I SA/Wa 609/21 - Wyrok

Data orzeczenia	2021-11-10	
Data wpływu	2021-03-30	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie	
Sędziowie	Anna Fyda-Kawula /sprawozdawca/
Anna Wesołowska /przewodniczący/
Przemysław Żmich	
Symbol z opisem	6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Sygn. powiązane	I OSK 1423/22	
Skarżony organ	Minister Rozwoju, Pracy i Technologii	
Treść wyniku	Uchylono decyzję I i II instancji	
Powołane przepisy	Dz.U. 2019 nr 0 poz 2325; art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędzia WSA Przemysław Żmich Asesor WSA Anna Fyda-Kawula (spr.) po rozpoznaniu w dniu 10 listopada 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A. J. i S. S. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2020 r., znak: [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii solidarnie na rzecz A. J. i S. S. kwotę 7434 (siedem tysięcy czterysta trzydzieści cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.	
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] Minister Rozwoju, Pracy i Technologii na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.) po ponownym rozpatrzeniu sprawy w wyniku odwołania A. J. i S. S. (skarżący) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2020 r., znak: [...] o ustaleniu odszkodowania.

Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Nieruchomość położona w gminie [...], obrębie [...], oznaczona jako działki nr [...] i nr [...] decyzją Wojewody [...] z dnia [...] października 2019 r. nr [...] o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] - [...]. Powyższej decyzji z dniem jej wydania został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, zaś stała się ona ostateczna z dniem [...] listopada 2019 r.

Wojewoda [...] ww. decyzją z dnia [...] września 2020 r. na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 4g, ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1e pkt 1 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1363), art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, 2 i 3, art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 65) oraz § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) orzekł o ustaleniu odszkodowania oraz przyznaniu odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha oraz przyznaniu odszkodowania na rzecz A.J. w kwocie [...] zł z tytułu udziału w 4/5 częściach we współwłasności nieruchomości oraz na rzecz S. S. w kwocie [...] zł z tytułu udziału w 1/5 części we współwłasności nieruchomości.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucili, że organ I instancji ustalił odszkodowanie za nieruchomość na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Zdaniem odwołujących, przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości porównawcze nie spełniają bowiem wymogu podobieństwa.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2020 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu[...] marca 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P.B.. Opisując ww. nieruchomość autor operatu wskazał, że położona jest w otoczeniu gruntów uprawianych rolniczo. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2003 r., z późniejszymi zmianami, przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie oznaczonym jako [...] - droga [...] (działka nr [...]) oraz RP - uprawy polowe (działka nr [...]). Analiza rynku nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe oraz gruntów rolnych, dokonana przez biegłego, wykazała, że ceny gruntów rolnych są niższe od cen gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. Stąd przeznaczenie działki nr [...] pod drogę zwiększa jej wartość. W związku z tym biegły określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej działki nr [...] dla alternatywnego sposobu użytkowania jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Jako że przeznaczenie działki nr [...] jest tożsame z celem wywłaszczenia, wyceniono ją na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Do wyceny gruntu tej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły opisał transakcje przyjęte do porównania (str. 15 operatu szacunkowego) oraz określił wartość współczynników korygujących i obliczył wartość 1 m2 szacowanego gruntu na kwotę [...] zł/m2, co pozwoliło na określenie wartości gruntu na [...] zł. Wartość składników roślinnych biegły wycenił na [...] zł. Łączna wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] wyniosła [...] zł.

W ocenie organu odwoławczego, opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i opiera się na prawidłowych danych dotyczących ww. nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości wybranych do porównania. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ww. rozporządzenia.

Za bezzasadny organ uznał zarzut przyjęcia do porównania przez biegłego transakcji nieprzeznaczonych pod drogi.

Organ podkreślił, że w toku postępowania do akt sprawy został złożony kontroperat sporządzony w dniu [...] września 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. D., który wartość przedmiotowej nieruchomości określił na kwotę [...] zł. W ocenie organu, operat ten wykazuje szereg nieścisłości dotyczących nieprawidłowo dobranego materiału porównawczego i nie może stanowić wiarygodnego dowodu o wartości nieruchomości, a tym bardziej podważyć wiarygodności opinii sporządzonej na zlecenie Wojewody [...]. Dlatego organ odwoławczy nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Skargę na powyższą decyzję złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skarżący wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, przeprowadzenie rozprawy administracyjnej i zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili naruszenie:

- art. 6 w zw. z art. 15 k.p.a., z uwagi na odstąpienie od zasady dwuinstancyjności, obejmującej prawo strony do dwukrotnej merytorycznej oceny materiału dowodowego,

- art. 6 w zw. z art. 80 k.p.a., polegające na:

- wadliwej subsumcji faktu uznanego za udowodniony, dowolnej ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, dokonanego wbrew dowodom, zasadom doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania,

- uznaniu za udowodnioną okoliczność faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości porównawczych jako drogowe, podczas gdy trzy z czterech nieruchomości na dzień transakcji - ich nabycia przez organ publiczny nie byty użytkowane jako droga publiczna;

- uznaniu za udowodnioną okoliczność drogowego celu nabycia wszystkich nieruchomości porównawczych, podczas gdy jedna z nich została nabyta w celu wykonania rowu przydrożnego;

- uznaniu za prawidłową wycenę wartości składników roślinnych, która nie uwzględniała wskaźników aktualizacyjnych szacowania upraw ogrodniczych w 2020 r., co doprowadziło do ustalenia odszkodowania w zaniżonej wysokości;

- art. 6 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. z uwagi na zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, przejawiającego się w:

- niewyjaśnieniu rozbieżności wycen wywłaszczonej nieruchomości, wynikającej ze zgromadzonych dowodów - opinii rzeczoznawców,

- niewyjaśnieniu okoliczności związanej z niedrogowym przeznaczeniem nieruchomości porównawczych, przyjętych za podobne do wycenianej w operacie rzeczoznawcy działającego na zlecenie organu pomimo, iż z opisu oraz dowodów (dokumentów urzędowych) jednoznacznie wynika ich niedrogowe przeznaczenie,

- powierzchownej ocenie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie organu,

- zaniechaniu wystąpienia do autora operatu, złożonego przez stronę jako dowód, celem uzyskania wyjaśnień, pomimo dostrzeżonych przez organ wątpliwości i niejasności,

co doprowadziło do przyjęcia:

- wadliwości doboru nieruchomości porównawczych pod kątem otoczenia, podczas gdy każdy z rzeczoznawców wprowadził cechę cenotwórczą lokalizacja, uwzględniającą tereny mocno zurbanizowane,

- wadliwego doboru cechy cenotwórczej "przeznaczenie" (kategoria drogi), podczas gdy kwestia ta, stanowi wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego,

- art. 8 k.p.a. z uwagi na prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organów władzy publicznej, przejawiające się w:

- stosowaniu podwójnych standardów oceny dowodów, operatów szacunkowych dopuszczonych na tę samą okoliczność,

- powierzchownej ocenie operatu rzeczoznawcy powołanego przez organ, w tym jego odpowiedzi na zastrzeżenia strony z argumentacją, iż bardziej wnikliwa ocena wkraczałaby w wiedzę specjalistyczną zarezerwowaną dla biegłego,

- bardzo wnikliwej i obejmującej wiedzę specjalistyczną (niemniej chybionej) ocenie operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. D.,

- odstąpieniu od przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem obu rzeczoznawców w celu wyjaśnienia tak znacznych rozbieżności w wartościach oszacowania wywłaszczonej nieruchomości.

- naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy a to:

- art. 154 ust. 1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że cel nabycia decyduje o przeznaczeniu nieruchomości, podczas gdy prawidłowa wykładnia nakazuje przyjąć, iż o przeznaczeniu nieruchomości decydują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzja o warunkach zabudowy i/lub decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, a w przypadku braku powyższych sposób faktycznego użytkowania,

- art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 4 pkt 16 i 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż nieruchomość przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod użytki rolne lub łąkę, nabyta w celu wykonania rowu przydrożnego, niewykorzystywana na cel drogowy w dniu transakcji, może być uznana za podobną do nieruchomości drogowej - w tym przypadku nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod drogę krajową klasy ekspresowej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organy administracji rozstrzygając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Kontrolując wydane w sprawie decyzje Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] lutego 2021 r. oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2020 r. o ustaleniu odszkodowania, zgodnie ze wskazanym wyżej kryterium, Sąd stwierdził, że nie są one zgodne z prawem.

Na wstępie należy zauważyć, że postępowanie toczyło się na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z art. 12 ust. 4a tej ustawy organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie zaś z treścią art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Przepis art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 tej ustawy).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zawierają przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest uznawany za dowód z opinii biegłego, w rozumieniu art. 84 k.p.a. Organ oceniając taki dowód powinien zatem stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Konieczne jest uwzględnienie i tej okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (vide: wyrok TK z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01).

Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Operat jest dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2020 r., sygn.. akt I OSK 2761/19).

W myśl art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. organ orzekający ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Rozważania te powinny znaleźć odbicie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Jeżeli więc sporządzony w sprawie operat budzi wątpliwości co do zgodności z przepisami albo jest niezrozumiały, należy odmówić mu mocy dowodowej i zażądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia, albo też zlecić wykonanie nowego operatu (vide wyrok NSA z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 378/10).

Sąd, kontrolując decyzję, w której poddawano ocenie operat szacunkowy, powinien uwzględnić, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przez niego przyjętej. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11). Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (tak NSA w powołanym wyżej wyroku z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19).

Odnosząc powyższe uwagi do stanu faktycznego tej sprawy, zauważyć należy, że prawidłowe ustalenie przeznaczenia spornych działek ma istotne znaczenie dla sprawy, gdyż zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2 § 36 powołanego rozporządzenia). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w sposób przedstawiony w ust. 3 § 36 powołanego rozporządzenia. Z kolei z treści § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia wynika, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W świetle treści powyższego przepisu przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 sierpnia 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 1377/20 i przywołane w nim orzecznictwo).

Należy podkreślić, że w rozpoznawanej sprawie organy zaakceptowały przyjęcie w operacie z dnia [...] marca 2020 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego P. B., stanowiącym podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania, że sporne działki "zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2003 r., z późniejszymi zmianami, przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie oznaczonym jako [...] - droga [...] (działka nr [...]) oraz RP - uprawy polowe (działka nr [...]). Analiza rynku nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe oraz gruntów rolnych, dokonana przez biegłego, zdaniem organów wykazała, że ceny gruntów rolnych są niższe od cen gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. Stąd przeznaczenie działki nr [...] pod drogę zwiększa jej wartość. W związku z tym biegły określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej działki nr [...] dla alternatywnego sposobu użytkowania jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Jako że przeznaczenie działki nr [...] jest tożsame z celem wywłaszczenia, wyceniono ją na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę porównywania parami".

Sąd podkreśla, że akceptując przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego powołanej metodologii wyceny, to jest porównania parami gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, organy zaakceptowały przy tym przedstawione przez rzeczoznawcę i opisane na str. 15 operatu szacunkowego transakcje przyjęte do porównania, nie dokonując przy tym prawidłowej oceny doboru porównywanych nieruchomości, co było konsekwencją akceptacji wadliwie przyjętej metody wyceny. W podstawie prawnej oszacowania rzeczoznawca powołał bowiem § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (str. 12 operatu), podczas gdy wycena działki nr [...] winna nastąpić na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wymaga przy tym podkreślenia, że zarówno w odwołaniu od decyzji organu I instancji, jak i obecnie w skardze na decyzję organu odwoławczego, skarżący konsekwentnie kwestionują dobór co najmniej 3 z 4 porównywanych nieruchomości z uwagi na ich inne przeznaczenie planistyczne (jako łąki, zabudowa zagrodowa oraz pola uprawne).

Zaakceptowanie przez organy wadliwie przyjętej metody wyceny spornej nieruchomości, a w konsekwencji przyjęcia wskazanych przez rzeczoznawcę nieruchomości porównywanych do wyceny spornych działek, jako nieruchomości podobnych do gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, zdaniem Sądu świadczy o naruszeniu przez organy w tej sprawie art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomością podobną jest bowiem nieruchomość która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, m.in. ze względu na jej przeznaczenie (art. 4 pkt 16 powołanej ustawy). Nie było zatem podstaw prawnych, aby za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej w tej sprawie przyjmować nieruchomości o innym przeznaczeniu planistycznym.

Powyższe stanowiło w konsekwencji naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.

Ze wskazanych powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) orzekł w pkt 1 sentencji wyroku.

Ponownie rozpatrując sprawę konieczne będzie zatem pozyskanie nowego operatu szacunkowego, który dopiero po dokonaniu jego prawidłowej oceny i pozytywnym zweryfikowaniu przydatności tego dowodu do poczynienia podstawowych ustaleń w sprawie, będzie mógł stanowić podstawę prawidłowego ustalenia wysokości należnego skarżącym odszkodowania.

O zwrocie kosztów postępowania (obejmujących wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 5400 zł i uiszczony należny wpis od skargi w kwocie 2000 zł oraz uiszczoną opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 34 zł) orzeczono w pkt 2 wyroku na podstawie art. 200, art. 202 § 2 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 265).

Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.).