Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Sędzia WSA Dominik Dymitruk (spr.) Protokolant: asystent sędziego Michał Sikora po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 lipca 2026 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu z dnia 16 czerwca 2025 r. nr SKO 4111/79/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu na rzecz strony skarżącej kwotę 997 (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu (dalej: SKO, Kolegium, organ odwoławczy) z dnia 16 czerwca 2025 г. (nr SKO 4111/79/2025), którą – po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez M. S. (dalej: skarżąca) – utrzymano w mocy decyzję Burmistrza B. (dalej: organ pierwszej instancji, organ lokalizacyjny) z dnia 9 kwietnia 2025 r. (nr 150/2025) w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w P., na części działki nr [...].

Powyższa decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Decyzją z dnia 29 października 2024 r. (nr 347/2024) organ pierwszej instancji ustalił na rzecz T. M. oraz J. N. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie części działki nr [...].

Po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, Kolegium decyzją z dnia 7 stycznia 2025 r. (nr SKO 4111/146/2024) uchyliło przedmiotową decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W motywach tego rozstrzygnięcia SKO wskazało na konieczność uprawdopodobnienia przez inwestora, że uzbrojenie terenu w zakresie zaopatrzenia w wodę będzie wystarczające. Kolegium wyjaśniło bowiem, że inwestor nie wykazał ani nie uprawdopodobnił możliwości budowy studni głębinowych w sposób umożliwiający zaopatrzenie w wodę przyszłej inwestycji.

Organ lokalizacyjny, ponownie rozpatrując sprawę, a w szczególności po analizie złożonej przez inwestora opinii hydrogeologicznej dotyczącej możliwości ujęcia wód podziemnych, decyzją z dnia 9 kwietnia 2025 r. (nr 150/2025) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w P., na części działki nr [...].

Z kolei SKO, po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, zaskarżoną decyzją z dnia 16 czerwca 2025 г. (nr SKO 4111/79/2025), utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że działka nr [...] - jak wynika z części graficznej analizy i załączników do decyzji organu pierwszej instancji - położona jest w P., gmina B. Przedmiotowy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie leży na obszarze, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek jego sporządzenia na podstawie przepisów odrębnych, a zatem określenie sposobu zagospodarowania dla tego terenu, stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.), powinno nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Kolegium zwróciło nadto uwagę, że projektowana inwestycja nie jest wymieniona w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839), w związku z tym przed wydaniem decyzji nie zachodził obowiązek przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko i uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach stosownie do przepisów art. 72 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 71 ust. 2. pkt. 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2023 r., poz. 1094 z późn, zm.).

Wniosek odpowiada ponadto wymogom określonym w art. 52 ust. 2 w związku z art. 64 u.p.z.p. Główne parametry zamierzenia mieszczą się w granicach wartości istniejącej zabudowy. Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w wysokości 10%, szerokość elewacji frontowej w wysokości od 20 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu lub gzymsu do 5 m, geometria dachu dwuspadowa o nachyleniu od 30° do 45°.

W przedmiotowej sprawie doszło również do spełnienia przez inwestora pozostałych warunków przewidzianych dyspozycją art. 61 ust. 1 pkt. 2 - 6 u.p.z.p.: wnioskowany teren posiada dostęp do drogi publicznej - do drogi wojewódzkiej nr [...]; możliwe jest podłączenie do istniejącego uzbrojenia terenu w zakresie energii elektrycznej, zaopatrzenie w wodę ze studni własnej, odprowadzenie ścieków do zbiornika na ścieki lub biologicznej oczyszczalni); teren zabudowy nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze i nieleśne; planowane zamierzenie zgodne jest z przepisami odrębnymi; zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania SKO stwierdziło, że są niezasadne. Wbrew twierdzeniom skarżącej strony postępowania miały zapewniony czynny udział w postępowaniu. Z zawiadomienia o wszczęciu postępowania z dnia 10 lipca 2024 r. wynika, że strony były poinformowane o możliwości przeglądania akt sprawy i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów sprawy (art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1691, dalej: k.p.a.). Zdaniem SKO, skarżąca miała możliwość skorzystania z uprawnień przysługujących jej na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji na podstawie omawianego przepisu. Skarżąca nie wykazała ponadto w żaden sposób, że została pozbawiona możliwości udowodnienia swoich twierdzeń czy możliwości złożenia wyjaśnień, a tym samym, iż uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Dalej Kolegium wskazało, że decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu ze specjalistycznymi organami, do kompetencji których należą szczegółowe zagadnienia z zakresu prawa publicznego. Celem uzgodnień jest zapewnienie zgodności zamierzenia inwestycyjnego z porządkiem prawnym. Do odrębnych przepisów prawa materialnego, z których wynikają zasady zagospodarowania terenu, należą m.in. przepisy ustawy Prawo wodne. Inwestorzy wystąpili z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt U w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w związku z art. 169 ust. 2 pkt 2 Prawa wodnego wiązało się z koniecznością uzgodnienia warunków zabudowy danej inwestycji z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

Z akt sprawy wynika, że organ pierwszej instancji pismem z dnia 1 października 2024 i ponownie pismem z dnia 11 marca 2025 r. wystąpił do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Zarządu Zlewni w N. o uzgodnienie projektu decyzji w zakresie swoich kompetencji. Zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p. w przypadku nie zajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane. Oznacza to, że organ pierwszej instancji jest związany uzgodnieniem dokonanym przez Dyrektora Zarządu Zlewni w N. Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie do czasu jego skutecznego wyeliminowania z obiegu prawnego.

SKO podkreśliło także, że Dyrektor Zarządu Zlewni w N. Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie jest wyspecjalizowanym organem w ocenie zarządzania ryzykiem przeciwpowodziowym, a co za tym idzie jest uprawniony i zarazem zobligowany do samodzielnej oceny tego ryzyka.

Organ odwoławczy za chybiony uznał również zarzut niezgodności zaskarżonej decyzji z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy uzgadnia się z wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1292) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Jak wynika z pkt 6.1. decyzji organu pierwszej instancji teren planowanej inwestycji nie znajduje się w obszarze objętym ochroną prawną rzeczonej ustawy, tym samym zamierzenie nie podlegało procedurze uzgodnienia, ani innym rygorom tej ustawy.

Kolegium nie podzieliło także zarzutu, że projektowane zamierzenie jest sprzeczne z zastaną zabudową oraz jej funkcją. Z analizy wykonanej przez organ pierwszej instancji wynikało, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowo-gospodarcza, parterowa oraz piętrowa, pokryta dachami stromymi, dwuspadowymi, o połaciach nachylonych pod katem do 45°. Już tylko te parametry wskazują na kontynuację funkcji.

Kolegium nie podzieliło również zarzutu, że zamierzenie nie jest zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W szczególności wskazano w tym względzie, że zgodnie z art. 9 ust. 5 u.p.z.p. studium nie jest aktem prawa miejscowego.

W skardze na powyższą decyzję SKO, wnosząc o jej uchylenie w całości, a także wstrzymanie jej wykonania oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj.:

1. art. 10 k.p.a. mający istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia poprzez: zaniedbanie czynnego udziału stron w postępowaniu i nie zadbaniu o umożliwienie przed wydaniem decyzji im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, organ z naruszeniem wskazanego przepisu nie zawiadomił skarżącej po zakończeniu postępowania dowodowego o jego zakończeniu i nie wyznaczył stronie terminu na zapoznanie się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się w tym zakresie;

2. art. 7 k.p.a. poprzez: dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów wyrażająca się w niedostatecznym zbadaniu i rozważeniu zarówno przez organ pierwszej jak i drugiej instancji przesłanki interesu publicznego, polegającym na braku przekonywującego uzasadnienia w tym co do faktów na których opierał się organ pierwszej instancji i błędnego uznania przez organ drugiej instancji prawidłowości działania organu pierwszej instancji w tym zakresie, w sytuacji pominięcia niektórych istotnych faktów wskazywanych przez stronę, jak i co do prawa, co w ocenie skarżącego skutkowało przekroczeniem przez organ pierwszej instancji zasady uznania administracyjnego, co również zostało błędnie potwierdzone przez organ odwoławczy.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie w całości, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w sprawie.

Postanowieniem z dnia 20 kwietnia 2026 r. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 15 kwietnia 2026 r. skarżąca wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci wyników badań fizykochemicznych oraz mikrobiologicznych wody na okoliczność jakości wody na terenie działki nr [...] oraz możliwości jej wykorzystania jako źródła wody pitnej dla planowanej inwestycji, który to wniosek Sąd na rozprawie w dniu 30 lipca 2026 r. oddalił

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty okazały się trafne.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) sąd administracyjny uchyla decyzję w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania inne niż dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 10 § 1 oraz art. 81 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a które nakazuje wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji organów obu instancji.

Rdzeniem sporu jest ocena skutków procesowych oparcia rozstrzygnięcia korzystnego dla inwestora na opinii hydrogeologicznej, wskazującej na możliwość zaopatrzenia terenu w wodę z ujęć głębinowych, przy jednoczesnym pominięciu obowiązku wynikającego z art. 10 § 1 k.p.a. Opinia ta stanowiła dowód rozstrzygający o spełnieniu przesłanki wyposażenia terenu w wodę, a więc przesłanki, której niewyjaśnienie legło u podstaw uprzedniego uchylenia decyzji przez organ odwoławczy. Tym samym była to okoliczność o kluczowym znaczeniu dla kierunku rozstrzygnięcia.

Przypomnieć należy, że art. 10 § 1 k.p.a. ustanawia zasadę ogólną czynnego udziału strony w postępowaniu, wyrażającą się w obowiązku zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwienia im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, materiałów oraz zgłoszonych żądań. Art. 81 k.p.a. stanowi natomiast, że okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów, chyba że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 10 § 2 k.p.a. Oba przepisy pozostają ze sobą w ścisłym związku, jednak ich zakresy nie są tożsame. Prawo strony wynikające z art. 10 § 1 k.p.a. jest szersze i obejmuje wypowiedzenie się co do całości zebranych dowodów, materiałów oraz zgłoszonych żądań, natomiast art. 81 k.p.a. dotyczy węższej sfery, mianowicie prawa wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów, przy czym z jego brzmienia wynika materialnoprawny w istocie skutek: zakaz uznania okoliczności faktycznej za udowodnioną, jeżeli stronie nie zapewniono możności wypowiedzenia się co do dowodu, który tę okoliczność ma wykazywać (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 marca 2026 r., sygn. akt II GSK 63/23).

Sąd zwraca szczególną uwagę na naruszenie art. 81 k.p.a. Przepis ten nie ma bowiem charakteru wyłącznie gwarancyjno-proceduralnego, lecz wyznacza warunek dopuszczalności dokonania ustalenia faktycznego. Zachowanie wymagań art. 10 § 1 i art. 81 k.p.a., niezależnie od wagi i treści przeprowadzonego dowodu, stanowi bezwzględny obowiązek organu administracji publicznej, a jego naruszenie należy kwalifikować jako wadę procesową mającą istotny wpływ na wynik sprawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 marca 2026 r., sygn. akt II GSK 63/23). W konsekwencji, skoro skarżącej nie umożliwiono wypowiedzenia się co do opinii hydrogeologicznej, to okoliczność faktyczna, którą opinia ta miała dowodzić, tj. możliwość wyposażenia terenu w wodę pitną z ujęć głębinowych, nie mogła zostać zgodnie z art. 81 k.p.a. uznana za udowodnioną. Oparcie rozstrzygnięcia korzystnego dla inwestora na dowodzie, co do którego strona przeciwna nie miała możności zajęcia stanowiska, oznacza, że ustalenie stanowiące materialnoprawną podstawę decyzji zostało poczynione z naruszeniem ustawowej reguły dowodowej. Uchybienie to samodzielnie przesądza o wadliwości decyzji, niezależnie od naruszenia zasady czynnego udziału strony.

Nietrafne jest przy tym stanowisko organu odwoławczego, wedle którego do naruszenia art. 10 k.p.a. nie doszło z tego względu, że wszczynając postępowanie organ pierwszej instancji pouczył stronę o uprawnieniu do zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się w sprawie. Pouczenie udzielone na etapie wszczęcia postępowania nie konsumuje obowiązku wynikającego z art. 10 § 1 k.p.a. w odniesieniu do dowodu przeprowadzonego na późniejszym etapie postępowania. Obowiązek umożliwienia stronie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów aktualizuje się bowiem przed wydaniem decyzji i odnosi się do całości zgromadzonego materiału, bez względu na to, z czyjej inicjatywy dowód został przeprowadzony oraz w jakim stadium postępowania to nastąpiło. Opinia hydrogeologiczna została uzyskana od inwestora w toku ponownie prowadzonego postępowania, a zatem już po udzieleniu pierwotnego pouczenia, i stała się podstawą ustalenia decydującego o treści rozstrzygnięcia. Ogólne pouczenie z chwili wszczęcia postępowania nie mogło więc zastąpić powinności ponownego zawiadomienia strony o możliwości wypowiedzenia się co do dowodu zgromadzonego po jego udzieleniu. Stanowisko organu odwoławczego, sprowadzające obowiązek z art. 10 § 1 k.p.a. do jednorazowej czynności informacyjnej, pozostaje w sprzeczności z zasadą zapewnienia czynnego udziału strony w każdym stadium postępowania.

Sąd miał na względzie, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. wymaga się wykazania, iż uchybienie uniemożliwiło stronie dokonanie konkretnej czynności procesowej, nie mogło zostać konwalidowane na dalszych etapach postępowania oraz miało istotny wpływ na wynik sprawy, przy czym ciężar wykazania związku między naruszeniem a wynikiem sprawy spoczywa na stronie podnoszącej zarzut (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 16 stycznia 2025 r., sygn. akt I OSK 119/24 oraz 23 marca 2023 r., sygn. akt I OSK 155/22). W niniejszej sprawie skarżąca w ogóle nie miała możliwości zapoznania się z opinią hydrogeologiczną przed wydaniem decyzji, a uniemożliwioną czynnością procesową było odniesienie się do tej opinii, w tym zakwestionowanie jej wniosków lub zgłoszenie wniosków dowodowych zmierzających do wykazania, że wyposażenie terenu w wodę nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ponieważ opinia stanowiła dowód rozstrzygający o spełnieniu spornej przesłanki, pozbawienie skarżącej możliwości ustosunkowania się do niej mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Uchybienie to nie zostało również konwalidowane, gdyż opinia nie została stronie udostępniona w sposób umożliwiający jej wypowiedzenie się przed zamknięciem postępowania w danej instancji.

Naruszenie art. 10 § 1 i art. 81 k.p.a. obciąża postępowanie przed organem pierwszej instancji, jednak nie zostało ono usunięte w postępowaniu odwoławczym. Organ odwoławczy, wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi, nie tylko nie doprowadził do konwalidacji uchybienia przez umożliwienie stronie wypowiedzenia się co do opinii, lecz zaaprobował wadliwe stanowisko organu pierwszej instancji, uznając zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. za bezzasadny. Zasada czynnego udziału strony odnosi się zaś zarówno do postępowania przed organem pierwszej instancji, jak i do postępowania odwoławczego. Z tego względu wadą dotknięte są decyzje organów obu instancji, co uzasadnia ich uchylenie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a.

Wobec stwierdzenia, że decyzje organów obu instancji dotknięte są wadą procesową uzasadniającą ich uchylenie, Sąd odstąpił od merytorycznej oceny zarzutów odnoszących się do prawidłowości ustalenia spełnienia materialnoprawnej przesłanki wydania decyzji. Skoro zasadne okazały się zarzuty naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 10 § 1 i art. 81 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, przedwczesne byłoby wypowiadanie się przez Sąd co do kwestii materialnoprawnych. Ocena, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu w zakresie wyposażenia w wodę jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, opiera się bowiem na ustaleniu faktycznym poczynionym z naruszeniem ustawowej reguły dowodowej wynikającej z art. 81 k.p.a., a zatem na podstawie dowodowej, która wskutek uchybienia procesowego nie mogła zostać uznana za miarodajną. Przesądzanie między innymi o trafności tego ustalenia przed usunięciem wady postępowania i umożliwieniem stronie wypowiedzenia się co do opinii hydrogeologicznej byłoby zatem nie tylko przedwczesne, lecz mogłoby także wkraczać w sferę objętą kompetencją orzeczniczą organów administracji w ponownie prowadzonym postępowaniu. Stan faktyczny sprawy w zakresie spornej przesłanki wymaga bowiem ponownego ustalenia w postępowaniu prowadzonym z poszanowaniem gwarancji procesowych strony, a dopiero prawidłowo ustalony stan faktyczny może stanowić podstawę zastosowania przepisów prawa materialnego.

Biorąc jednakże pod uwagę, że ustalenie warunków zabudowy nastąpiło dla części działki nr [...], Sąd wskazuje jednocześnie, iż co do zasady możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla terenu, który stanowi część działki ewidencyjnej i teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administarcyjnego z dnia: 3 marca 2026 r., sygn. akt II OSK 924/25; 9 czerwca 2025 r., sygn. akt II OSK 930/24; 12 marca 2025 r., sygn. akt II OSK 389/24; 4 grudnia 2024 r., sygn. akt II OSK 289/24; 13 lutego 2024 r., sygn. akt II OSK 2419/22; 14 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 1751/22; 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2598/21; 24 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1634/16). Pogląd ten jest tym bardziej uzasadniony w odniesieniu do spraw wszczętych po nowelizacji u.p.z.p. obowiązującej od 3 stycznia 2022 r. (por. np. wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 1751/22). W niniejszej sprawie z akt administracyjnych sprawy wynika, że inwestor złożył wniosek w dniu 8 lipca 2024 r.

Równocześnie – jak słusznie zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 czerwca 2026 r., sygn. akt II OSK 1742/25 – należy zastrzec, że dopuszczenie możliwości ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej nie może być wykorzystane do obejścia prawa (por. np. wyrok NSA z dnia 30 października 2024 r., sygn. akt II OSK 2482/23 oraz wyrok NSA z 3 grudnia 2025 r., sygn. akt II OSK 1484/23). W państwie opartym na rządach prawa (art. 2 Konstytucji RP) oraz zasadzie równości (art. 32 Konstytucji RP), z przyznaniem jednostce określonych uprawnień związany jest zawsze zakaz nadużywania tych uprawnień. Z takim nadużyciem uprawnień przez jednostkę mamy do czynienia m.in. w sytuacji podejmowania działań, które formalnie realizują określone uprawnienia, ale w rzeczywistości służą innym celom, niż te, dla których wprowadzono określone regulacje prawne (zakaz działania in fraudem legis). W demokratycznym państwie prawnym obywatele mają bowiem prawo oczekiwać, że organy władzy publicznej, będą rzetelnie wykonywać swoje obowiązki, w tym przeciwdziałać zjawisku obejścia prawa (por. np. wyroki NSA z dnia 28 kwietnia 2026 r., sygn. akt II OSK 2558/25; 18 marca 2025 r., sygn. akt II OSK 448/24; 14 maja 2025 r., sygn. akt II OSK 2639/22). W sprawach dotyczących ustalenia warunków zwykle chodzi o ewentualne obejście ustawowych wymagań dotyczących zachowania ładu przestrzennego lub ochrony środowiska. Dotyczy to w szczególności kwestii zachowania zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), w tym w odniesieniu do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (art. 61 ust. 7 pkt 2 u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji). Podobnie, możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej nie może doprowadzić do niezgodności decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Dotyczy to m.in. kwestii wymogu uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2026 r., poz. 67; por. np. wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2025 r., sygn. akt II OSK 144/25).

W tych okolicznościach, wobec wiedzy organów o złożeniu przez inwestora kilku wniosków o warunki zabudowę odnośnie do części działki nr [...], winny one uczynić przedmiotem swoich rozważań także kwestie ewentualnego obejścia prawa w tym zakresie, czego oczywiście Sąd na tym etapie postępowanie w żaden sposób nie rozważał.

Sąd oddalił zgłoszony przez skarżącą wniosek o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci wyników badań fizykochemicznych oraz mikrobiologicznych wody na okoliczność jakości wody na terenie działki nr [...] oraz możliwości jej wykorzystania jako źródła wody pitnej dla planowanej inwestycji, uznając, że przeprowadzenie tego dowodu nie było niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie w rozumieniu art. 106 § 3 p.p.s.a. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonywana jest bowiem co do zasady na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym, a dowód ten nie był konieczny do oceny jej zgodności z prawem. Sąd wskazuje przy tym, że skarżąca zachowuje możliwość posłużenia się tym dowodem w celu zakwestionowania zasadności opinii biegłego, jednak dopiero na etapie ponownego postępowania przed organem pierwszej instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę, organ pierwszej instancji zapewni skarżącej możliwość wypowiedzenia się co do opinii hydrogeologicznej oraz całości zgromadzonego materiału dowodowego zgodnie z art. 10 § 1 i art. 81 k.p.a., a następnie, po umożliwieniu stronie zajęcia stanowiska, dokona ponownej oceny spełnienia przesłanek wydania warunków zabudowy.

W tym stanie rzeczy Sąd – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. – orzekł jak w pkt I sentencji.

O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w pkt II sentencji wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.