Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /t.j. Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./ ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powstanie wspólnoty nie jest więc uzależnione od podjęcia w tym przedmiocie uchwały.

W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzi ogół właścicieli jednej określonej nieruchomości, przy czym są to zarówno właściciele lokali, jak też właściciel budynku, z którego lokale te zostały wyodrębnione, jeśli część lokali pozostało niewyodrębnionych.

Prowadzenie administracji nieruchomości przez kilka wspólnot mieszkaniowych nie jest, ani tożsame z powołaniem zarządu tych wspólnot, ani też nie może zmieniać praw właścicieli lokali tworzących poszczególne wspólnoty, a określonych przepisami ustawy o własności lokali.

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Krystyna Borkowska, Sędziowie NSA Maria Czapska-Górnikiewicz (spr), Zofia Flasińska, , Protokolant Maria Połowniak, po rozpoznaniu w dniu 21 czerwca 2006 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 13 kwietnia 2005 r. sygn. akt SA/Sz 2245/03 w sprawie ze skargi Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości nr [...] "S." w M. na decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] października 2003 r. Nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje do ponownego rozpoznania sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Szczecinie.

II OSK 909 / 05

UZASADNIENIE.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2005 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie po rozpoznaniu skargi Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...] w M. uchylił zaskarżoną decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] października 2003 r.

W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd pierwszej instancji przedstawił przebieg postępowania administracyjnego wskazując, iż zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2003 r. Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 138 § 2 kpa po rozpatrzeniu odwołania J. D. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia [...].08.2003 r. nakazującej dokonanie rozbiórki /demontażu/ kotła c.o. na paliwo stałe i podłączenie wewnętrznej instalacji c.o. w lokalu mieszkalnym w M. [...] do instalacji zasilanej z kotłowni centralnej - uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Organ odwoławczy uzasadniając swe stanowisko podał, iż po stwierdzeniu samowoli budowlanej w lokalu mieszkalnym nr [...] w miejscowości M. polegającej na przebudowie instalacji c.o., w trakcie której właściciel lokalu odłączył się od instalacji c.o. wspólnej dla całego budynku zasilanej z kotłowni centralnej, wykonał etażową instalację c.o. dla swojego lokalu - decyzją z dnia 4.10.2001 r. wydaną na podstawie art. 51 ust 1 pkt 2 Prawa budowlanego, nałożono na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności tj. przedłożenia dokumentów, w celu doprowadzenia samowolnie wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem. Decyzja z dnia [...] sierpnia 2003 r. oparta na art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego została wydana w następstwie niewykonania tych czynności.

Organ stwierdził, że podstawą wydania zaskarżonej decyzji jest niewykonanie przez zobowiązanego czynności nakazanych decyzją ostateczną z dnia 4 października 2001 r., a mianowicie nie uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykonane samowolnie roboty budowlane.

Zdaniem organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie wspólnotę mieszkaniową nieruchomości -budynku nr [...], dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą KW [...], tworzy 12 właścicieli lokali mieszkalnych, a uzyskana przez inwestora zgoda większości właścicieli lokali mieszkalnych budynku nr [...] (9 spośród 12) jest zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, wymaganą zgodą wspólnoty mieszkaniowej na wykonane samowolnie roboty budowlane, a zatem w ocenie organu powstała możliwość zalegalizowania samowoli.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznający skargę wniesioną na powyższą decyzję stwierdził, iż w dniu 11. 07. 2001 r. odbyło się zebranie mieszkańców nieruchomości położonej we wsi M., blok [...], w trakcie którego została utworzona jedna wspólnota mieszkaniowa dla wszystkich wymienionych budynków. Wspólnota ta została rozwiązana dopiero w grudniu 2004 r. Tak więc w chwili wydania zaskarżonej decyzji w dniu [...].10.2003 r. przez organ odwoławczy, w ocenie Sądu istniała tylko jedna wspólnota mieszkaniowa, a nie trzy wspólnoty, tak jak przyjął organ. W związku z tym zebranie przez zainteresowanego podpisów właścicieli lokali w budynku nr [...], nie miało znaczenia prawnego i nie mogło dać podstawy do przyjęcia przez organ, że osoby te wyraziły zgodę na odłączenie się przez J. D. od wspólnej instalacji grzewczej. Nie został więc spełniony, zdaniem Sądu wbrew twierdzeniom organu odwoławczego, warunek dotyczący uzyskania wymaganej przez przepisy zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Mając na uwadze powyższe Sąd pierwszej instancji stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, ponieważ organ rozpatrzył sprawę nie uwzględniając rzeczywistego statusu wspólnoty mieszkaniowej i dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c w zw. z art. 152 p.p.s.a. uchylono zaskarżoną decyzję.

Skargę kasacyjną wniósł J. D. zaskarżając powyższy wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi skarżący zarzucił:

1. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie przepisu art. 6, art. 24 i art. 183 § 2 pkt. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali / tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm./ poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przejawiające się w przyjęciu, że istniała jedna wspólnota mieszkaniowa blok [...] utworzona w dniu 11 lipca 2001 roku przez zebranie mieszkańców łącznie dla budynków numer [...], [...] i [...], a następnie została rozwiązana w grudniu 2004 r., podczas gdy na mocy powołanego przepisu wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa i dotyczy jednej nieruchomości, a więc w tym wypadku bloku nr [...] co ma zasadnicze znaczenie dla oceny woli mieszkańców tej nieruchomości wyrażającej zgodę na odłączenie się skarżącego od wspólnego ogrzewania zaś nieruchomości oznaczone numerami [...] i [...] stanowią odrębne wspólnoty mieszkaniowe, co słusznie stwierdził Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego ,

2. naruszenie przepisu art. 183 § 2 pkt. 2 wyżej powołanej ustawy poprzez przyjęcie , że istnieje Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...], [...] i [...], co narusza przywołany wyżej przepis art.6 i art. 20 ustawy o własności lokali stwierdzających, że dla określonej nieruchomości powołuje się zarząd reprezentujący właścicieli lokali tej nieruchomości, a nie jak to przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny, iż zgodnym z prawem jest powołanie zarządu bloków [...], [...], [...] a więc dla wszystkich budynków, co w efekcie powoduje brak legitymacji czynnej po stronie podmiotu wnoszącego skargę określanego jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...] w M. albowiem taki zarząd nie może istnieć w myśl powołanych przepisów ustawy o własności lokali,

3. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, a w szczególności art. 62 pkt. l , art. 106 § l pkt. 3 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. l270 z 2002 r. z póżn. zm./ poprzez zaniechanie i nie skompletowanie wszystkich dowodów niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy, co ma szczególne znaczenie dla strony działającej w tej fazie postępowania bez pomocy prawnika.

Wskazując na powyższe uchybienia skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w odpowiedzi na wniesioną skargę kasacyjną wniósł o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna ma usprawiedliwione podstawy.

Na wstępie należy jednak podkreślić, iż Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, bowiem według art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2002 r. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) – dalej zwanej p.p.s.a. - rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej. Oznacza to, że Sąd upoważniony jest do oceny zaskarżonego orzeczenia wyłącznie w granicach przedstawionych we wniesionej skardze kasacyjnej, a nie ma uprawnienia do oceny innych zagadnień nie objętych skargą kasacyjną i nie objętych dyspozycją art. 183 § 2 p.p.s.a.

Oceniając w tym aspekcie zarzuty skargi kasacyjnej stwierdzić należy, że są one w części trafne.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 183 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903 ze zm. ) stwierdzić trzeba, iż w ustawie o własności lokali takiego przepisu nie zawarto, wobec tego odniesienie się do tak postawionego zarzutu nie jest możliwe.

Zasadny jest natomiast zarzut skargi kasacyjnej wskazujący na naruszenie przepisów postępowania poprzez brak wykazania przez podmiot wnoszący skargę do Sądu pierwszej instancji posiadania legitymacji czynnej w niniejszym postępowaniu.

Nie można też oczywiście wykluczyć, iż osoby wnoszące skargę taką legitymację faktycznie posiadały. Ta kwestia nie była jednak przedmiotem oceny Sądu pierwszej instancji, brak jest dokumentacji mogącej okoliczność tą wykluczyć bądź też potwierdzić, a wobec tego zarzut uchybienia wskazanym w kasacji przepisom procesowym w tym zakresie uznać trzeba za zasadny.

Trafnie w skardze kasacyjnej zwrócono uwagę, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali / t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm./ ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Skoro więc powstanie wspólnoty nie jest uzależnione od podjęcia w tym przedmiocie uchwały, to tym samym nie można podzielić stanowiska Sądu pierwszej instancji, iż o utworzeniu jednej wspólnoty dla nieruchomości położonych we wsi M. stanowiących budynki Nr [...], Nr [...] i Nr [...] zdecydowało przeprowadzone w dniu 11 lipca 2001 r. zebranie mieszkańców. Odczytanie protokołu z dnia 11 lipca 2001 r. jako uchwały o utworzeniu wspólnoty jest sprzeczne z treścią art. 6 ustawy o własności lokali, a więc normą prawną określającą kto tworzy wspólnotę mieszkaniową. Podkreślić bowiem należy, że zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali w skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzi ogół właścicieli jednej określonej nieruchomości, przy czym są to zarówno właściciele lokali, jak też właściciel budynku, z którego lokale te zostały wyodrębnione, jeśli część lokali pozostało niewyodrębnionych. Tak więc dyspozycja art. 6 ustawy o własności lokali nie mogła stanowić upoważnienia do przyjęcia w oparciu o protokół z dnia 11 lipca 2001 r., że istniała jedna wspólnota mieszkaniowa, którą tworzyły "bloki Nr [...], Nr [...], Nr [...]". Stanowisko takie nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa. Podzielić należy też stanowisko strony wnoszącej kasację, iż treść protokołu z dnia 11 lipca 2001 r. wskazuje na to, że dla nieruchomości położonych w M. Nr [...] powołana została w określonym czasie wspólna administracja, co jest oczywiście dopuszczalne i zmierza do zmniejszenia kosztów utrzymania takich nieruchomości. Prowadzenie jednak administracji nieruchomości przez kilka wspólnot mieszkaniowych nie jest, ani tożsame z powołaniem zarządu tych wspólnot, ani też nie może zmieniać praw właścicieli lokali tworzących poszczególne wspólnoty, a określonych przepisami ustawy o własności lokali.

Zasadnicze znaczenie w rozpoznawanej sprawie ma kwestia, czy ustanowiony został na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd (zarządca) dla nieruchomości, w której usytuowany jest lokal strony wnoszącej kasację. Z akt sprawy nie wynika, aby doszło do ustanowienia zarządcy w trybie przewidzianym przepisami ustawy o własności lokali. Nie wiadomo też, z uwagi na brak stosownych dokumentów, czy właściciele lokali powołali zarząd na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Kwestia ta nie była przedmiotem analizy Sądu pierwszej instancji i nie można wykluczyć, iż doszło do powołania zarządu dla wspólnoty mieszkaniowej jaką tworzą właściciele lokali budynku oznaczonego Nr [...].

Przedstawione powyżej kwestie winny zostać wyjaśnione przez Sąd pierwszej instancji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Z przytoczonych względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.