II SA/Kr 1548/25 - Wyrok

Data orzeczenia	2026-02-13	
Data wpływu	2025-12-05	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie	
Sędziowie	Jacek Bursa /przewodniczący sprawozdawca/
Joanna Człowiekowska
Magda Froncisz	
Symbol z opisem	6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Skarżony organ	Wojewoda	
Treść wyniku	oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 1997 nr 115 poz 741; art 134  ust 3; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędzia WSA Magda Froncisz Protokolant: starszy referent sądowy Adrianna Garus po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2026 r. sprawy ze skargi T. S.A. z siedzibą w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 25 września 2025 r. znak: WS-VI.7536.1.22.2025.PB w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości skargę oddala.	
Uzasadnienie
Decyzją z 18 lutego 2025 r. znak: GS-14.6821.8.2025.JP Prezydent Miasta Krakowa orzekł o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K.-K. przez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie elektro-energetycznej sieci kablowej nN 0,4 kV, w związku z realizacją inwestycji celu publicznego: Budowa elektroenergetycznej sieci kablowej niskiego napięcia 0,4 kV na działkach [...], [...], [...], [...] obr. [...] K. 

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ l instancji uznał, iż w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione przesłanki wynikające z regulacji art. 124 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm. dalej jako "u.g.n."). Według przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 poz. 1048 ze zm.) - dalej w skrócie u.w.l. - prowadzący rokowania, o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n. winien przedłożyć uchwałę współwłaścicieli w przedmiocie wyrażenia zgody na założenie i przeprowadzenie w/w elektroenergetycznej sieci kablowej na w/w działkach. Wnioskodawca na dowód przeprowadzenia przewidzianych w art. 124 ust. 3 u.g.n. rokowań przedłożył pisma z 5 września 2024 r. skierowane do osób, których łączny udział w przedmiotowej nieruchomości wynosi 3284/100000 części, przy czym ani z wniosku, ani z załączonych do niego dokumentów nie wynika kiedy ww. pisma zostały odebrane przez adresatów i jakiej udzielili odpowiedzi. Zdaniem organu l instancji w sprawie brak podstaw do przyjęcia, aby zawarta w ww. pismach oferta Wnioskodawcy była przedmiotem uchwały właścicieli przewidzianej w art. 22 ust. 2 u.w.l. W tej sytuacji nie sposób uznać, że między Wnioskodawcą a współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...], odbyły się prawidłowe rokowania, w rozumieniu art. 124 ust. 3 u.g.n., w celu uzyskania zgody na przeprowadzenie planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji.

Odwołanie wniosła T. S.A. z siedzibą: w K., zarzucając naruszenie art.7 KPA w zw. z art.77 §1, art. 80 i art. 107 §3 KPA poprzez niewyjaśnienie w sposób rzetelny i wyczerpujący stanu faktycznego sprawy, jak również błędne rozpatrzenie zebranego materiału dowodowego, co skutkowało wydaniem wadliwej decyzji i odmową ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości; naruszenie art. 124 ust. 3 u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że Inwestor nie wykazał, aby w sprawie obyły się prawidłowe rokowania w celu uzyskania zgody na przeprowadzenie planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji, a tym samym, że nie wykazała spełnienia przesłanki, o której stanowi art. 124 ust. 3 u.g.n. - przeprowadzenia rokowań/ negocjacji z właścicielami. Ponadto odwołująca wskazała, iż nie do przyjęcia jest również stanowisko, iż Inwestor winien przedstawić stosowną uchwałę współwłaścicieli nieruchomości. Stawianie takiego warunku przez Organ względem Inwestora, stoi contra legem wobec ww. regulacji. Brak bowiem prawnych środków po stronie Inwestora, by "zmusić" wspólnotę do podjęcia takowej uchwały, a przedłożenie takiej uchwały jest zatem niemożliwym do spełniania po stronie Inwestora warunkiem, którego wymaga organ.

Wojewoda Małopolski decyzją z 25 września 2025 r. nr WS-VI.7536.1.22.2025.PB, na podstawie art. 9a w związku z art. 124 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt. 1 KPA, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podkreślono, iż zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], działki nr [...] i nr [...], stanowią współwłasność Skarbu Państwa, M. sp. z o.o. z siedzibą w K. oraz 175 właścicieli wyodrębnionych lokali. Współwłaściciele nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...], tworzą zatem wspólnotę mieszkaniową uregulowaną przepisami u.w.l. Wspólnota mieszkaniowa stanowi szczególną formę współwłasności -zgodnie z art. 6 u.w.l., ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali, przy czym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Taka sytuacja ma miejsce w omawianym przypadku - w dziale III ww. księgi wieczystej figuruje wpis: "Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie na zasadzie art. 18 ust. 1 u.w.l. pod firmą: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. (Regon: [...])". Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Powyższe regulacje przewidują, że wspólnota mieszkaniowa - pomimo że nie posiada osobowości prawnej, to jednak posiada zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych. Jak wskazuje się w orzecznictwie, stroną czynności prawnych mających za przedmiot nieruchomość wspólną jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana co do zasady przez zarząd (zarządcę). Podobnie rzecz się ma w przypadku legitymacji procesowej w postępowaniu administracyjnym - przymiot strony będzie przysługiwał właścicielowi konkretnego lokalu pod warunkiem, że będzie posiadał własny, indywidulany interes prawny, tzn. wykaże on, że sprawa, w której prowadzone jest postępowanie, będzie miała wpływ na indywidualne prawa i obowiązki związane z funkcjonowaniem jego lokalu mieszkalnego, w tym na prawo własności (zob. np. wyrok NSA z 13 października 2022 r, sygn. akt II OSK 3895/19).

Jakkolwiek zarząd nie posiada kompetencji do dokonywania czynności prawnych wykraczających poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólnoty, to jednak jest on wyłącznie uprawniony do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Tym samym jakiekolwiek propozycje i oferty kierowane do poszczególnych członków wspólnoty, a dotyczące nieruchomości wspólnej, nie są skuteczne wobec całej wspólnoty mieszkaniowej.

Pomimo tego, że organ l instancji nie miał podstaw do wymagania przedstawienia przez wnioskodawcę stosownej uchwały właścicieli lokali w przedmiocie wyrażenia zgody na przeprowadzenie planowanej inwestycji (inwestor nie ma żadnych narzędzi do wyegzekwowania dokonania takiej czynności przez członków wspólnoty), to jednak słusznie przyjęto w zaskarżonej decyzji, że na gruncie przedmiotowej sprawy nie został dochowany wymóg przeprowadzenia rokowań, o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n., bowiem oferty kierowane do kilkorga (ze 177) właścicieli lokali nie były skuteczne względem całej wspólnoty mieszkaniowej, której przedmiotowa inwestycja ma dotyczyć.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł wnioskodawca powtarzając zarzuty zawarte w odwołaniu. W uzasadnieniu podkreślono, iż art. 124 ust. 1 u.g.n. nie wprowadza żadnych szczegółowych wymogów, ani reguł co do formy i treści rokowań, co oznacza, że o formie i charakterze rokowań decyduje sam Inwestor. Na gruncie powołanego przepisu ważne jest jedynie, aby obowiązek zainicjowania takich rokowań został dochowany. Rokowania mogą zostać zakończone w dowolnym czasie, w tym w momencie, gdy jedna ze stron uzna, że nie ma szans na wypracowanie porozumienia. Organ (a za nim i sąd), ustala jedynie fakt istnienia rokowań, nie bada zaś przyczyn braku zgody stron. Z orzecznictwa wprost wynika, iż brak odbioru korespondencji przez - w tym przypadku współwłaścicieli - nie przesądza o braku przeprowadzenia prawidłowych rokowań w rozumieniu art. 124 ust. 3 przywołanej ustawy. Rokowania mogą być zakończone w dowolnym czasie. Tym samym o zakończeniu rokowań mających na celu umożliwienie realizacji inwestycji, o której mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., decydować będzie co do zasady inwestor, który stwierdza bezskuteczność podjętych negocjacji. Rokowania (negocjacje) polegają na przedstawieniu przez strony swoich propozycji rozwiązania sporu bądź ukształtowania istotnych elementów stosunku. Oznacza to, że negocjacje mogą zostać uznane za bezskuteczne w sytuacji braku aktywności jednej ze stron rokowań (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego dnia 08 marca 2022 r., sygn. I OSK 1012/21). Do spełniania wymogu przeprowadzenia rokowań wystarczy, gdy podmiot zamierzający wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na realizację inwestycji złoży propozycję osiągnięcia porozumienia, a adresat tej propozycji będzie miał możliwość ustosunkowania się do niej. Skoro w przedmiotowej sprawie współwłaściciele nie podejmują notorycznie korespondencji kierowanej do nich przesyłkami poleconymi, bądź pomimo odbioru, nie mają/nie wyrażają woli złożenia jakiejkolwiek odpowiedzi, to Inwestor nie może być zmuszony czekać w nieskończoność, czy do kolejnego ponawiania korespondencji. Z uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 04 grudnia 20l9r., sygn. I OSK 3371/18 (dot. przebiegu rokowań, a uczynieniu zadość obowiązkowi określonemu w art. 124 ust.3 u.g.n.) wprost wynika, że gdyby chcieć uznać za skuteczną argumentację skarżącej, to przez takie przedłużenie kontaktu z inwestorem i brak korespondencji, praktycznie niemożliwe by było rozpoczęcie procesu budowlanego jakiejkolwiek inwestycji celu publicznego, na co zasadnie wskazał organ odwoławczy. Brak podejmowania przez właścicieli kolejnej, kierowanej do nich przez Inwestora korespondencji/przesyłek poleconych, czy brak udzielenia przez nich odpowiedzi, zmierzać będzie do niezasadnego wstrzymywania realizacji inwestycji. Czynność notorycznego braku podejmowania przesyłek poleconych, czy brak odpisywania na pisma Inwestora pomimo podjęcia przesyłki, winno być kategoryzowane, jako przejaw i wyrażenie woli danego podmiotu. Wolę można wyrazić w sposób dowolny, również poprzez celowe niepodejmowanie przesyłek poleconych, czy też podjęcie i całkowite ignorowanie ich treści. Przyjęcie odmiennej interpretacji doprowadzi do sytuacji, w której Skarżący będzie kierować koleje pisma/przesyłki polecone, które nie będą odbierane lub co gorsza odebrane, a pozostawione bez odpowiedzi - co tylko spowoduje niezasadną blokadę inwestycji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisami procedury.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 124 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "ustawa"), warunkiem wszczęcia postępowania w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia m.in. na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej jest uprzednie przeprowadzenie rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, o uzyskanie zgody na wykonanie w/w prac. Z przywołanego przepisu wynika także, że do wniosku o wydanie decyzji w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. W przedmiotowym wypadku warunek ten nie został spełniony, na co trafnie zwróciły uwagę organy, przy czym za w pełni trafne należy w tym względzie ocenić poglądy organu II instancji.

Jak wynika z akt administracyjnych, wnioskodawca nie przedłożył żadnych dokumentów, które dawałyby podstawę do wyrażenia poglądu, że w sprawie przeprowadzono rokowania w rozumieniu art. 124 ust. 3 w zw. z art. 114 i 115 ustawy.

Do wniosku dołączono bowiem 3 pisma o wyrażenie zgody na ustanowienie służebności przesyłu, które jakoby zostały skierowane do 4 ze 177 współwłaścicieli, przy czym z załączników do wniosku i akt administracyjnych w ogóle nie wynika, że pisma te zostały do tych osób wysłane. Tak więc akta administracyjne dają podstawę jedynie do wyrażenia poglądu, że wnioskodawca sporządził 3 pisma o treści w nich wskazanej. Podkreślenia przy tym wymaga, że nawet wysłanie tych pism nie dawałoby podstawy do przyjęcia, że w sprawie przeprowadzono skuteczne rokowania.

Jak bowiem wynika z księgi wieczystej nr [...] dotyczącej nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...], działki te stanowią współwłasność 177 podmiotów, a ich współwłaściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jak wynika z w/w księgi wieczystej, taka sytuacja ma miejsce w omawianym przypadku - w dziale III ww. księgi wieczystej figuruje wpis: "Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie na zasadzie art. 18 ust. 1 u.w.l. pod firmą: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. (Regon[...])".

W tym stanie rzeczy załączone do wniosku oferty, nawet jeśli zostałyby wysłane do 4 ze 177 właścicieli lokali, nie były skuteczne względem całej wspólnoty mieszkaniowej, której przedmiotowa inwestycja ma dotyczyć. Co za tym idzie, w takiej sytuacji nie można uznać, że na płaszczyźnie formalnej przeprowadzono nieskuteczne rokowania, skoro inwestor nie zwrócił się o ustanowienie służebności do ustanowionego przez współwłaścicieli zarządcy nieruchomości. Dlatego w świetle okoliczności wynikających z akt sprawy uznać należy, że organy trafnie przyjęły, że przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o wszczęcie postępowania w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, inwestor nie przeprowadził rokowań, których przeprowadzenie jest warunkiem wszczęcia i przeprowadzenia takiego postępowania. Brak przeprowadzenia rokowań uzasadniał zatem wydanie w oparciu o art. 115 ust. 4 ustawy decyzji o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K. - K. przez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie elektro-energetycznej sieci kablowej, o co wnosiła strona skarżąca.

Mając zatem na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.