Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Stanisław Bogucki, Sędzia NSA Jacek Pruszyński, Sędzia WSA (del.) Agnieszka Olesińska (sprawozdawca), Protokolant Karolina Niemiec, po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2024 r. na rozprawie w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej P. M., P1. M., T. M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lutego 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 1197/22 w sprawie ze skargi P. M., P1. M., T. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie z dnia 22 marca 2022 r., nr 1401-IEE1.711.1.307.2021.11.AC w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych 1) oddala skargę kasacyjną, 2) zasądza od P. M., P1. M., T. M. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie kwotę 360 (słownie: trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

|III FSK 934/23 | |

| | |

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 21 lutego 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 1197/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę P.M., P.M1.,T.M., (dalej jako: skarżący) na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie z dnia 22 marca 2022 r. w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu wskazał, że Naczelnik Urzędu Skarbowego dnia 12 października 2021 r. sporządził protokół dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, będącej przedmiotem egzekucji. Został on sporządzony w oparciu o operat szacunkowy z dnia 5 października 2021 r. rzeczoznawcy majątkowego mgr A.S., określający wartość rynkową nieruchomości, z której prowadzona była egzekucja na 1.612.000 zł. Zdaniem sądu pierwszej instancji Dyrektor lAS prawidłowo ocenił, że w kwestionowanym operacie w zakresie elementów niewkraczających w sferę wiadomości specjalnych, nie występują uchybienia natury formalnej. Ze znajdującego się w aktach sprawy dowodu w postaci przedmiotowego operatu szacunkowego wynika, że zawiera on dane określone w art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r., poz. 479, dalej jako: u.p.e.a.), ponadto operat ten spełnia wymogi oraz zawiera elementy określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm.). WSA w Warszawie stanął na stanowisku, że operat nie budzi wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianego przedmiotu oraz wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz przyjętych dla porównania nieruchomości, jak również rzetelne obliczenia i logiczne wnioski. Prawidłowo zatem organ egzekucyjny przyjął wartość nieruchomości w ustalonej w operacie kwocie.

Sąd pierwszej instancji uznał, że przedmiotowy operat szacunkowy jest szczegółowy, zawiera wskazanie kryteriów ustalenia wartości, przekonujący opis metody i analizę istotnych czynników mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Sporny operat prawidłowo zatem został uznany przez organ egzekucyjny za rzetelny i w rezultacie za wiarygodny. Ostatecznie WSA w Warszawie stwierdził, że zaskarżone postanowienie jest zgodne z prawem, a podniesione w skardze zarzuty były niezasadne. Wyrok ten w całości dostępny jest na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl (CBOSA).

Skargę kasacyjną na podstawie art. 173 § 1 p.p.s.a. złożył pełnomocnik skarżących, zaskarżając wyrok w całości.

Na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 ust. 1 lit. c w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., art. 7 k.p.a. oraz art. 18 u.p.e.a, poprzez oddalenie skargi i tym samym naruszenie wyżej wymienionego przepisu w ten sposób, że Sąd nie dopatrzył się przesłanek uzasadniających uchylenie postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie z dnia 22 marca 2022 r., pomijając tym samym przy orzekaniu istotną część akt, przez co wydał orzeczenie w oparciu o dowody oraz fakty nieznajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy, kiedy to z okoliczności sprawy wynika, że skarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem normy płynącej z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., art. 7 k.p.a. oraz art. 18 u.p.e.a., polegającym na dokonaniu dowolnej oceny dowodowej przez organ, poprzez uznanie operatu szacunkowego sporządzonego przez A. S. oraz jego wyjaśnień złożonych na skutek wniesionych zarzutów do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości za wiarygodne w oderwaniu od pozostałej części materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i uznanie zarzutów strony zgłoszonych do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości za niezasadne, kiedy to z okoliczności sprawy wynika, że operat szacunkowy autorstwa A.S. posługuje się uproszczonymi pojęciami opisującymi stan faktyczny nieruchomości, a także wskazuje na wartość nieruchomości wynoszącą 1.612.000 zł, a więc o 735.000 zł mniejszą, niż wartość ustalona przez innego biegłego w sprawie - J.S. , który wskazał na wartość 2.346.000 zł, co powinno skutkować uznaniem przez organy obu instancji, że operat szacunkowy sporządzony przez A.S. jest niewiarygodny, a tym samym postanowienie obu organów zostało wydane z pogwałceniem przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, w związku z czym, przy normatywnym działaniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, postanowienie organu II instancji powinno zostać uchylone;

2. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 ust. 1 lit. c w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz 18 u.p.e.a, poprzez oddalenie skargi i tym samym naruszenie wyżej wymienionego przepisu w ten sposób, że Sąd nie dopatrzył się przesłanek uzasadniających uchylenie postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie z dnia 22 marca 2022 r., pomijając tym samym przy orzekaniu istotną część akt, przez co wydał orzeczenie w oparciu o dowody oraz fakty nieznajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy, a także nie dostrzegając naruszenia przepisów postępowania przez organy obu instancji w zakresie inicjatywy dowodowej mających istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zgłoszenie wniosku dowodowego z opinii innego biegłego przez stronę w toku postępowania przed organami, kiedy to z okoliczności sprawy wynika, że skarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem normy płynącej z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz 18 u.p.e.a., poprzez pominięcie przez organ I i II instancji wniosku strony w zakresie dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego, wobec pojawiających się wątpliwości co do operatu szacunkowego sporządzonego przez A.S. , w tym ich rzetelności, kiedy to organ II instancji powinien był nie tylko zauważyć, że taki wniosek został zgłoszony, ale także uznać, że wniosek taki zgłoszony przez stronę jest zasadny i zmierza do ustalenia istotnych okoliczności w sprawie i wyjaśnienia całokształtu tych okoliczności w postaci ustalenia rzeczywistej i obecnej wartości szacowanej nieruchomości w obliczu pojawiających się rozbieżności w wycenach dokonywanych przez biegłych, a tym samym postanowienie obu organów zostało wydane z pogwałceniem przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, w związku z czym, przy normatywnym działaniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, postanowienie organu II instancji do powinno zostać uchylone,

3. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 ust. 1 lit. c w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a w zw. art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a w zw. z art. 157 u.g.n., poprzez oddalenie skargi i tym samym naruszenie wyżej wymienionego przepisu w ten sposób, że Sąd nie dopatrzył się przesłanek uzasadniających uchylenie postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie z dnia 22 marca 2022 r., pomijając tym samym przy orzekaniu istotną część akt, przez co wydał orzeczenie w oparciu o dowody oraz fakty nieznajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy a także nie dostrzegając naruszenia przepisów postępowania przez organy obu instancji w zakresie inicjatywy dowodowej mających istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zgłoszenie wniosku dowodowego polegającego na zwróceniu się w trybie art. 157 u.g.n. do organizacji zawodowej w celu zweryfikowania prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego sporządzonego przez A.S. , kiedy to z okoliczności sprawy wynika, że skarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem normy płynącej z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., polegającym na oddaleniu wniosku o dowodowego polegającego na zwróceniu się w trybie art. 157 u.g.n. do organizacji zawodowej w celu zweryfikowania prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego sporządzonego przez A.S. , z uwagi na to, że w ocenie organu operat ten nie budzi wątpliwości, a więc nie ciąży na nim obowiązek prowadzenia takiego dowodu, a także ze względu na stanowisko organu polegające na przyjęciu, że to strona powinna wystąpić do organizacji zawodowej jeśli dostrzega taką konieczność, kiedy to strona zgłosiła przedmiotowy wniosek dowodowy i zmierzał on do ustalenia istotnych okoliczności w sprawie tj. zweryfikowania, czy operat szacunkowy sporządzony przez A.S. i wskazana w nim wycena zostały opracowane w sposób prawidłowy i rzetelny i tym samym, czy ustalona przez biegłego wartość nieruchomości odpowiada jej rzeczywistej i aktualnej wartości, a więc okoliczności istotnych i wymagających wyjaśnienia, a także kiedy to na organie spoczywa obowiązek zebrania wyczerpującego materiału dowodowego niebudzącego wątpliwości i prowadzenia postępowania w sposób zmierzający do wyjaśnienia wszelkich istotnych okoliczności, co nie powinno skutkować oddaleniem wniosku strony i jego pozytywnym rozpatrzeniem, albowiem zachodzą wszelkie przesłanki pozytywne uzasadniające jego rozpoznanie, czego konsekwencją powinno było być zwrócenie się do organizacji zawodowej i przeprowadzenie dowodu z jej oceny, a dopiero po tym organ II instancji powinien był wydać swoje postanowienie, aby zrealizować swój obowiązek jakim jest wyczerpujące zebranie materiału dowodowego i wyjaśnienie wszelkich okoliczności w sprawie, czego nie zrobił, co powinno skutkować uchyleniem jego postanowienia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny,

4. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 133 § 1 w zw. z art. 106 § 3 w zw. z art. 106 § 5 p.p.s.a, w zw. z art. 278 § 1 k.p.c., w zw. z art. 245 k.p.c. w zw. z art. 145 § 1 ust. 1 lit. c p.p.s.a, poprzez przeprowadzenie postępowania dowodowego z naruszeniem przesłanek wskazanych w art. 106 § 3 p.p.s.a., co polegało na uznaniu, że dopuszczenie dowodu zgłoszonego przez skarżących (dowód z operatu szacunkowego, wniosek dowodowy z dnia 16 lutego 2023 r.) w trybie przewidzianym przez artykuł 106 § 3 p.p.s.a. nie jest możliwe, ponieważ wniosek ten był "spóźniony", a ponadto należało go przedstawić w trakcie postępowania przed organami oraz wbrew normie wskazanej w artykule 106 § 3 p.p.s.a, dowód z operatu szacunkowego z 2023 r. nie byłby rzekomo dowodem z dokumentu i jego prawidłowa ocena wymagałby zdaniem sądu skorzystania z wiedzy specjalistycznej, ponadto zdaniem sądu w sprawie nie wystąpiły istotne wątpliwości, które uzasadniałyby przeprowadzenie dowodu uzupełniającego oraz wreszcie, według sądu, dopuszczenie tego dowodu doprowadziłoby do konieczności prowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego, kiedy to przy normatywnym postępowaniu sądu pierwszej instancji, należałoby dopuścić i przeprowadzić dowód z operatu szacunkowego, ponieważ, wbrew twierdzeniom sądu, ustawa nie przewiduje sytuacji, kiedy wniosek dowodowy jest "spóźniony", tylko wymaga od niego spełnienia szczegółowych warunków, a w tym wypadku dowód z operatu jest w sposób oczywistym dowodem z dokumentu, a mianowicie dowodem z dokumentu prywatnego w postaci tzw. "prywatnej opinii biegłego", zgodnie definicją zawartą w art. 245 Kodeksu Postępowania Cywilnego, jego prawidłowa ocena nie wymaga skorzystania z wiedzy specjalistycznej, ponieważ jest to "prywatna opinia biegłego", stworzona w taki sposób, aby właśnie osoba nieposiadająca takiej wiedzy mogła wyciągnąć z opinii stosowne wniosku, w sprawie występują istotne wątpliwości uzasadniające przeprowadzenie tego dowodu, mianowicie istnieje istotna wątpliwość co do prawidłowości wyceny nieruchomości skarżących przez biegłego rzeczoznawcę A.S. , który prawdopodobnie dokonał znacznego zaniżenia wartości nieruchomości (co więcej, wątpliwości te są zasadniczym powodem całego sporu prowadzonego przez skarżących z organem), oraz wreszcie nieprawdziwym jest stwierdzenie sądu, że dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego powodowałoby konieczność przeprowadzenia całego nowego postępowania dowodowego, ponieważ w istocie przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego opierałoby się dosłownie na przeprowadzeniu dowodu z jednego dokumentu, który to dowód, w sposób całkowicie samodzielny, mógłby ocenić sąd, co należy uznać, że przy normatywnym działaniu sądu, powinno skutkować dopuszczeniem i przeprowadzeniem dowodu z operatu szacunkowego, a w konsekwencji, przy jego prawidłowym przeprowadzeniu i ocenie - do uchylenie skarżonego postanowienia organu;

5. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 106 § 5 p.p.s.a w zw. z art. 106 § 3, w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 ust. 1 lit. c p.p.s.a, poprzez arbitralne i całkowicie nieuzasadnione niedopuszczenie i nieprzeprowadzenie dowodu uzupełniającego z operatu szacunkowego z 2023 r. i oparciu zaskarżonego orzeczenia jedynie na wybranych dowodach, kiedy to przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z 2023 r. było kluczowe celem prawidłowego przeprowadzenia postępowania w sądzie pierwszej instancji, ponieważ ten był niezbędny do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie w zakresie niedoszacowania wartości nieruchomości skarżących o 300.000,00 złotych, co jest zasadniczą i główną kwestią sporną pomiędzy skarżącymi i organem, co przy prawidłowym działaniu sądu pierwszej instancji, powinno skutkować przeprowadzeniem dowodu, jego uwzględnieniem, a w konsekwencji - uchyleniem skarżonego postanowienia organu.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, na podstawie art. 176 w zw. z art. 185 § 1 p.p.s.a. pełnomocnik skarżących wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania WSA w Warszawie, zasądzenie na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania według norm prawem przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, a także o rozpoznanie sprawy na rozprawie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie jest zasadna.

Na wstępie należy przypomnieć, że przedmiotem zaskarżenia było postanowienie w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów Skarżących do dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. W pierwszym zarzucie skargi kasacyjnej kwestionowane jest to, że operat szacunkowy sporządzony przez A.S. w 2021 r. został uznany za zgodny z wymogami prawnymi i wiarygodny. Pełnomocnik Skarżących podnosi, że operat posługuje się uproszczonymi pojęciami opisującymi stan faktyczny nieruchomości, a także wskazuje na wartość nieruchomości wynoszącą 1.612.000 zł, a więc o 735.000 zł mniejszą, niż wartość ustalona przez innego biegłego w sprawie - J.S. , który (w 2009 r.) wskazał na wartość 2.346.000 zł.

Należy przypomnieć, że rzeczoznawca majątkowy inż. H.B. sporządził 4 września 2017 r. operat szacunkowy, zgodnie z którym wartość rynkowa nieruchomości netto wynosiła 1.518.000 zł. Następnie 15 grudnia 2017 r. w Urzędzie Skarbowym w O. został sporządzony protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Postępowanie zapoczątkowane wniesieniem zarzutów (po terminie) trwało na tyle długo (zakończyły je prawomocne wyroki WSA w Warszawie z 6 marca 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 1507/18 i z 21 marca 2019 r. sygn. akt III SA/Wa 1508/18 oddalające skargi), że z uwagi na upływ czasu jaki minął od sporządzenia protokołu opisu i oszacowania nieruchomości z 15 grudnia 2017 r., organ egzekucyjny dokonał weryfikacji w zakresie wystąpienia istotnych zmian w stanie nieruchomości i stwierdził, że zaistniały okoliczności do dokonania dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na zlecenie organu egzekucyjnego rzeczoznawca majątkowy A.S. sporządził 5 października 2021 r. operat szacunkowy, zgodnie z którym wartość rynkowa nieruchomości wynosiła 1.612.000 zł. W oparciu o niego 12 października 2021 r. w Urzędzie Skarbowym w O. został sporządzony Protokół dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarżący wnieśli zarzuty, po czym pismem z 5 listopada 2021 r. Naczelnik US wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego A.S. o ustosunkowanie się do uwag dotyczących operatu szacunkowego z 5 października 2021 r. oraz o potwierdzenie, czy wniesione zarzuty mają wpływ na wartość nieruchomości określoną w przedmiotowym operacie szacunkowym, przesyłając mu kopię wniesionych zarzutów. Pismem z 17 listopada 2021 r. rzeczoznawca majątkowy A.S. szczegółowo ustosunkował się do ww. zarzutów oraz podtrzymał w całości treść operatu szacunkowego i jego zawartość merytoryczną. W rezultacie Naczelnik US uznał zarzuty za nieuzasadnione.

W skardze kasacyjnej Skarżący konsekwentnie podtrzymują swoje stanowisko, że opinia z 2021 r. jest nierzetelna i podaje wartość niższą o ponad 700000 zł w stosunku do wartości określonej przez rzeczoznawcę w 2009 r.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela argumentacji skargi kasacyjnej kwestionującej wartość opinii rzeczoznawcy z 2021 r. Sąd pierwszej instancji słusznie podzielił stanowisko organu, że zastosowanie metody porównawczej pozwoliło przeanalizować występujące na ryku nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej na podstawie wielu kryteriów. Podkreślił, że wyselekcjonowane nieruchomości pochodziły z obszarów podobnych do wycenianej nieruchomości, a także cechowały się zbliżonymi właściwościami, dzięki którym możliwe było określenie jak najbardziej obiektywnej wartości nieruchomości, opartej na cenach uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne, która zależy od popytu i podaży. Ponadto w treści operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy zaznaczył, że nie zauważono, by w ostatnim roku była zauważalna zmiana cen na rynku lokalnym powiatu O. biorąc pod uwagę nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami usługowo magazynowymi, jak również grunty o podobnym przeznaczeniu co przedmiot wyceny. W związku z powyższym w procesie wyceny zastosowano trend czasowy 0%. WSA w Warszawie trafnie zauważył, że zarzuty skarżących w żaden sposób nie podważały prawidłowości przyjętej przez biegłego metodologii. Sąd ten trafnie podkreślił, że zarzuty skarżących powołane w skardze dotyczyły m.in. ustaleń i wniosków zawartych w operacie, opartych na wiadomościach specjalnych. Należy zatem odnotować, że organ pierwszej instancji prawidłowo zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego A.S. o ustosunkowanie się do tychże zarzutów. Rzeczoznawca złożył szczegółowe wyjaśnienia w spornych kwestiach. I tak, skarżący zakwestionowali określenia biegłego, że budynek jest nieogrzewany, wskazując, że posiada instalację grzewczą, lecz aktualnie uszkodzoną. W tym zakresie rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że podczas oględzin właściciele nieruchomości wskazali, iż do zimy 2020 r. i 2021 r., budynek był ogrzewany, potem podczas mrozów pękły niektóre rury i teraz ogrzewanie jest niesprawne (tak zostało wskazane w opinii strona 19). W dniu oględzin rury były uszkodzone, zatem w ocenie rzeczoznawcy można było stwierdzić, że budynek ma niesprawne ogrzewanie i jest nieogrzewany. W skardze kasacyjnej (s. 14) podjęto polemikę z tą oceną sądu I instancji, jednak zdaniem sądu kasacyjnego stanowisko WSA było prawidłowe. W zakresie braku jasnego określenia, dlaczego lokalizacja szacowanej nieruchomości została uznana za niekorzystną, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny zabudowy magazynowej i przemysłowej oraz tereny niezabudowane i leśne. W odległości ok. 400 m od działki znajduje się oczyszczalnia ścieków miasta O.. W bliskiej odległości znajdują się również tereny wykorzystywane pod sprzedaż kruszyw. Oprócz sąsiedztwa bezpośredniego, rzeczoznawca wziął również pod uwagę warunki dojazdu. Dlatego też, biorąc pod uwagę lokalizację ogólną nieruchomości oraz rynek nieruchomości przyjętych do porównania, uznał ją jako średnio korzystną. Rzeczoznawca podkreślił, że w opinii nie ma błędu w tym zakresie, który by wpływał na obniżenie wartości nieruchomości.

Odnosząc się do nieuwzględnienia w operacie szacunkowym aspektu planowanych inwestycji w pobliżu szacowanej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że w opinii przyjął aktualne położenie i stan sąsiedztwa, a nie przyszłe zmiany. Okoliczność, że w nieokreślonej przyszłości zostanie wybudowana droga jest hipotezą. Fakt ten będzie miał wpływ na wartość nieruchomości dopiero wtedy, kiedy inwestycja zostanie już zatwierdzona i rozpoczęta, a nie tylko wskazana na mapach jako hipoteza. Od wstępnego planu do realizacji może minąć wiele lat. Rzeczoznawca podkreślił, że wybudowanie nowej drogi nie sprawi, że nieruchomość będzie położona w centrum miasta O. Lokalizacja wycenianej nieruchomości na tle miasta O. nadal będzie peryferyjna. Do miasta O. wiedzie wiele dróg, gdyż jest to duże miasto i nie można stwierdzić, że nowa droga to będzie główna droga do tego miasta. W zakresie nieuwzględnienia powierzchni użytkowej nieruchomości w operacie, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że do obliczeń wartości nieruchomości przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca wyjaśnił także, że taka metoda jest bezpieczniejsza, gdyż otrzymana wartość musi być zbliżona do wartości otrzymywanych z rynku lokalnego. Aprobujące stanowisko WSA co do tych kwestii nie budzi zastrzeżeń Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Sąd pierwszej instancji słusznie zgodził się z organem, że rzeczoznawca majątkowy nie naruszył obowiązujących w tym zakresie przepisów, bowiem oszacował przedmiotową nieruchomość w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, którą uznał za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny. Wybór metody rzeczoznawca uzasadnił. Nieruchomościami podobnymi w świetle art. 4 pkt 16 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami są nieruchomości, które porównywalne są z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tymi innymi cechami jest między innymi powierzchnia nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacje szacunkowym zawarł powyższe informacje, dokonał opisu nieruchomości przyjętych do porównania (opis zawiera dane wskazane ww. artykule). Ponadto rzeczoznawca majątkowy podkreślił, że opis procedury wyceny został wskazany w pkt 8 opinii. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że do wyliczenia wartości gruntu, wagi cech wskazane w opinii zostały określone na podstawie danych z rynku transakcji nieruchomości, nie tylko lokalnego rynku powiatu O. ale całego rynku nieruchomości komercyjnych oraz nieruchomości niezabudowanych. WSA w Warszawie podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w przedmiotowej opinii analizując rynek posiłkowano się również raportami dostępnymi w Internecie oraz literaturą branżową. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo ustosunkował się do zarzutów skarżących, jego wyjaśnienia są jasne, merytoryczne i nie budzą wątpliwości. Skarżący nie podnieśli żadnych merytorycznych argumentów, które poddałyby w wątpliwość ustalenia i wskazania biegłego powołanego przez organ w tej sprawie. Rzeczoznawca ustosunkował się do wszystkich zarzutów, złożył szczegółowe wyjaśnienia w spornych kwestiach.

Jako zasadniczy powód podważający wiarygodność opinii rzeczoznawcy z 2021 r. autor skargi kasacyjnej wskazuje to, że wartość w nim podana jest niższa ok 730 000 zł od wartości podanej przez innego rzeczoznawcę w opinii z 2009 r. Ten argument sam w sobie zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie podważa wiarygodności opinii. Przedłożony szacunkowy z 2009 r. nie stanowił dowodu na wystąpienie błędów w operacie szacunkowym przyjętym jako dowód w sprawie. Zważyć przy tym należy na to, że według wyceny sporządzonej w 2017 r. wartość nieruchomości określona została na 1 518 000 zł, tj. na kwotę o niecałe 100 000 niższą niż wg kwestionowanej przez Skarżących wyceny z 2021 r. Opinie sporządzone przez dwu różnych rzeczoznawców w 2017 r. i w 2021 r. pozostają ze sobą w relacji, która nie podważa wiarygodności opinii z 2021 r.

Należy wreszcie wskazać na to, że w treści zaskarżonego postanowienia organ egzekucyjny zawarł informację, że strona mająca zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Przy tym, co istotne w kontekście podnoszonej przez Skarżących kwestii różnicy wartości w stosunku do operatu z 2009 r., przywołać należy art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd (por. m.in. wyrok NSA z 6 listopada 2024 r., I OSK 1942/24), że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonać może organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, o czy stanowi art. 157 ust. 1 u.g.n. Jednak nie można zarzucić organowi nieskorzystania z prawa do wystąpienia o ocenę operatu. Możliwość określona w art. 157 ust. 1 u.g.n. została przyznana nie tylko organowi, ale i stronom postępowania. W rozpoznawanej sprawie strony z tej możliwości nie skorzystały.

Z omówionych wyżej powodów pierwszy zarzut skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny uznaje za bezzasadny.

Zarzut drugi i trzeci zawierają szereg twierdzeń bliżej nie uargumentowanych, jak np. to, że organy oparły się na dowodach i faktach nieznajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy. Do tak ogólnie sformułowanych zastrzeżeń odnieść się nie sposób.

Zarzut drugi i trzeci skonstruowane są wokół dostrzeganej przez skarżących potrzeby powołania przez organ innego biegłego lub zwrócenia się przez organ z wnioskiem, o którym mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. Naczelny Sąd Administracyjny nie dopatrzył się zarzucanych w skardze kasacyjnej (zarzut 2 i 3) uchybień. O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ, gdy strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu, nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (tak na tle podobnego zagadnienia prawnego orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 sierpnia 2024 r., I OSK 691/23; sąd rozpoznający niniejszą sprawę pogląd ten w pełni podziela).

Podobnie podzielić należy pogląd, że o potrzebie weryfikacji operatu decyduje przede wszystkim powstanie uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości po stronie organu. Nie można oczekiwać od organu wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w jego ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Ustawodawca, przewidując możliwość weryfikacji prawidłowości sporządnienia operatu szacunkowego, nie przesądził, że z odpowiednim wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych może wystąpić wyłącznie organ. Taka konstrukcja instytucji weryfikacji operatu umożliwia zatem wystąpienie ze stosownym wnioskiem także stronie postępowania. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2024 r., I OSK 588/23).

Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.

Z tych powodów niezasadny jest drugi z zarzutów skargi kasacyjnej, skupiony na wykazaniu konieczności powołania przez organ innego biegłego celem dokonania ponownej wyceny nieruchomości lub też zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.

W zarzucie czwartym skargi kasacyjnej podnoszona jest kwestia nieuwzględnienia przez sąd pierwszej instancji wniosku o przeprowadzenie dowodu na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. z kopii oszacowania zleconego we własnym zakresie, sporządzonego 13 stycznia 2023 r. Słusznie sąd pierwszej instancji nie dostrzegł przesłanek do przeprowadzenia tego dowodu. Przede wszystkim operat sporządzony w styczniu 2023 r. nie może służyć jako dowód wadliwości operatu sporządzonego w 2021 r. Został sporządzony już po zakończeniu postępowania administracyjnego. Sąd pierwszej instancji słusznie postawił pytanie, dlaczego strona nie zdecydowała się zlecić go wcześniej. Trzeba ponadto ponownie wskazać na treść art. 157 ust. 2 u.g.n., w myśl którego sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Z tych powodów niezasadny jest zarzut czwarty skargi kasacyjnej, a także i piąty, który również dotyczy kwestii nieprzeprowadzenia przez WSA wnioskowanego dowodu. W świetle tego, co wyżej powiedziano, a także w świetle tego, co wyżej wskazano w odniesieniu do zarzutów 1-3, nie ma znaczenia to, czy przedkładany sądowi pierwszej instancji operat szacunkowy był dokumentem prywatnym. Wniosek dowodowy skierowany do WSA stanowił próbę przeniesienia postępowania dowodowego na etap rozpoznania skargi przed sądem pierwszej instancji. Forsowana przez stronę skarżącą teza o "niedoszacowaniu" nieruchomości nie może być udowadniana na etapie postępowania sądowoadministracyjnego.

Z omówionych wyżej powodów skarga kasacyjna jako niemająca usprawiedliwionych podstaw została oddalona przez Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 P.p.s.a. O kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnięto na podstawie art. 204 pkt 1 P.p.s.a.

s. WSA (del.) Agnieszka Olesińska s. NSA Stanisław Bogucki s. NSA Jacek Pruszyński