdzie dopuszczono realizację ośrodków produkcji rolnej, ogrodniczej i zwierzęcej oraz adaptację i możliwość modernizacji istniejących budynków mieszkalnych i gospodarczych. Nie ulega więc wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame. Wobec niewątpliwie istnienia okresu luki planistycznej, organy ustaliły faktyczne wykorzystanie tej nieruchomości w tym okresie czyli w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 30 grudnia 2005 r. i wskazały, iż były wykorzystywane jako działki rolne.

W tych warunkach w niniejszej sprawie zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 4 cytowanej ustawy, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżącego z rolnego na cele zabudowy mieszkaniowej dokonanej wymienionym powyżej planem ich wartość uległa zwiększeniu. Podstawowym dowodem do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenie tej nieruchomości w uchwalonym planie.

W przygotowanym w sprawie operacie ustalono, że wartość przedmiotowej nieruchomości według przeznaczenia ustalonego "starym", obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. planem miejscowym i wartość tej nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po jego utracie – dalej wykorzystywana jako tereny upraw rolnych wyniosła 1m² - 2,97 zł, podczas gdy wartość ta po uchwaleniu "nowego" planu z 28 października 2005 r. – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – z dopuszczeniem nieuciążliwych usług wyniosła – 1 m² - 32,98 zł. Sporządzająca operat szacunkowy biegła rzeczoznawca wyliczyła zatem wartość tej nieruchomości przed i po zmianie, a powstałą różnicę przemnożyła przez stawkę procentową opłaty planistycznej określonej w tym planie. W ten sposób organ pierwszej instancji ustalił kwotę jednorazowej opłaty – tj. kwotę 8,565 zł, zgodnie z 20% stawką tej opłaty przewidzianą w planie. Prawidłowo następnie uiszczenie tej opłaty zostało podzielone pomiędzy zobowiązanych stosownie do ich udziałów we własności przedmiotowych działek.

Nie można podzielić zarzutów skarżącego kierowanych w stosunku do przygotowanego w sprawie kolejnego już operatu szacunkowego. Operat ten przygotowany i sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne i został pozytywnie oceniony przez organy orzekające w sprawie.

Wprawdzie operat taki jak każdy dowód podlega ocenie przez organy orzekające w sprawie zgodnie z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, ale może on być zakwestionowany, gdy zostanie wykazane, że został on sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami, zawiera błędy formalne, rachunkowe, jest nielogiczny, a tego skarżący nie wykazał. Błędów takich nie dopatrzył się także skład orzekający w sprawie. Operat sporządzony został z uwzględnieniem obowiązujących przepisów i wymagań. Analiza treści złożonego operatu prowadzi do stwierdzenia, że biegła – rzeczoznawca uwzględniła wszystkie elementy, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości, czyli jej kształt, wielkość, położenie, uzbrojenie, dostęp do drogi publicznej czy jej otoczenie. W przypadku braku nieruchomości podobnych – biegła prawidłowo zastosowała wskaźniki i współczynniki korygujące. Podzielić też trzeba stanowisko orzekających organów, iż nie dopatrzono się uchybień w dokonanych w nim wyliczeniach.

W toku przeprowadzonego postępowania organy nie naruszyły przepisów procedury administracyjnej, prowadząc w sposób prawidłowy postępowanie dowodowe, zapewniając stronom czynny udział w tym postępowaniu, umożliwiając jej wypowiedzenie się w sprawie, zaś wydane w sprawie rozstrzygnięcia należycie i wyczerpująco uzasadniając. Nie można bowiem za zasadnego uznać zarzutu skarżącego iż nie został on powiadomiony o terminie wizji przedmiotowych działek dokonywanej przez biegłą- rzeczoznawcę. Fakt ten nie może też wpłynąć na prawidłowość przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego.

Jako bezzasadne należy uznać też twierdzenia skarżącego, że zarówno rzeczoznawca, jak i orzekające w sprawie organy oceniając "faktyczne wykorzystanie terenu" w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winni brać pod uwagę nie tylko rzeczywiste, konkretne wykorzystanie terenu przez dotychczasowego właściciela, lecz również to, w jaki sposób z tej nieruchomości można było korzystać. Według skarżącego na przedmiotowym terenie można było uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, stąd sposób faktycznego wykorzystania terenu powinien być uznany jako przeznaczenie tego terenu pod zabudowę mieszkaniową.

Jakkolwiek brak jest w tym zakresie brak jednolitości orzecznictwa sądów administracyjnych, to jednak w ocenie tego składu orzekającego rozumowanie skarżącego pozostaje w istotnej sprzeczności z literalnym brzmieniem przepisu. Pojęcia "faktyczne wykorzystanie terenu" nie można i nie wolno utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym wykorzystaniem terenu. W konsekwencji skoro w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy dla tej działki to brak jest podstaw do doszukiwania się innego przeznaczenie terenu niż rzeczywisty sposób jej wykorzystania, czyli potraktowanie tego terenu jako tereny upraw polowych. Zdaniem składu orzekającego treść przepisu nie pozostawia wątpliwości, co do braku podstaw przyjmowania potencjalnej możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla określenia przeznaczenia terenu. Ustawodawca konkretnie wskazał, że wyłącznie przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w wydanej dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Gl 160/10).

Odnosząc się wreszcie do zarzutu i wniosku skarżącego w zakresie umorzenia przedmiotowego postępowania, obecny skład orzekający w pełni podziela stanowisko Sądu wyrażone w poprzednim wyroku. Wbrew twierdzeniom skarżącego brak jest w sprawie podstaw do umorzenia postępowania ze względu na upływ czasu. Wszczęcie postępowania w przedmiocie wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wbrew temu co twierdzi skarżący, nastąpiło pismem Wójta Gminy B. z dnia 15 lutego 2008 r., a zatem wszczęcie tego postępowania nastąpiło przed upływem 5 lat od daty, kiedy plan miejscowy stał się obowiązujący. Przepis art. 37 ust. 3 i ust. 4 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa tylko termin dla wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie tej opłaty, nie zawiera żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 207/11). Nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, że uchylenie ostatnim wyrokiem tutejszego Sądu poprzednich decyzji zakończyło postępowanie wszczęte w 2008 r. Nadal jest bowiem kontynuowane wobec braku ostatecznej decyzji w tej sprawie.

W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. DzU. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.